Банкротные торги: кто сократит риски
Покупка недвижимости через торги по банкротству дает возможность приобрести объект значительно ниже его рыночной стоимости, но есть нюансы юридического характера, с которыми не каждый покупатель справится.
По данным ГИС «Торги», в 2025 году в базе размещены 2470 объявлений о торгах банкротной недвижимостью и 581 — о продаже банкротных земельных участков. В 2024 году таких объявлений было 4367 и 982 соответственно. При этом, по данным компании «Долговой консультант», в прошлом году состоялись 3079 торгов, на которых продавались квартиры ипотечных должников.
По подсчетам компании «Долговой консультант», за первые восемь месяцев текущего года успешно завершились 1198 торгов, это число соответствует количеству проданных объектов жилой недвижимости (квартир, комнат, долей в праве собственности). В ходе торгов покупатели предложили стоимость на 15% выше первоначальной, кредиторы вернули 3,796 млрд рублей. В среднем стоимость одного жилого помещения по стране на торгах составила 3,168 млн рублей при выставленной на торги за 2,745 млн рублей.
«Результат за восемь месяцев по количеству проданных объектов и по увеличению цены — невпечатляющий. В прошлые годы в среднем на торгах ежегодно продавались по 4 тыс. квартир при росте цены на 25% и более. Причин несколько. Должники стали разговаривать с кредиторами и начинают погашать долги, не доводя ситуацию до судов и последующих торгов. На торгах отсутствует покупатель. Третье, менее очевидное объяснение, — кредиторы предпочитают взять жилье “на баланс”, чтобы продать его после того, как улучшится экономическая ситуация», — пояснил Денис Аксенов, генеральный директор коллекторского агентства «Долговой Консультант».
Статистика по торгам в банкротстве
|
Год |
К-во торгов |
К-во успешных торгов |
К-во лотов |
К-во проданных лотов |
Сумма проданного, млрд руб. |
|
2022 |
185 938 |
58 846 |
281 062 |
84 323 |
296 |
|
2023 |
191 203 |
65 208 |
288 590 |
87 808 |
247 |
|
2024 |
192 168 |
56 421 |
265 438 |
74 050 |
194 |
|
2025 |
177 940 |
43 672 |
224 379 |
53 746 |
155,5 |
Источник: Торги России
Минимизация рисков
Потенциальных покупателей, которые разбираются в процессах на рынке недвижимости, интересуют банкротные объекты — их можно купить с дисконтом. Но это только в теории. Торги проводятся на десятках электронных торговых площадок, каждая из них имеет уникальный интерфейс и индивидуальный регламент. Любой неверный шаг лишает возможности купить нужное имущество, а то и потерять деньги.
«Я много раз наблюдал сделки по банкротным торгам и вижу, как они меняют рынок. Формально такие продажи дают шанс получить недвижимость с дисконтом до 30% от рынка. На практике этот дисконт получает не каждый: порог входа высокий не только из-за денег. Юридические нюансы требуют опыта, и без него человек быстро попадает в ловушку», — отмечает Константин Анохин, эксперт по недвижимости, управляющий партнер агентства «Генератор Недвижимости».
Разобраться в происходящем действительно непросто. Например, электронная торговая площадка ЭТП ВТБ-Центр аккредитована на полусотне ЭТП. Поэтому ВТБ запустил цифровой сервис «Агент на торгах», чтобы сопровождать клиентов при покупке недвижимости на торгах по результатам банкротств — от консультации и регистрации на электронной площадке до участия в аукционе и оформления сделки. Такой формат снижает риск ошибок и избавляет клиентов от необходимости самостоятельно разбираться в юридических тонкостях торгов по банкротству.
В ВТБ отмечают, что сделки по банкротным торгам юридически полностью безопасны. Право собственности оформляется по результатам публичной процедуры, утвержденной арбитражным судом, что исключает возможность ее оспаривания.
«Инициатива ВТБ может упростить отдельные технические шаги, но она не меняет суть самой работы. Самые серьезные трудности начинают появляться задолго до подачи заявки: нужно проверить объект, понять его реальное состояние и разобраться в ситуации вокруг него. Ошибки здесь приводят к затяжным спорам и нередко — к непредсказуемым решениям суда», — указывает Валерий Летенков, генеральный директор «Агентства инвестиций в недвижимость Москвы».
По его словам, сами торги — только верхушка процесса. Они требуют аккуратной подготовки: собрать документы, оформить электронную подпись, подстроиться под требования площадки. Если банк предложит сервисы, которые снимут часть этой рутины, это облегчит жизнь покупателям. Но основная нагрузка все равно остается на человеке. Нужно оценить рыночную стоимость квартиры, просчитать риски, выстроить стратегию, проверить документы, запросить информацию у управляющей компании, разобраться с историей собственника. Эти шаги нельзя автоматизировать полностью.
«Покупка на торгах подходит не всем. Это инструмент для тех, кто готов тратить время, вникать и работать руками. Особенно если речь идет о банкротной недвижимости: примерно в восьми случаях из десяти после сделки начинаются суды. Условный “дисконт” в объявлении часто скрывает спорные ситуации, которые превращают покупку в долгий процесс», — резюмировал Валерий Летенков.
Статистика торгов по недвижимости по состоянию на 17 ноября 2025 года
|
Год |
Земельные участки |
Недвижимость (за исключением земельных участков) |
||||||
|
К-во объявлений |
Начальная цена, млрд руб. |
Итоговая цена, млрд руб. |
Повышение в ходе торгов, % |
К-во объявлений |
Начальная цена, млрд руб. |
Итоговая цена, млрд руб. |
Повышение в ходе торгов, % |
|
|
2022 |
259 |
0,327 |
0,652 |
99,26 |
2064 |
4,9 |
9 |
83,59 |
|
2023 |
723 |
1,39 |
1,68 |
21,25 |
5185 |
14,71 |
22,28 |
51,42 |
|
2024 |
982 |
1,14 |
1,54 |
13,5 |
4367 |
15,57 |
17,68 |
13,5 |
|
2025 |
581 |
0,926 |
1,14 |
22,94 |
2470 |
8,08 |
9,35 |
15,64 |
Источник: ГИС «Торги»
Набирая обороты
По мнению участников рынка, банкротные торги будут проходить активнее. Электронных торговых площадок в стране много, на рынке появились консультанты-сопровождающие, количество банкротств не сокращается.
«Сегодня лотов стало больше, и среди них действительно встречаются интересные объекты. Но найти их — отдельная работа. Недостаточно просто “взять что-то с торгов”. Если объект не проходит проверку или не имеет понятной перспективы, никакая скидка не спасает — покупка превращается в убыток», — предостерегает Валерий Летенков.
В то же время он называет участие в банкротных торгах нишевой историей: «Те, кто умеют работать с такими объектами, продолжат этим заниматься. Остальным важно понимать: торги привлекают только на первый взгляд, а выгода появляется не из-за площадки, а из-за тщательной проверки каждого объекта».
Константин Анохин не советует входить в банкротные торги без специалиста, который умеет проверять объект, историю должника, требования кредиторов и сценарии развития споров. Самостоятельные попытки нередко заканчиваются потерями.
По его словам, когда частный покупатель приходит с мыслью «у меня есть полмиллиона, хочу выиграть что-нибудь выгодное», он часто недооценивает риск. «Покупка на торгах по банкротству, по сути, превращается в предпринимательскую сделку: ее результатом должна стать прибыль, а любой предпринимательский шаг несет риск. Если нет компетенций, высока вероятность ошибиться. Случаи успешных покупок встречаются, но встречаются и обратные истории — порой гораздо чаще. И рынок тут не станет проще. Закредитованность растет, количество банкротств увеличивается, поэтому лотов станет больше. Торги будут набирать обороты, но интерес к ним будет идти в первую очередь от тех, кто работает с перепродажей и флиппингом. Для профессионалов этот инструмент дает пространство для маневра», — полагает Константин Анохин.
По его мнению, частному покупателю выгоднее смотреть в сторону срочных выкупов: там меньше юридических рисков и более прозрачный процесс, чем на торгах, где каждая ошибка превращается в цепочку проблем.
По оценке экспертов ВТБ, рынок недвижимости на торгах по банкротству может стать одним из драйверов для роста инвестиционной активности. Покупатели получают возможность приобрести ликвидные активы с дисконтом, а бизнес — инструмент для выхода на новые сегменты рынка.
Доля квартир[1] с двумя и более комнатами на рынке новостроек бизнес-класса «старой» Москвы составляет 49,1%, подсчитали аналитики девелоперской компании STONE. За прошедшие три года показатель сократился на 14 процентных пунктов.
По данным STONE, на первичном рынке бизнес-класса «старой» Москвы сегодня реализуется 20 620 квартир, что составляет свыше 50% от всего предложения в новостройках в исторических границах столицы. За минувшие 12 месяцев бизнес-класс по объему экспозиции значительно опередил лидировавший ранее массовый сегмент. Это объясняется в первую очередь востребованностью новостроек бизнес-класса среди семейных покупателей.
Согласно опросу компании STONE, в котором с 1 июня по 1 сентября 2025 года приняло участие 1500 респондентов, 74% клиентов на рынке первичного жилья бизнес-класса в столице – это родители с несовершеннолетними детьми. Их интересуют, главным образом, многокомнатные форматы – от двух комнат. Однако сейчас доля таких предложений в бизнес-классе снизилась до 49,1% против 63,1% тремя годами ранее. В массовом сегменте этот показатель сейчас составляет 42,5%, в премиум-классе – 62%, в делюкс-классе – 82,3%.
«В связи с ростом себестоимости строительства многие девелоперы формируют квартирографию в новых проектах в пользу компактных вариантов, – отмечает Кристина Недря, директор коммерческого управления STONE (девелопер ЖК STONE Sokolniki, STONE Rise, STONE Grain с преобладанием квартир семейного формата). – Однако, таким образом, компании не отвечают реальным запросам целевой аудитории. Особенно остро проблема стоит в проектах бизнес-класса, которые максимально ориентированы на семейных клиентов. При этом более половины квартир в них сегодня не подходят для комфортной жизни родителей с детьми, даже с единственным ребенком.
Но все же в настоящий момент возник новый тренд. На первичном рынке появляются комплексы бизнес+ с параметрами, соответствующими потребностям семейных покупателей. Например, доля реализуемых многокомнатных квартир в жилом комплексе STONE Sokolniki составляет 52%, в STONE Rise – 53%, сопоставимый показатель на этапе бронирования – в анонсированном проекте STONE Grain. Причем доля запроектированных просторных лотов еще выше – около 60-65%, но именно такие предложения продаются в первую очередь».
[1] Без учета апартаментов.
После покупки квартиры россияне чаще ограничиваются ремонтом и приобретением мебели. На втором месте по популярности — одновременная покупка второго жилья и автомобиля. Об этом сообщил аналитический центр М2 по итогам исследования об изменении потребительских предпочтений в недвижимости.
Респондентами стали более 1 500 жителей крупных городов России, которые купили квартиру в течение последнего года или планируют это сделать в ближайшие 12 месяцев. Исследование показало, что ожидания покупателей относительно последующих расходов заметно отличаются от реальных решений, которые они принимают после сделки.
На этапе планирования многие семьи хотели совместить покупку квартиры с другими крупными расходами: 18% — с приобретением автомобиля, 18% — с ремонтом, 17% — с меблировкой, около 8% — с приобретением частного дома. Однако на практике приоритеты сместились в сторону благоустройства нового жилья. Так, автомобиль взяли лишь 13% респондентов, а вот ремонт сделали уже 24% семей и мебель купили 22%. Покупка загородной недвижимостью оказалось редким сценарием — около 2%.
Крупные покупки семей, %
«Результаты исследования демонстрируют, что покупатели становятся более рациональными. Люди стремятся не просто приобрести недвижимость, а создать в ней комфортное пространство для себя и своей семьи. Это подтверждают и другие данные исследования. Главной причиной приобретения квартиры остаётся улучшение уровня жизни — в 37% случаев», — отмечает Дмитрий Смирнов, руководитель департамента аналитики и данных экосистемы недвижимости М2.
В качестве улучшения уровня жизни респонденты выделяют покупку первой квартиры, переезд от родителей, увеличение жилплощади при рождении ребёнка. Интересно, что за год доля таких покупок снизилась на 8 п. п. Но увеличилось число респондентов, купивших квартиру поближе к родственникам, что также можно расценивать как повышение удобства и качества жизни.
На втором месте среди причин покупки жилья — инвестиционные цели. Каждая четвёртая покупка совершается с расчётом на рост стоимости объекта или сдачу в аренду. Доля инвестиционных покупок за год выросла на 4 п. п и достигла 25%. Аналитики связывают это с повышением доверия населения к недвижимости как инвестиции.
Почему вы решили приобрести новое жильё?, %
