Недвижимость остается лучшим активом
Объем инвестиций в недвижимость в России по итогам 2025 года может снизиться на 39% относительно результатов прошлого года — до 800 млрд рублей. Вывод следует из динамики инвестиционных сделок с коммерческими объектами, хотя в третьем квартале инвесторы стали активнее. В то же время доход от вложений в недвижимость мечтает иметь три четверти населения страны.
В ходе выставки и конференции Mallpic Sochi Алексей Ефимов, генеральный директор IBC Real Estate, озвучил ТАСС свои выводы: «Объем инвестиционных сделок на рынке недвижимости по итогам 2025 года прогнозируется на уровне 800 млрд рублей (-39% в годовой динамике)».
Он полагает это нормальным процессом после двух лет пиковых значений. В частности, в период с января по ноябрь текущего года объем инвестиций в недвижимость России составил 723 млрд рублей, и это на 33% меньше, чем годом ранее.
Табл. 1 Изменение стоимости различных инвестиционных инструментов за 10 лет
Источник: IBC Real Estate / «Альфа Капитал»
«Квалифицированные» инвесторы
По данным консалтинговой компании IBC Real Estate, совокупный объем инвестиций в недвижимость России на середину ноября 2025 года составил 712 млрд рублей и практически достиг годового прогнозного значения в 750 млрд рублей. При этом в первой половине года темпы вложений были медленными, однако снижение уровня ключевой ставки с 21% до 16,5% помогло участникам рынка активизироваться. Хотя уровень вложений по-прежнему ниже результатов предыдущих двух лет — на 33% по сравнению с аналогичным периодом 2024 года (1 трлн 69 млрд рублей) и на 12% по сравнению с 2023-м (805 млрд рублей), уже в третьем квартале 2025 года на рынке наблюдался рост инвестиционной активности, а объем транзакций стал максимальным в квартале за последние десять лет (290 млрд рублей). Лидерство в структуре вложений сохраняют сегменты офисной (29%), складской (21%) и жилой (20%) недвижимости.
Половина совокупного объема инвестиций в складской недвижимости пришлась на приобретение объектов с последующим включением их в состав ЗПИФ. Снижение вложений в складской сегмент связано с изменением стратегии инвесторов и рыночных условий: прежде значительная часть сделок приходилась на объекты с низким арендным потоком, но теперь рынок достиг относительного равновесия. Сегодня ставки стабилизировались, но пересматривать договоры уже не получается – все возможности исчерпаны. Поэтому новые инвестиции выглядят менее привлекательными, что ограничивает количество сделок.
Замедление инвестиционной активности в сегменте жилой недвижимости (-54%) связано с отменой льготных ипотечных программ. Это снизило объем продаж и охладило интерес застройщиков к запуску новых проектов. Чаще всего сделки проходят с участками, обеспеченными полным пакетом документов, и проектами на стадии строительства.
Торговый и гостиничный сегменты, напротив, в текущем году подросли. В гостиничном сегменте показатель инвестиций вырос более чем в два раза, а текущий рекордный результат в 65 млрд рублей — максимальный за всю историю наблюдений.
«С июня 2025 года Банк России четыре раза снижал ключевую ставку, что оказало позитивное влияние как на инвестиционную активность компаний, так и на объем инвестиций розничных покупателей. В этой связи мы пересмотрели прогноз начала года и ожидаем, что суммарный объем вложений в недвижимость России по итогам 2025 года достигнет 800–850 млрд рублей. В 2026 году, с общим курсом на стабилизацию, мы прогнозируем возвращение инвестиционного рынка к сбалансированному состоянию — до 600–650 млрд рублей Объем транзакций с крупными офисными проектами под собственные нужды и количество сделок по продаже объектов от иностранных собственников сократятся, а жилые застройщики продолжат занимать выжидательную позицию до дальнейшего смягчения денежно-кредитной политики», — комментирует Микаэл Казарян, член совета директоров, руководитель департамента рынков капитала и инвестиций компании IBC Real Estate.
По подсчетам IBC Real Estate, объем вложений в недвижимость Московского региона, на долю которых традиционно приходится основной объем в структуре инвестиций, также приблизился к годовому показателю 550 млрд рублей, который был спрогнозирован в первой половине года, — на середину ноября 2025 года показатель уже достиг 538 млрд рублей, а значение за неполные пять месяцев второго полугодия превысили результат первого полугодия. По прогнозу аналитиков IBC Real Estate, совокупный объем инвестиций в столичную недвижимость по итогам этого года может составить 600–650 млрд рублей.
По данным IBC Real Estate, за три первых квартала объем инвестиций в недвижимость Петербурга составил 62 млрд рублей — на 28% ниже показателя за аналогичный период 2024 года. В структуре инвестиционных сделок по итогам третьего квартала лидирует сегмент коммерческой недвижимости — 70% против 30% в жилом. При этом средняя доля жилого сегмента за последние пять лет составляла 53%. То есть инвестиционная активность сократилась в 2,8 раза по сравнению прошлым годом. Объем вложений составил всего 19 млрд рублей, став минимальным за последние пять лет, а количество транзакций уменьшилось до семи против 18 годом ранее.
Нисходящая динамика обусловлена двумя основными факторами: снижением спроса на фоне высокой стоимости ипотечных кредитов, а также удорожанием стоимости строительства. Совокупность этих причин вынуждает застройщиков пересматривать свои стратегии развития. «Ввиду инертности рынка недвижимости c начала года стали наблюдаться такие изменения, как оптимизация существующих портфелей и приостановка запуска новых проектов. Влияние этих факторов стало особенно существенным в последние несколько месяцев. Ипотечное кредитование остается по-прежнему дорогим инструментом для населения, что сказывается на сокращении инвестиций девелоперскими компаниями», – отметил Микаэл Казарян.
Объем вложений в коммерческую недвижимость, напротив, растет — по итогам трех кварталов 2025 года показатель достиг 43 млрд рублей, увеличившись на 29% по сравнению с аналогичным периодом 2024 года.
Динамика объема инвестиционных сделок на рынке недвижимости России, млрд руб.
Источник: IBC Real Estate
Частные инвестиции
IBC Real Estate и «Альфа Капитал» провели совместное исследование, по результатам которого указывают: на конец августа 2025 года денежный агрегат М2 (наличные, чековые депозиты, средства на расчетных и текущих банковских счетах, срочные и сберегательные депозиты в банках, ценные бумаги) составил 121,6 трлн рублей, увеличившись на 14,4% за год. Снижение темпов роста показателя с 17–20% годом ранее связано с воздействием жесткой денежно-кредитной политики, которая ограничивала активность на кредитном рынке как физических, так и юридических лиц.
По данным Центробанка, хотя годовой прирост агрегатора в октябре составил 13%, на 1 ноября 2025 года рублевая денежная масса оценивалась в 123,1 трлн рублей, что ниже оперативной оценки, опубликованной ранее, на 0,1 трлн рублей.
Банк России начал снижать ключевую ставку в июне 2025 года, и ставки по депозитам пошли вниз. Однако граждане продолжают открывать вклады, стремясь зафиксировать текущие ставки на фоне ожиданий их дальнейшего снижения.
Депозиты остаются для населения одним из основных инструментов сбережений, несмотря на снижение ставок. Однако все чаще инвесторы рассматривают альтернативные инструменты. Недвижимость — один из них.
В сентябре платформа МТС AdTech получила результаты опроса россиян. Выяснилось, что три четверти граждан хотят получать пассивный доход от вложений в недвижимость.
Динамика объема инвестиционных сделок на рынке недвижимости Санкт-Петербурга,
млрд руб.
Источник: IBC Real Estate
75% россиян важнейшей целью видят регулярный пассивный доход от недвижимости, 18% намерены использовать доход от инвестиционной недвижимости в личных целях, 16% собираются реинвестировать в новую недвижимость, 11% — в другие активы.
При этом 75% опрошенных управляют одним активом, 18% — двумя, 7% — тремя и более.
В качестве инвестиционного актива 81% рассматривают жилье, 19% — коммерческую недвижимость.
«Для продавцов недвижимости важно, по какому принципу покупатели выбирают активы. Например, каждый второй россиянин выбирает тип инвестиционного актива по принципу потенциала роста стоимости (50%) и надежности вложений (49%). Для 41% важна простота управления и только 24% при выборе хотят получать максимальный доход с актива», — отметил в разговоре с ТАСС Артем Пуликов, коммерческий директор МТС AdTech.
InvestFuture, кроме жилья, предлагает инвестировать в другие активы.
Машино-место. Похожая стратегия, но найти паркинг по адекватной цене в Москве и Санкт-Петербурге сложнее, чем в регионах. Доходность в Москве — 12%. Важно оценить спрос, удобство выезда, расположение, размер, стоимость и другие параметры.
ЦФА на недвижимость. Вы приобретаете цифровой квадратный метр (или долю от него) в строящихся домах. Цены на жилье растут — растет доход. Перед покупкой важно оценить конкретный ЖК и цифровой лот: локацию, ликвидность, риски, застройщика.
Земля. Недооцененный и востребованный актив. Для инвестиций оптимальны участки сельскохозяйственного назначения. Схема: купить землю у государства по низкой цене (предварительно оценив ликвидность), затем сдавать ее в аренду или перепродать.
Кладовые. Площади квартир уменьшаются, а мест хранения в новостройках не хватает, поэтому кладовые помещения становятся популярным активом. Стратегия: купить кладовую (желательно на стадии котлована), сдавать в аренду и спустя несколько лет продать дороже — нередко в 1,5–2 раза.
ЗПИФы жилой недвижимости. Некоторые доступны неквалифицированным инвесторам.
Топ-15 крупнейших инвестиционных сделок с недвижимостью в России
в январе — ноябре 2025 года
|
Сегмент |
Объект |
Площадь, тыс. кв. м |
Цена продажи, млрд руб. |
Продавец |
Покупатель |
|
Офисная |
БЦ «Белая Площадь» |
111 |
46,5 |
O1 Properties |
Современные фонды недвижимости |
|
Офисная |
БЦ AFI2B |
50 |
28-35 |
AFI Development |
Структуры Лукойла |
|
Офисная |
БЦ «Сити-4» |
30 |
20-25 |
Sezar Group |
Мосбиржа |
|
Складская |
ЛП «Дмитровский» |
243 |
Конфиденциально |
Ghelamco |
Central Properties |
|
Складская |
СК «Обухово» |
109 |
7,5-7,8 |
А2 |
Современные фонды недвижимости |
|
Складская |
СК «Саратов» |
104 |
6,5-7 |
NK Group |
Современные фонды недвижимости |
|
Жилая |
ЗУ ЖК Injoy |
8,9 га |
14-16 |
Sminex |
Талан |
|
Жилая |
ЗУ ЖК «Новое Пушкино» и «Белый град» |
160 га |
10-12 |
Sminex |
Вектор |
|
Жилая |
ЗУ на Павелецкой наб. |
2,14 га |
6,5 |
ООО СтартПроект |
АМ Девелопмент |
|
Торговая |
Портфель ТРЦ Malltech |
874 |
Конфиденциально |
Goldman Sachs |
Balchug Capital |
|
Торговая |
2 ТЦ Outlet Village Белая Дача и Outlet Village Пулково* |
76 |
Конфиденциально |
Hines |
Кама Капитал |
|
Торговая |
ТЦ «Времена года» |
67 |
16 |
Кэпитал менеджмент |
Киевская площадь |
|
Гостиничная |
ЛюксЪ (Коринтия) |
50 |
11-12 |
Частный инвестор |
Алкион |
|
Гостиничная |
Swissotel Resort Сочи Камелия |
203 ном. |
10 |
ВИМ Сбережения |
Правильные решения |
|
Гостиничная |
Отель Les Art Resort* |
300 ном. |
Конфиденциально |
Частный инвестор |
Конфиденциально |
* консультант сделки IBC Real Estate
Источник: IBC Real Estate
Конфликт между крупными банками и застройщиками на почве комиссионных за выдачу льготных ипотечных займов может привести к снижению спроса и повышению цен на рынке новостроек. Банкам штрафы пока лишь угрожают — Федеральная антимонопольная служба (ФАС), Минфин и Центробанк «мониторят ситуацию».
Льготные ипотечные программы стали главным драйвером в сегменте новостроек, в чем Центробанк усматривает угрозу для рынка жилья и настаивает на сворачивании программ. В течение 2023 года условия льготного кредитования ужесточались, а субсидии для банков снизились на 1 п. п. Банки надумали компенсировать субсидии за счет застройщиков. Несколько крупных банков уже в декабре решили выдавать льготные кредиты на покупку жилья только у застройщиков-партнеров, но при этом потребовали с них комиссию за выдачу. Инициировал процесс Сбер, затем к нему присоединились ВТБ, Альфа-банк, Росбанк, Промсвязьбанк, банк «Открытие». Газпромбанк приостановил работу по льготным программам.
Несколько крупных застройщиков — ГК ПИК, Setl Group, ГК «Страна Девелопмент», Группа ЦДС, «Строительный трест» — выразили протест и отказались работать с банками, которые ввели комиссию.
Почти сразу в ФАС поступили жалобы от застройщиков и физических лиц, которые не смогли получить кредит. ФАС пока не приняла каких-либо мер.
Застройщики советуют покупателям обращаться за кредитами в банки, которые не взимают комиссию.
Бедные-бедные банки
Взимать комиссию решили банки — заметные участники программ. Их доля в льготном сегменте оценивается с 80–90%. Как ранее сообщали СМИ, Сбер исчерпал лимит субсидирования уже к концу ноября, выдав кредитов на 2,221 трлн рублей из заложенных по программе 2,249 трлн. И со второй декады января банк установил комиссию в 7,5–11,5% в зависимости от конкретной программы.
После сокращения субсидий сократилась и маржа банков. В рамках Дня финансов на площадке Международной выставки-форума «Россия» Георгий Горшков, заместитель президента — председателя правления ВТБ, заявил о последствиях сокращения субсидий по льготным программам: «Наша рентабельность по ним в последние месяцы и так была около нуля, а с 23 декабря стала отрицательной. У других крупных игроков ситуация аналогичная».
Выдержав паузу, Центробанк 15 января сообщил: несмотря на изменение условий льготных госпрограмм, они остаются прибыльными для банков. При этом взимание комиссий за выдачу льготных ипотечных кредитов создает риски, поскольку застройщики могут переложить комиссии в цены.
Регулятор предложил оператору программы ДОМ.РФ рассмотреть возможность расширить лимиты для банков, которые не требуют комиссии. Виталий Мутко, глава ДОМ.РФ, в интервью телеканалу «Россия 24» заявил о готовности перераспределить лимиты: «Если банки, которые введут лимиты, прекратят выдачу ипотеки, мы можем отозвать эти лимиты у них и перераспределить тем институтам, которые выполняют» (выполняют условия программы. — Ред.).
Аналитики ГК «Страна Девелопмент» прогнозируют рост числа банков, которые не будут вводить комиссии. Сейчас это банк «ДОМ.РФ», Газпромбанк, Абсолют Банк, Россельхозбанк, «Тинькофф», Уральский банк реконструкции и развития, Всероссийский банк развития регионов, Сургутнефтегазбанк.
Рынок собирается ужаться
Десятого января Setl Group объявила о приостановке сделок со Сбером, ВТБ, Альфа-Банком по льготным программам c субсидированием от застройщика. «Сейчас продолжаем вести переговоры с банками, пока работу с ними по программам с господдержкой мы не восстановили и надеемся, что решение мы найдем достаточно скоро», — уточнила Ольга Кобякова, коммерческий директор компании «Петербургская Недвижимость» (Setl Group), на круглом столе «Ипотека-2024», организованном в ходе форума недвижимости «Движение».
Компания «Экострой» не настаивает, чтобы льготные ипотечные займы покупатели оформляли в определенных банках, однако указывает: в Сбере будет удорожание квартиры — при ставке 8% удорожание на кредитные средства составит 7,5%. При семейной ипотеке в 6% удорожание на кредитные средства — 8,4%.
Как пояснил Антон Глушков, президент Национального объединения строителей (НОСТРОЙ), демонстративный отказ ряда застройщиков от предложений банков по субсидированию связан с существующей экономикой строительства. «Начиная с октября 2023 года, объем сделок на рынке новостроек имеет негативную тенденцию. Необходимо понимать, что жилье не становится более доступным — реальные доходы населения не догоняют строительную инфляцию. Именно поэтому предложение банков включить комиссию за выдачу льготной ипотеки в цену квадратного метра для бо́льшей части субъектов РФ и муниципалитетов, даже таких крупных, как города-миллионники, невозможно. Увеличение цены приведет к еще бо́льшему снижению спроса на первичном рынке и, как следствие, к снижению объемов строительства», — подчеркнул он.
На расширенном заседании комиссии РСПП по жилищной политике «Ипотечное кредитование долевого строительства в 2024 году» Татьяна Киреева, заместитель генерального директора по коммерческим вопросам «Вологдастройзаказчик», указала: «Введенная программа предполагает два варианта: либо мы поднимаем цены на жилье, и в результате снижаются продажи, либо застройщик из своих личных средств выплачивает комиссионные — а это означает банкротство застройщика. Если не повышать цену квадратного метра, очень многие застройщики уйдут с рынка».
Валерия Малышева, генеральный директор АО «Ленстройтрест», уверена: самостоятельно нести новые расходы строительные компании не могут. «В сложившейся ситуации необходимо воздействовать на банки, хотя бы только с государственным участием, для пересмотра условий сотрудничества. Тем более что речи о бедственном положении самих банков не идет: их совокупная чистая прибыль, по данным Центробанка, по итогам минувшего года приблизится к трем триллионам рублей», — заявила она.
Конфликт незамедлительно отразился на объемах льготного кредитования. По данным сервиса «Сделка.РФ», уже в начале января доля отказов по онлайн-заявкам на ипотеку достигла 35% против 17% в декабре из-за изменившихся условий кредитования.
Начал развиваться и другой процесс. Раньше квартиры в ипотеке считались, скорее, проблемными, но теперь, с учетом возможности сохранить старые ставки, они стали желанным объектом покупки. Разница в процентах значительна, указал Валерий Летенков, генеральный директор «Агентства инвестиций в недвижимость Москвы».
«Перекос на рынке недвижимости начался не вчера и не в 2023 году, а с введением льготной ипотеки. Да, она временно поддержала рынок, но и создала дисбаланс. Теперь рынок восстанавливается, хотя и не без трудностей», — подчеркнул он.
По данным Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», всего в первый месяц года на первичном рынке недвижимости было продано порядка 4,8 тыс. квартир.
По сравнению с январем 2023 года в этом месяце количество покупательских обращений возросло на 20-25%.
Средняя стоимость предложения в новостройках массового сегмента на конец января составила 236,3 тыс. руб. за квадратный метр, в пригородной зоне – 146,4 тыс. руб. за «квадрат». В целом, колебание средних цен за первый месяц года незначительное (+/-0,5%) – показатели остались на уровне декабря 2023 года.
На фоне изменений условий по ипотечному кредитованию, девелоперы среагировали запуском различных интересных программ рассрочек. Например, рассрочка 30/20/50 от Setl Group, длительная рассрочка на 8 лет от «Ленстройтрест», арендные платежи в счет первого взноса ипотеки по программе «И живи-ка» от ГК «Самолет» и другие.
Сейчас процент ипотечных сделок в структуре спроса варьируется в среднем в диапазоне 65-90% в зависимости от девелопера и наличия/отсутствия интересной программы рассрочки.
«Как и следовало ожидать, изменения в условиях ипотеки по госпрограмме (увеличение первоначального взноса до 30%, а также двукратное снижение максимальной суммы кредита) привели к перераспределению ипотечных сделок в январе текущего года в пользу семейной ипотеки, доля которой увеличилась на 16 п. п. с 35% до 51%, и IT ипотеки - на 5 п. п. с 6% до 11%. При этом доля сделок по госпрограмме снизилась с 55% до 36% относительно результатов 2023 года. В целом, структура в январе не совсем показательна в силу динамичных изменений, в том числе и условий банков. Наиболее информативным будет февраль-март», - комментирует директор Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» Ольга Трошева.
В январе 2024 года рынок Петербургской агломерации пополнился 4 новыми жилыми комплексами и пулом очередей реализуемых объектов суммарной площадью 190 тыс. квадратных метров. Основной объем вывода нового предложения пришёлся на территории заКАДья. Значимыми событиями стали старт продаж масштабного жилого комплекса «Астра Континенталь» от Setl Group и появление на рынке Петербурга нового застройщика– «ГК Развитие» из Воронежской области.