Обзор рынка купли-продажи коммерческой недвижимости в Москве в январе 2011 г.
Консалтинговая компания RRG в рамках еженедельного мониторинга предложения объектов коммерческой недвижимости в Москве подвела итоги января
Общие тенденции
Так, по оценке аналитиков январь не принес никаких серьезных изменений на рынок купли-продажи коммерческой недвижимости, но стал подтверждением целого ряда долгосрочных тенденций, которые сформировались во второй половине
Максимальную долю в структуре предложения по-прежнему занимают офисные помещения (48% коммерческих площадей, предлагаемых к продаже). На втором месте - производственно-складские (27%), далее - торговые помещения (16% площадей от всего объема предложения) и помещения свободного назначения (9%).
Всего в январе на продажу было выставлено 1099 объектов общей площадью 2106 тыс.кв. м. и общей стоимостью 8,848 млрд. долларов. Суммарный объем предложения по сравнению с декабрем сократился весьма существенно: на 16% по количеству предлагаемых к продаже объектов и на 15% по их общей площади. Однако, подобное снижение связано с большим количеством праздничных дней, когда собственникам на рекламу объектов осталось лишь две последние недели месяца. Если же рассматривать аналогичный период
Средневзвешенная цена по сравнению с декабрем выросла на 3% и составила 4202 долларов /кв.м. однако и это изменение вряд ли можно назвать серьезным, даже с учетом лишь половины месяца деловой активности: скорее всего, изменение цен связано со снижением курса доллара на те же 3%.
Все сегменты |
Количество |
Общая стоимость, млн. долларов |
Общая площадь, тыс. кв. м |
Средняя площадь, тыс. кв. м |
Средневзвешенная цена, долларов / кв. м |
значение |
1 099 |
8 848 |
2 106 |
1,92 |
4 202 |
к декабрю 2010 |
− 16% |
− 12% |
− 15% |
+ 2% |
+ 3% |
к январю 2010 |
+ 2% |
+ 4% |
− 2% |
− 4% |
+ 6% |
Торговая недвижимость: в центре происходит «вымывание» дорогих объектов
В январе экспонировалось 325 объектов общей площадью 341 тыс.кв.м. и общей стоимостью 1,94 млрд. долларов, из них 58 объекта – внутри Садового Кольца и 267 объектов – за его пределами.
Объем предложения по торговым объектам в центре снизился пропорционально общему «новогоднему» снижению экспонирующихся объектов - на 15%. За пределами Садового Кольца это снижение оказалось чуть меньше: 13% по количеству объектов и 9% по их суммарной площади.
Ценовая динамика торгового сегмента в долгосрочной перспективе остается достаточно спокойной. Начав движение вверх первыми, цены на торговые помещения остаются в относительно стабильном состоянии, отклоняясь в ту или другую сторону. И если в январе прошлого года продавцы выставляли свои объекты по завышенным ценам, «проверяя» рынок и оставляя за собой возможность для торга, то в начале
Динамика января в торговом сегменте центральной части столицы, будучи незначительной по количественным показателям (снижение на 3% до 13281 долларов /кв. м.), отражает важные тенденции. «Снижение средневзвешенной цены произошло, в основном, за счет окончания в декабре экспозиции по двум таким дорогим объектам как на Тверской ул. (
Дополнительным подтверждением этому служит рост заявленных цен на объекты, продолжившие экспонирование, на 2%.
В периферийной части города ситуация противоположная: с рынка «уходят» дешевые предложения. И если цена по объектам, экспонируемым уже продолжительное время, снизилась на 1%, в целом наблюдался рост на 2% до 4630 долларов /кв. м.
Торговые внутри СК |
Количество |
Общая стоимость, млн. долларов |
Общая площадь, тыс. кв. м |
Средняя площадь, тыс. кв. м |
Средневзвешенная цена, долларов / кв. м |
значение |
58 |
559 |
42 |
0,73 |
13 281 |
к декабрю 2010 |
− 15% |
− 18% |
− 15% |
− 1% |
− 3% |
к январю 2010 |
− 6% |
+ 78% |
+ 93% |
+ 107% |
− 8% |
Торговые вне СК |
Количество |
Общая стоимость, млн. долларов |
Общая площадь, тыс. кв. м |
Средняя площадь, тыс. кв. м |
Средневзвешенная цена, долларов / кв. м |
значение |
267 |
1 384 |
299 |
1,12 |
4 630 |
к декабрю 2010 |
− 13% |
− 8% |
− 9% |
+ 4% |
+ 2% |
к январю 2010 |
− 5% |
+ 23% |
+ 27% |
+ 33% |
− 3% |
Офисная недвижимость: цены медленно, но верно прирастают
В офисном сегменте, который гораздо позднее торгового стал оправляться от кризиса, происходит плавный рост цен. За год в пределах Садового Кольца офисные объекты подорожали на 15%, годовой рост заявленных цен в периферийной части Москвы составил 13%.
«Нынешние цены уже достигли уровня марта-апреля
Объем предложений офисов в январе снизился на 18% по количеству и на 16% по общей площади. Всего в январе объем предложения составил 465 объектов общей площадью 1011 тыс.кв. м. и общей стоимостью 5,25 млрд. долларов, из них 157 объекта – внутри Садового Кольца и 308 объектов – за его пределами.
Средневзвешенная цена по офисным объектам в центре выросла на 4% до 9351 долларов /кв. м. Средневзвешенная цена по офисным объектам за пределами Садового Кольца в январе увеличилась на 2% до 3956 долларов /кв. м.
Офисные внутри СК |
Количество |
Общая стоимость, млн. долларов |
Общая площадь, тыс. кв. м |
Средняя площадь, тыс. кв. м |
Средневзвешенная цена, долларов / кв. м |
|||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
значение |
157 |
ИСТОЧНИК:
АСН-инфо
10.12.2010 22:43
В ноябре 2010 г. средняя стоимость 1 кв. м на вторичном рынке Москвы выросла на 0,4% и составила 168437,6 рублей, при этом средняя цена квартиры снизилась на 0,1%. Таким образом, на столичном рынке стали преобладать более дешевые квартиры, нежели в октябре. Однако, это вовсе не означает долгожданного многими покупателями падения цен. Гораздо более вероятно, что наиболее интересные варианты были распроданы, а к ноябрю в продаже остались квартиры меньшей площади, худшего качества или расположенные в отдаленных районах. «Трешки» дешевле на полмиллиона Последний осенний месяц окончательно показал, что предсказанного специалистами скачка цен в Москве не произошло. Стоимость квадратного метра на вторичном рынке жилой недвижимости плавно увеличивалась с сентября, однако в ноябре структура предложений претерпела серьезные изменения. Средняя цена квартиры в столице снизилась на 0,1% и составила 12 601 784 руб., при этом более всего подешевели трехкомнатные квартиры (-3,8%) и самый недорогой и ликвидный сегмент – 1-комнатные квартиры до 32 кв. м. общей площади (-3,1%). Обычные «однушки» и «двушки» тоже дешевели: на 2% и 2,7% соответственно. Таким образом, средняя 3-комнатная квартира обошлась покупателю в 14 350 193 руб., что на 564 581 руб. меньше, чем в октябре. Среднестатистическую «однушку» самой небольшой площади можно было купить за 4 847 241 руб, сэкономив 156 567 руб. Цена обычной 1-комнатной квартиры снизилась на 117 869 руб. и составила 5 915 443 руб, а приобрести «двушку» в ноябре можно было дешевле на 252 144 руб. – за 9 119 674 руб. Эксперты считают, что столь интересная ноябрьская тенденция снижения средней стоимости квартиры при росте цены квадратного метра, объясняется вымыванием с рынка наиболее интересных предложений в октябре. «В сентябре рынок еще раскачивался, в октябре нашли своего покупателя наиболее ликвидные квартиры хорошего качества, расположенные в престижных районах. В ноябре такие квартиры либо были приобретены, либо подорожали, а в продаже остались менее интересные варианты – недвижимость на окраинах или не очень хорошего качества», - объясняет тенденцию директор по развитию портала «МИР КВАРТИР» Виктор Щеблецов. Стоит отметить, что октябрьское оживление было стимулировано, в том числе и банками, которые стали более активно кредитовать покупателей жилья, предлагая им более разнообразные программы, а также снижая размеры комиссий и проценты по ипотеке. «Ближний пояс» дорожает Зато в ноябре продолжилось подорожание недвижимости «ближнего пояса» Подмосковья, расположенной в городах-спутниках, прилегающих к столице. В среднем цена квартиры увеличилась на 2,93% и составила 5 455 497 руб. Лидерами роста стали г. Котельники (+6,43%), Красногорск (+5,78%), Химки (+4,96%) и Юбилейный (+4,39%). В г. Котельники за месяц средняя стоимость квартиры перешагнула психологический барьер в 5 млн рублей, составила 5268623 руб. (в октябре она была 4929635 руб). Теперь стоимость квадратного метра в этом городе составляет 80092 руб. Снизилась лишь цена средней квартиры в г. Реутово (-1,74%), однако именно в этом городе в ноябре стоимость квадратного метра превысила отметку в 100 000 руб, и составила 100 803 руб. Столь активный рост цен в ближнем Подмосковье эксперты объясняют постепенным стиранием границы между столицей и областью, а также с усилившимися после прихода нового мэра Сергея Собянина слухами об административном объединении двух регионов. В случае объединения исчезнет разница между покупкой недвижимости в московских районах, расположенных за МКАД, и этих городах. Пока покупателей еще сдерживают социальные потери, грозящие при переезде в область: более низкие пенсии и менее качественная инфраструктура. Транспортная доступность многих «спальных» столичных районов и близлежащих городов, к сожалению, находится на одном уровне. Если рассматривать квартиры в городах «ближнего пояса» как альтернативу недорогой недвижимости в столице, то дешевле всего можно было приобрести в ноябре жилье в г. Королев (средняя стоимость квартиры – 4 629 396 руб.). Самым дорогим городом в этом месяце стал г. Красногорск, там средняя цена квартиры составила 6 475 235 руб., а стоимость квадратного метра – 97 955 руб. Таким образом, в ноябре, продав самую скромную «однушку» в столице за 4 847 241 руб, можно было приобрести квартиру большей площади и лучшего качества в прилегающих к Москве Королеве или Люберцах (4 748 025 руб.). У владельцев среднестатистической однушки выбор еще шире: продав 1-комнатную за 5 915 443 руб, можно улучить свои жилищные условия, купив квартиру большей площади почти в любом из городов «ближнего пояса», кроме Химок, Одинцово и Красногорска. Не упустить шанс Кроме того, в некоторых городах-лидерах по росту стоимости недвижимости эксперты наблюдали еще одну интересную тенденцию: стоимость квартир на первичном рынке превышала цены на аналогичное жилье на вторичке. Например, в Красногорске 2-комнатная квартира в строящемся доме, сдача которого в эксплуатацию намечена на 2012 год, стоит на 200 000 руб. больше, чем такая же в соседнем доме, уже принятого госкомиссией, где владельцы не только получили свидетельство о праве собственности, но даже сделали ремонт. Аналогичная ситуация наблюдается в Химках и Котельниках, а также на северо-востоке столице, в московском районе Медведково. Понятно, что эта тенденция, связанная, по всей видимости, с ухудшением положения некоторых застройщиков, долго не продлится: либо они будут вынуждены опустить цены на строящееся жилье, либо – что наиболее вероятно – вырастут цены на вторичном рынке. Средняя цена на 1-3-комнатные квартиры в Москве
Средняя цена квартиры в «ближнем поясе» Подмосковья
|