Банкротные торги: кто сократит риски
Покупка недвижимости через торги по банкротству дает возможность приобрести объект значительно ниже его рыночной стоимости, но есть нюансы юридического характера, с которыми не каждый покупатель справится.
По данным ГИС «Торги», в 2025 году в базе размещены 2470 объявлений о торгах банкротной недвижимостью и 581 — о продаже банкротных земельных участков. В 2024 году таких объявлений было 4367 и 982 соответственно. При этом, по данным компании «Долговой консультант», в прошлом году состоялись 3079 торгов, на которых продавались квартиры ипотечных должников.
По подсчетам компании «Долговой консультант», за первые восемь месяцев текущего года успешно завершились 1198 торгов, это число соответствует количеству проданных объектов жилой недвижимости (квартир, комнат, долей в праве собственности). В ходе торгов покупатели предложили стоимость на 15% выше первоначальной, кредиторы вернули 3,796 млрд рублей. В среднем стоимость одного жилого помещения по стране на торгах составила 3,168 млн рублей при выставленной на торги за 2,745 млн рублей.
«Результат за восемь месяцев по количеству проданных объектов и по увеличению цены — невпечатляющий. В прошлые годы в среднем на торгах ежегодно продавались по 4 тыс. квартир при росте цены на 25% и более. Причин несколько. Должники стали разговаривать с кредиторами и начинают погашать долги, не доводя ситуацию до судов и последующих торгов. На торгах отсутствует покупатель. Третье, менее очевидное объяснение, — кредиторы предпочитают взять жилье “на баланс”, чтобы продать его после того, как улучшится экономическая ситуация», — пояснил Денис Аксенов, генеральный директор коллекторского агентства «Долговой Консультант».
Статистика по торгам в банкротстве
|
Год |
К-во торгов |
К-во успешных торгов |
К-во лотов |
К-во проданных лотов |
Сумма проданного, млрд руб. |
|
2022 |
185 938 |
58 846 |
281 062 |
84 323 |
296 |
|
2023 |
191 203 |
65 208 |
288 590 |
87 808 |
247 |
|
2024 |
192 168 |
56 421 |
265 438 |
74 050 |
194 |
|
2025 |
177 940 |
43 672 |
224 379 |
53 746 |
155,5 |
Источник: Торги России
Минимизация рисков
Потенциальных покупателей, которые разбираются в процессах на рынке недвижимости, интересуют банкротные объекты — их можно купить с дисконтом. Но это только в теории. Торги проводятся на десятках электронных торговых площадок, каждая из них имеет уникальный интерфейс и индивидуальный регламент. Любой неверный шаг лишает возможности купить нужное имущество, а то и потерять деньги.
«Я много раз наблюдал сделки по банкротным торгам и вижу, как они меняют рынок. Формально такие продажи дают шанс получить недвижимость с дисконтом до 30% от рынка. На практике этот дисконт получает не каждый: порог входа высокий не только из-за денег. Юридические нюансы требуют опыта, и без него человек быстро попадает в ловушку», — отмечает Константин Анохин, эксперт по недвижимости, управляющий партнер агентства «Генератор Недвижимости».
Разобраться в происходящем действительно непросто. Например, электронная торговая площадка ЭТП ВТБ-Центр аккредитована на полусотне ЭТП. Поэтому ВТБ запустил цифровой сервис «Агент на торгах», чтобы сопровождать клиентов при покупке недвижимости на торгах по результатам банкротств — от консультации и регистрации на электронной площадке до участия в аукционе и оформления сделки. Такой формат снижает риск ошибок и избавляет клиентов от необходимости самостоятельно разбираться в юридических тонкостях торгов по банкротству.
В ВТБ отмечают, что сделки по банкротным торгам юридически полностью безопасны. Право собственности оформляется по результатам публичной процедуры, утвержденной арбитражным судом, что исключает возможность ее оспаривания.
«Инициатива ВТБ может упростить отдельные технические шаги, но она не меняет суть самой работы. Самые серьезные трудности начинают появляться задолго до подачи заявки: нужно проверить объект, понять его реальное состояние и разобраться в ситуации вокруг него. Ошибки здесь приводят к затяжным спорам и нередко — к непредсказуемым решениям суда», — указывает Валерий Летенков, генеральный директор «Агентства инвестиций в недвижимость Москвы».
По его словам, сами торги — только верхушка процесса. Они требуют аккуратной подготовки: собрать документы, оформить электронную подпись, подстроиться под требования площадки. Если банк предложит сервисы, которые снимут часть этой рутины, это облегчит жизнь покупателям. Но основная нагрузка все равно остается на человеке. Нужно оценить рыночную стоимость квартиры, просчитать риски, выстроить стратегию, проверить документы, запросить информацию у управляющей компании, разобраться с историей собственника. Эти шаги нельзя автоматизировать полностью.
«Покупка на торгах подходит не всем. Это инструмент для тех, кто готов тратить время, вникать и работать руками. Особенно если речь идет о банкротной недвижимости: примерно в восьми случаях из десяти после сделки начинаются суды. Условный “дисконт” в объявлении часто скрывает спорные ситуации, которые превращают покупку в долгий процесс», — резюмировал Валерий Летенков.
Статистика торгов по недвижимости по состоянию на 17 ноября 2025 года
|
Год |
Земельные участки |
Недвижимость (за исключением земельных участков) |
||||||
|
К-во объявлений |
Начальная цена, млрд руб. |
Итоговая цена, млрд руб. |
Повышение в ходе торгов, % |
К-во объявлений |
Начальная цена, млрд руб. |
Итоговая цена, млрд руб. |
Повышение в ходе торгов, % |
|
|
2022 |
259 |
0,327 |
0,652 |
99,26 |
2064 |
4,9 |
9 |
83,59 |
|
2023 |
723 |
1,39 |
1,68 |
21,25 |
5185 |
14,71 |
22,28 |
51,42 |
|
2024 |
982 |
1,14 |
1,54 |
13,5 |
4367 |
15,57 |
17,68 |
13,5 |
|
2025 |
581 |
0,926 |
1,14 |
22,94 |
2470 |
8,08 |
9,35 |
15,64 |
Источник: ГИС «Торги»
Набирая обороты
По мнению участников рынка, банкротные торги будут проходить активнее. Электронных торговых площадок в стране много, на рынке появились консультанты-сопровождающие, количество банкротств не сокращается.
«Сегодня лотов стало больше, и среди них действительно встречаются интересные объекты. Но найти их — отдельная работа. Недостаточно просто “взять что-то с торгов”. Если объект не проходит проверку или не имеет понятной перспективы, никакая скидка не спасает — покупка превращается в убыток», — предостерегает Валерий Летенков.
В то же время он называет участие в банкротных торгах нишевой историей: «Те, кто умеют работать с такими объектами, продолжат этим заниматься. Остальным важно понимать: торги привлекают только на первый взгляд, а выгода появляется не из-за площадки, а из-за тщательной проверки каждого объекта».
Константин Анохин не советует входить в банкротные торги без специалиста, который умеет проверять объект, историю должника, требования кредиторов и сценарии развития споров. Самостоятельные попытки нередко заканчиваются потерями.
По его словам, когда частный покупатель приходит с мыслью «у меня есть полмиллиона, хочу выиграть что-нибудь выгодное», он часто недооценивает риск. «Покупка на торгах по банкротству, по сути, превращается в предпринимательскую сделку: ее результатом должна стать прибыль, а любой предпринимательский шаг несет риск. Если нет компетенций, высока вероятность ошибиться. Случаи успешных покупок встречаются, но встречаются и обратные истории — порой гораздо чаще. И рынок тут не станет проще. Закредитованность растет, количество банкротств увеличивается, поэтому лотов станет больше. Торги будут набирать обороты, но интерес к ним будет идти в первую очередь от тех, кто работает с перепродажей и флиппингом. Для профессионалов этот инструмент дает пространство для маневра», — полагает Константин Анохин.
По его мнению, частному покупателю выгоднее смотреть в сторону срочных выкупов: там меньше юридических рисков и более прозрачный процесс, чем на торгах, где каждая ошибка превращается в цепочку проблем.
По оценке экспертов ВТБ, рынок недвижимости на торгах по банкротству может стать одним из драйверов для роста инвестиционной активности. Покупатели получают возможность приобрести ликвидные активы с дисконтом, а бизнес — инструмент для выхода на новые сегменты рынка.
Согласно данным консалтинговой компании NF Group в Санкт-Петербурге, в I квартале 2023 года доля свободных площадей на Невском проспекте снизилась на 0,4 п. п. и составила 7,6%. На уменьшение вакантности повлиял рост спроса на торговые помещения со стороны ретейлеров и ожидаемый рост числа туристов, начиная с мая. В преддверии туристического сезона на главной улице города открывались преимущественно сувенирные магазины и заведения общественного питания. Активизация спроса на торговые площади и снижение вакантности привели к тому, что запрашиваемые арендные ставки на основной части Невского проспекта выросли за квартал на 5%.
- По данным NF Group в Санкт-Петербурге в I квартале 2023 года доля свободных торговых площадей продолжает снижаться на основной части Невского и на «Старо-Невском» проспектах. С января показатель вакантности уменьшился до 7,6% (-0,4 п. п.), достигнув минимальных значений с начала пандемии. Этому поспособствовали высокий интерес со стороны ретейлеров и ожидаемое увеличение количества как российских туристов, так и туристов из Китая.
Распределение долей вакантных площадей на Невском проспекте
Источник: NF Group Research
- В преддверии туристического сезона на Невском проспекте открылись четыре магазина с сувенирной продукцией, а также кафе и пекарни. Среди открытых заведений общественного питания можно выделить «Блинбери» и «Булочную Ф. Вольчека» на Невском пр., д. 54; чайную Chicha San Chen на Невском пр., д. 100. Анонсировано открытие «ЛюдиЛюбят» на Невском пр., д. 87 и «Чайной ложки» на Невском пр., д. 136. Также открылись: магазин верхней одежды из экоматериалов «Зеленый лейбл» на Невском пр., д. 164 и магазин обуви Santoni на Невском пр., д. 168.
- Временно закрытыми на Старо-Невском проспекте уже больше года остаются восемь магазинов премиального сегмента: Brunello Cucinelli, BVLGARI, DIOR, Louis Vuitton, Comme des Garcons, Chanel, Fendi, Omega.
- Активизация спроса и снижение вакантности привело к тому, что запрашиваемые арендные ставки на основной части Невского проспекта увеличились с января на 5%. По итогам марта диапазон ставок составил 6 000–10 500 руб. за кв. м в месяц, включая НДС. На «Старо-Невском» проспекте ставки пока неизменны и находятся в диапазоне 2 700–6 700 руб. за кв. м в месяц, включая НДС.
- Анна Лапченко, руководитель отдела торговой недвижимости NF Group в Санкт-Петербурге: «В течение последних трех лет основная торговая улица города ”пережила“ несколько кризисов, напрямую влияющих на спрос и предложение торговых площадей. В настоящее время мы наблюдаем высокий интерес к Невскому проспекту со стороны арендаторов, что обусловлено сформировавшимся отложенным спросом и сезонной активностью в преддверии туристического сезона».
Коммуникационное агентство Kestler&Wolf, специализирующееся на работе с девелоперскими компаниями, провело опрос более 1000 россиян в возрасте от 18 лет с целью выяснить, как изменилось их отношение к отечественным застройщикам за прошедший год.
Почти каждый пятый респондент (19%) не утратил доверия к застройщикам, полагая, что строительная отрасль способна адекватно ответить любимым вызовам. Однако, 16% опрошенных поделились, что доверие снизилось критически, а покупка квартиры в новостройке сегодня представляется крайне рискованной затеей. Еще у 14% доверие также упало, но лидерам рынка они продолжают верить. 12% напротив изменили свое отношение в лучшую сторону, так как убеждены, что государство будет поддерживать именно застройщиков. При этом более трети респондентов, 39%, отметили, что уровень доверия к девелоперам не изменился, так как и в более спокойные времена он был на низком уровне.
Исследование также показало, какие основные критерии доверия к застройщикам выделяют россияне. 32% опрошенных на первое место ставят историю компании и подтвержденное качество строительства. Почти столько же, 31%, обращают внимание на публичную экспертизу руководства. На третьем месте, 16% голосов, наличие крупных банков-партнеров и льготных условий кредитования. 13% считают главным критерием - размер девелоперской компании, и лишь по 4% выделяют убедительные и вдохновляющие концепции проектов и активную рекламу.
Говоря об актуальных угрозах при покупке жилья, 34% опрошенных россиян опасаются отсутствия заявленной ранее инфраструктуры, а 17% - общего несоответствия проекта представленной концепции. 18% пугает возможное банкротство компании, 14% - снижение качества строительства под влиянием внешних факторов, 11% - увеличение срока строительства, а еще 6% - замена заявленных стройматериалов и оборудования на более дешевые.
А вот рейтинг стоп-факторов при покупке недвижимости в текущих реалиях выглядит следующим образом:
1 место (41% голосов) – альтернатива: вложиться в бизнес этими средствами, так как сейчас – идеальный момент;
2 место (19% голосов) – невозможность выплачивать ипотеку в будущем;
3 место (16% голосов) – потенциальные проблемы УК с поддержанием реализованной застройщиком инфраструктуры;
4 место (11% голосов) – рост коммунальных платежей;
5 место (10%) – снижение стоимости приобретенного жилья;
6 место (3% голосов) – в целом нежелание иметь собственное жилье, так как это обременение, а понравившуюся квартиру можно снимать.
«Проведенный опрос потребителей показал, что в обществе настроения разнятся. Однако, можно отметить высокий уровень недоверия к застройщикам. Совершенно очевидно, что для девелоперов сегодня вопросы репутации актуальны как никогда, - говорит Андрей Игнатов, управляющий партнёр коммуникационного агентства Kestler&Wolf. - Компаниям важно иметь комплексную коммуникационную стратегию, не только демонстрировать преимущества и особенности своих проектов, но транслировать фундаментальную надёжность застройщика, а также экспертизу руководства. Необходимо быть в постоянном диалоге со своими клиентами, отвечая на их страхи и волнения».