Недвижимость остается лучшим активом
Объем инвестиций в недвижимость в России по итогам 2025 года может снизиться на 39% относительно результатов прошлого года — до 800 млрд рублей. Вывод следует из динамики инвестиционных сделок с коммерческими объектами, хотя в третьем квартале инвесторы стали активнее. В то же время доход от вложений в недвижимость мечтает иметь три четверти населения страны.
В ходе выставки и конференции Mallpic Sochi Алексей Ефимов, генеральный директор IBC Real Estate, озвучил ТАСС свои выводы: «Объем инвестиционных сделок на рынке недвижимости по итогам 2025 года прогнозируется на уровне 800 млрд рублей (-39% в годовой динамике)».
Он полагает это нормальным процессом после двух лет пиковых значений. В частности, в период с января по ноябрь текущего года объем инвестиций в недвижимость России составил 723 млрд рублей, и это на 33% меньше, чем годом ранее.
Табл. 1 Изменение стоимости различных инвестиционных инструментов за 10 лет
Источник: IBC Real Estate / «Альфа Капитал»
«Квалифицированные» инвесторы
По данным консалтинговой компании IBC Real Estate, совокупный объем инвестиций в недвижимость России на середину ноября 2025 года составил 712 млрд рублей и практически достиг годового прогнозного значения в 750 млрд рублей. При этом в первой половине года темпы вложений были медленными, однако снижение уровня ключевой ставки с 21% до 16,5% помогло участникам рынка активизироваться. Хотя уровень вложений по-прежнему ниже результатов предыдущих двух лет — на 33% по сравнению с аналогичным периодом 2024 года (1 трлн 69 млрд рублей) и на 12% по сравнению с 2023-м (805 млрд рублей), уже в третьем квартале 2025 года на рынке наблюдался рост инвестиционной активности, а объем транзакций стал максимальным в квартале за последние десять лет (290 млрд рублей). Лидерство в структуре вложений сохраняют сегменты офисной (29%), складской (21%) и жилой (20%) недвижимости.
Половина совокупного объема инвестиций в складской недвижимости пришлась на приобретение объектов с последующим включением их в состав ЗПИФ. Снижение вложений в складской сегмент связано с изменением стратегии инвесторов и рыночных условий: прежде значительная часть сделок приходилась на объекты с низким арендным потоком, но теперь рынок достиг относительного равновесия. Сегодня ставки стабилизировались, но пересматривать договоры уже не получается – все возможности исчерпаны. Поэтому новые инвестиции выглядят менее привлекательными, что ограничивает количество сделок.
Замедление инвестиционной активности в сегменте жилой недвижимости (-54%) связано с отменой льготных ипотечных программ. Это снизило объем продаж и охладило интерес застройщиков к запуску новых проектов. Чаще всего сделки проходят с участками, обеспеченными полным пакетом документов, и проектами на стадии строительства.
Торговый и гостиничный сегменты, напротив, в текущем году подросли. В гостиничном сегменте показатель инвестиций вырос более чем в два раза, а текущий рекордный результат в 65 млрд рублей — максимальный за всю историю наблюдений.
«С июня 2025 года Банк России четыре раза снижал ключевую ставку, что оказало позитивное влияние как на инвестиционную активность компаний, так и на объем инвестиций розничных покупателей. В этой связи мы пересмотрели прогноз начала года и ожидаем, что суммарный объем вложений в недвижимость России по итогам 2025 года достигнет 800–850 млрд рублей. В 2026 году, с общим курсом на стабилизацию, мы прогнозируем возвращение инвестиционного рынка к сбалансированному состоянию — до 600–650 млрд рублей Объем транзакций с крупными офисными проектами под собственные нужды и количество сделок по продаже объектов от иностранных собственников сократятся, а жилые застройщики продолжат занимать выжидательную позицию до дальнейшего смягчения денежно-кредитной политики», — комментирует Микаэл Казарян, член совета директоров, руководитель департамента рынков капитала и инвестиций компании IBC Real Estate.
По подсчетам IBC Real Estate, объем вложений в недвижимость Московского региона, на долю которых традиционно приходится основной объем в структуре инвестиций, также приблизился к годовому показателю 550 млрд рублей, который был спрогнозирован в первой половине года, — на середину ноября 2025 года показатель уже достиг 538 млрд рублей, а значение за неполные пять месяцев второго полугодия превысили результат первого полугодия. По прогнозу аналитиков IBC Real Estate, совокупный объем инвестиций в столичную недвижимость по итогам этого года может составить 600–650 млрд рублей.
По данным IBC Real Estate, за три первых квартала объем инвестиций в недвижимость Петербурга составил 62 млрд рублей — на 28% ниже показателя за аналогичный период 2024 года. В структуре инвестиционных сделок по итогам третьего квартала лидирует сегмент коммерческой недвижимости — 70% против 30% в жилом. При этом средняя доля жилого сегмента за последние пять лет составляла 53%. То есть инвестиционная активность сократилась в 2,8 раза по сравнению прошлым годом. Объем вложений составил всего 19 млрд рублей, став минимальным за последние пять лет, а количество транзакций уменьшилось до семи против 18 годом ранее.
Нисходящая динамика обусловлена двумя основными факторами: снижением спроса на фоне высокой стоимости ипотечных кредитов, а также удорожанием стоимости строительства. Совокупность этих причин вынуждает застройщиков пересматривать свои стратегии развития. «Ввиду инертности рынка недвижимости c начала года стали наблюдаться такие изменения, как оптимизация существующих портфелей и приостановка запуска новых проектов. Влияние этих факторов стало особенно существенным в последние несколько месяцев. Ипотечное кредитование остается по-прежнему дорогим инструментом для населения, что сказывается на сокращении инвестиций девелоперскими компаниями», – отметил Микаэл Казарян.
Объем вложений в коммерческую недвижимость, напротив, растет — по итогам трех кварталов 2025 года показатель достиг 43 млрд рублей, увеличившись на 29% по сравнению с аналогичным периодом 2024 года.
Динамика объема инвестиционных сделок на рынке недвижимости России, млрд руб.
Источник: IBC Real Estate
Частные инвестиции
IBC Real Estate и «Альфа Капитал» провели совместное исследование, по результатам которого указывают: на конец августа 2025 года денежный агрегат М2 (наличные, чековые депозиты, средства на расчетных и текущих банковских счетах, срочные и сберегательные депозиты в банках, ценные бумаги) составил 121,6 трлн рублей, увеличившись на 14,4% за год. Снижение темпов роста показателя с 17–20% годом ранее связано с воздействием жесткой денежно-кредитной политики, которая ограничивала активность на кредитном рынке как физических, так и юридических лиц.
По данным Центробанка, хотя годовой прирост агрегатора в октябре составил 13%, на 1 ноября 2025 года рублевая денежная масса оценивалась в 123,1 трлн рублей, что ниже оперативной оценки, опубликованной ранее, на 0,1 трлн рублей.
Банк России начал снижать ключевую ставку в июне 2025 года, и ставки по депозитам пошли вниз. Однако граждане продолжают открывать вклады, стремясь зафиксировать текущие ставки на фоне ожиданий их дальнейшего снижения.
Депозиты остаются для населения одним из основных инструментов сбережений, несмотря на снижение ставок. Однако все чаще инвесторы рассматривают альтернативные инструменты. Недвижимость — один из них.
В сентябре платформа МТС AdTech получила результаты опроса россиян. Выяснилось, что три четверти граждан хотят получать пассивный доход от вложений в недвижимость.
Динамика объема инвестиционных сделок на рынке недвижимости Санкт-Петербурга,
млрд руб.
Источник: IBC Real Estate
75% россиян важнейшей целью видят регулярный пассивный доход от недвижимости, 18% намерены использовать доход от инвестиционной недвижимости в личных целях, 16% собираются реинвестировать в новую недвижимость, 11% — в другие активы.
При этом 75% опрошенных управляют одним активом, 18% — двумя, 7% — тремя и более.
В качестве инвестиционного актива 81% рассматривают жилье, 19% — коммерческую недвижимость.
«Для продавцов недвижимости важно, по какому принципу покупатели выбирают активы. Например, каждый второй россиянин выбирает тип инвестиционного актива по принципу потенциала роста стоимости (50%) и надежности вложений (49%). Для 41% важна простота управления и только 24% при выборе хотят получать максимальный доход с актива», — отметил в разговоре с ТАСС Артем Пуликов, коммерческий директор МТС AdTech.
InvestFuture, кроме жилья, предлагает инвестировать в другие активы.
Машино-место. Похожая стратегия, но найти паркинг по адекватной цене в Москве и Санкт-Петербурге сложнее, чем в регионах. Доходность в Москве — 12%. Важно оценить спрос, удобство выезда, расположение, размер, стоимость и другие параметры.
ЦФА на недвижимость. Вы приобретаете цифровой квадратный метр (или долю от него) в строящихся домах. Цены на жилье растут — растет доход. Перед покупкой важно оценить конкретный ЖК и цифровой лот: локацию, ликвидность, риски, застройщика.
Земля. Недооцененный и востребованный актив. Для инвестиций оптимальны участки сельскохозяйственного назначения. Схема: купить землю у государства по низкой цене (предварительно оценив ликвидность), затем сдавать ее в аренду или перепродать.
Кладовые. Площади квартир уменьшаются, а мест хранения в новостройках не хватает, поэтому кладовые помещения становятся популярным активом. Стратегия: купить кладовую (желательно на стадии котлована), сдавать в аренду и спустя несколько лет продать дороже — нередко в 1,5–2 раза.
ЗПИФы жилой недвижимости. Некоторые доступны неквалифицированным инвесторам.
Топ-15 крупнейших инвестиционных сделок с недвижимостью в России
в январе — ноябре 2025 года
|
Сегмент |
Объект |
Площадь, тыс. кв. м |
Цена продажи, млрд руб. |
Продавец |
Покупатель |
|
Офисная |
БЦ «Белая Площадь» |
111 |
46,5 |
O1 Properties |
Современные фонды недвижимости |
|
Офисная |
БЦ AFI2B |
50 |
28-35 |
AFI Development |
Структуры Лукойла |
|
Офисная |
БЦ «Сити-4» |
30 |
20-25 |
Sezar Group |
Мосбиржа |
|
Складская |
ЛП «Дмитровский» |
243 |
Конфиденциально |
Ghelamco |
Central Properties |
|
Складская |
СК «Обухово» |
109 |
7,5-7,8 |
А2 |
Современные фонды недвижимости |
|
Складская |
СК «Саратов» |
104 |
6,5-7 |
NK Group |
Современные фонды недвижимости |
|
Жилая |
ЗУ ЖК Injoy |
8,9 га |
14-16 |
Sminex |
Талан |
|
Жилая |
ЗУ ЖК «Новое Пушкино» и «Белый град» |
160 га |
10-12 |
Sminex |
Вектор |
|
Жилая |
ЗУ на Павелецкой наб. |
2,14 га |
6,5 |
ООО СтартПроект |
АМ Девелопмент |
|
Торговая |
Портфель ТРЦ Malltech |
874 |
Конфиденциально |
Goldman Sachs |
Balchug Capital |
|
Торговая |
2 ТЦ Outlet Village Белая Дача и Outlet Village Пулково* |
76 |
Конфиденциально |
Hines |
Кама Капитал |
|
Торговая |
ТЦ «Времена года» |
67 |
16 |
Кэпитал менеджмент |
Киевская площадь |
|
Гостиничная |
ЛюксЪ (Коринтия) |
50 |
11-12 |
Частный инвестор |
Алкион |
|
Гостиничная |
Swissotel Resort Сочи Камелия |
203 ном. |
10 |
ВИМ Сбережения |
Правильные решения |
|
Гостиничная |
Отель Les Art Resort* |
300 ном. |
Конфиденциально |
Частный инвестор |
Конфиденциально |
* консультант сделки IBC Real Estate
Источник: IBC Real Estate
Покупатели квартир в новостройках знают, что цены на жилье все время растут, и зачастую обвиняют в этом жадных девелоперов. Однако маржинальность девелоперских проектов за три года сократилась в три раза. Одна из существенных причин — удорожание себестоимости строительства.
На удорожание строительства обратили внимание власти. Владимир Путин, президент России, на расширенном заседании президиума Государственного Совета в режиме видеоконференции по нацпроекту «Инфраструктура для жизни» отметил: «В последние годы строительный комплекс у нас динамично развивается… Однако сейчас, с учетом текущей конъюнктуры и макроэкономической ситуации, есть риски торможения».
В числе причин, кроме падения спроса и проблем с ипотечным кредитованием, он назвал также рост стоимости банковского проектного финансирования для строительных компаний. Вкупе это сократило запуск новых проектов на 23% в текущем году относительно прошлого года. «У застройщиков растут долги, что угрожает устойчивости бизнеса, вплоть до ухода с рынка, и может привести к сокращению занятости в отрасли, негативно сказаться на всей экономике», — указал президент.
Участники онлайн-дискуссии «ЕРЗ-тренды» отметили падение маржинальности девелоперских проектов в три раза по сравнению с 2022 годом, поскольку себестоимость строительства растет быстрее, чем цены на новостройки.
Как отметил Кирилл Холопик, руководитель ЕРЗ.РФ, по проектам, начатым в марте 2023 года, средневзвешенные цены продаж новостроек увеличились максимум на 10%, а себестоимость только по СМР выросла более чем на 20%.
По его словам, удорожание строительства зависит от региона. Так, в Астрахани это 50%, в Екатеринбурге — 40%. При этом не учитываются рост затрат на покупку земли, банковское сопровождение, инженерную и социальную инфраструктуры, заработные платы управленческого персонала, где за два года наблюдается рост от 50% до 250%.
«Увеличение вызвано несколькими факторами: высокой ключевой ставкой, которая делает кредиты дороже, курсом валют и изменениями в логистике из-за санкционного давления и трудностей оплаты счетов из-за рубежа. Дополнительные факторы — повышение цен на газ, электроэнергию и топливо, рост тарифов на грузоперевозки по железным дорогам», — перечислил Александр Кравцов, совладелец компании Fizika Development.
Что выросло, то выросло
Никита Стасишин, первый заместитель главы Минстроя РФ, в ходе Всероссийского жилищного конгресса перечислил некоторые статьи возросших затрат. Например, налог на прибыль, увеличение которого застройщики не прогнозировали, а потому не закладывали в экономические обоснования проектов. Выросла стоимость обслуживания проектного финансирования, бридж-кредитов на покупку земли, рабочей силы, стройматериалов. Кроме того, подчеркнул Никита Стасишин, строители возводят большой объем социальных объектов за свой счет.
В интервью порталу «Все о стройке» Дмитрий Трубников, генеральный директор «ФСК Девелопмент», отметил: стоимость денег становится одной из ключевых проблем для застройщиков. По некоторым объектам это может достигать 30% от стоимости проекта.
Сергей Юзовитски, директор по связям с общественностью АО «СК Компакт», утверждает: «Быстрее всего в последние годы дорожали отделочные материалы, рост по которым доходил до 20% за сезон. Близкими темпами росли и цены на железобетонные изделия и арматурную сталь».
По словам Александра Кравцова, с начала года на 5–7% выросли цены на теплоизоляционные материалы и сухие строительные смеси. Отмечается рост стоимости фурнитуры и инженерных комплектующих, особенно тех, которые по-прежнему частично зависят от импорта или требуют высокотехнологичной сборки.
В компании LAR Development (входит в ГК «Запстрой») увеличение себестоимости строительства в среднем составило 7–11% в зависимости от сегмента. Одним из ключевых факторов роста стали цены на стройматериалы и оборудование. Так, увеличение себестоимости в проекте бизнес-класса оценивается в 11–13%, поскольку многие материалы, оборудование и техоснащение проекта связаны с иностранными производителями. «Свою роль сыграл и период резкого ослабления рубля — это также повлияло на стоимость закупаемых за рубежом решений. Впрочем, удорожание коснулось и отечественных стройматериалов по всем основным позициям. Безусловно, данный фактор стал одним из драйверов роста цен на недвижимость. Все возросшие затраты девелоперам приходится отражать в стоимости квадратного метра, иначе это отразится на финансовых моделях проектов», — подчеркнул Евгений Бескровный, коммерческий директор LAR Development.
Себестоимость строительства1 1 кв. метра общей площади во втором квартале 2025 года по данным Единой информационной системы жилищного строительства
|
Субъект РФ |
Медианная |
Средняя стоимость 1 кв. м, тыс. руб. |
|
Московская область |
73,4 |
78,1 |
|
Москва |
149,2 |
156,8 |
|
Ленинградская область |
77,5 |
78,6 |
|
Санкт-Петербург |
94,4 |
105,4 |
Как с этим бороться
Затраты девелоперов растут. При этом многие от них не зависят. Например, растут цены на стройматериалы, но, как ранее рассказала Дарья Мартынкина, исполнительный директор НО «СОЮЗЦЕМЕНТ», от производителей тоже мало что зависит. «По данным аналитической компании “СМ ПРО”, с 2014 по 2023 год доля стоимости материальных затрат (включая стоимость материалов, деталей, конструкций) в стоимости квадратного метра на первичном рынке жилья России снизилась с 45% до 27%. Сегодня она продолжает сокращаться. Одновременно растут затраты производителей цемента. Ценообразование в нашей отрасли зависит не столько от сезонного повышения спроса, как утверждается в некоторых публикациях СМИ, сколько от объективных факторов — увеличения тарифов естественных монополий, инфляции, дефицита кадров, удорожания импортного оборудования и запчастей, повышения утилизационного сбора и налоговой нагрузки, роста ключевой ставки Центробанка. Сейчас предприятия цементной промышленности не могут влиять более чем на 40% своих затрат».
Что делать в этой ситуации, многие не знают. По словам Дмитрия Трубникова, 70–80% себестоимости определяется еще на стадии проектирования. И позже что-то исправить трудно. Остается считать стоимость денег.
«Мы фиксируем рост спроса на услуги генподряда и профессионального управления строительством. Большинство крупных заказчиков понимаеют, что себестоимость проекта для них будет зависеть, в том числе, от того, насколько профессионально генподрядчик организовал закупки, какую команду он привлек к работе с проектом, как организовал работу на площадке, использовал ли он BIM- и ТИМ-технологии. Насколько его процессы простроены и автоматизированы. Проходила ли его команда предыдущие кризисы на рынке. Еще один критически важный момент — умение организовать стройку в сжатые сроки, поскольку на бизнес заказчиков уже почти два года влияет еще и высокая ставка в рамках банковского финансирования», — указал Сергей Юзовитски.
«Мы принимаем такие реалии рынка как данность. Ищем альтернативные решения, ведем конструктивную работу с поставщиками, находим с партнерами какие-то компромиссные варианты. Например, договариваемся об оплате поставляемых материалов в рассрочку», — говорит Евгений Бескровный.
По его мнению, сложилась «вполне нормальная рыночная ситуация», не требующая изменений и вмешательства со стороны государства.
Тем не менее Рустам Минниханов, глава Республики Татарстан, председатель комиссии Госсовета по направлению «Инфраструктура для жизни», предложил немало вариантов для улучшения ситуации на строительном рынке, выступая на Госсовете. По его словам, за 2024 год средний уровень покрытия задолженности средствами на эскроу-счетах снизился на 13 п. п. Это привело к удорожанию средней ставки по проектам финансирования до 10% годовых. Исходя из того, что дом строится 2,5 года, процент к уплате составляет до 40% от стоимости проекта. «Поэтому просили бы рассмотреть возможность возобновить субсидирование процентной ставки по кредитам в рамках проектного финансирования. Такая форма была и действовала в 2022–2023 годы. С таким предложением обратился 21-й регион», — констатировал Рустам Минниханов.
В числе других проблем он назвал подключение построенного объекта к сетям и озвучил предложения регионов. Во-первых, от ресурсоснабжающих организаций нужны прозрачные условия при формировании цены на строительство объектов коммунальной инфраструктуры. При определении стоимости строительства обязательным условием должно быть использование ресурсно-индексного метода формирования сметных расчетов. Также требуется сократить сроки подключения к инженерным сетям. Кроме того, при проектировании жилых и социальных объектов необходимо уточнить действующие нормативные расчеты по нагрузке на инженерные сети: вода, электричество, тепло. «Например, правилами проектирования и монтажа предусматривается двукратное превышение проектной мощности электроснабжения над фактическим потреблением», — уточнил Рустам Минниханов.
Прогноз – на повышение
Пока чиновники только начали разрабатывать меры поддержки строительной отрасли, участники рынка ожидают дальнейшего роста себестоимости строительства. По мнению участников онлайн-дискуссии «ЕРЗ-тренды», с учетом всех затрат, включая земельные участки, проектное финансирование и административные расходы, общий рост себестоимости новых проектов прогнозируется на уровне 50–80%.
Хотя Сергей Юзовитски полагает, что в текущем году себестоимость строительства будет расти менее стремительно, чем в предыдущие два года. По его мнению, за год она подрастет на 8–10% против 15–20% в прошлом году. Основными драйверами останутся инфляция, дефицит кадров и, по некоторым позициям, — отсутствие конкуренции между работающими на российском рынке производителями.
По предварительным оценкам ВТБ, по итогам пяти месяцев российские банки выдали ипотечные кредиты более чем на 1,1 трлн рублей. Это на 44% меньше, чем за 5 месяцев прошлого года. Средний размер кредита составил 4,7 млн рублей против 4,1 млн годом ранее.
В мае, по оценкам ВТБ, российские банки выдали физлицам на покупку квартир, жилых домов и их строительство около 264 млрд рублей. Это на 7% меньше, чем в апреле, и почти в два раза ниже уровня мая 2024 года. Основная причина сокращения продаж в мае — сезонный фактор: большое количество праздничных дней снизило деловую активность россиян. На динамику год к году продолжают влиять высокая ключевая ставка, жесткая риск-политика ЦБ РФ, изменение господдержки.
Господдержка остается драйвером рынка: в мае ее доля в объеме общерыночных выдач выросла с 80 до 85%.
ВТБ в мае отменил комиссии по госпрограммам для застройщиков и нарастил выдачу ипотеки на 39% в количественном выражении, оформив 6,8 тыс. сделок на 38,1 млрд рублей. Средний «чек» составил 5,2 млн рублей (+4% к маю 2024 года). Всего с января банк выдал 27,5 тыс. жилищных кредитов на 144 млрд рублей.
Ранее ВТБ предложил комплекс мер, которые помогут поддержать объемы выдач по господдержке и сохранить комфортные условия для заемщиков: увеличение субсидий банкам с переходом на авансовые выплаты; отмена макропруденциальных надбавок для новых выдач; роспуск ранее накопленного макропруденциального буфера по ипотечным кредитам с господдержкой. В банке рассчитывают, что эти предложения будут учтены при окончательном решении ЦБ РФ и Правительства.