Дефицит классических форматов квартир привел к росту цен

Классические форматы квартир по-прежнему остаются востребованными у покупателей новостроек и становятся достаточно редким продуктом. С распространением планировок евроформата, «классика» встречается все реже, но при этом продолжает пользоваться спросом среди потребителей.

---

В департаменте аналитики и консалтинга «НДВ Супермаркет Недвижимости» отмечают, что на долю предложения «классики» приходится 20,5%, в то время как квартиры евроформата занимают долю 55,3%. Так, доля однокомнатных лотов в общем предложении на первичном рынке квартир массового сегмента в границах старой Москвы составляет 10,3%, двухкомнатных – 7,3%, трехкомнатных – 2,6% и четырехкомнатных - 0,2%.

За счет ограниченного объема предложения квартиры с классическими планировками по итогам января 2023 года показали наибольший рост по стоимости. Средневзвешенная цена квадратного метра 4 комн. квартир по сравнению с декабрем 2022 г. увеличилась на 5,8% до 219,3 тыс. руб. (+4,5% за год). Стоимость однокомнатных квартир выросла на 4,3% и составила 298,9 тыс. руб. (+6,8% за год). Трехкомнатные лоты прибавили 3,7% до 243,9 тыс. руб. (+1,6% за год).

При этом стоимость квартир евроформата практически не изменилась. Средневзвешенная цена квадратного метра четырехкомнатных лотов евроформата выросла на 2,3% и составила 259,2 тыс. руб. (+0% за год). Стоимость «квадрата» евротрешки увеличилась на 1,8% до 274,3 тыс. руб. (+1,8% за год).

По отношению к прошлому месяцу в январе 2023 г. без изменений осталась средневзвешенная стоимость метра только у двух типов квартир: двухкомнатных (+0,6%) и евродвушек (+0,4%).

Комментирует Наталия Кузнецова, генеральный директор «НДВ Супермаркет Недвижимости»: «В январе средневзвешенная стоимость квадратного метра составила 277,7 тыс. руб., что по сравнению с декабрем 2022 г. больше на 1,3%. По отношению к аналогичному периоду прошлого года рост на 2,6%. Уровень цен на первичном рынке массового сегмента продолжает свою стагнацию уже несколько месяцев подряд. Рынок входит в стадию равновесного роста, без резких колебаний и скачков».

Динамика средневзвешенной стоимости по типам квартир в массовом сегменте

Типы квартир	Доля предложения, шт., %	Средневзвешенная цена квадратного метра (СВЦ), тыс. руб.			Динамика СВЦ за месяц, %	Динамика СВЦ за год, %
		янв.22	дек.22	янв.23
4 комн	0,2%	209,8	207,2	219,3	5,8%	4,5%
1 комн	10,4%	279,9	286,6	298,9	4,3%	6,8%
3 комн	2,7%	240,0	235,2	243,9	3,7%	1,6%
4е	7,9%	259,1	253,4	259,2	2,3%	0,0%
3е	20,4%	269,4	269,5	274,3	1,8%	1,8%
2 комн	7,5%	237,1	245,4	246,8	0,6%	4,1%
2е	27,3%	286,0	288,4	289,6	0,4%	1,3%
студия	23,6%	310,2	317,5	316,4	-0,3%	2,0%
Итого	100,0%	270,8	274,2	277,7	1,3%	2,6%

Сокращение просроченной ипотеки замедлилось

На начало 2023 года проблемным может являться каждый 251 ипотечный кредит, тогда как годом ранее — каждый 167-й. Вместе с тем, темпы сокращения просроченной ипотечной задолженности замедлились почти в 2,4 раза: если по итогам 2022 года она снизилась на 8%, то за 2021 год снижение достигло 19%. К таким выводам пришли аналитики коллекторского агентства «Долговой Консультант».

---

В денежном выражении объём проблемных кредитов на покупку жилья на балансах банков за 2022 год уменьшился на 5,6 млрд рублей против 15 млрд по итогам 2021 года. На начало января 2023 года совокупная просроченная ипотечная задолженность в стране составляла 61,1 млрд рублей при 66,7 млрд на начало 2022 года. Доля просроченных ипотечных ссуд к совокупному ипотечному портфелю снизилась с 0,6% в 2021-м до 0,4% в 2022-м.

«Сокращение объема просроченных ипотечных кредитов происходит на фоне увеличения ипотечного портфеля в целом. Несмотря на все сложности, за 2022 год ипотечный портфель в стране вырос на 17,5%. Сейчас сложилась ситуация, когда со старыми проблемными кредитами банки уже разобрались, а новые, в которых существенную часть занимает льготная ипотека, еще не стали просроченными. Такой ситуации, безусловно, способствовал и рост цен на недвижимость в конце 2021 года – начале 2022 года: реализация залоговой недвижимости в этот период происходила очень успешно. По некоторым оценкам, в 2022 году рост средних цен на вторичное жилье в России составил 10%. Сейчас во многих местах нашей страны уровень цен на построенное жилье вернулся к уровню 2021 года, — рассуждает Денис Аксёнов, генеральный директор коллекторского агентства «Долговой Консультант». — По мере замедления роста цен на «квадрат» будут снижаться и темпы сокращения просроченной ипотечной задолженности».

По словам эксперта, в 2021-2022 годах важным фактором в снижении накопленной банками просроченной ипотеки стал массовый вывод на рынок проблемных квартир в рамках досудебного урегулирования.

«Заемщики охотнее соглашаются на продажу залога, если после погашения ипотечного кредита у них остается некоторая сумма денежных средств. Постепенно доля таких должников в портфеле просроченной ипотеки снижается, в сделках остаются сложные случаи, — рассуждает Денис Аксёнов. — Пару лет назад мы ошибались, ожидая, что массовая «распродажа» залогового жилья может как-то повлиять на ценообразование на рынке недвижимости. Переведя долги в метраж, можно на сегодня говорить о проблемной ипотеке на 766 тыс. м2 против общего жилого фонда страны более чем в 4 млрд м2, то есть менее 0,02%. То есть до момента наступления ипотечного пузыря, которым нам всем угрожают, при сохранении текущих параметров нам придётся прожить не один десяток лет».