Банкротные торги: кто сократит риски
Покупка недвижимости через торги по банкротству дает возможность приобрести объект значительно ниже его рыночной стоимости, но есть нюансы юридического характера, с которыми не каждый покупатель справится.
По данным ГИС «Торги», в 2025 году в базе размещены 2470 объявлений о торгах банкротной недвижимостью и 581 — о продаже банкротных земельных участков. В 2024 году таких объявлений было 4367 и 982 соответственно. При этом, по данным компании «Долговой консультант», в прошлом году состоялись 3079 торгов, на которых продавались квартиры ипотечных должников.
По подсчетам компании «Долговой консультант», за первые восемь месяцев текущего года успешно завершились 1198 торгов, это число соответствует количеству проданных объектов жилой недвижимости (квартир, комнат, долей в праве собственности). В ходе торгов покупатели предложили стоимость на 15% выше первоначальной, кредиторы вернули 3,796 млрд рублей. В среднем стоимость одного жилого помещения по стране на торгах составила 3,168 млн рублей при выставленной на торги за 2,745 млн рублей.
«Результат за восемь месяцев по количеству проданных объектов и по увеличению цены — невпечатляющий. В прошлые годы в среднем на торгах ежегодно продавались по 4 тыс. квартир при росте цены на 25% и более. Причин несколько. Должники стали разговаривать с кредиторами и начинают погашать долги, не доводя ситуацию до судов и последующих торгов. На торгах отсутствует покупатель. Третье, менее очевидное объяснение, — кредиторы предпочитают взять жилье “на баланс”, чтобы продать его после того, как улучшится экономическая ситуация», — пояснил Денис Аксенов, генеральный директор коллекторского агентства «Долговой Консультант».
Статистика по торгам в банкротстве
|
Год |
К-во торгов |
К-во успешных торгов |
К-во лотов |
К-во проданных лотов |
Сумма проданного, млрд руб. |
|
2022 |
185 938 |
58 846 |
281 062 |
84 323 |
296 |
|
2023 |
191 203 |
65 208 |
288 590 |
87 808 |
247 |
|
2024 |
192 168 |
56 421 |
265 438 |
74 050 |
194 |
|
2025 |
177 940 |
43 672 |
224 379 |
53 746 |
155,5 |
Источник: Торги России
Минимизация рисков
Потенциальных покупателей, которые разбираются в процессах на рынке недвижимости, интересуют банкротные объекты — их можно купить с дисконтом. Но это только в теории. Торги проводятся на десятках электронных торговых площадок, каждая из них имеет уникальный интерфейс и индивидуальный регламент. Любой неверный шаг лишает возможности купить нужное имущество, а то и потерять деньги.
«Я много раз наблюдал сделки по банкротным торгам и вижу, как они меняют рынок. Формально такие продажи дают шанс получить недвижимость с дисконтом до 30% от рынка. На практике этот дисконт получает не каждый: порог входа высокий не только из-за денег. Юридические нюансы требуют опыта, и без него человек быстро попадает в ловушку», — отмечает Константин Анохин, эксперт по недвижимости, управляющий партнер агентства «Генератор Недвижимости».
Разобраться в происходящем действительно непросто. Например, электронная торговая площадка ЭТП ВТБ-Центр аккредитована на полусотне ЭТП. Поэтому ВТБ запустил цифровой сервис «Агент на торгах», чтобы сопровождать клиентов при покупке недвижимости на торгах по результатам банкротств — от консультации и регистрации на электронной площадке до участия в аукционе и оформления сделки. Такой формат снижает риск ошибок и избавляет клиентов от необходимости самостоятельно разбираться в юридических тонкостях торгов по банкротству.
В ВТБ отмечают, что сделки по банкротным торгам юридически полностью безопасны. Право собственности оформляется по результатам публичной процедуры, утвержденной арбитражным судом, что исключает возможность ее оспаривания.
«Инициатива ВТБ может упростить отдельные технические шаги, но она не меняет суть самой работы. Самые серьезные трудности начинают появляться задолго до подачи заявки: нужно проверить объект, понять его реальное состояние и разобраться в ситуации вокруг него. Ошибки здесь приводят к затяжным спорам и нередко — к непредсказуемым решениям суда», — указывает Валерий Летенков, генеральный директор «Агентства инвестиций в недвижимость Москвы».
По его словам, сами торги — только верхушка процесса. Они требуют аккуратной подготовки: собрать документы, оформить электронную подпись, подстроиться под требования площадки. Если банк предложит сервисы, которые снимут часть этой рутины, это облегчит жизнь покупателям. Но основная нагрузка все равно остается на человеке. Нужно оценить рыночную стоимость квартиры, просчитать риски, выстроить стратегию, проверить документы, запросить информацию у управляющей компании, разобраться с историей собственника. Эти шаги нельзя автоматизировать полностью.
«Покупка на торгах подходит не всем. Это инструмент для тех, кто готов тратить время, вникать и работать руками. Особенно если речь идет о банкротной недвижимости: примерно в восьми случаях из десяти после сделки начинаются суды. Условный “дисконт” в объявлении часто скрывает спорные ситуации, которые превращают покупку в долгий процесс», — резюмировал Валерий Летенков.
Статистика торгов по недвижимости по состоянию на 17 ноября 2025 года
|
Год |
Земельные участки |
Недвижимость (за исключением земельных участков) |
||||||
|
К-во объявлений |
Начальная цена, млрд руб. |
Итоговая цена, млрд руб. |
Повышение в ходе торгов, % |
К-во объявлений |
Начальная цена, млрд руб. |
Итоговая цена, млрд руб. |
Повышение в ходе торгов, % |
|
|
2022 |
259 |
0,327 |
0,652 |
99,26 |
2064 |
4,9 |
9 |
83,59 |
|
2023 |
723 |
1,39 |
1,68 |
21,25 |
5185 |
14,71 |
22,28 |
51,42 |
|
2024 |
982 |
1,14 |
1,54 |
13,5 |
4367 |
15,57 |
17,68 |
13,5 |
|
2025 |
581 |
0,926 |
1,14 |
22,94 |
2470 |
8,08 |
9,35 |
15,64 |
Источник: ГИС «Торги»
Набирая обороты
По мнению участников рынка, банкротные торги будут проходить активнее. Электронных торговых площадок в стране много, на рынке появились консультанты-сопровождающие, количество банкротств не сокращается.
«Сегодня лотов стало больше, и среди них действительно встречаются интересные объекты. Но найти их — отдельная работа. Недостаточно просто “взять что-то с торгов”. Если объект не проходит проверку или не имеет понятной перспективы, никакая скидка не спасает — покупка превращается в убыток», — предостерегает Валерий Летенков.
В то же время он называет участие в банкротных торгах нишевой историей: «Те, кто умеют работать с такими объектами, продолжат этим заниматься. Остальным важно понимать: торги привлекают только на первый взгляд, а выгода появляется не из-за площадки, а из-за тщательной проверки каждого объекта».
Константин Анохин не советует входить в банкротные торги без специалиста, который умеет проверять объект, историю должника, требования кредиторов и сценарии развития споров. Самостоятельные попытки нередко заканчиваются потерями.
По его словам, когда частный покупатель приходит с мыслью «у меня есть полмиллиона, хочу выиграть что-нибудь выгодное», он часто недооценивает риск. «Покупка на торгах по банкротству, по сути, превращается в предпринимательскую сделку: ее результатом должна стать прибыль, а любой предпринимательский шаг несет риск. Если нет компетенций, высока вероятность ошибиться. Случаи успешных покупок встречаются, но встречаются и обратные истории — порой гораздо чаще. И рынок тут не станет проще. Закредитованность растет, количество банкротств увеличивается, поэтому лотов станет больше. Торги будут набирать обороты, но интерес к ним будет идти в первую очередь от тех, кто работает с перепродажей и флиппингом. Для профессионалов этот инструмент дает пространство для маневра», — полагает Константин Анохин.
По его мнению, частному покупателю выгоднее смотреть в сторону срочных выкупов: там меньше юридических рисков и более прозрачный процесс, чем на торгах, где каждая ошибка превращается в цепочку проблем.
По оценке экспертов ВТБ, рынок недвижимости на торгах по банкротству может стать одним из драйверов для роста инвестиционной активности. Покупатели получают возможность приобрести ликвидные активы с дисконтом, а бизнес — инструмент для выхода на новые сегменты рынка.
Каждый второй совершеннолетний петербуржец (50%) планирует покупку недвижимости на горизонте до 10 лет, выяснили в ходе опроса СК «Росгосстрах» и ВТБ. При этом 27% уже откладывают деньги на приобретение жилья, более половины только планируют начать копить.
Всего 5% респондентов собираются покупать квартиру в течение полугода, 16% — в ближайшие 1-2 лет, 19% — 3-5 лет, а каждый десятый — в течение десятилетия. 46% опрошенных не планируют покупку жилья, а 4% — пока не задумывались об этом.
Более половины (57%) опрошенных из числа тех, кто уже копит (27%) или собирается копить на новую недвижимость (55%), планируют откладывать ежемесячно на покупку жилья по 10-30 тысяч рублей, 28% — менее 10 тысяч рублей, а 15% — по 30-50 тысяч рублей. Накопить нужную сумму 32% респондентов рассчитывают за 5-10 лет, треть (34%) — за 1-2 года, 28% — за 3-5 лет. Еще 6% считают, что им понадобится не менее 10 лет, чтобы собрать необходимую сумму на покупку квартиры.
Ипотечным кредитом для покупки квартиры собираются воспользоваться 40% опрошенных. Остальные пока не решили, на какие деньги будут приобретать недвижимость, и затруднились с ответом на вопрос об ипотеке, или не планируют обращаться в банк.
Ключевыми факторами при покупке жилья для петербуржцев оказались расположение (39%), стоимость (33%), а также качество ремонта/отделки (27%). В топ-5 важнейших параметров также вошли инфраструктура района (23%) и его безопасность (16%). При ответе на этот вопрос можно было выбрать несколько вариантов ответов.
«Высокие процентные ставки и отмена государственных программ снижают количество желающих взять ипотеку. Однако жизнь продолжается: создаются новые семьи, рождаются дети, доходы растут. Ипотека остаётся быстрым способом решения жилищного вопроса. В будущем политика регулятора предполагает смягчение условий, что позволит рефинансировать кредит и снизить ставку по нему до более выгодной. Практика показывает, что переплата за высокую ставку компенсируется ростом стоимости приобретённой недвижимости», - прокомментировал начальник управления «Ипотечное кредитование» ВТБ Сергей Бабин.
«На протяжении последних лет ипотека была одним из самых доступных вариантов приобретения жилья и остается таковым даже в условиях сворачивания льготных программ», — отметил директор Департамента ипотечных продаж «Росгосстраха» Сергей Дерман».
Репрезентативный опрос проведен в мае 2024 года среди 1227 граждан старше 18 лет во всех федеральных округах РФ.
Быстрее всего сегодня продаются студии – в среднем за два месяца. На втором месте - квартиры с одной и двумя комнатами, которые клиенты реализуют за 2,5 месяца. Трёхкомнатные объекты находят покупателя в среднем за 82 дня. Дольше всего приходится продавать квартиру с четырьмя и более комнатами — 3,5 месяца.
На скорость продажи квартир, помимо ее комнатности, влияет местоположение. В регионах-миллионниках быстрее всего квартиры продаются* в Москве – в среднем, меньше, чем за два месяца (51 день). В Санкт-Петербурге этот срок почти в 2 раза выше — около трех месяцев (97 дней). Дольше всего квартиры продаются в Краснодарском крае — в среднем почти четыре месяца (111 дней), выяснили эксперты банка ВТБ и экосистемы недвижимости «Метр квадратный».
При этом доля клиентов, купивших студию или однокомнатную квартиру, выросла за последний год почти до 40% (+ 9 пп). Одновременно доля тех, кто приобрел трехкомнатные квартиры, опустилась ниже 20% (- 6 пп за год), а доля выбравших двух- и четырехкомнатные объекты осталась примерно на том же уровне.
Цель** покупки квартиры в 40% случаев - улучшение качества жизни. Для детей и родственников недвижимость покупают 16% респондентов, ещё 13% новое жилье нужно из-за изменившихся жизненных обстоятельств, а 6% хотят жить ближе к родственникам. Ещё часть опрошенных преследуют инвестиционные цели.
«Большинство россиян покупают квартиры для себя или детей, поэтому стараются внимательно выбирать объекты. Например, квартиры в старом жилом фонде часто проигрывают современным жилым комплексам, построенным в последние годы. Решающее значение имеют и развитая инфраструктура в районе, качество ремонта и вид из окна. В этом году на фоне динамично меняющейся конъюнктуры рынка клиенты стали подходить к выбору недвижимости еще более тщательно, тем более, разнообразие предложений на рынке предоставляет им такую возможность», - прокомментировал начальник управления «Ипотечное кредитование» ВТБ Сергей Бабин.
«Покупка недвижимости - один из самых ответственных этапов в жизни каждого человека. С изменениями в госпрограммах кредитования, инфляцией, а вместе с ней и стоимости на объекты, доступность жилья не становится выше. Особенно это касается центрального региона и городов-миллионников. Очевидно, что покупателям сейчас необходимо больше времени для принятия решения о покупке нового жилья. Интересно и то, что при выборе недвижимости россиян также беспокоит общий контингент жителей района и современные решения, например, двор без машин, лапомойки, комнаты для колясок на первом этаже и так далее. Это относительно новые критерии выбора нового жилья», - прокомментировал генеральный директор экосистемы недвижимости «Метр квадратный» Алексей Завгородний.
—
*Эксперты анализировали сроки экспозиции квартир на платформе «Метр квадратный» в январе-мае 2024 г.
** По данным репрезентативного опроса в мае 2024 года среди более 500 жителей крупных городов РФ старше 18 лет.