Новостройки ждут снижения ключевой
Портал «ТТ Финанс» совместно с «Российской газетой» и Ассоциацией «Объединение строителей Санкт-Петербурга» выступили организаторами ставшего уже традиционным круглого стола «Рынок недвижимости–2025. Итоги года». Застройщики утверждают, что итоги года оказываются лучше, чем ожидалось в январе. И, тем не менее, не верят, что тренд на рост продаж продолжится в 2026 году, если Банк России прервет цикл снижения ключевой ставки.
Угроза кризиса отступила
Генеральный директор СРО А «Объединение строителей СПб» Алексей Белоусов сообщает, что объём введённого жилья в Санкт-Петербурге по итогам 10 месяцев составил 1,544 млн кв. метров. Данный показатель демонстрирует снижение ввода на 16% (или 250 тысяч кв. метров) в годовом сопоставлении.
По оценке Алексея Белоусова, наблюдаемое снижение вполне можно охарактеризовать как «плановое, в пределах допустимых Минстроем значений». Несмотря на отсутствие формальных директив, отрасль следует общероссийскому тренду и соответствует ожиданиям регуляторов, не выходя за рамки прогнозных показателей.
Тренд на сокращение объёмов нового строительства, отмечаемый в течение последних полутора лет, является осознанной защитной стратегией девелоперов. Компании проявляют сдержанность, минимизируя запуск новых проектов и наращивание земельных банков. «Данная консервативная политика оказывает стабилизирующее влияние на рынок, поддерживая ценовой уровень за счёт сбалансированности спроса и предложения», – поясняет глава СРО.
Как отмечает Алексей Белоусов, переход отрасли на защитные стратегии с середины прошлого года позволил избежать системных рисков. Поэтому, в Петербурге не зафиксировано ни одного случая серьёзной финансовой несостоятельности среди крупных застройщиков. Это, как минимум, свидетельствовало об эффективной адаптации компаний к текущим макроэкономическим условиям и позволило региональному рынку избежать наступавшего на город кризиса.
Со своей стороны, исполнительный директор организационного комитета конкурса «Доверие Потребителя» Валентина Нагиева поделилась впечатлениями от конкурсных объездов.
«Складывалось ощущение, что застройщики весь год находились в режиме строгой экономии. Впрочем, к концу года эта тенденция начала понемногу ослабевать», – отмечает эксперт.
По ее словам, спрос перед новым годом может быть подвержен ажиотажу. Покупатели стремятся успеть оформить сделку до 1 февраля, ожидая предполагаемых ужесточений правил «семейной» ипотеки. «Важно отметить, что с февраля планируется ввести дифференцированные ставки в зависимости от количества детей, а также ограничить программу одним кредитом на семью, предполагая обязательное участие обоих супругов в качестве созаёмщиков», – поясняет Валентина Нагиева.
В то же время, как она обращает внимание, в 2025 году выросла значимость проблемы с переносами сроков сдачи объектов. И, как отмечает эксперт, ответственность за задержки не всегда лежит на одних только строителях.
Цифры рассказывают о Петербурге
Директор Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» (холдинг Setl Group) Ольга Трошева признает, что показатели года «вытянуло» второе полугодие: продажи с осени уверенно росли месяц к месяцу. «Главная заслуга тут, конечно, у Банка России: как только начали снижать ключевую ставку, народ сразу оживился. Ну, и честно говоря, неплохо сработали заявления топов ЦБ и Минфина про грядущее ужесточение «семейной» ипотеки – это подтолкнуло многих не тянуть до последнего», – комментирует эксперт.
Покупатели вернулись, но теперь ведут себя гораздо осознаннее. При выборе квартиры смотрят уже не только на цену, а на весь «продуктовый набор»: локацию, транспортную доступность, метраж и планировки, качество отделки. И, конечно, главное – чтобы ежемесячный платёж был посильный, будь то ипотека или рассрочка.
По итогам 2025 года в Петербурге на первичке картина такая: 48% сделок – с ипотекой, 45% – разные варианты рассрочки, 7% – полная оплата своими деньгами.
При этом доля рассрочки потихоньку сползает вниз. Уже во втором полугодии ровно половина сделок прошла через ипотеку, а рассрочка сократилась с 49% до 43%. Среди ипотечников абсолютный лидер – «семейная» ипотека, на неё пришлось 81% кредитных сделок во второй половине года.
Цены, кстати, за год прилично подросли по всем классам:
- масс-маркет в Петербурге — на 11% (средняя цена 276 тысяч рублей за кв. метр),
- пригороды — на 8% (165 тысяч рублей за кв. метр),
- бизнес-класс — на 23% (490 тысяч рублей за кв. метр),
- элитка — на 18% (735 тысяч рублей за кв. метр).
«Сильнее всего подорожало жильё высокого сегмента – там и предложение скудное, и новое почти не выходит, и затраты застройщиков растут. В городе осталось не так много подходящих пятен под бизнес и элитку, – комментирует представитель Setl Group. – Девелоперы всё чаще поглядывают на редевелопмент промзон в центре, но в сложные, долгие и дорогие проекты далеко не все готовы ввязываться».
Это только середина пути
Коммерческий директор ГК «ПСК» Сергей Софронов подтверждает, что и его компания не выбивается из запланированного графика. Бывали месяцы с небольшим отставанием по продажам, но были и с опережением, и, в целом, план выполняется. «Сейчас у нас в компании доля ипотеки в сделках подскочила до 66% против 25% в январе, – уточняет коммерческий директор. – Рост дали три вещи: общий оживший спрос, широкий портфель (есть варианты буквально на любой бюджет) и высокая строительная готовность части объектов».
Например, дорогую недвижимость на этапе сдачи чаще всего берут в рассрочку, а вот комфорт-класс, который традиционно «спит» в начале года, к концу года сильно оживает – и там уже преобладает ипотека.
«Если заглянуть внутрь самой ипотеки, то картина очень стабильная: 90% – это «семейная» программа. Остальные 10% – рыночные ставки, но почти всегда по спецпредложениям со скидкой. У нас, например, сейчас доступно 4,4% на первые два года. Люди видят, что ключевая ставка идёт вниз, поэтому охотно берут такие программы: можно зафиксировать низкий платёж сейчас, а потом спокойно рефинансироваться», – рассказывает представитель «ПСК».
Доля рассрочек, наоборот, за неполный год просела с 60% до примерно 25%. Многие называют рассрочку рискованной, но на самом деле всё зависит от сегмента. В премиуме и в апартаментах для инвесторов это осознанный выбор: берут «дешёвые» деньги на 6–12 месяцев и экономят на процентах. Как раз на эти категории и приходится львиная доля рассрочек «ПСК» – то есть, на самые надёжные.
«В недорогом жилье наша задача – максимально переводить людей из рассрочки в ипотеку. И тут очень выручают те же программы со сниженной ставкой на старте. Клиенты уже просчитывают выгоду и не ждут, пока рассрочка закончится», – добавляет Сергей Софронов.
Апартаменты, как и раньше, покупают в первую очередь ради инвестиций, а не для жизни. Здесь другие приоритеты: локация, прогнозируемая доходность, репутация управляющей компании. И сервисные проекты в Петербурге по-прежнему рулят рынком. Доля рассрочки в них традиционно выше, чем в обычном жилье, но и тут к концу года она немного снизилась.
«Если в целом по рынку оценивать ситуацию от «полный штиль» до «дикий ажиотаж», то сейчас мы уверенно где-то посередине. Строительство идёт полным ходом, новые проекты анонсируют, сделки с землёй заключают – жизнь кипит, но без перегрева», – заключает эксперт.
Рынок готов стать на привычные рельсы
Директор по маркетингу ГК Ленстройтрест Юдита Григайте отмечает, что 2025 год у покупателей получился этакими «американскими горками». Весна была самой тихой: рынок переваривал отмену массовых льготных программ и всё ещё надеялся, что их вдруг вернут. А потом, к концу лета, пошёл уверенный подъём. «У нас август сразу дал плюс 18% к июлю, а осенью темпы только ускорились. По предварительным данным, ноябрь вырос примерно на 7% к октябрю и больше чем на 40% к августу-сентябрю», – докладывает представитель «Ленстройтреста».
Часть спроса сейчас, конечно, подогревают те, кто хочет успеть взять «семейную» ипотеку до изменений с 1 февраля 2026 года. Но это не единственный мотор – очень много людей просто «дозрели» и реализуют отложенный спрос.
Внутри ипотеки картина весь год была стабильной. «Семейная» ипотека – безусловный король, она привязана к 55–60% всех сделок по рынку, и у нас примерно то же самое. Рыночные кредиты при текущих ставках почти никто не берёт, поэтому именно «семейка» и тянет на себе весь комфорт-класс. Практически 100% наших ипотечных сделок в этом году – по этой программе», – подтверждает директор по маркетингу «Ленстройтреста».
Зато рассрочка выросла в настоящую альтернативу ипотеке. «У нас она занимает от 30% до 50% сделок – зависит от объекта. Ею активно пользуются две большие группы, – уточняет Юдита Григайте. – Те, кто ждёт снижения ставок через год–полтора и планирует потом рефинансироваться и те, кто заходит на ранних стадиях строительства, где условия рассрочки максимально гибкие».
В общем, поведение покупателей сильно поменялось: многие теперь сначала быстро входят в сделку через рассрочку, а ипотеку уже потом оформляют под более «вкусные» проценты.
Если заглядывать в 2026-й, то в первой половине года компания ждёт спокойный умеренный рост и точечный выход новых проектов. По-настоящему рынок оживёт, скорее всего, ближе к осени – если макроэкономика будет вести себя предсказуемо. Но того безумного ажиотажа, как в начале 2020-х, уже точно не будет. «Рынок повзрослел и перешёл в фазу зрелости», – считает Юдита Григайте.
С оглядкой на вторичку
Коммерческий директор группы компаний «КВС» Анжелика Альшаева сообщает, что по итогам года компанией будут выполнены все поставленные планы, а по ряду объектов даже ожидается перевыполнение. «Объем выручки остался сопоставим с результатами 2024 года – а 2024-й, напомню, стал рекордным за всю историю компании «КВС». При этом рост цены за год составил около 13%. – поясняет представитель Группы компаний. – То есть, несмотря на непростой год, рынок показал устойчивость, а динамика продаж сохранилась стабильной».
Сейчас в компании около 60% сделок проходят с привлечением ипотечного кредитования. Из них подавляющее большинство (около 98%) приходится на «семейную» ипотеку. Стандартные ипотечные программы представлены минимально. Средний первоначальный взнос составляет около 30%.
«Также мы отмечаем рост доли сделок с полной оплатой (до 10%), что связано со снижением ключевой ставки и падением доходности по депозитам, – уточняет Анжелика Альшаева. – Да и программа трейд-ин сохраняет высокую популярность – на неё приходится порядка 15% продаж».
Между тем, в рамках сопряжения программ ипотеки и рассрочки, «КВС» сознательно предпринимает шаги по ограничению доли рассрочки. Инструмент предоставляется в основном на короткий срок – до момента передачи ключей.
«Мы ожидаем, что в 2026 году доля «семейной» ипотеки начнёт снижаться из-за постепенного ужесточения условий программ. Однако, параллельное снижение ключевой ставки будет стимулировать возвращение спроса на стандартную ипотеку и развитие партнёрских программ с банками, – прогнозирует коммерческий директор «КВС». – Недвижимость по-прежнему воспринимается как надёжный инструмент сохранения средств. В этих условиях мы планируем удержать объёмы продаж на уровне 2025 года, параллельно запуская новые очереди в существующих проектах и открывая продажи на новых площадках».
Областные выгоды
Коммерческий директор ГК «А101» в Санкт-Петербурге Мария Орлова отмечает, что застройщики сейчас вместо того, чтобы лезть в новые пятна, предпочитают «достраивать своё»: просто добавляют очередные корпуса к уже идущим ЖК. Логика понятная – меньше рисков в неспокойные времена, но побочка может быть серьёзная: к 2027–2028 годам на рынке может банально не хватить построенного жилья.
Директор ГК «А101» подтверждает, что по году ожидается падение продаж примерно на 15% к 2024-му. Да, неприятно, но всё-таки лучше, чем страшилки про минус 30–35%, которыми пугали в январе. При этом, Петербург просел ощутимо, а Ленобласть падения продаж почти не заметила – всего минус 5%. Это чёткий сигнал: массовый покупатель голосует рублём за более доступные цены и потихоньку перетекает за границы города. Доля ипотечных сделок в Ленинградской области осенью стабильно держалась на уровне 60%, в ноябре выросла до рекордных 68%, а в Санкт-Петербурге в последний осенний месяц возросла до 60%». Всё это, конечно, из-за того, что с 1 февраля программу серьёзно приземлят: «одна семья – один кредит», возможная привязка к региону и прочие ужесточения. Народ, который годами ждал «вот-вот подешевеет», понял, что дальше тянуть смысла нет, и спешит оформляться.
При этом средний «квадрат» в городе уже почти подобрался к 300 тысячам рублей, поэтому люди массово переключились на компактные варианты. Сейчас почти 60% спроса – это студии и однушки, средняя площадь купленной квартиры – всего 39 кв. метров, а осенью вообще падала до 34–35 кв. метров. Зато в Ленобласти картина другая: средняя цена 170 тысяч рублей за метр, средняя площадь – 43 кв. метра, а доля двушек и трёшек уже подбирается к 50%. «По сути, область превратилась в настоящую «семейную» территорию», – считает Мария Орлова.
Ипотека против рассрочки
Директор по развитию продаж Группы «Аквилон» Михаил Рогатых заявляет, что в 2025 году компания демонстрирует рост объёмов по всем видам сделок – стопроцентная оплата, рассрочка и ипотека. Основной вклад внесло увеличение числа стартов продаж новых очередей и проектов.
Главным драйвером ожидаемо стала «семейная» ипотека: с начала зимы её доля на объектах компании выросла до 84%. Темпы роста увеличились с сентября: так покупатель реагирует на анонс ужесточения условий выдачи по льготным программам.
«Нельзя списывать со счетов также и партнёрские программы: траншевые и субсидированные продукты с банками сейчас занимают около 10% в общем объёме продаж», – отметил спикер.
На фоне высоких рыночных ставок заметно выросла популярность рассрочек. Застройщики актуализировали предложения, и сегодня можно подобрать комфортный график практически под любого клиента (при условии солидного первоначального взноса в 30–50%). Как правило, это интересно покупателям, которые планируют в ближайшие месяцы продать имеющуюся недвижимость или получить крупную сумму. При этом, застройщик готов идти навстречу: например, «Аквилон» предлагает краткосрочную рассрочку с первым взносом всего 5%.
В I квартале 2025 года доля покупок в рассрочку в Группе превышала 40% – в два раза выше обычных значений. Однако, во втором полугодии интерес к этому инструменту начал снижаться в пользу траншевых и субсидированных ипотечных программ.
«Темпы роста развития отрасли в 2026 году зависят от множества факторов, начиная от уровня ключевой ставки ЦБ, заканчивая мерами государственной поддержки и динамикой спроса. Ключевая ставка – самый важный драйвер. Если она опустится до 12–13%, спрос оживится», – комментирует директор по развитию продаж.
При этом у Группы насыщенный портфель новых стартов на 2026 год. «В уходящем году мы вышли в новый для нашей компании регион – Мурманск, где также готовим запуск крупного жилого проекта», – добавил Михаил Рогатых.
Как поживает инвестор
Заместитель руководителя по продажам апарт-отелей Vertical Константин Чирков рассказывает, что в сегменте апартаментов итоги 2025 года также соответствуют умеренно оптимистичным прогнозам: объёмы продаж в целом достигли плановых показателей.
Ключевой фактор – сохраняющиеся высокие ставки по ипотеке на жилую недвижимость. С 2019 года сегмент апартаментов практически не использует ипотечное финансирование, и сейчас это сыграло в плюс: покупатели лишились привычного стимула «переключиться» на квартиру с доступной ипотекой.
Основная масса инвесторов по-прежнему предпочитает 100% оплату, чтобы избежать процентных расходов. В Vertical доля рассрочек по итогам года составила лишь 5% против 40% в 2024-м. Главная причина – значительная разница в цене юнита при единовременной и поэтапной оплате, которая может достигать 30%. Эта дельта фактически обнуляет потенциальную доходность при использовании рассрочки.
Клиент выбирает одну из двух стратегий: самостоятельная сдача в аренду (при наличии опыта и желания), либо передача объекта управляющей компании с гарантированным доходом до трёх лет (на текущий момент – 12% годовых) плюс капитализация стоимости самого юнита. В проекте апарт-отеля Vertical Московская в расчётах закладывается рост цены объекта на 5%, однако фактический прирост традиционно оказывается выше.
На фоне снижения доходности банковских депозитов продажи апартаментов получили дополнительный импульс.
«Единственное, что ощутимо подпортило последние пару месяцев – громкий скандал с Ларисой Долиной, – признаёт заместитель руководителя по продажам Vertical. – Юридически наши апартаменты относятся ко вторичному рынку, а часть лотов выставляется инвесторами фиксирующими прибыль. После этой истории покупатели стали требовать справки из психоневрологического и наркологического диспансеров даже по таким сделкам, хотя многие продавцы постоянно проживают за границей. Получение российской медицинской справки, находясь, например, в Париже, превращается в отдельный квест».
Помощник председателя профильной комиссии по инвестициям ЗакСа Санкт-Петербурга Александр Щелканов, выступая на круглом столе, поднял вопросы инициатив по апартаментам и прогнозы рынка на 2026 год. «В 2026 году хочется надеяться, что произойдет введение особого правового статуса для апартаментов как формата, – делится он свежими новостями. – Собственники и арендаторы смогут оформлять временную регистрацию сроком до 5 лет с возможностью продления. Эта регистрация дает право, например, на прикрепление к местным поликлиникам, но объекты не получат полный объем сопутствующих жилому помещению социальных прав. Сейчас такая инициатива поддержана бизнес-сообществом и парламентариями. И принятие решения на законодательном уровне тоже может послужить стимулом для роста спроса на апарты».
«В целом, прогнозы по рынку на будущий год сводятся к одному - без федеральной поддержки и субсидирования ипотечных ставок заметный рост спроса ожидать трудно. Большинство потенциальных покупателей оставляют деньги в депозитах. Определенным негативным сигналом, характеризующим вялость рынка, в частности можно считать обвал продаж в премиальных секторах недвижимости», – подытоживает Александр Щелканов.
Аналитики m2data проанализировали быстроразвивающийся рынок коворкингов и гибких сервисных офисов в Москве. Всего рассмотрено 256 объектов*. Анализировали по наличию свободных мест, параметрам, а также по классам зданий, в которых они расположены.
Соотношение количества коворкингов по административным округам Москвы на конец марта 2022 года говорит о том, что безоговорочным лидером по наличию таких пространств является ЦАО — 46,4% всех коворкингов (о которых известно m2data) расположены здесь. На втором месте — ЮАО, здесь 15,5%. На третьем — ЗАО с 9,2%. Наименьшее количество — в СЗАО, всего лишь 2,1% от общего числа.
При этом 28,9% коворкингов и гибких сервисных офисов (суммарно) имеют статус постоянно занятых, то есть арендованы на длительный срок и не имеют вакантных мест. Вакантные места в остальных объектах делятся на три типа: фиксированные, нефиксированные и места в отдельных офисах.
Аналитики m2data не выявили значительной разницы в соотношении количества мест разного типа пространств. 56,5% всех объектов, имеющих вакантные места, могут предложить резидентам места в отдельных офисах. 50,5% — имеют фиксированные рабочие места. 41,8% — нефиксированные. Часто коворкинг или гибкий сервисный офис может предложить сразу несколько типов мест.
При этом в бизнес-центрах расположены 31,7% всех коворкингов и гибких офисов Москвы. 17,2% расположены в административных зданиях. 12,9% расположены в жилых комплексах (в жилых домах). Остальные находятся в многофункциональных комплексах, бизнес-парках, особняках и других зданиях.
По наличию дополнительных услуг для резидентов (что часто является важным фактором при выборе коворкинга или гибкого сервисного офиса) предложения распределяются так:
- 28,7% объектов предлагают оформление юридического адреса;
- 39,4% имеют обустроенную зону отдыха;
- 32,3% могут предложить большую переговорную;
- 29,5% работают круглосуточно;
- 25,5% проводят мероприятия для резидентов.
Коворкинги в «Москва-Сити»
Было рассмотрено 20 коворкингов и гибких сервисных офисов в деловом центре «Москва-Сити». Почти в половине из них нет вакантных мест, они заняты на постоянной основе. Среди вакантных мест больше половины составляют фиксированные рабочие места — 63,6%. Места в отдельных офисах — 36,4%. Нефиксированные рабочие места составляют 36,3%.
При этом процент коворкингов и гибких рабочих офисов в «Москва-Сити», которые предоставляют дополнительные услуги, гораздо выше, чем в среднем по Москве. Так, юридический адрес резидентам готовы предоставить 80% объектов. Работают круглосуточно и имеют обустроенную зону отдыха 90% объектов. В 80% есть большая переговорная. И 50% коворкингов и гибких офисов проводят для своих резидентов мероприятия.
* Дата актуализации и анализа информации о коворкингах и гибких офисах — 22-25 марта 2022 года.
В 2021 году из-за резкого роста цен московские новостройки стали менее доступными, но к концу года благодаря оптимизации предложения и расширению семейной ипотеки их доступность вновь возросла. К таким выводам пришли аналитики «Метриум», которые в очередной раз подсчитали коэффициент доступности новостроек в Москве. К концу 2021 года на покупку средней новой квартиры в столице ушло бы 7 лет и 9 месяцев.
Эксперты «Метриум» снова подсчитали, сколько лет понадобится московской семье со средним доходом, чтобы накопить на среднестатистическую квартиру в массовой новостройке Москвы. Для этого соотносится чистый годовой доход семьи со стоимостью такого объекта. Методология исследования описана в конце релиза.
В 2021 году коэффициент доступности новостройки в Москве изменился зигзагообразно – в первом полугодии доступность новостроек снижалась, а во втором полугодии – скорректировалась.
В IV квартале 2020 года на покупку квартиры москвичам в среднем пришлось бы откладывать 8 лет и 6 месяцев при тогдашнем уровне цен и доходов. За 2020 год коэффициент увеличился на один год, то есть доступность заметно сократилась.
В 2021 году этот процесс поначалу продолжился. В I квартале коэффициент увеличился до 8 лет и 9 месяцев и сохранился на этом уровне во II квартале. Однако в III квартале этот показатель снизился до 8 лет и 4 месяцев, а в IV квартале – до 7 лет и 9 месяцев. В итоге коэффициент доступности вернулся к уровню, который последний раз фиксировался во II квартале 2020 года (7 лет и 9 месяцев).
Аналитики «Метриум» поясняют, что такой результат обусловлен разными факторами. Прежде всего, Росстат дает заметно высокую оценку денежным доходам жителей Москвы. Если верить официальным данным ведомства, суммарный среднедушевой денежный доход в столице в 2021 году вырос на 17% по сравнению с 2020 годом.
Одновременно власти Москвы изменили методику подсчета прожиточного минимума. Если раньше суммарная стоимость продуктовой корзины обновлялась каждый квартал (и, как правило, росла), с 2021 года величина прожиточного минимума устанавливается на весь год и не меняется. Соответственно, таким образом оценка покупательной способности москвичей могла искусственно вырасти.
Вместе с тем на доступность жилья повлияла и ситуация на рынке. Средняя стоимость квартиры в новостройке массового сегмента в IV квартале 2021 года составила 12,8 млн рублей против 11,4 млн рублей в конце 2020 года. Таким образом, показатель вырос только на 13%, хотя квадратный метр подорожал за этот же период на 27%. Рост общей стоимости квартир, отмечают эксперты «Метриум», был сдержан путем оптимизации их площади. Выросла доля студий в продаже, а также заметно сократилась площадь квартир всех типов по числу комнат в них. Средняя площадь квартиры в массовой новостройке уменьшилась за 2021 год с 54,9 кв. м до 48,9 кв. м.
«Доступность новостроек удалось сохранить благодаря оптимизации площади квартир, – комментирует Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум». – Если бы за год средняя площадь квартиры в продаже в массовых новостройках Москвы не сократилась на шесть квадратных метров, то стоимость такого жилья к концу года составила бы не 12,8 млн рублей, а примерно 14,5 млн рублей. И в этом случае доступность московского жилья, конечно, упала бы по итогам года и составила 8 лет и 9 месяцев. По-видимому, оптимизация предложения стала одним из факторов, который позволил удержать продажи на относительно высоком уровне во втором полугодии 2021 года, когда завершилась программа субсидирования ипотеки».
Ипотечная нагрузка на бюджет составила 48%
Аналитики «Метриум» также проанализировали, как изменилась доступность квартиры для покупателей, которые привлекали ипотеку в 2021 году. Для этого они посчитали, какую долю ежемесячный платеж по ипотеке занимает в чистом доходе московской семьи из двух работающих взрослых.[1]
По подсчетам аналитиков «Метриум», в IV квартале 2021 года среднестатистическая квартира в массовой новостройке в ипотеку обошлась бы семье в 48% их чистого денежного дохода. Между тем в IV квартале 2020 года этот показатель составлял 51%. Снижение ипотечной нагрузки стало возможным благодаря сдержанному росту ипотечных ставок, который произошел во второй половине 2021 года. По данным ЦБ РФ, в декабре 2020 года этот показатель составил 7,4%, в конце I квартала 2021 – 7,2%, в конце II квартала – 7,1%, в конце III квартала – 7,7%, в конце IV квартала – 7,8%.
«Рынок ипотеки во второй половине прошлого года поддержало расширение программы субсидий для семей, – говорит Надежда Коркка. – Если раньше кредит со ставкой под 4-5% годовых могли получить только семьи, в которых два и более детей, то с лета 2021 года в семейную ипотеку включили семьи с одним ребенком, а таких гораздо больше. Молодые семьи – это основной клиент на рынке новостроек. После расширения программы они постепенно начали приходить на рынок новостроек, что позволило поддержать спрос во втором полугодии 2021 года, а средние ставки по рынку ипотеки росли умеренно, хотя уже к концу прошлого года кредит по не субсидируемым программам предлагался под 9-10% годовых».
Источник: «Метриум», Росстат, ЦБ РФ
Методика
Коэффициент доступности новостроек «Метриум» рассчитывается как количество лет, которое необходимо семье из двух работающих человек, чтобы накопить на квартиру со средней по рынку ценой. При этом принимается в расчет, что они получают доход, равный среднедушевому денежному доходу москвича по данным Росстата. Из их совокупного дохода вычитается прожиточный минимум двух взрослых трудоспособных жителей Москвы, устанавливаемый властями столицы. Стоимость квартиры – это средняя цена квартиры массового сегмента рынка новостроек Москвы по данным «Метриум». Предполагается, что семья откладывает на покупку весь чистый доход за вычетом прожиточного минимума. Пример: в IV кв. 2017 года индекс доступности жилья «Метриум» составил 7,7. Это значит, что, если бы семья из двух работающих со средним на тот момент доходом собралась накопить на квартиру по средней на тот момент цене, ей понадобилось бы 7 лет и 7 месяцев.
[1] Были приняты следующие допущения: срок кредита – 20 лет; ставка по ипотеке – средневзвешенная по выданным на конец квартала кредитам по данным ЦБ РФ; первоначальный взнос – 20% от стоимости квартиры. Стоимость квартиры – средняя цена по рынку новостроек массового сегмента на конец квартала предполагаемой покупки.