Прогнозы рынка – 2026
За месяц до наступления нового, 2026 года «Строительный Еженедельник» поинтересовался у участников рынка, как, по их мнению, сложится следующий год.
Прогноз по спросу
Согласно исследованию ГК «Развитие», почти половина опрошенных граждан планирует купить недвижимость в 2026 году. Так, 21% считает эту цель ключевой, а уже в первом квартале к поискам приступят 10%; 13% покупателей успели завершить сделку и готовятся к новоселью после праздников. Однако более половины участников опроса (56%) пока не готовы к покупке жилья.
Тем не менее спрос на рынке жилья был и остается. Ближе к концу года многие россияне стараются закрыть сделку по покупке жилья. Вот и нынешней осенью рынок, на котором наблюдался слабый спрос, оживился. По данным исследования «Тренды развития рынка девелопмента: новая нормальность», представленном экспертами «Яков и Партнеры» и Единым ресурсом застройщиков (ЕРЗ.РФ) по итогам IV Саммита застройщиков России, продажи по договорам долевого участия стабилизируются на уровне около 475 тыс. квартир в 2025 году и 480 тыс. — в 2026-м.
Ольга Трошева, директор Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» (входит в холдинг Setl Group):
— По нашему прогнозу, в 2026 году рынок новостроек будет развиваться в условиях умеренной, но устойчивой активности покупателей. Объем продаж может сохраниться на уровне показателей текущего года.
Надежда Ильина, директор по развитию ГК «Лидер Групп»:
— Можно предполагать, что подъем сохранится до февраля 2026 года, когда в силу вступят новые поправки в программу семейной ипотеки. Дальнейшее развитие событий будет зависеть главным образом от размера ключевой ставки. Но предпосылок к резкому снижению ключевой ставки пока нет.
Денис Демьяненко, директор департамента продаж SEZAR GROUP:
— Девелоперы действительно почувствовали небольшой прилив сделок, но это временный, характерный для декабря скачок.
Алексей Бушуев, коммерческий директор компании «Главстрой Санкт-Петербург»:
— Мы ожидаем, что текущая фаза повышенного спроса сохранится как минимум до конца года и с высокой вероятностью продлится до 1 февраля.
Марина Потепкина, директор по продажам компании «Город-спутник Южный»:
— В январе-феврале, вероятнее всего, мы увидим охлаждение, однако затем спрос будет постепенно выравниваться пропорционально улучшению условий кредитования.
Алексей Бондарев, генеральный директор АН «Прайд Групп»:
— А теперь представьте, что произойдет, когда ставки упадут. Триллионы рублей, которые сейчас лежат на депозитах под 12–14%, мгновенно пойдут в недвижимость. Спрос многократно превысит предложение. Это не эмоции, а простая арифметика.
Прогноз по предложению
В последние месяцы предложение явно сокращалось, новые проекты появлялись на рынке все реже.
Надежда Ильина:
— Дефицит предложения, о котором сейчас так активно говорят, ожидает рынок не завтра, он наступил еще вчера.
Сергей Терентьев, директор департамента недвижимости Группы ЦДС:
— Этот тренд сохранится и в следующем году, так как в условиях резких колебаний спроса застройщики не готовы выводить большие объемы, особенно в масс-маркете. Проекты высокого ценового сегмента в этом отношении несут меньше рисков за счет изначально маленького объема и большей маржинальности. Это дает застройщику свободу в выборе стратегии продаж. Однако вряд ли мы увидим в Петербурге значительный рост предложения в этом сегменте. Наш рынок устроен не так, как московский, где платежеспособный спрос значительно выше. Да и цикл вывода таких проектов значительно более длительный, чем в массовом сегменте, — от трех лет. Наиболее вероятно, что петербургский объем предложения в высоком ценовом сегменте будет поддерживаться на текущем уровне, без активного роста и снижения.
Денис Демьяненко:
— На самом деле на рынок выходит большое количество проектов. Есть отдельные девелоперы, которые держат земельные активы до лучших времен, но большинство системных игроков реализуют планы. Спрос постоянно двигается то вверх, то вниз, на долгосрочном горизонте невозможно спрогнозировать выгодный момент, поэтому профессиональные участники рынка не ждут хорошей погоды.
Николай Дорофеев, операционный директор Группы Аквилон:
— Чтобы застройщики активизировали ввод новых проектов, необходимы определенные стимулирующие факторы. Первое — это, конечно, рост спроса на жилье. Спрос позволяет застройщикам рассчитывать на окупаемость инвестиций и прибыль. Еще одна причина, которая может стать драйвером новых стартов, — помощь в инженерном обеспечении строящихся объектов: инвестиции в инженерный компонент могут простимулировать девелоперов запускать проекты на таких участках.
Марина Потепкина:
— Часть девелоперов поставила на паузу вывод новых проектов, но другие компании, наоборот, активизировались и готовят новые старты.
Прогноз по ценам
Ценовой прогноз — вопрос сложный, даже непредсказуемый. Однако кое-какие предположения у специалистов на этот счет есть.
Согласно исследованию «Тренды развития рынка девелопмента: новая нормальность», предполагается рост средней стоимости квадратного метра в России на 6%. При этом участники рынка ожидают дальнейшего роста затрат: стоимость строительных материалов вырастет на 5% в 2026 году, а фонд оплаты труда — на 3%.
Ольга Трошева:
— На фоне повышения НДС до 22% и сохраняющейся высокой себестоимости строительства в 2026 году рост цен во всех классах продолжится. В массовом сегменте он может составить 7–8%. В элитном сегменте, где предложение ограничено, потенциал увеличения стоимости выше — в пределах 10–15% за год.
Алексей Бондарев:
— После краткой стабилизации осенью рынок снова ускорится весной 2026 года. Если ключевая ставка снизится, рост цен может составить еще 15–20%, в 2027 году цены на новостройки могут вырасти на 25–30%.
Больше всего вырастет в цене комфорт-класс в локациях с транспортной доступностью и развитой инфраструктурой. Бизнес-класс прибавит меньше, а недорогие окраины останутся доступными ненадолго — спрос их быстро выкупит.
2027 год станет началом нового цикла роста. Инфляция уже запущена, просто временно сдерживается высокой ставкой. Как только давление ослабнет, цены снова пойдут вверх минимум на два-три года.
Алексей Бушуев:
— В базовом сценарии мы прогнозируем дальнейший рост цен, опережающий инфляцию, однако без резких скачков. На рынок продолжают влиять два ключевых фактора: сокращение объемов строительства из-за удорожания проектного финансирования, строительных материалов и рабочей силы, а также снижение покупательской активности на фоне высоких ипотечных ставок и постепенного ужесточения условий льготных программ.
Скорость изменения цен будет напрямую зависеть от динамики ключевой ставки. Прогнозы на 2026 год предполагают ее постепенное снижение, а значит, предпосылок для скачкообразного роста стоимости квадратного метра на рынке нет.
Оксана Кравцова, генеральный директор ГК «Еврострой»:
— На первичном рынке дорогой недвижимости цены продолжат рост. Во-первых, элитная недвижимость остается одним из самых надежных способов сохранения капитала. Во-вторых, ограниченное предложение качественных объектов неизбежно подталкивает цены вверх.
Денис Демьяненко:
— Цены будут расти. Иначе быть не может в ситуации, когда заемные ресурсы дорогие, растет инфляция, а каждый из девелоперов в борьбе за покупателя последовательно улучшает свой продукт все более совершенными характеристиками.
Сергей Терентьев:
— Дефицит новых проектов будет подталкивать цены вверх. Параллельно с этим с 1 февраля нас ждет очередное снижение спроса после корректировки семейной ипотеки. Сложно сказать, какой фактор окажет большее влияние на цены. На мой взгляд, дефицит предложения может внести более весомый вклад в цены, стимулируя их рост.
Прогноз по классам
Пока в Москве, а значит, скоро и в Петербурге застройщики будут предлагать в основном ЖК высокого ценового сегмента. А что же масс-маркет?
Надежда Ильина:
— Петербургский масс-маркет уже сейчас очень тесно связан с проектами комплексного освоения территорий. Однако для дальнейшего развития программы КРТ критически важны решения вопросов обеспеченности дорогами и инженерной подготовки новых территорий.
Кирилл Сиволобов, основатель Bau City Development:
— Говорить о смещении рынка исключительно в сторону премиальных объектов некорректно: массовый сегмент, к которому можно отнести и современный бизнес-класс, трансформируется, но не исчезает. Он становится более функциональным и технологичным, включает все больше опций для жизни. Именно так формируется «доступный премиум».
Денис Демьяненко:
— Сегмент масс-маркета никуда не делся. Проекты могут быть завернуты в любую упаковку, но лукавство маркетинга и названий не меняет суть.
Прогноз по ипотеке
Глава Центробанка обещала постепенное снижение ключевой ставки. Но будет ли выполнено обещание?
Герман Греф, президент, председатель правления Сбера, на Дне инвестора:
— Рассчитываем на смягчение денежно-кредитной политики: к концу 2026 года ключевая ставка может достичь 12%.
Марат Хуснуллин, вице-премьер правительства РФ, в интервью телеканалу «Россия 1»:
— Государство субсидирует льготные ипотечные программы на 1,9 трлн рублей. Поэтому в Кабинете министров надеются на быстрое снижение ключевой ставки ЦБ, после чего заработает рыночная ипотека, и тем самым снизится нагрузка на бюджет.
Николай Дорофеев:
— Глава Центробанка действительно заявила о намерении постепенно снижать ключевую ставку. Однако сроки выполнения этого обещания во многом будут зависеть от множества макроэкономических факторов, таких как уровень инфляции, динамика экономического роста, состояние внешнеэкономической ситуации и финансовой стабильности.
Кирилл Сиволобов:
— Что касается ключевой ставки, она действительно будет снижаться, но все последующие изменения — например корректировка ставок по ипотеке — не будут мгновенными. Ипотека как инструмент уже уступает свои позиции рассрочкам, которые предлагают застройщики. По нашим оценкам, в структуре продаж доля ипотечных сделок может закрепиться на уровне 75–85% при условии, что рыночные ставки окажутся приемлемыми для семей с устойчивым доходом.
Алексей Охорзин, старший вице-президент, руководитель департамента продуктов розничного бизнеса ВТБ, на Международном форуме ВТБ «Россия зовет!»:
— В 2026 году на рынке ипотеки должно начаться потепление, в результате которого продажи станут рекордными за последние годы, превысив 5 трлн рублей. Важно, что после турбулентности рынок снова станет сбалансированным: на один рыночный кредит будет приходиться один льготный, а не три, как сейчас. При этом ожидаемое многими рефинансирование вряд ли окажет значительное влияние на рынок: пул кредитов, выданных по пиковым ставкам, на самом деле невелик.
Денис Демьяненко:
— Психологический барьер высокой ставки уже пройден. Сейчас осознана и принята реальность, в которой ставки высокие, и, вероятно, надолго, поэтому доля ипотеки будет расти.
Ольга Трошева:
— Значимым фактором, который окажет влияние на спрос, станет изменение условий семейной ипотеки. Однако можно предположить, что эффект от этих ограничений будут компенсировать индивидуальные ипотечные программы со стороны банков и девелоперов, а также программы рассрочки. Кроме того, если ключевая ставка продолжит снижение, можно ожидать роста интереса покупателей к ипотечным программам.
Алексей Бондарев:
— При снижении ключевой ставки до 7–8% ипотека вернется к уровню 9–10% годовых. Льготные программы не удовлетворили и десятой доли накопленного спроса, поэтому эффект от снижения ставки будет мощным и мгновенным.
Рост ставок и падение доходов запустили новую волну вынужденных продаж жилья. Все больше россиян избавляются от ипотечных квартир, не справляясь с платежами. Пик кризиса придется на 2026 год — именно тогда массово подойдут сроки трех- и пятилетних ипотек, выданных в период низких ставок. Если к этому времени ключевая ставка не снизится, каждая десятая ипотечная квартира окажется под угрозой продажи. Банки уже создают отдельные подразделения по работе с проблемной недвижимостью.
Прогноз по рассрочкам
Рассрочка, по утверждению девелоперов, дорожает. Этому инструменту много лет, но доля рассрочек в объеме продаж всегда разная.
Оксана Кравцова:
— В ближайшие годы рассрочка сохранит статус ключевого инструмента покупки в высоком сегменте — в этом нет сомнений.
Алексей Лякин, директор АН «Дорогая, я дома»:
— Рассрочка окончательно потеряет инвестиционную привлекательность и останется инструментом точечного спроса.
Появляется новый формат — «переуступочная рассрочка». Покупатели перепродают квартиры, купленные в рассрочку, дешевле, чтобы не потерять все. Для рынка это не кризис, а естественная коррекция. Эти сделки не влияют на цены.
Валерий Летенков, генеральный директор «Агентства инвестиций в недвижимость Москвы»:
— Сейчас никто не может гарантировать, что покупатель будет платить через пару лет. Поэтому страховка рассрочки может стать обязательной мерой для защиты и застройщика, и клиента.
Прогноз по форматам и наполнению жилых комплексов
Согласно исследованию ГК «Развитие», в большинстве городов-миллионников в начале года основным спросом будут пользоваться компактные квартиры площадью 35–45 кв. м, а также более просторные варианты на 55–60 кв. м. Выводы исследования «Тренды развития рынка девелопмента: новая нормальность» утверждают: продукция будет адаптироваться к текущим финансовым возможностям покупателей — средняя площадь строящихся квартир снизится до примерно 48,6 кв. м.
Яна Сосорева, директор по стратегическому развитию «Град Девелопмент»:
— Несмотря на заметный рост средней этажности в последние годы, потенциал для дальнейшего увеличения этого показателя на московском рынке новостроек практически исчерпан. Точечный рост возможен в основном за счет реализации отдельных амбициозных проектов в сегментах «премиум» и «делюкс». Однако ужесточение градостроительных норм и высокая себестоимость высотного строительства не позволят этой тенденции стать массовой. В ближайшие годы средняя этажность на рынке стабилизируется, а фокус девелоперов сместится с высоты на качество проработки жилых комплексов.
Николай Дорофеев:
— Форматы жилья в России будут все больше регулироваться региональными градостроительными документами, которые определяют высотность зданий и минимальные площади квартир, а также учитывают инфраструктуру, экологию и архитектурный облик. В конечном счете такие меры направлены на повышение комфорта и качества жилья.
В будущих жилых комплексах бизнес-класса будут улучшаться и развиваться общедоступные решения, такие как умные системы управления, экологичные материалы и инфраструктура. В комфорт-классе акцент сохранится на базовых удобствах, а также будут внедряться решения из сегодняшнего бизнес-класса.
Кирилл Сиволобов:
— Форматы жилья будут меняться под влиянием двух факторов: доступности и образа жизни покупателей. Приоритет получают инфраструктурно насыщенные проекты, в которых жилье — лишь часть комплексной городской среды.
Алексей Бушуев:
— На рынке сформировался устойчивый тренд — развитие досуговой и общественной инфраструктуры внутри жилых комплексов. Спрос на многофункциональные общественные пространства, соседские центры и открытые площадки для занятий спортом стабильно растет.
Денис Демьяненко:
— Площадь квартир вырастет. В первую очередь за счет официальной отмены студий. Что касается высотности зданий, многое зависит от подхода самого девелопера. ТЭП могут быть реализованы несколькими башнями по вертикали, а возможен вариант архитектурной композиции из разноуровневых доминант.
Технологии искусственного интеллекта и умного дома становятся все более распространенной практикой. Но при этом можно утверждать, что возвращается тренд на спокойность, лаконичность, умиротворенность, который в девелопменте реализуется через создание архитектурной ценности, приватности, акценте на природных формах, тактильных материалах, внимании к благоустройству и созданию среды для отдыха.
Марина Потепкина:
— Покупатели становятся внимательнее к инфраструктуре, планировочным решениям, экологии и функциональности. В крупных проектах и городах-спутниках дополнительное конкурентное преимущество формируют центры притяжения и общественные пространства. В ближайшие годы такие проекты будут развиваться как полноценная среда, объединяющая жилье, работу, отдых и сервисы на одной территории.
Давайте проверять предположения и прогнозы участников рынка в течение года. С наступающим новым, 2026 годом!
Аналитический центр Домклик изучил, как менялись объёмы кредитования по рыночной ипотеке с начала 2025 года. Спрос на рыночную ипотеку восстанавливается, что подтверждают данные: выдачи в III кв. 2025 года превысили 150 млрд руб., что в 3 раза больше показателей I квартала.
Алексей Лейпи, директор департамента «Домклик» Сбербанка
По итогам III квартала 2025 года объёмы выдач Сбера по рыночным программам увеличились практически на 200% к I кв. 2025 года. Наибольший прирост объёмов выдач по отношению к I кв. 2025 года зафиксирован в Якутии (почти в 6 раз), Тамбовской и Магаданской областях (приблизительно в 4 раза). Эти цифры свидетельствуют о позитивной реакции рынка и восстановлении спроса на фоне снижения ставок.
Как менялись объёмы выдач по рыночной ипотеке и средневзвешенная ставка Сбера по рыночным программам в 2025 году
Рыночные ипотечные программы сильнее всего пострадали от повышения ключевой ставки ЦБ: их доступность значительно снизилась на фоне ограничительных банковских ставок. В то время как востребованность льготных программ росла, доля рыночных программ с февраля по июнь 2025 года в общем объёме выдач колебалась в пределах 13–16%. Это почти в два раза меньше показателей второй половины 2024 года, когда доля базовых программ в среднем составляла 29%.
Ситуация начала меняться к концу I кв. 2025 года. В этот период объёмы выдач по рыночным программам стали осторожно расти на фоне снижения средневзвешенной ставки Сбера до 28,6%. Эта тенденция усилилась благодаря дальнейшему снижению ставки кредитования до 25,6% в июне, когда россияне оформили рыночную ипотеку на сумму более 30 млрд рублей.
В III кв. на фоне действий ЦБ Сбер продолжил активно снижать ставки по рыночной ипотеке. Благодаря этому выдачи по рыночным программам увеличивались, достигнув пика в сентябре (59,5 млрд руб.), и сохранили импульс к дальнейшему росту.
В каких регионах стали чаще брать ипотеку по рыночным ставкам
Наибольший прирост спроса на рыночные ипотечные программы отмечен в Республике Саха (Якутия), где объёмы выдач подскочили почти в 6 раз: со 180 млн руб. в I кв. до 1,2 млрд руб. к концу III кв.
На втором месте находится Тамбовская область с приростом выдач в 305% (более чем в 4 раза). Похожий результат у Магаданской области с приростом объёма выдач на 291%.
В Оренбургской области спрос на рыночную ипотеку вырос на 277% (в 3,8 раза). В пределах от 260% до 268% прироста расположились Чувашия, а также Пензенская, Липецкая и Астраханская области. Следом идут Костромская, Калужская, Курганская и Кемеровская области с разбросом значений от 251% до 259%. В Омской и Тюменской областях объёмы выдач возросли в 3,5 раза – на 248% и 246% соответственно. Топ-15 по приростам выдач замыкает Татарстан (242%).
Регионы-лидеры по приросту объёмов кредитования по рыночным программам
Регионы с наибольшей долей рыночных программ в выдачах
Рыночная ипотека демонстрирует устойчивые показатели в регионах с большой долей вторичного жилья. По итогам III кв. регионом-лидером по доле рыночных программ в общем объёме выдач стала Омская область, где на базовую ипотеку пришлось около трети рынка (31,3%). В этом же регионе установлен наибольший прирост доли рыночной ипотеки (+13,7 п.п. к началу года). За Омской областью с небольшим отставанием следует Самарская область (30,3%). В Смоленской (29,6%), Саратовской и Ивановской областях (обе – по 29,5%) показатели практически идентичны.
В Мурманской области и Республике Коми доля рыночных программ составила 28,3% и 27,5% соответственно. Во Владимирской, Тверской и Камчатской областях доля базовой ипотеки колеблется в пределах 25,0-25,2%.
Кроме того, стоит отметить Москву – крупнейший региональный рынок недвижимости. В столице доля рыночных программ с начала года выросла на 10 п.п. и в 3 квартале приблизилась к 25%. По сравнению с другими субъектами в Москве выше доля рыночной ипотеки на новостройки – 25% против 7–10%. В свою очередь, во всех остальных регионах из списка доля рыночной ипотеки на вторичное жильё составляет около 70% против 60% в Москве.
Регионы-лидеры по доле рыночных ипотечных программ в III квартале 2025 года
С начала 2025 года объем недвижимости в розничных фондах увеличился почти на треть и составил 4,7 млн кв. м. Такие данные представлены в совместном отчете консалтинговой компании IBC Real Estate и управляющей компании «Альфа-Капитал». В абсолютных значениях прирост составил 1,1 млн кв. м. Для сравнения: за 2024 год показатель вырос на 1 млн кв. м.
Недвижимость закрепила за собой статус одного из ключевых активов в ЗПИФах. В условиях неопределенности инвесторы все чаще обращаются к активам, которые слабо коррелируют с динамикой акций и облигаций, поэтому инвестиции на рынке недвижимости продолжают работать даже во время кризисов на фондовом рынке. Для ЗПИФов такие вложения становятся фактором устойчивости: недвижимость сглаживает влияние макроэкономических колебаний и формирует базу для долгосрочного развития.
Активность УК по приобретению новых объектов в ЗПИФы сохраняется на высоком уровне. В I полугодии 2025 года в интересах розничных ЗПИФов было приобретено 13 складов (872 тыс. кв. м), 179 квартир и 325 апартаментов (15 тыс. кв. м), а также 3 помещения в формате стрит-ретейла (656 кв. м).
Недвижимость* в структуре розничных ЗПИФов, тыс. кв. м
Источник: IBC Real Estate
Данные от 30.06.2025
* Объем недвижимости указан по действующим розничным фондам на 30.06.2025, исключая фонды на стадии прекращения, и не учитывает земельные участки и вспомогательные объекты.
Здесь и далее в расчетах представлены данные о СЧА розничных фондов ЗПИФов недвижимости, включающих в свой состав более 20 пайщиков и открытых для свободного приобретения.
УК продолжают рассматривать склады как один из наиболее перспективных классов активов благодаря устойчивости сегмента к кризисам. Кроме того, склады чаще сдаются крупным арендаторам на долгий срок, что снижает риски ротации и повышает устойчивость денежных потоков.
Несмотря на недавнюю коррекцию, средняя ставка аренды складов класса «А» с 2020 года выросла почти втрое: с 4 200 руб. за 1 кв. м в год до 11 500 руб. за 1 кв. м в год на конец августа 2025 года (без учета операционных расходов, НДС и коммунальных платежей).
Помимо объектов, уже находящихся в портфелях УК, управляющие компании дополнительно приобрели более 1 млн кв. м объектов, которые в ближайшее время будут включены в состав активов розничных ЗПИФов. Большая часть новых площадей относится к складскому сегменту.
«В розничных ЗПИФах коммерческая недвижимость классических сегментов (бизнес-центры, торговые центры, гостиницы и склады) составляет всего около 3% от общего объема качественных полезных площадей в России. Это свидетельствует о том, что рынок еще далек от насыщения. УК продолжают приобретать ликвидные объекты из различных сегментов для включения в состав фондов», — говорит Микаэл Казарян, член совета директоров, руководитель департамента рынков капитала и инвестиций IBC Real Estate.
За первые 6 месяцев 2025 года стоимость чистых активов розничных фондов, инвестирующих в недвижимость, выросла на 17% и достигла 573 млрд руб. Рост СЧА розничных ЗПИФов обусловлен как активным приобретением складских объектов, так и переоценкой стоимости активов в портфелях УК.
Динамика СЧА розничных ЗПИФов, инвестирующих в недвижимость*, млрд руб.
Данные от 30.06.2025
Источник: IBC Real Estate
«Розничные ЗПИФы, в которых представлена недвижимость, с каждым годом укрепляют свои позиции на рынке коллективных инвестиций. Вместе с ростом числа фондов увеличиваются и их СЧА, объемы недвижимости в их составе и интерес со стороны розничных инвесторов. Подобные фонды являются востребованными у широкой аудитории розничных инвесторов с разными уровнями вложений», — говорит Владимир Стольников, инвестиционный директор, руководитель дирекции управления альтернативными инвестициями «Альфа-Капитал».