В Москве в январе 2026 года средний уровень доходности от сдачи квартиры в аренду составляет 5,5%, а в Московской области 7,5%
Аналитики «Циана», ведущей в России цифровой платформы операций с недвижимостью, подсчитали доходность от сдачи квартиры в аренду в начале 2026 г. в крупных городах России и выяснили, куда сейчас выгоднее вложить деньги – в жилую недвижимость под сдачу или на счёт в банке, а также как изменилась ситуация за год.
В Москве в январе 2026 года средний уровень доходности от сдачи в аренду однокомнатной квартиры, приобретённой на вторичном рынке составляет 5,5%. Показатель в Московской области составил 7,5%.
- Средняя доходность от сдачи квартиры в аренду – 6,1% годовых. Максимальные показатели в Хабаровске, Ярославле, Кемерове и Новосибирске, а также в Московской и Ленинградской областях.
- За год доходность снизилась на 0,5 п.п. Квартиры на вторичке подорожали сильнее, чем аренда.
- Доходность от сдачи квартиры в аренду по-прежнему ниже, чем от банковского депозита, но за год разрыв сократился из-за снижения ставки ЦБ.
Подробные данные по городам, Московской и Ленинградской областям – в приложении.
- Средний уровень доходности от сдачи в аренду однокомнатной квартиры, приобретённой на вторичном рынке, в январе 2026 г. составляет 6,1%.
Самые высокие показатели – в Хабаровске, Московской области, Ярославле, Кемерове, Новосибирске и Ленинградской области. Однушка, купленная на вторичном рынке в этих городах, при сдаче в аренду может приносить собственнику в среднем 7-9% годовых. В Ярославле и Кемерове одни из самых дешёвых квартир на вторичном рынке среди анализируемых городов. В четырёх других локациях – высокие арендные ставки при «среднем» уровне цен на вторичном рынке (кроме Мос. области).
Наименьшую доходность от сдачи квартиры могут получить рантье в Сочи, Севастополе, Казани, Владивостоке, Санкт-Петербурге и Москве (4,0-5,5% годовых). В этих городах самые дорогие квартиры на вторичке, но не везде так же высоки ставки аренды – например, в Казани они ниже, чем в Екатеринбурге и Нижнем Новгороде, а Севастополь и Владивосток не вошли в топ-10.
- За год доходность от сдачи квартиры в аренду снизилась – в январе 2025 г. показатель составлял 6,6%, в июле 2025 г. – 6,5%. Стоимость квартиры в среднем на 9,4% выше, чем год назад, а ставки аренды однушек – лишь на 2,2%. Т.е. аренда почти не изменилась в цене, а вторичка заметно подорожала, за счёт чего и снизилась доходность.
Выросла она только в Кирове, но и там минимально – на 0,1 п.п. относительно начала 2025 г. В остальных локациях показатели снизились или остались на прошлогоднем уровне.
Наиболее высокая доходность за последний год была зафиксирована в сентябре, когда ставки аренды были на максимальном уровне – в среднем по анализируемым локациям 6,8% годовых (наибольшее значение в Хабаровске – 9,4%).
- Во второй половине 2025 г. ЦБ начал постепенно снижать ключевую ставку. Как следствие, ниже стали и ставки по депозитам в банках. В начале 2026 г. вклады сроком от 1 года до 3 лет в крупнейших банках предлагаются под 6-13% годовых (а ставки по более коротким депозитам достигают 16%). Т.о. сейчас во всех крупных городах РФ покупать квартиру для сдачи в аренду менее выгодно, чем положить деньги под процент в банк.
Кроме того, реальная доходность от сдачи в аренду ниже расчётной, т.к. не учитываются косвенные расходы – затраты на ремонт, часть коммунальных платежей, налоги.
«В начале 2026 г. доходность от сдачи квартиры в аренду (в среднем – 6,1%) по-прежнему ниже, чем от банковского вклада (в среднем 6-13% для вкладов на 1-3 года). При этом разрыв за год сократился, т.к. в начале 2025 г. ставки по длительным вкладам достигали 20%, – комментирует Елена Бобровская, ведущий аналитик «Циана». – При дальнейшем снижении ключевой ставки ЦБ часть держателей депозитов выйдут на рынок недвижимости, чтобы сохранить свои сбережения в надёжном и предсказуемом активе».
Приложение
|
Город |
Средняя ставка аренды 1-к. квартиры, тыс. руб. в месяц (янв 2026 г.) |
Средняя стоимость 1-к. квартиры, млн руб. (янв 2026 г.) |
Доходность от сдачи 1-к. квартиры в аренду |
||
|
янв 2025 г. |
июл 2025 г. |
янв 2026 г. |
|||
|
Барнаул |
24,0 |
5,0 |
6,0% |
6,0% |
5,7% |
|
Владивосток |
30,1 |
7,3 |
5,9% |
4,6% |
4,9% |
|
Волгоград |
24,1 |
4,4 |
7,1% |
7,1% |
6,6% |
|
Воронеж |
23,1 |
4,7 |
5,9% |
5,7% |
5,9% |
|
Екатеринбург |
34,9 |
6,3 |
7,3% |
6,7% |
6,7% |
|
Ижевск |
25,5 |
4,9 |
7,8% |
7,2% |
6,3% |
|
Иркутск |
30,6 |
6,5 |
5,9% |
5,5% |
5,7% |
|
Казань |
32,7 |
8,9 |
4,8% |
4,7% |
4,4% |
|
Калининград |
31,2 |
6,5 |
6,1% |
7,7% |
5,7% |
|
Кемерово |
22,9 |
3,8 |
7,6% |
7,3% |
7,1% |
|
Киров |
22,3 |
4,4 |
6,0% |
5,8% |
6,1% |
|
Краснодар |
25,8 |
5,5 |
6,2% |
6,0% |
5,7% |
|
Красноярск |
27,9 |
5,4 |
6,5% |
6,5% |
6,2% |
|
Лен. область |
30,1 |
5,2 |
7,1% |
7,1% |
7,0% |
|
Москва |
69,4 |
15,0 |
6,3% |
5,8% |
5,5% |
|
Мос. область |
42,9 |
6,9 |
7,7% |
7,4% |
7,5% |
|
Набережные Челны |
26,6 |
5,6 |
6,2% |
6,0% |
5,7% |
|
Нижний Новгород |
34,0 |
6,9 |
6,4% |
6,1% |
5,9% |
|
Новокузнецк |
20,6 |
3,6 |
8,0% |
8,3% |
6,9% |
|
Новосибирск |
32,1 |
5,5 |
7,3% |
7,4% |
7,0% |
|
Омск |
25,8 |
4,5 |
7,1% |
6,5% |
6,9% |
|
Оренбург |
21,3 |
3,9 |
7,0% |
6,8% |
6,5% |
|
Пермь |
25,7 |
4,8 |
7,4% |
6,9% |
6,5% |
|
Ростов-на-Дону |
28,2 |
5,7 |
6,7% |
6,1% |
6,0% |
|
Рязань |
25,8 |
4,6 |
7,1% |
7,0% |
6,7% |
|
Самара |
27,7 |
5,6 |
6,3% |
6,4% |
6,0% |
|
Санкт-Петербург |
45,4 |
10,5 |
5,6% |
5,8% |
5,2% |
|
Саратов |
22,1 |
4,2 |
6,4% |
6,8% |
6,3% |
|
Севастополь |
29,8 |
8,5 |
4,3% |
5,3% |
4,2% |
|
Сочи |
43,6 |
13,0 |
4,1% |
5,6% |
4,0% |
|
Ставрополь |
23,5 |
4,8 |
6,0% |
6,1% |
5,8% |
|
Тольятти |
20,9 |
4,0 |
7,0% |
6,5% |
6,3% |
|
Томск |
25,4 |
4,8 |
6,4% |
6,4% |
6,4% |
|
Тюмень |
27,8 |
5,7 |
6,0% |
6,0% |
5,9% |
|
Ульяновск |
20,2 |
3,7 |
6,6% |
7,2% |
6,5% |
|
Уфа |
25,5 |
5,1 |
6,0% |
5,7% |
6,0% |
|
Хабаровск |
42,9 |
5,8 |
8,8% |
8,4% |
8,8% |
|
Чебоксары |
24,6 |
5,3 |
6,7% |
5,7% |
5,6% |
|
Челябинск |
25,0 |
4,5 |
7,7% |
7,3% |
6,7% |
|
Ярославль |
24,7 |
4,1 |
8,2% |
7,8% |
7,2% |
|
Все локации |
|
|
6,6% |
6,5% |
6,1% |
Источник: Циан
Методика
Расчёты приведены для однокомнатных квартир, приобретённых на вторичном рынке. Сделано 2 допущения: 1. квартира куплена без ипотеки, 2. квартира сдаётся на протяжении всего года без перерыва.
В выборку вошли 40 ключевых локаций (в т.ч. все города с населением от 500 тыс. человек).
Современных объектов все еще мало, столица Татарстана отстает от других миллионников по уровню обеспеченности качественными торговыми площадями.
По данным исследования компании IDEM-консалтинг, в городе всего 16 качественных ТЦ*. Они составляют около 30% от всего объема торговых площадей. Вакансия в таких объектах низкая, около 5%, что указывает на явный дефицит качественных торговых площадей.
Ставки аренды в современных ТЦ в два раза выше, чем в устаревших – 3-4,5 тыс. руб./м2 в месяц.
Столица Татарстана отстает от других миллионников по уровню обеспеченности качественной недвижимостью. В Казани на 1000 жителей приходится 357 м2. Для сравнения: в Ростове-на-Дону 502 м2, Нижнем Новгороде 536 м2, Екатеринбурге 549 м2, а в Краснодаре в два раза больше – 794 м2.
Денис Зыков, руководитель отдела стратегического консалтинга компании IDEM-консалтинг: «Казань перспективный город для открытия новых ТЦ, однако темпы развития сдерживает ограниченный круг международных брендов и федеральных ритейлеров, а также кредитная политика.
На сектор торговой недвижимости оказывают влияние и два других фактора. Во-первых, в городе четко выражен территориальный дисбаланс торговых центров. В Кировском и Авиастроительном районах качественные ТЦ отсутствуют, тогда как в Советском районе обеспеченность превышает 600 м2 на 1000 человек.
Во-вторых, в Казани довольно высокая доля суперрегиональных и региональных объектов. Обычно они формируют от 45 до 60% рынка, а в столице Татарстана их число достигает верхней границы нормы – 60%. Это, с одной стороны, повышает конкуренцию среди крупных игроков, а с другой – создает риски при реализации новых масштабных проектов, но при этом потенциально стимулирует строительство районных ТЦ, доля которых на рынке – 17%.
Причем конкуренция в сегменте крупных казанских ТЦ рискует усилится. В столице Татарстана заявлены несколько проектов полезной площадью почти 200 тыс. м2. Если все они будут реализованы, обеспеченность превысит 450 м2 на 1000 человек».
Денис Зыков: «В Казани есть потенциал для развития именно качественных районных торговых центров. Их доля невысока, а дисбаланс в территориальном распределении объектов, активное развитие проектов КРТ и застройка новых микрорайонов создают предпосылки для строительства небольших современных ТЦ, особенно в составе жилых комплексов. Однако это уже не просто торговые или торгово-развлекательные центры, это центры досуга, многофункциональные комплекты, включающие бизнес-центры и спортклубы. Популярность объекта определяется тем, как он «настроен» на своих посетителей, как учитываются их интересы, возраст, потребности. Именно так мы подходили к разработке концепции недавно открывшегося «АРТ Центра», и в первый год своей жизни он уже популярен и востребован.
Дальнейшее развитие рынка торговых центров будет идти путем реконструкции, реконцепции и реновации устаревших объектов или строительства профессиональных небольших проектов, но с тщательно проработанной концепцией».
Аналитики компании «Метриум» подвели итоги III квартала 2025 года на первичном рынке Московской области. Объем предложения за квартал сократился на 5%. Средневзвешенная цена квадратного метра составила 204 610 рублей (+4% за квартал, +8% за год). Было заключено 10,9 тыс. ДДУ (+14% за квартал, +20% за год).
По данным «Метриум», в III квартале 2025 года на рынке новостроек Московской области экспонировалось 47,5 тыс. лотов (-5% за квартал, +11% за год) в 234 проектах, где 46,0 тыс. – квартиры (-5% за квартал, +10% за год) и 1,6 тыс. – апартаменты (+7% за квартал, +31% за год).
Динамика объема предложения на первичном рынке Московской области по кварталам, шт.
Источник: Метриум
В III квартале 2025 года на рынке новостроек Московской области стартовало четыре новых проекта.
|
№ |
Название |
Девелопер |
|
1 |
Апрелевка Клаб (Наро-Фоминский г.о.) |
ФСК |
|
2 |
Лесная Коллекция (Химки) |
Град |
|
3 |
Элемент (Дубна) |
Элемент |
|
4 |
Базаева 11 (Волоколамский г.о.) |
Садовое Кольцо |
Источник: Метриум
Мытищи лидируют по объему предложения с долей 15% (+1 п.п. за квартал). При этом в большинстве других крупных округов цены выросли, тогда как в самих Мытищах и Домодедово зафиксировано снижение – до 206,6 тыс. руб./кв. м (-1%) и 163,9 тыс. руб./кв. м (-4%) соответственно. Это падение объясняется структурными изменениями, в частности, стартом продаж новых корпусов по более доступным ценам.
10 округов Московской области с максимальной долей предложения (в шт.) и средневзвешенная цена кв. м по округам, руб.
|
№ |
Округ |
Доля предложения, % |
Динамика за III квартал, п.п. |
Ср. цена кв. м, тыс. руб. |
Динамика за III квартал, % |
|
1 |
Мытищи |
15% |
+1 |
206,6 |
-1% |
|
2 |
Ленинский |
15% |
- |
197,2 |
+6% |
|
3 |
Пушкинский |
8% |
-2 |
169,9 |
+4% |
|
4 |
Красногорск |
8% |
+1 |
262,3 |
+7% |
|
5 |
Одинцовский |
8% |
-1 |
224,5 |
- |
|
6 |
Люберцы |
7% |
+1 |
232,8 |
+9% |
|
7 |
Балашиха |
6% |
+1 |
199,9 |
+4% |
|
8 |
Домодедово |
5% |
+1 |
163,9 |
-4% |
|
9 |
Химки |
5% |
+1 |
240,4 |
+5% |
|
10 |
Котельники |
4% |
-1 |
240,2 |
+7% |
Источник: Метриум
В структуре предложения по стадиям строительной готовности не произошло значительных изменений. За квартал выросла доля предложения на этапе котлована (14,8%, +1,2 п.п.) и на этапе монтажа этажей (45,3%, +0,3 п.п.). В корпусах на этапе отделки доля сократилась (21%, -1,7 п.п.).
Структура предложения Московской области по стадии строительной готовности, количество лотов
Источник: Метриум
В распределении предложения по типологии отмечается рост доли однушек (45,7%, +1,5 п.п. за квартал) при сокращении доли студий (20,5%, -0,4 п.п.), двухкомнатных (25,8%, -0,8 п.п.) и трехкомнатных (7,5%, -0,2 п.п.) форматов.
Структура предложения квартир и апартаментов Московской области по комнатности, количество лотов.
Источник: Метриум
В структуре предложения по типу отделки сохраняется тенденция к росту доли предложения без отделки (57,1%, +5,9 п.п. за квартал) на фоне вымывания форматов с чистовой отделкой (26,8%, -3 п.п.) и с отделкой white box (16,1%, -2,9 п.п.).
Структура предложения по типу отделки, количество лотов
Источник: Метриум
По подсчетам аналитиков «Метриум», средневзвешенная цена квадратного метра квартир и апартаментов по итогам III квартала 2025 года составила 204 610 руб. (+4% за квартал, +8% за год). Средневзвешенная цена квартир – 204 020 руб. за кв. м (+4% за квартал, +8% за год), апартаментов – 227 010 руб. за кв. м (+4% за квартал, +19% за год).
Средневзвешенная цена предложения Московской области по кварталам, руб. за кв. м
Источник: Метриум
Соотношение предложений на первичном рынке недвижимости Московской области в зависимости от стоимости и площади
|
Площадь, кв. м |
до 5 млн |
5-10 млн |
10-15 млн |
15-20 млн |
20+ млн |
|
до 30 |
5% |
11% |
<0,5% |
||
|
30-50 |
2% |
39% |
7% |
1% |
<0,1% |
|
50-70 |
9% |
12% |
3% |
<0,5% |
|
|
70-90 |
0,5% |
4% |
3% |
1% |
|
|
90+ |
<0,1% |
<0,5% |
1% |
1% |
Источник: Метриум
Стоимость предложений Московской области в зависимости от типологии
|
Кол-во комнат |
Площадь, кв. м |
Цена кв. м, тыс. руб. |
Стоимость, млн руб. |
||||||
|
мин |
ср |
макс |
мин |
ср |
макс |
мин |
ср |
макс |
|
|
студия |
16,6 |
27,5 |
156,6 |
117,5 |
222,2 |
542,3 |
3,1 |
6,1 |
39,1 |
|
1К |
27,9 |
39,7 |
114,6 |
89,3 |
210,3 |
529,7 |
3,2 |
8,3 |
22,8 |
|
2К |
42,7 |
60,5 |
161 |
82,6 |
194,0 |
524,9 |
5,7 |
11,7 |
34,5 |
|
3К |
58,9 |
82,3 |
250,9 |
82,3 |
199,0 |
439,7 |
8,4 |
16,4 |
62,7 |
|
4К+ |
71,6 |
114,7 |
334,6 |
96,7 |
201,0 |
488,1 |
10,3 |
23,1 |
69,6 |
|
Итого |
16,6 |
46,1 |
334,6 |
82,3 |
204,6 |
542,3 |
3,1 |
9,4 |
69,6 |
Источник: Метриум
Распределение предложений на первичном рынке недвижимости Московской области по площадям и бюджетам, количество лотов
Источник: Метриум
Рейтинг самых доступных лотов Московской области в III квартале 2025 года:
– «Школьный» (Подольск): квартира площадью 20,4 кв. м. за 3,1 млн руб.;
– «Дом +» (Воскресенск): апартамент площадью 34,4 кв. м. за 3,2 млн руб.;
– «Sunterra» (Балашиха): квартира площадью 17,5 кв. м. за 3,3 млн руб.
В III квартале 2025 года на рынке новостроек Московской области было зарегистрировано 10,9 тыс. ДДУ (+14% за квартал, +20% за год). В сентябре было зарегистрировано максимальное число сделок (3,9 тыс. ДДУ), минимальное – в июле (3,5 тыс. ДДУ).
«Спрос на первичное жилье в Подмосковье стабильно растет, – комментирует Алексей Годованец, управляющий партнер MR (девелопер семейного природного кластера «МЫС» в Одинцовском районе). – Новостройки в Московской области стоят в среднем в 2,3 раза дешевле, чем в Москве. При этом транспортная доступность Подмосковья постоянно повышается. Например, сейчас создаются новые платные трассы и транспортные хабы рядом с МЦД на территории Одинцовского района. В связи с этим все больше клиентов отдают предпочтение более доступному, экологичному и активно развивающемуся Подмосковью. Тем более, теперь клиентам здесь доступно премиальное многоквартирное жилье. Так в состав природного семейного кластера «МЫС», помимо клубных домов, коттеджей и таунхаусов, входят всесезонный парк площадью 17 га, дворец спорта, государственная школа и два детских сада».
Количество сделок по ДДУ на первичном рынке Московской области по кварталам, шт.[1]
Источник: Метриум
Доля сделок с привлечением ипотечного кредита в III квартале составила 73% (без изменений за квартал, -8 п.п. за год).
Доля ипотеки в сделках по ДДУ на первичном рынке недвижимости Московской области по кварталам в зависимости от средних ставок по ипотеке, предлагаемых банками
Источник: Метриум, Дом.рф.
Среди округов по объему спроса равномерно лидируют Ленинской г.о. (16%, без изменений за квартал) и Красногорск (16%, -2 п.п.), на третьем месте – Мытищи (14%, -1 п.п.).
«Мытищи сегодня лидируют по объему предложения на рынке новостроек Подмосковья с показателем 7,2 тыс. лотов, – говорит Григорий Ваулин, управляющий партнер ГК «Ферро-Строй» (девелопер ЖК «Катуар» в Мытищах). – Новые проекты здесь не стартовали с декабря 2024 года. Однако девелоперы существующих комплексов выводят квартиры в продажу постепенно, что позволяет избежать дефицита. В то же время не происходит и затоваривания, так как местный первичный рынок традиционно отличается повышенным спросом. Наряду с Ленинским округом и Красногорском, Мытищи являются наиболее активно развивающим районом Московской области. Существенные инвестиции властей и бизнеса в местную инфраструктуру повышают привлекательность жилого фонда.
При этом Мытищи опережают другие районы по числу проектов КРТ. А именно такие комплексы с насыщенной социальной инфраструктурой максимально подходят для семейных клиентов – главной целевой аудитории подмосковного рынка новостроек. Например, жилой комплекс «Катуар» пользуется популярностью как за счет грамотных планировочных решений, так и благодаря наличию детского сада, школы, медицинского и торгового центра в составе проекта. А близость ЖК к Москве и соседство с ж/д станцией ощутимо упрощают жителям путь в столицу».
10 округов с наибольшей долей спроса по кол-ву ДДУ в Московской области[1]
Источник: Метриум
Основные тенденции
«Рынок новостроек Московской области сохраняет относительную стабильность на фоне более динамичных изменений в Москве: объём предложения составляет 47,5 тыс. лотов, снизившись на 5% за квартал (+11% за год), – резюмирует Руслан Сырцов, управляющий директор компании «Метриум». – В структуре предложения продолжает сокращаться доля лотов с чистовой отделкой: за квартал показатель снизился на 3 п.п., до 26,8% – данный формат пользуется высокой популярностью среди покупателей.
За квартал спрос вырос на 14% и составил 10,9 тыс. ДДУ, что на 20% превышает показатели годичной давности. На фоне снижения ключевой ставки и позитивных ожиданий по дальнейшей кредитной политике рассрочки и ипотеки с льготным периодом становятся все более привлекательными для покупателей, которые рассчитывают в перспективе перейти на ипотеку с улучшенными условиями».
[1] Сделки физических лиц по дате регистрации без уступок и оптовых сделок.