Новостройки ждут снижения ключевой
Портал «ТТ Финанс» совместно с «Российской газетой» и Ассоциацией «Объединение строителей Санкт-Петербурга» выступили организаторами ставшего уже традиционным круглого стола «Рынок недвижимости–2025. Итоги года». Застройщики утверждают, что итоги года оказываются лучше, чем ожидалось в январе. И, тем не менее, не верят, что тренд на рост продаж продолжится в 2026 году, если Банк России прервет цикл снижения ключевой ставки.
Угроза кризиса отступила
Генеральный директор СРО А «Объединение строителей СПб» Алексей Белоусов сообщает, что объём введённого жилья в Санкт-Петербурге по итогам 10 месяцев составил 1,544 млн кв. метров. Данный показатель демонстрирует снижение ввода на 16% (или 250 тысяч кв. метров) в годовом сопоставлении.
По оценке Алексея Белоусова, наблюдаемое снижение вполне можно охарактеризовать как «плановое, в пределах допустимых Минстроем значений». Несмотря на отсутствие формальных директив, отрасль следует общероссийскому тренду и соответствует ожиданиям регуляторов, не выходя за рамки прогнозных показателей.
Тренд на сокращение объёмов нового строительства, отмечаемый в течение последних полутора лет, является осознанной защитной стратегией девелоперов. Компании проявляют сдержанность, минимизируя запуск новых проектов и наращивание земельных банков. «Данная консервативная политика оказывает стабилизирующее влияние на рынок, поддерживая ценовой уровень за счёт сбалансированности спроса и предложения», – поясняет глава СРО.
Как отмечает Алексей Белоусов, переход отрасли на защитные стратегии с середины прошлого года позволил избежать системных рисков. Поэтому, в Петербурге не зафиксировано ни одного случая серьёзной финансовой несостоятельности среди крупных застройщиков. Это, как минимум, свидетельствовало об эффективной адаптации компаний к текущим макроэкономическим условиям и позволило региональному рынку избежать наступавшего на город кризиса.
Со своей стороны, исполнительный директор организационного комитета конкурса «Доверие Потребителя» Валентина Нагиева поделилась впечатлениями от конкурсных объездов.
«Складывалось ощущение, что застройщики весь год находились в режиме строгой экономии. Впрочем, к концу года эта тенденция начала понемногу ослабевать», – отмечает эксперт.
По ее словам, спрос перед новым годом может быть подвержен ажиотажу. Покупатели стремятся успеть оформить сделку до 1 февраля, ожидая предполагаемых ужесточений правил «семейной» ипотеки. «Важно отметить, что с февраля планируется ввести дифференцированные ставки в зависимости от количества детей, а также ограничить программу одним кредитом на семью, предполагая обязательное участие обоих супругов в качестве созаёмщиков», – поясняет Валентина Нагиева.
В то же время, как она обращает внимание, в 2025 году выросла значимость проблемы с переносами сроков сдачи объектов. И, как отмечает эксперт, ответственность за задержки не всегда лежит на одних только строителях.
Цифры рассказывают о Петербурге
Директор Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» (холдинг Setl Group) Ольга Трошева признает, что показатели года «вытянуло» второе полугодие: продажи с осени уверенно росли месяц к месяцу. «Главная заслуга тут, конечно, у Банка России: как только начали снижать ключевую ставку, народ сразу оживился. Ну, и честно говоря, неплохо сработали заявления топов ЦБ и Минфина про грядущее ужесточение «семейной» ипотеки – это подтолкнуло многих не тянуть до последнего», – комментирует эксперт.
Покупатели вернулись, но теперь ведут себя гораздо осознаннее. При выборе квартиры смотрят уже не только на цену, а на весь «продуктовый набор»: локацию, транспортную доступность, метраж и планировки, качество отделки. И, конечно, главное – чтобы ежемесячный платёж был посильный, будь то ипотека или рассрочка.
По итогам 2025 года в Петербурге на первичке картина такая: 48% сделок – с ипотекой, 45% – разные варианты рассрочки, 7% – полная оплата своими деньгами.
При этом доля рассрочки потихоньку сползает вниз. Уже во втором полугодии ровно половина сделок прошла через ипотеку, а рассрочка сократилась с 49% до 43%. Среди ипотечников абсолютный лидер – «семейная» ипотека, на неё пришлось 81% кредитных сделок во второй половине года.
Цены, кстати, за год прилично подросли по всем классам:
- масс-маркет в Петербурге — на 11% (средняя цена 276 тысяч рублей за кв. метр),
- пригороды — на 8% (165 тысяч рублей за кв. метр),
- бизнес-класс — на 23% (490 тысяч рублей за кв. метр),
- элитка — на 18% (735 тысяч рублей за кв. метр).
«Сильнее всего подорожало жильё высокого сегмента – там и предложение скудное, и новое почти не выходит, и затраты застройщиков растут. В городе осталось не так много подходящих пятен под бизнес и элитку, – комментирует представитель Setl Group. – Девелоперы всё чаще поглядывают на редевелопмент промзон в центре, но в сложные, долгие и дорогие проекты далеко не все готовы ввязываться».
Это только середина пути
Коммерческий директор ГК «ПСК» Сергей Софронов подтверждает, что и его компания не выбивается из запланированного графика. Бывали месяцы с небольшим отставанием по продажам, но были и с опережением, и, в целом, план выполняется. «Сейчас у нас в компании доля ипотеки в сделках подскочила до 66% против 25% в январе, – уточняет коммерческий директор. – Рост дали три вещи: общий оживший спрос, широкий портфель (есть варианты буквально на любой бюджет) и высокая строительная готовность части объектов».
Например, дорогую недвижимость на этапе сдачи чаще всего берут в рассрочку, а вот комфорт-класс, который традиционно «спит» в начале года, к концу года сильно оживает – и там уже преобладает ипотека.
«Если заглянуть внутрь самой ипотеки, то картина очень стабильная: 90% – это «семейная» программа. Остальные 10% – рыночные ставки, но почти всегда по спецпредложениям со скидкой. У нас, например, сейчас доступно 4,4% на первые два года. Люди видят, что ключевая ставка идёт вниз, поэтому охотно берут такие программы: можно зафиксировать низкий платёж сейчас, а потом спокойно рефинансироваться», – рассказывает представитель «ПСК».
Доля рассрочек, наоборот, за неполный год просела с 60% до примерно 25%. Многие называют рассрочку рискованной, но на самом деле всё зависит от сегмента. В премиуме и в апартаментах для инвесторов это осознанный выбор: берут «дешёвые» деньги на 6–12 месяцев и экономят на процентах. Как раз на эти категории и приходится львиная доля рассрочек «ПСК» – то есть, на самые надёжные.
«В недорогом жилье наша задача – максимально переводить людей из рассрочки в ипотеку. И тут очень выручают те же программы со сниженной ставкой на старте. Клиенты уже просчитывают выгоду и не ждут, пока рассрочка закончится», – добавляет Сергей Софронов.
Апартаменты, как и раньше, покупают в первую очередь ради инвестиций, а не для жизни. Здесь другие приоритеты: локация, прогнозируемая доходность, репутация управляющей компании. И сервисные проекты в Петербурге по-прежнему рулят рынком. Доля рассрочки в них традиционно выше, чем в обычном жилье, но и тут к концу года она немного снизилась.
«Если в целом по рынку оценивать ситуацию от «полный штиль» до «дикий ажиотаж», то сейчас мы уверенно где-то посередине. Строительство идёт полным ходом, новые проекты анонсируют, сделки с землёй заключают – жизнь кипит, но без перегрева», – заключает эксперт.
Рынок готов стать на привычные рельсы
Директор по маркетингу ГК Ленстройтрест Юдита Григайте отмечает, что 2025 год у покупателей получился этакими «американскими горками». Весна была самой тихой: рынок переваривал отмену массовых льготных программ и всё ещё надеялся, что их вдруг вернут. А потом, к концу лета, пошёл уверенный подъём. «У нас август сразу дал плюс 18% к июлю, а осенью темпы только ускорились. По предварительным данным, ноябрь вырос примерно на 7% к октябрю и больше чем на 40% к августу-сентябрю», – докладывает представитель «Ленстройтреста».
Часть спроса сейчас, конечно, подогревают те, кто хочет успеть взять «семейную» ипотеку до изменений с 1 февраля 2026 года. Но это не единственный мотор – очень много людей просто «дозрели» и реализуют отложенный спрос.
Внутри ипотеки картина весь год была стабильной. «Семейная» ипотека – безусловный король, она привязана к 55–60% всех сделок по рынку, и у нас примерно то же самое. Рыночные кредиты при текущих ставках почти никто не берёт, поэтому именно «семейка» и тянет на себе весь комфорт-класс. Практически 100% наших ипотечных сделок в этом году – по этой программе», – подтверждает директор по маркетингу «Ленстройтреста».
Зато рассрочка выросла в настоящую альтернативу ипотеке. «У нас она занимает от 30% до 50% сделок – зависит от объекта. Ею активно пользуются две большие группы, – уточняет Юдита Григайте. – Те, кто ждёт снижения ставок через год–полтора и планирует потом рефинансироваться и те, кто заходит на ранних стадиях строительства, где условия рассрочки максимально гибкие».
В общем, поведение покупателей сильно поменялось: многие теперь сначала быстро входят в сделку через рассрочку, а ипотеку уже потом оформляют под более «вкусные» проценты.
Если заглядывать в 2026-й, то в первой половине года компания ждёт спокойный умеренный рост и точечный выход новых проектов. По-настоящему рынок оживёт, скорее всего, ближе к осени – если макроэкономика будет вести себя предсказуемо. Но того безумного ажиотажа, как в начале 2020-х, уже точно не будет. «Рынок повзрослел и перешёл в фазу зрелости», – считает Юдита Григайте.
С оглядкой на вторичку
Коммерческий директор группы компаний «КВС» Анжелика Альшаева сообщает, что по итогам года компанией будут выполнены все поставленные планы, а по ряду объектов даже ожидается перевыполнение. «Объем выручки остался сопоставим с результатами 2024 года – а 2024-й, напомню, стал рекордным за всю историю компании «КВС». При этом рост цены за год составил около 13%. – поясняет представитель Группы компаний. – То есть, несмотря на непростой год, рынок показал устойчивость, а динамика продаж сохранилась стабильной».
Сейчас в компании около 60% сделок проходят с привлечением ипотечного кредитования. Из них подавляющее большинство (около 98%) приходится на «семейную» ипотеку. Стандартные ипотечные программы представлены минимально. Средний первоначальный взнос составляет около 30%.
«Также мы отмечаем рост доли сделок с полной оплатой (до 10%), что связано со снижением ключевой ставки и падением доходности по депозитам, – уточняет Анжелика Альшаева. – Да и программа трейд-ин сохраняет высокую популярность – на неё приходится порядка 15% продаж».
Между тем, в рамках сопряжения программ ипотеки и рассрочки, «КВС» сознательно предпринимает шаги по ограничению доли рассрочки. Инструмент предоставляется в основном на короткий срок – до момента передачи ключей.
«Мы ожидаем, что в 2026 году доля «семейной» ипотеки начнёт снижаться из-за постепенного ужесточения условий программ. Однако, параллельное снижение ключевой ставки будет стимулировать возвращение спроса на стандартную ипотеку и развитие партнёрских программ с банками, – прогнозирует коммерческий директор «КВС». – Недвижимость по-прежнему воспринимается как надёжный инструмент сохранения средств. В этих условиях мы планируем удержать объёмы продаж на уровне 2025 года, параллельно запуская новые очереди в существующих проектах и открывая продажи на новых площадках».
Областные выгоды
Коммерческий директор ГК «А101» в Санкт-Петербурге Мария Орлова отмечает, что застройщики сейчас вместо того, чтобы лезть в новые пятна, предпочитают «достраивать своё»: просто добавляют очередные корпуса к уже идущим ЖК. Логика понятная – меньше рисков в неспокойные времена, но побочка может быть серьёзная: к 2027–2028 годам на рынке может банально не хватить построенного жилья.
Директор ГК «А101» подтверждает, что по году ожидается падение продаж примерно на 15% к 2024-му. Да, неприятно, но всё-таки лучше, чем страшилки про минус 30–35%, которыми пугали в январе. При этом, Петербург просел ощутимо, а Ленобласть падения продаж почти не заметила – всего минус 5%. Это чёткий сигнал: массовый покупатель голосует рублём за более доступные цены и потихоньку перетекает за границы города. Доля ипотечных сделок в Ленинградской области осенью стабильно держалась на уровне 60%, в ноябре выросла до рекордных 68%, а в Санкт-Петербурге в последний осенний месяц возросла до 60%». Всё это, конечно, из-за того, что с 1 февраля программу серьёзно приземлят: «одна семья – один кредит», возможная привязка к региону и прочие ужесточения. Народ, который годами ждал «вот-вот подешевеет», понял, что дальше тянуть смысла нет, и спешит оформляться.
При этом средний «квадрат» в городе уже почти подобрался к 300 тысячам рублей, поэтому люди массово переключились на компактные варианты. Сейчас почти 60% спроса – это студии и однушки, средняя площадь купленной квартиры – всего 39 кв. метров, а осенью вообще падала до 34–35 кв. метров. Зато в Ленобласти картина другая: средняя цена 170 тысяч рублей за метр, средняя площадь – 43 кв. метра, а доля двушек и трёшек уже подбирается к 50%. «По сути, область превратилась в настоящую «семейную» территорию», – считает Мария Орлова.
Ипотека против рассрочки
Директор по развитию продаж Группы «Аквилон» Михаил Рогатых заявляет, что в 2025 году компания демонстрирует рост объёмов по всем видам сделок – стопроцентная оплата, рассрочка и ипотека. Основной вклад внесло увеличение числа стартов продаж новых очередей и проектов.
Главным драйвером ожидаемо стала «семейная» ипотека: с начала зимы её доля на объектах компании выросла до 84%. Темпы роста увеличились с сентября: так покупатель реагирует на анонс ужесточения условий выдачи по льготным программам.
«Нельзя списывать со счетов также и партнёрские программы: траншевые и субсидированные продукты с банками сейчас занимают около 10% в общем объёме продаж», – отметил спикер.
На фоне высоких рыночных ставок заметно выросла популярность рассрочек. Застройщики актуализировали предложения, и сегодня можно подобрать комфортный график практически под любого клиента (при условии солидного первоначального взноса в 30–50%). Как правило, это интересно покупателям, которые планируют в ближайшие месяцы продать имеющуюся недвижимость или получить крупную сумму. При этом, застройщик готов идти навстречу: например, «Аквилон» предлагает краткосрочную рассрочку с первым взносом всего 5%.
В I квартале 2025 года доля покупок в рассрочку в Группе превышала 40% – в два раза выше обычных значений. Однако, во втором полугодии интерес к этому инструменту начал снижаться в пользу траншевых и субсидированных ипотечных программ.
«Темпы роста развития отрасли в 2026 году зависят от множества факторов, начиная от уровня ключевой ставки ЦБ, заканчивая мерами государственной поддержки и динамикой спроса. Ключевая ставка – самый важный драйвер. Если она опустится до 12–13%, спрос оживится», – комментирует директор по развитию продаж.
При этом у Группы насыщенный портфель новых стартов на 2026 год. «В уходящем году мы вышли в новый для нашей компании регион – Мурманск, где также готовим запуск крупного жилого проекта», – добавил Михаил Рогатых.
Как поживает инвестор
Заместитель руководителя по продажам апарт-отелей Vertical Константин Чирков рассказывает, что в сегменте апартаментов итоги 2025 года также соответствуют умеренно оптимистичным прогнозам: объёмы продаж в целом достигли плановых показателей.
Ключевой фактор – сохраняющиеся высокие ставки по ипотеке на жилую недвижимость. С 2019 года сегмент апартаментов практически не использует ипотечное финансирование, и сейчас это сыграло в плюс: покупатели лишились привычного стимула «переключиться» на квартиру с доступной ипотекой.
Основная масса инвесторов по-прежнему предпочитает 100% оплату, чтобы избежать процентных расходов. В Vertical доля рассрочек по итогам года составила лишь 5% против 40% в 2024-м. Главная причина – значительная разница в цене юнита при единовременной и поэтапной оплате, которая может достигать 30%. Эта дельта фактически обнуляет потенциальную доходность при использовании рассрочки.
Клиент выбирает одну из двух стратегий: самостоятельная сдача в аренду (при наличии опыта и желания), либо передача объекта управляющей компании с гарантированным доходом до трёх лет (на текущий момент – 12% годовых) плюс капитализация стоимости самого юнита. В проекте апарт-отеля Vertical Московская в расчётах закладывается рост цены объекта на 5%, однако фактический прирост традиционно оказывается выше.
На фоне снижения доходности банковских депозитов продажи апартаментов получили дополнительный импульс.
«Единственное, что ощутимо подпортило последние пару месяцев – громкий скандал с Ларисой Долиной, – признаёт заместитель руководителя по продажам Vertical. – Юридически наши апартаменты относятся ко вторичному рынку, а часть лотов выставляется инвесторами фиксирующими прибыль. После этой истории покупатели стали требовать справки из психоневрологического и наркологического диспансеров даже по таким сделкам, хотя многие продавцы постоянно проживают за границей. Получение российской медицинской справки, находясь, например, в Париже, превращается в отдельный квест».
Помощник председателя профильной комиссии по инвестициям ЗакСа Санкт-Петербурга Александр Щелканов, выступая на круглом столе, поднял вопросы инициатив по апартаментам и прогнозы рынка на 2026 год. «В 2026 году хочется надеяться, что произойдет введение особого правового статуса для апартаментов как формата, – делится он свежими новостями. – Собственники и арендаторы смогут оформлять временную регистрацию сроком до 5 лет с возможностью продления. Эта регистрация дает право, например, на прикрепление к местным поликлиникам, но объекты не получат полный объем сопутствующих жилому помещению социальных прав. Сейчас такая инициатива поддержана бизнес-сообществом и парламентариями. И принятие решения на законодательном уровне тоже может послужить стимулом для роста спроса на апарты».
«В целом, прогнозы по рынку на будущий год сводятся к одному - без федеральной поддержки и субсидирования ипотечных ставок заметный рост спроса ожидать трудно. Большинство потенциальных покупателей оставляют деньги в депозитах. Определенным негативным сигналом, характеризующим вялость рынка, в частности можно считать обвал продаж в премиальных секторах недвижимости», – подытоживает Александр Щелканов.
Консалтинговая компания в сфере коммерческой недвижимости R&B Consulting подводит итоги 2021 года в офисном сегменте и рассказывает о ключевых трендах, характерных для столицы.
- Спрос превысил показатели 2020 года
По предварительной оценке аналитиков R&B Consulting, объем сделок по итогам 2021 года составляет 1,2 млн кв. м, что в полтора раза больше показателей 2020 года. При этом введено было, по предварительным данным, около 625 тыс. кв. м офисов — в 1,8 раза больше, чем в 2020 году. Наибольшая доля спроса на офисные помещения в 2021 году была сформирована онлайн-сервисами и технологическими платформами: Ozon, Яндекс, СберМаркет, СберАвто, SberCloud, СитиМобил.
- Гибкие офисы набирают популярность
Перевод части сотрудников на «удалёнку» или гибридный режим способствовал закреплению тренда на гибкие офисы. «Многие компании поняли, что удалённый режим может быть вполне эффективен, и воспринимают теперь офис как место, где сотрудники время от времени встречаются, общаются, а не сидят пять дней в неделю с утра до вечера. Соответственно, требования к размеру, планированию и обустройству офисного пространства меняются», — говорит управляющий партнер консалтинговой компании в сфере коммерческой недвижимости R&B Consulting Анастасия Стеняева.
Гибкие офисы — не только функциональное решение, но и экономичное. По сравнению с традиционным, гибкий офис позволяет сэкономить до 50% офисного пространства и около 30% общих затрат на его содержание.
Также продолжает увеличиваться сегмент коворкингов, в том числе в него заходят игроки, которые раньше не специализировались на таком типе офисных помещений. К примеру, девелоперская компания Enka запустила в Москве сеть гибких офисов Flexcity. Инвестиционная компания Метрика Инвестментс также выходит на этот сегмент офисного рынка вслед за Space 1 и Business Club.
- Меняются подходы к строительству и дизайну
Все давно привыкли, что качественные офисные здания должны проектироваться в соответствии со стандартами BREEAM или LEED и получать один из этих сертификатов. Теперь всё чаще говорят о новом стандарте Fitwel, где фокус с заботы об окружающей среде смещается на человека и его здоровье. К примеру, одним из компонентов Fitwel является экологическая проверка отделочных материалов.
«Также сейчас собственники бизнеса при переустройстве офисов стараются сделать пространства менее формальными. Это связано всё с тем же гибким режимом, благодаря которому офис перестаёт быть просто помещением со столами и стульями. В офисах появляются бары, VR-комнаты, пространства для йоги и фитнеса, кинозалы. Компании готовы реализовывать такие решения, чтобы создавать приятные условия для пребывания в офисе», — говорит Анастасия Стеняева.
Чтобы быть в тренде современных технологий, собственники помещений внедряют различные интерактивные решения в свою работу. Например, в пространстве MULTISPACE Павелецкая активно применяется технология Face ID. В некоторых офисах реализуют идеи из «умного дома» — например, можно регулировать освещение и температуру в своей части пространства, и постепенно система запомнит настройки и будет включать их автоматически, чтобы работать было комфортнее.
- Девелоперы «размораживают» свои проекты и запускают новые
Несколько лет назад девелоперы начали массово отказываться от строительства офисов, некоторые переделали свои проекты под апартаменты или просто «заморозили» их. Сейчас вновь возвращается интерес к девелопменту офисов, так как объёмы спроса уже превышают предложение. Особенно это касается центрального делового района Москвы и ММДЦ «Москва-Сити», где вакансия в 2021 году сократилась до 8% и 4% соответственно.
Так как в «Москва-Сити» свободных офисных площадей уже практически нет, а ставки продолжают расти, девелоперы активно смотрят в сторону «Большого Сити», который может стать новым перспективным районом для строительства офисной недвижимости.
В целом, сейчас девелоперы активно подбирают участки под строительство офисов и «размораживают» свои старые проекты. По данным R&B Consulting, на 2022 год заявлен ввод 483 тыс. кв. м офисных площадей.
- Из-за роста цен требуется пересчёт финансовых моделей
В то же время отдельные уже заявленные проекты переносятся на полгода-год, потому что девелоперам нужно пересчитывать свои финансовые модели из-за резкого подорожания материалов и стоимости строительства. По отдельным позициям рост стоимости составил 30-50%, что влияет на прогнозируемую доходность.
В декабре Минстрой РФ разработал законопроект, направленный на легализацию стихийного рынка аренды жилья в России. Это планируется сделать через государственную онлайн-платформу, на которой владельцы помещений будут обязаны оформлять соглашения. Эксперты «Метриум» рассказывают, как вывод из тени рынка аренды может повлиять на жилищный и ипотечный сектора, а также на поведение потенциальных покупателей жилья.
По оценкам социологов, в России сдают в аренду 7% жилого фонда, а по мнению генерального директора «Дом.рф» Виталия Мутко – до 10%. В подавляющем большинстве случаев для государства эти сделки остаются невидимыми. Так, в 2017 году (последние доступные официальные данные), Росреестр зарегистрировал всего 2,4 тыс. договоров коммерческого найма помещений.
При этом пользуются арендным жильем в России около 6,9 млн домохозяйств. Это значит, что практически весь рынок аренды в стране «черный» или «серый», то есть в последнем случае владелец помещения и его житель заключают договор, который нигде не регистрируется, а его стороны обращаются к соглашению только в случае спорных ситуаций.
Летом 2021 году президент Владимир Путин поручил создать государственную информационную систему (ГИС), которая стала бы онлайн-платформой для «белого» рынка аренды. Минстрой разработал законопроект о развитии такой системы. Предполагается, что все сделки будут регистрироваться на этой платформе. Расчеты между собственником и нанимателем также будут проходить в ГИС. За отказ от размещения информации арендодатель-физлицо получит штраф в 5 тыс. рублей, а за расчеты в обход ГИС – 2,5 тыс. рублей. Эксперты «Метриум» рассказывают, как внедрение такой системы может повлиять на рынок жилья в целом.
- Взаимозависимость рынков жилья и аренды усилится
Российский рынок аренды сравнительно небольшой, так как в РФ велика доля собственников жилья (89% имеют помещения, квартиры или дома). Между тем в других странах этот показатель заметно ниже, и многие жилье арендуют. Так, в Швейцарии доля собственников – 42%, в Германии – 50%, в Японии – 61%, во Франции – 64%, США – 65%, Италии – 72%. В этих странах процессы на рынке жилья и аренды тесно связаны друг с другом, потому что найм и покупка жилья рассматриваются гражданами как равноценные способы решить жилищный вопрос.
В России в силу разных причин, в том числе и юридической незащищенности арендатора и арендодателя, аренда рассматривается как временный, рискованный, вынужденный способ обеспечить крышу над головой. Если властям удастся навести порядок в этой сфере, то привлекательность аренды может повыситься. Найм квартиры будет чаще рассматриваться как возможная альтернатива покупке или ипотеке. Соответственно, арендное жилье станет естественным «конкурентом» собственного, что будет влиять на цены и ставки, спрос и предложение, строительство и ипотеку, как происходит в развитых странах. По прогнозам экспертов ОНФ, с помощью ГИС возможно легализовать до 70% рынка аренды до 2030 года. Это составляет порядка 175 млн квадратных метров или два годовых объема ввода новостроек, подсчитали аналитики «Метриум».
- Активность арендаторов увеличится, а покупателей – снизится
Более привлекательной аренда может стать на фоне текущей ситуации на рынке продажи жилья. За последний год цены на новостройки выросли на 20-30% в зависимости от динамики в различных сегментах. Вторичное жилье подорожало в таких же пределах. Одновременно завершается очередной период сравнительно низких ипотечных ставок. В 2021 году Центробанк ужесточил кредитно-денежную политику, повысив ключевую ставку. Если в начале года ипотеку можно было получить под 5-7% годовых, то сейчас, по данным «Дом.рф», на новостройку банки дадут в кредит деньги под 9,5%, а на «вторичку» – под 9,6% годовых.
При этом ситуация с доходами населения остается сложной, а потенциальный спрос на жилье из-за старения жилищного фонда и активной миграции остается высоким. В таких условиях аренда становится доступной альтернативой покупке, тем более если наниматели жилья будут более защищены от произвольного повышения ставок, внезапного разрыва соглашения, двойной сдачи в аренду в рамках ГИС и других рисков, которые есть сейчас.
- Аренда может привлечь часть возможных покупателей дорогого жилья
Юридическая прозрачность и государственный контроль над арендой могут привлечь на этот рынок обладателей больших накоплений, которые могли бы стать покупателями жилья бизнес- и премиум-класса.
С увеличением ключевой ставки повышаются и ставки по депозитам. Сегодня банки предлагают за рублевые вклады на год 7-9% годовых. В таких условиях владелец суммы, достаточной для покупки квартиры, может положить эти средства на депозит в банк, а на вырученный процент снимать жилье. К примеру, 15 млн рублей – средства, достаточные для покупки небольшой квартиры в московской новостройке бизнес-класса, – принесут вкладчику за год 1,23 млн рублей при ставке 8,20% годовых. Ежемесячная капитализация составит порядка 108 тыс. рублей. Этого вполне хватит, чтобы снять в столице квартиру в историческом центре, а по завершении срока аренды и депозита средства можно забрать, не сталкиваясь с необходимостью перепродавать квартиру.
- Повысится активность инвесторов
Понятные правила игры и рост спроса на аренду привлекут в отрасль больше инвесторов, планирующих сдавать жилье или апартаменты в найм. Вывод из тени рынка аренды поможет защитить и интересы собственников: в случае возникновения конфликтных ситуаций, нарушения правил пользования жильем, порче имущества, несанкционированной субаренды и т.п. владельцы смогут быстрее и проще добиться справедливости. При этом разрабатываемая ГИС позволит заключать сделки, дополнительные соглашения и вести расчеты с нанимателями в режиме онлайн, что существенно упростит управление арендной недвижимостью для инвестора.
Сейчас доля инвесторов от общего числа клиентов варьируется от 10% до 15%. Рост спроса на аренду приведет к повышению их активности на рынке жилья, особенно новостроек. В частности, они будут чаще приобретать студии и однокомнатные квартиры, которые составляют уже большую часть помещений в новостройках Москвы. Также активность инвесторов-арендодателей усилит тенденцию к увеличению предложения жилья с отделкой.
- Доходность арендного бизнеса снизится, а ставки – вырастут
Впрочем, в бизнес-модель арендного бизнеса инвесторам придется закладывать новые расходы. Власти ежегодно недополучают в виде налогов с аренды 162 млрд рублей именно потому, что почти все сделки в этом секторе заключаются неформально, а собственники недвижимости доходами с государством не делятся. Создавая ГИС и назначая штрафы, власти пытаются установить контроль над этим денежным потоком. Это значит, что с арендной выручки придется платить налог.
Если сейчас доходность сдачи в аренду средней московской однокомнатной квартиры составляет порядка 5%, то при необходимости платить НДФЛ (когда арендодатель – физическое лицо), доходность может сократиться до 4,3%. Однако если владелец зарегистрируется как индивидуальный предприниматель на упрощенной системе налогообложения или получит патент, то он сможет отдавать государству не 13%, а 6% арендной выручки, и тогда доходность удастся удержать на уровне 4,6%. В любом случае повышение защищенности участников арендного рынка так или иначе приведет к росту арендных ставок, так как владельцы жилья будут закладывать повышенные расходы в стоимость найма.
«Легализация “серой” аренды станет важным долгосрочным фактором развития рынка жилья, – комментирует Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Однако это не будет быстрым процессом в силу того, что рынок аренды относительно небольшой, и далеко не все собственники жилья с радостью будут регистрироваться в ГИС. В целом аренда может стать “конкурентом” застройщиков и продавцов, но она останется слабым “игроком”, потому что россияне все равно будут стремиться к тому, чтобы обладать собственным жильем».