Качественные ТЦ Казани заполнены на 95%

Современных объектов все еще мало, столица Татарстана отстает от других миллионников по уровню обеспеченности качественными торговыми площадями.

---

По данным исследования компании IDEM-консалтинг, в городе всего 16 качественных ТЦ*. Они составляют около 30% от всего объема торговых площадей.  Вакансия в таких объектах низкая, около 5%, что указывает на явный дефицит качественных торговых площадей.

Ставки аренды в современных ТЦ в два раза выше, чем в устаревших – 3-4,5 тыс. руб./м² в месяц.

Столица Татарстана отстает от других миллионников по уровню обеспеченности качественной недвижимостью. В Казани на 1000 жителей приходится 357 м². Для сравнения: в Ростове-на-Дону 502 м², Нижнем Новгороде 536 м², Екатеринбурге 549 м², а в Краснодаре в два раза больше – 794 м².

Денис Зыков, руководитель отдела стратегического консалтинга компании IDEM-консалтинг: «Казань перспективный город для открытия новых ТЦ, однако темпы развития сдерживает ограниченный круг международных брендов и федеральных ритейлеров, а также кредитная политика.

На сектор торговой недвижимости оказывают влияние и два других фактора. Во-первых, в городе четко выражен территориальный дисбаланс торговых центров. В Кировском и Авиастроительном районах качественные ТЦ отсутствуют, тогда как в Советском районе обеспеченность превышает 600 м² на 1000 человек.

Во-вторых, в Казани довольно высокая доля суперрегиональных и региональных объектов. Обычно они формируют от 45 до 60% рынка, а в столице Татарстана их число достигает верхней границы нормы – 60%. Это, с одной стороны, повышает конкуренцию среди крупных игроков, а с другой – создает риски при реализации новых масштабных проектов, но при этом потенциально стимулирует строительство районных ТЦ, доля которых на рынке – 17%.

Причем конкуренция в сегменте крупных казанских ТЦ рискует усилится. В столице Татарстана заявлены несколько проектов полезной площадью почти 200 тыс. м². Если все они будут реализованы, обеспеченность превысит 450 м² на 1000 человек».

Денис Зыков: «В Казани есть потенциал для развития именно качественных районных торговых центров. Их доля невысока, а дисбаланс в территориальном распределении объектов, активное развитие проектов КРТ и застройка новых микрорайонов создают предпосылки для строительства небольших современных ТЦ, особенно в составе жилых комплексов. Однако это уже не просто торговые или торгово-развлекательные центры, это центры досуга, многофункциональные комплекты, включающие бизнес-центры и спортклубы. Популярность объекта определяется тем, как он «настроен» на своих посетителей, как учитываются их интересы, возраст, потребности. Именно так мы подходили к разработке концепции недавно открывшегося «АРТ Центра», и в первый год своей жизни он уже популярен и востребован.

Дальнейшее развитие рынка торговых центров будет идти путем реконструкции, реконцепции и реновации устаревших объектов или строительства профессиональных небольших проектов, но с тщательно проработанной концепцией».

Итоги III квартала на первичном рынке новостроек Московской области

Аналитики компании «Метриум» подвели итоги III квартала 2025 года на первичном рынке Московской области. Объем предложения за квартал сократился на 5%. Средневзвешенная цена квадратного метра составила 204 610 рублей (+4% за квартал, +8% за год). Было заключено 10,9 тыс. ДДУ (+14% за квартал, +20% за год).

---

По данным «Метриум», в III квартале 2025 года на рынке новостроек Московской области экспонировалось 47,5 тыс. лотов (-5% за квартал, +11% за год) в 234 проектах, где 46,0 тыс. – квартиры (-5% за квартал, +10% за год) и 1,6 тыс. – апартаменты (+7% за квартал, +31% за год).

Динамика объема предложения на первичном рынке Московской области по кварталам, шт.

Источник: Метриум

В III квартале 2025 года на рынке новостроек Московской области стартовало четыре новых проекта.

№	Название	Девелопер
1	Апрелевка Клаб (Наро-Фоминский г.о.)	ФСК
2	Лесная Коллекция (Химки)	Град
3	Элемент (Дубна)	Элемент
4	Базаева 11 (Волоколамский г.о.)	Садовое Кольцо

Источник: Метриум

Мытищи лидируют по объему предложения с долей 15% (+1 п.п. за квартал). При этом в большинстве других крупных округов цены выросли, тогда как в самих Мытищах и Домодедово зафиксировано снижение – до 206,6 тыс. руб./кв. м (-1%) и 163,9 тыс. руб./кв. м (-4%) соответственно. Это падение объясняется структурными изменениями, в частности, стартом продаж новых корпусов по более доступным ценам.

10 округов Московской области с максимальной долей предложения (в шт.) и средневзвешенная цена кв. м по округам, руб.

№	Округ	Доля предложения, %	Динамика за III квартал, п.п.	Ср. цена кв. м, тыс. руб.	Динамика за III квартал, %
1	Мытищи	15%	+1	206,6	-1%
2	Ленинский	15%	-	197,2	+6%
3	Пушкинский	8%	-2	169,9	+4%
4	Красногорск	8%	+1	262,3	+7%
5	Одинцовский	8%	-1	224,5	-
6	Люберцы	7%	+1	232,8	+9%
7	Балашиха	6%	+1	199,9	+4%
8	Домодедово	5%	+1	163,9	-4%
9	Химки	5%	+1	240,4	+5%
10	Котельники	4%	-1	240,2	+7%

Источник: Метриум

В структуре предложения по стадиям строительной готовности не произошло значительных изменений. За квартал выросла доля предложения на этапе котлована (14,8%, +1,2 п.п.) и на этапе монтажа этажей (45,3%, +0,3 п.п.). В корпусах на этапе отделки доля сократилась (21%, -1,7 п.п.).

Структура предложения Московской области по стадии строительной готовности, количество лотов

Источник: Метриум

В распределении предложения по типологии отмечается рост доли однушек (45,7%, +1,5 п.п. за квартал) при сокращении доли студий (20,5%, -0,4 п.п.), двухкомнатных (25,8%, -0,8 п.п.) и трехкомнатных (7,5%, -0,2 п.п.) форматов.  

Структура предложения квартир и апартаментов Московской области по комнатности, количество лотов.

Источник: Метриум

В структуре предложения по типу отделки сохраняется тенденция к росту доли предложения без отделки (57,1%, +5,9 п.п. за квартал) на фоне вымывания форматов с чистовой отделкой (26,8%, -3 п.п.) и с отделкой white box (16,1%, -2,9 п.п.).

Структура предложения по типу отделки, количество лотов

Источник: Метриум

По подсчетам аналитиков «Метриум», средневзвешенная цена квадратного метра квартир и апартаментов по итогам III квартала 2025 года составила 204 610 руб. (+4% за квартал, +8% за год). Средневзвешенная цена квартир – 204 020 руб. за кв. м (+4% за квартал, +8% за год), апартаментов – 227 010 руб. за кв. м (+4% за квартал, +19% за год).

Средневзвешенная цена предложения Московской области по кварталам, руб. за кв. м

Источник: Метриум

Соотношение предложений на первичном рынке недвижимости Московской области в зависимости от стоимости и площади

Площадь, кв. м	до 5 млн	5-10 млн	10-15 млн	15-20 млн	20+ млн
до 30	5%	11%	<0,5%
30-50	2%	39%	7%	1%	<0,1%
50-70		9%	12%	3%	<0,5%
70-90		0,5%	4%	3%	1%
90+		<0,1%	<0,5%	1%	1%

Источник: Метриум

Стоимость предложений Московской области в зависимости от типологии

Кол-во комнат	Площадь, кв. м			Цена кв. м, тыс. руб.			Стоимость, млн руб.
	мин	ср	макс	мин	ср	макс	мин	ср	макс
студия	16,6	27,5	156,6	117,5	222,2	542,3	3,1	6,1	39,1
1К	27,9	39,7	114,6	89,3	210,3	529,7	3,2	8,3	22,8
2К	42,7	60,5	161	82,6	194,0	524,9	5,7	11,7	34,5
3К	58,9	82,3	250,9	82,3	199,0	439,7	8,4	16,4	62,7
4К+	71,6	114,7	334,6	96,7	201,0	488,1	10,3	23,1	69,6
Итого	16,6	46,1	334,6	82,3	204,6	542,3	3,1	9,4	69,6

Источник: Метриум

Распределение предложений на первичном рынке недвижимости Московской области по площадям и бюджетам, количество лотов

Источник: Метриум

Рейтинг самых доступных лотов Московской области в III квартале 2025 года:

– «Школьный» (Подольск): квартира площадью 20,4 кв. м. за 3,1 млн руб.;

– «Дом +» (Воскресенск): апартамент площадью 34,4 кв. м. за 3,2 млн руб.;

– «Sunterra» (Балашиха): квартира площадью 17,5 кв. м. за 3,3 млн руб.

В III квартале 2025 года на рынке новостроек Московской области было зарегистрировано 10,9 тыс. ДДУ (+14% за квартал, +20% за год). В сентябре было зарегистрировано максимальное число сделок (3,9 тыс. ДДУ), минимальное – в июле (3,5 тыс. ДДУ).

«Спрос на первичное жилье в Подмосковье стабильно растет, – комментирует Алексей Годованец, управляющий партнер MR (девелопер семейного природного кластера «МЫС» в Одинцовском районе). – Новостройки в Московской области стоят в среднем в 2,3 раза дешевле, чем в Москве. При этом транспортная доступность Подмосковья постоянно повышается. Например, сейчас создаются новые платные трассы и транспортные хабы рядом с МЦД на территории Одинцовского района. В связи с этим все больше клиентов отдают предпочтение более доступному, экологичному и активно развивающемуся Подмосковью. Тем более, теперь клиентам здесь доступно премиальное многоквартирное жилье. Так в состав природного семейного кластера «МЫС», помимо клубных домов, коттеджей и таунхаусов, входят всесезонный парк площадью 17 га, дворец спорта, государственная школа и два детских сада».

Количество сделок по ДДУ на первичном рынке Московской области по кварталам, шт.[1]

Источник: Метриум

Доля сделок с привлечением ипотечного кредита в III квартале составила 73% (без изменений за квартал, -8 п.п. за год).

Доля ипотеки в сделках по ДДУ на первичном рынке недвижимости Московской области по кварталам в зависимости от средних ставок по ипотеке, предлагаемых банками

Источник: Метриум, Дом.рф.

Среди округов по объему спроса равномерно лидируют Ленинской г.о. (16%, без изменений за квартал) и Красногорск (16%, -2 п.п.), на третьем месте – Мытищи (14%, -1 п.п.).

«Мытищи сегодня лидируют по объему предложения на рынке новостроек Подмосковья с показателем 7,2 тыс. лотов, – говорит Григорий Ваулин, управляющий партнер ГК «Ферро-Строй» (девелопер ЖК «Катуар» в Мытищах). – Новые проекты здесь не стартовали с декабря 2024 года. Однако девелоперы существующих комплексов выводят квартиры в продажу постепенно, что позволяет избежать дефицита. В то же время не происходит и затоваривания, так как местный первичный рынок традиционно отличается повышенным спросом. Наряду с Ленинским округом и Красногорском, Мытищи являются наиболее активно развивающим районом Московской области. Существенные инвестиции властей и бизнеса в местную инфраструктуру повышают привлекательность жилого фонда.

При этом Мытищи опережают другие районы по числу проектов КРТ. А именно такие комплексы с насыщенной социальной инфраструктурой максимально подходят для семейных клиентов – главной целевой аудитории подмосковного рынка новостроек. Например, жилой комплекс «Катуар» пользуется популярностью как за счет грамотных планировочных решений, так и благодаря наличию детского сада, школы, медицинского и торгового центра в составе проекта. А близость ЖК к Москве и соседство с ж/д станцией ощутимо упрощают жителям путь в столицу».

10 округов с наибольшей долей спроса по кол-ву ДДУ в Московской области[1]

Источник: Метриум

Основные тенденции

«Рынок новостроек Московской области сохраняет относительную стабильность на фоне более динамичных изменений в Москве: объём предложения составляет 47,5 тыс. лотов, снизившись на 5% за квартал (+11% за год), – резюмирует Руслан Сырцов, управляющий директор компании «Метриум». – В структуре предложения продолжает сокращаться доля лотов с чистовой отделкой: за квартал показатель снизился на 3 п.п., до 26,8% – данный формат пользуется высокой популярностью среди покупателей.

За квартал спрос вырос на 14% и составил 10,9 тыс. ДДУ, что на 20% превышает показатели годичной давности. На фоне снижения ключевой ставки и позитивных ожиданий по дальнейшей кредитной политике рассрочки и ипотеки с льготным периодом становятся все более привлекательными для покупателей, которые рассчитывают в перспективе перейти на ипотеку с улучшенными условиями».

[1] Сделки физических лиц по дате регистрации без уступок и оптовых сделок.