Банкротные торги: кто сократит риски
Покупка недвижимости через торги по банкротству дает возможность приобрести объект значительно ниже его рыночной стоимости, но есть нюансы юридического характера, с которыми не каждый покупатель справится.
По данным ГИС «Торги», в 2025 году в базе размещены 2470 объявлений о торгах банкротной недвижимостью и 581 — о продаже банкротных земельных участков. В 2024 году таких объявлений было 4367 и 982 соответственно. При этом, по данным компании «Долговой консультант», в прошлом году состоялись 3079 торгов, на которых продавались квартиры ипотечных должников.
По подсчетам компании «Долговой консультант», за первые восемь месяцев текущего года успешно завершились 1198 торгов, это число соответствует количеству проданных объектов жилой недвижимости (квартир, комнат, долей в праве собственности). В ходе торгов покупатели предложили стоимость на 15% выше первоначальной, кредиторы вернули 3,796 млрд рублей. В среднем стоимость одного жилого помещения по стране на торгах составила 3,168 млн рублей при выставленной на торги за 2,745 млн рублей.
«Результат за восемь месяцев по количеству проданных объектов и по увеличению цены — невпечатляющий. В прошлые годы в среднем на торгах ежегодно продавались по 4 тыс. квартир при росте цены на 25% и более. Причин несколько. Должники стали разговаривать с кредиторами и начинают погашать долги, не доводя ситуацию до судов и последующих торгов. На торгах отсутствует покупатель. Третье, менее очевидное объяснение, — кредиторы предпочитают взять жилье “на баланс”, чтобы продать его после того, как улучшится экономическая ситуация», — пояснил Денис Аксенов, генеральный директор коллекторского агентства «Долговой Консультант».
Статистика по торгам в банкротстве
|
Год |
К-во торгов |
К-во успешных торгов |
К-во лотов |
К-во проданных лотов |
Сумма проданного, млрд руб. |
|
2022 |
185 938 |
58 846 |
281 062 |
84 323 |
296 |
|
2023 |
191 203 |
65 208 |
288 590 |
87 808 |
247 |
|
2024 |
192 168 |
56 421 |
265 438 |
74 050 |
194 |
|
2025 |
177 940 |
43 672 |
224 379 |
53 746 |
155,5 |
Источник: Торги России
Минимизация рисков
Потенциальных покупателей, которые разбираются в процессах на рынке недвижимости, интересуют банкротные объекты — их можно купить с дисконтом. Но это только в теории. Торги проводятся на десятках электронных торговых площадок, каждая из них имеет уникальный интерфейс и индивидуальный регламент. Любой неверный шаг лишает возможности купить нужное имущество, а то и потерять деньги.
«Я много раз наблюдал сделки по банкротным торгам и вижу, как они меняют рынок. Формально такие продажи дают шанс получить недвижимость с дисконтом до 30% от рынка. На практике этот дисконт получает не каждый: порог входа высокий не только из-за денег. Юридические нюансы требуют опыта, и без него человек быстро попадает в ловушку», — отмечает Константин Анохин, эксперт по недвижимости, управляющий партнер агентства «Генератор Недвижимости».
Разобраться в происходящем действительно непросто. Например, электронная торговая площадка ЭТП ВТБ-Центр аккредитована на полусотне ЭТП. Поэтому ВТБ запустил цифровой сервис «Агент на торгах», чтобы сопровождать клиентов при покупке недвижимости на торгах по результатам банкротств — от консультации и регистрации на электронной площадке до участия в аукционе и оформления сделки. Такой формат снижает риск ошибок и избавляет клиентов от необходимости самостоятельно разбираться в юридических тонкостях торгов по банкротству.
В ВТБ отмечают, что сделки по банкротным торгам юридически полностью безопасны. Право собственности оформляется по результатам публичной процедуры, утвержденной арбитражным судом, что исключает возможность ее оспаривания.
«Инициатива ВТБ может упростить отдельные технические шаги, но она не меняет суть самой работы. Самые серьезные трудности начинают появляться задолго до подачи заявки: нужно проверить объект, понять его реальное состояние и разобраться в ситуации вокруг него. Ошибки здесь приводят к затяжным спорам и нередко — к непредсказуемым решениям суда», — указывает Валерий Летенков, генеральный директор «Агентства инвестиций в недвижимость Москвы».
По его словам, сами торги — только верхушка процесса. Они требуют аккуратной подготовки: собрать документы, оформить электронную подпись, подстроиться под требования площадки. Если банк предложит сервисы, которые снимут часть этой рутины, это облегчит жизнь покупателям. Но основная нагрузка все равно остается на человеке. Нужно оценить рыночную стоимость квартиры, просчитать риски, выстроить стратегию, проверить документы, запросить информацию у управляющей компании, разобраться с историей собственника. Эти шаги нельзя автоматизировать полностью.
«Покупка на торгах подходит не всем. Это инструмент для тех, кто готов тратить время, вникать и работать руками. Особенно если речь идет о банкротной недвижимости: примерно в восьми случаях из десяти после сделки начинаются суды. Условный “дисконт” в объявлении часто скрывает спорные ситуации, которые превращают покупку в долгий процесс», — резюмировал Валерий Летенков.
Статистика торгов по недвижимости по состоянию на 17 ноября 2025 года
|
Год |
Земельные участки |
Недвижимость (за исключением земельных участков) |
||||||
|
К-во объявлений |
Начальная цена, млрд руб. |
Итоговая цена, млрд руб. |
Повышение в ходе торгов, % |
К-во объявлений |
Начальная цена, млрд руб. |
Итоговая цена, млрд руб. |
Повышение в ходе торгов, % |
|
|
2022 |
259 |
0,327 |
0,652 |
99,26 |
2064 |
4,9 |
9 |
83,59 |
|
2023 |
723 |
1,39 |
1,68 |
21,25 |
5185 |
14,71 |
22,28 |
51,42 |
|
2024 |
982 |
1,14 |
1,54 |
13,5 |
4367 |
15,57 |
17,68 |
13,5 |
|
2025 |
581 |
0,926 |
1,14 |
22,94 |
2470 |
8,08 |
9,35 |
15,64 |
Источник: ГИС «Торги»
Набирая обороты
По мнению участников рынка, банкротные торги будут проходить активнее. Электронных торговых площадок в стране много, на рынке появились консультанты-сопровождающие, количество банкротств не сокращается.
«Сегодня лотов стало больше, и среди них действительно встречаются интересные объекты. Но найти их — отдельная работа. Недостаточно просто “взять что-то с торгов”. Если объект не проходит проверку или не имеет понятной перспективы, никакая скидка не спасает — покупка превращается в убыток», — предостерегает Валерий Летенков.
В то же время он называет участие в банкротных торгах нишевой историей: «Те, кто умеют работать с такими объектами, продолжат этим заниматься. Остальным важно понимать: торги привлекают только на первый взгляд, а выгода появляется не из-за площадки, а из-за тщательной проверки каждого объекта».
Константин Анохин не советует входить в банкротные торги без специалиста, который умеет проверять объект, историю должника, требования кредиторов и сценарии развития споров. Самостоятельные попытки нередко заканчиваются потерями.
По его словам, когда частный покупатель приходит с мыслью «у меня есть полмиллиона, хочу выиграть что-нибудь выгодное», он часто недооценивает риск. «Покупка на торгах по банкротству, по сути, превращается в предпринимательскую сделку: ее результатом должна стать прибыль, а любой предпринимательский шаг несет риск. Если нет компетенций, высока вероятность ошибиться. Случаи успешных покупок встречаются, но встречаются и обратные истории — порой гораздо чаще. И рынок тут не станет проще. Закредитованность растет, количество банкротств увеличивается, поэтому лотов станет больше. Торги будут набирать обороты, но интерес к ним будет идти в первую очередь от тех, кто работает с перепродажей и флиппингом. Для профессионалов этот инструмент дает пространство для маневра», — полагает Константин Анохин.
По его мнению, частному покупателю выгоднее смотреть в сторону срочных выкупов: там меньше юридических рисков и более прозрачный процесс, чем на торгах, где каждая ошибка превращается в цепочку проблем.
По оценке экспертов ВТБ, рынок недвижимости на торгах по банкротству может стать одним из драйверов для роста инвестиционной активности. Покупатели получают возможность приобрести ликвидные активы с дисконтом, а бизнес — инструмент для выхода на новые сегменты рынка.
Все меньше людей готовы рисковать, приобретая квартиру в новостройке в разгар строительства дома или, тем более, до его начала. По сравнению с началом года доля желающих купить жилье на старте продаж сократилась на 11 п.п., а тех, кто готов ждать, пока дом достроят или почти достроят, стало больше на 5,5 п.п. Об этом свидетельствуют результаты последнего онлайн-голосования от IRN.RU.
Читателям был задан вопрос: «На каком этапе строительства вы бы купили квартиру в новостройке». Вариант «на завершающих стадиях» выбрали 19,4% ответивших, «после сдачи в эксплуатацию» 29,9%. То есть почти половина респондентов готовы приобрести новостройку только когда дом сдан или почти сдан.
При этом значительная часть участников опроса – 23% - предпочли бы совершить покупку как можно раньше – на самом старте продаж, а в идеале еще до него. 11% купили бы квартиру на стадии строительства первых этажей, и только 8,3% - в середине строительства дома. Затруднились дать ответ 8% участников голосования.
По сравнению с аналогичным голосованием в начале 2021 года резко, сразу на 10,7 п.п., сократилась доля желающих приобрести новостройку на страте продаж – в конце января-начале февраля прошлого года, то есть до начала СВО, таковых было 33,9%. При этом тех, кто готов купить новостройку только на завершающих стадиях строительства или после ввода дома, стало больше на 5,5 п.п. Популярность остальных вариантов не претерпела существенных изменений.
«Фактически, результаты опроса свидетельствуют, во-первых, о сокращении числа тех, кто рассматривает возможность инвестиций в жилье – именно инвесторы обычно стремятся выйти на сделку как можно раньше, чтобы купить подешевле и максимизировать прибыль при перепродаже недвижимости. А во-вторых – об уменьшении аппетита потенциальных покупателей к риску. Половина участников опроса вообще не хотят вкладывать деньги в стройку и готовы ждать, когда дом достроят или почти достроят. В нынешней непростой для экономики ситуации это вполне ожидаемый тренд», - комментирует руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко.
О низком уровне доверия людей к стройке говорят и результаты майского голосования IRN.RU относительно новой модели финансирования строительства домов через эскроу-счета, когда деньги дольщиков отправляются на счет в банке, а застройщики возводят дома на кредитные деньги. По мнению 38,9% респондентов, продажа новостроек через эскроу не защищает покупателей от потери денег, заплаченных застройщику. Еще треть (34,3%) уверены, что эскроу вообще «ни от чего не защищает, все это фикция». В то, что новая система строительства домов «защищает от всех возможных проблем», верят лишь 2%.
Аналитики «Метриум» подвели итоги третьего квартала на рынке жилой недвижимости Москвы, изучи свежие данные Росреестра Москвы о количестве сделок. Лучший результат показал сектор строящегося жилья, где было заключено всего на 1% меньше ДДУ, чем в третьем квартале 2021 года. Однако активность ипотечных заемщиков снизилась на 16%, а покупателей вторичного жилья – на 33%.
В III квартале Росреестр Москвы зарегистрировал 22,8 тыс. договоров участия в долевом строительстве. В аналогичный период 2021 года в столице зарегистрировали 23,1 тыс. сделок между дольщиками и застройщиками. Таким образом, спрос на строящееся жилье в Москве в годовом измерении в III квартале 2022 года практически сравнялся с показателем того же периода 2021 года. При этом относительно II квартала 2022 года, когда было зарегистрирвовано 16,4 тыс. ДДУ, спрос увеличился на 39%.
«В третьем квартале наблюдался четкий тренд на восстановление активности покупателей новостроек, – говорит Дмитрий Голев, коммерческий директор Optima Development (девелопер жилого квартала Prime Park). – Этому способствовало снижение ставок по ипотеке, нормализация экономической и финансовой обстановки. На рынок пришли те клиенты, которые откладывали сделки весной. Активны были инвесторы. Застройщики предлагали покупателям очень гибкие условия сделок, субсидированную ипотеку, скидки. При этом девелоперы заметно нарастили объем предложения, увеличили широту выбора для клиентов. Всё это дало позитивный эффект. Однако в конце сентября спрос резко просел, и, скорее всего, рынку опять понадобится несколько месяцев на восстановление».
Источник: «Метриум» по данным Росреестра Москвы
В III квартале банки выдали заемщикам ипотеки в Москве порядка 27,1 тыс. кредитов на покупку строящегося и готового жилья. Год назад показатель был лучше – в III квартале 2021 года заемщики получили 32,3 тыс. кредитов. Таким образом, спрос на ипотеку снизился в годовом измерении на 16%. Преимущественно это падение связано со вторичным жильем, на покупку которого не распространяются программы субсидирования ставок, отмечают аналитики «Метриум». Впрочем, и в ипотечном секторе наблюдался позитивный тренд, так как число сделок в третьем квартале оказалось на 31% выше, чем во втором.
Источник: «Метриум» по данным Росреестра Москвы
Худшие результаты показал вторичный сектор жилья. В Москве зарегистрировали 28,4 тыс. сделок купли-продажи, что на 33% меньше, чем в III квартале 2021 года, когда покупатели и продавцы «вторички» заключили 42,1 тыс. соглашений. Однако аналитики зафиксировали рост их активности относительно предыдущего квартала. По сравнению со II кварталом 2022 года количество сделок выросло на 5%.
«Скорее всего тренд на восстановление рынка будет прерван, – резюмирует Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум». – Уже по итогам октября мы зафиксируем падение во всех сегментах московской недвижимости, так как частичная мобилизация оказала негативное влияние на активность покупателей. Также выросли рыночные ставки по ипотеке, которые актуальны для вторичного сегмента жилья. Это значит, что и здесь спрос будет стагнировать. В целом необходима нормализация и стабилизация обстановки, чтобы люди захотели вкладываться в жилье».
Источник: «Метриум» по данным Росреестра Москвы