Какие квартиры в новостройках Москвы подорожали сильнее всего за год
Трехкомнатные квартиры в высокобюджетных новостройках Москвы стали лидерами по росту цен за последний год (рост на 28%), подсчитали аналитики «Метриум». В остальных сегментах рынка – от массового до премиального – наибольшую динамику, напротив, продемонстрировали самые компактные форматы жилья – студии и однокомнатные лоты, стоимость которых увеличилась на 17-25%.
В массовом сегменте столичных новостроек заметнее всего увеличилась стоимость однокомнатных квартир. За год их средний бюджет покупки вырос на 25% – с 13 млн до 16,3 млн рублей. Студии продемонстрировали почти сопоставимую динамику и прибавили в цене 24% – с 9,1 млн до 11,2 млн. Средняя цена двухкомнатных квартир увеличилась на 20% – с 18,2 млн до 21,7 млн рублей. Наименее выраженный рост показали трехкомнатные квартиры, стоимость которых повысилась на 18% – с 23,4 млн до 27,5 млн рублей.
В новостройках бизнес-класса наибольшую ценовую динамику продемонстрировали студии, средний бюджет покупки которых увеличился на 19% – с 13,5 млн до 16,1 млн рублей. Однокомнатные квартиры показали рост на 10% – с 21,1 млн до 23,2 млн рублей. Двухкомнатные квартиры стали дороже на 7% – их цена поднялась с 31,2 млн до 33,5 млн рублей. Минимальные ценовые изменения зафиксированы в сегменте трехкомнатных квартир, которые подорожали всего на 4% – с 45,2 млн до 46,9 млн рублей.
В премиальном сегменте рынка новостроек наиболее заметно выросли в цене однокомнатные квартиры, которые подорожали на 19% – с 34 млн до 40,4 млн рублей. Стоимость студий увеличилась на 17% – 28 млн рублей против 24 млн годом ранее. Трехкомнатные квартиры прибавили в цене 15% – с 81,2 млн до 93,2 млн рублей. Средний бюджет покупки двухкомнатных квартир увеличился на 14% – с 51,1 млн до 58,5 млн рублей.
«Рост цен на однокомнатные квартиры в премиум-классе отражает важный рыночный тренд – расширение социального профиля покупателя такой недвижимости, – комментирует Лилия Арцибашева, коммерческий директор Regions Development (девелопер премиальных «Преображенская площадь»). – Если раньше клиентами в этом сегменте были преимущественно семейные пары, то сейчас мы наблюдаем растущий спрос со стороны молодых и успешных специалистов, которые много работают, ценят свое время и хотят жить в качественной среде с высоким уровнем сервиса. Они выбирают компактные, но функциональные квартиры в престижных локациях. Широкая ценовая вилка позволяет нам удовлетворить запросы различных категорий покупателей. Для такой аудитории мы создаем наш проект «Преображенская площадь». Стоимость однокомнатных квартир здесь варьируется от 27,3 млн до 44,7 млн рублей».
В высокобюджетном сегменте новостроек самый высокий рост средней стоимости показали трехкомнатные квартиры, причем их годовая динамика (+28%) стала рекордной среди всех форматов жилья. Среди прочего это произошло за счет структуры предложения, так как доля делюкса среди трешек выросла. В результате их средний бюджет покупки увеличился с 280,3 млн до 359,6 млн рублей. Следом идут двухкомнатные квартиры, которые выросли в цене на 23% – с 209,9 млн до 257,2 млн рублей. Стоимость однокомнатных лотов увеличилась на 22% – со 125,2 млн до 152,1 млн рублей. Кардинально иная ситуация сложилась со студиями, средняя стоимость которых за год снизилась на 68% – с 203,3 млн до 65,2 млн рублей.
«В высокобюджетном сегменте меняется структура спроса: все больше покупателей приобретают недвижимость для собственного проживания, а не только в качестве инвестиционного инструмента, – отмечает Екатерина Борисова, директор по девелопменту компании Rariteco (девелопер делюкс-квартала «Золотой квартал» / Quartier d'Or). – Такие клиенты ищут настоящее «семейное гнездо», поэтому их внимание сосредоточено на просторных лотах, как правило, с тремя и более спальнями. Для них первостепенное значение имеют качественные характеристики будущего дома: функциональные планировки, приватность, наличие собственной инфраструктуры и безопасность. Именно на создание таких полноценных семейных резиденций мы ориентируемся при работе над проектами, в числе которых и наш «Золотой квартал» / Quartier d'Or».
Средняя стоимость и площадь квартир разных типов
|
Число спальных комнат |
Массовый |
Бизнес |
Премиум |
Высокобюджетный |
||||
|
Средняя площадь, кв. м |
Средняя цена квадратного метра, тыс. руб. |
Средняя площадь, кв. м |
Средняя цена квадратного метра, тыс. руб. |
Средняя площадь, кв. м |
Средняя цена квадратного метра, тыс. руб. |
Средняя площадь, кв. м |
Средняя цена квадратного метра, тыс. руб. |
|
|
Студия |
25,2 |
446 |
28,3 |
571 |
33,1 |
846 |
37,1 |
1,75 |
|
1К |
39 |
417 |
43,9 |
529 |
49,6 |
814 |
70,9 |
2,14 |
|
2К |
58,9 |
368 |
67,0 |
500 |
76,6 |
763 |
114,0 |
2,26 |
|
3К |
78,5 |
351 |
92,3 |
508 |
108,5 |
859 |
160,2 |
2,25 |
|
4К+ |
111,3 |
330 |
132,7 |
617 |
169,5 |
1029 |
248,3 |
2,72 |
Источник: «Метриум»
ВТБ и “Метр квадратный” (М2) проанализировали рынок ипотеки и представили рейтинг регионов с наибольшим количеством ипотечных сделок на тысячу жителей. Лидерами стали Ленинградская, Архангельская области и Республика Тыва. В пятёрку также вошли Удмуртия и Новосибирская область.
Москва – лидер по объему, регионы – по активности
В абсолютных цифрах по объему ипотечных продаж лидирует Москва. Далее следуют Московская область, Краснодарский край, Санкт-Петербург и Свердловская область. Вместе эти пять регионов формируют треть ипотечного рынка страны.
Однако, если смотреть на количество ипотек на тысячу жителей, Ленобласть – безусловный лидер. Здесь эксперты насчитали 12,6 ипотечных сделок на тысячу жителей. В Архангельской области этот показатель – 12, в Республиках Тыва и Удмуртии – чуть более 11, а в Новосибирской области – 10,8. Для сравнения, в среднем по России – 7,4, а в Москве – 6,9.
Почему эти регионы в топе
Возглавить рейтинг этим регионам удалось благодаря активному строительству и доступным ценами на жилье. “Квадрат” в этих регионах стоит дешевле, чем в среднем по стране. Ленинградская и Новосибирская области выигрывают за счет привлекательности для переезжающих. Тыва выделяется высокой потребностью в жилье (обеспеченность жильём – 15,3 кв. м на человека против 28,9 в среднем по стране), а Архангельская область – “арктической” ипотекой.
Важно отметить, что в этих регионах жители более охотно берут ипотеку. Например, в Республике Тыва ипотека финансирует 63% сделок с жильем, в Архангельской области – 50%, тогда как в среднем по России – 37%.
На последних строчках рейтинга – регионы с высокими доходами, где у людей ожидаемо больше возможностей купить жилье без кредита. Например, в Ненецком и Чукотском автономных округах на тысячу жителей приходится всего 2,2 и 4,4 ипотечных сделки, а зарплаты в 1,5 и 2 раза выше средних по стране.
Где чаще платят наличными
В рейтинге регионов по числу сделок без ипотеки лидируют все те же регионы с большой численностью населения, но концентрация рынка здесь ниже. На топ-5 приходится 26% рынка, что на 4 п. п. меньше, чем в ипотечном сегменте.
По числу неипотечных сделок на тысячу жителей верхние строчки занимают Свердловская, Калининградская области и Республика Калмыкия (17 сделок на тысячу жителей). Далее следуют Новгородская (16,5), Ленинградская и Новосибирская области (по 16,1). Этим регионам помогла привлекательность для переезжающих и доступные цены на вторичное жилье (в Свердловской, Новгородской областях и Калмыкии “квадрат” вторички дешевле, чем в среднем по стране на 12%, 23% и 31% соответственно). В среднем по стране на тысячу жителей приходится 13 неипотечных сделок, а в Москве – чуть больше 10.
-
рейтинги основаны на данных Роскадастра о сделках, зарегистрированных в ЕГРН за 2024 год и январь–февраль 2025 года, статистике Росстата о численности и доходах населения, а также данных аналитического центра М2.
Несмотря на перегрев российской экономики и сохранение инфляционного давления, которое пока остается выше целевых уровней ЦБ РФ, предпосылки для смягчения денежно-кредитной политики регулятором к концу года есть.
Эксперты «ВТБ Мои Инвестиции» отмечают, что рост экономики с начала года продолжается на естественно-позитивном тоне, но темпы роста ВВП будут постепенно замедляться. Это связано с сохранением жесткой денежно-кредитной политики Банком России, возвращением к бюджетному правилу, а также более сдержанным государственным расходам.
«Мы видим первые признаки замедления роста корпоративного кредитования и небольшое снижение напряжённости на рынке труда, хотя безработица остаётся вблизи рекордно низких уровней. Более дезинфляционным становится и госбюджет, который сформирован на базе структурного баланса. Все это создает условия для возможного смягчения денежно-кредитной политики Банком России», — сказал инвестиционный стратег «ВТБ Мои Инвестиции» Алексей Корнилов.
На рынке акций наиболее интересными в апреле–июне будут бумаги компаний финансового, потребительского и IТ-сектора. Последний остается бенефициаром сильных трендов на ключевых рынках, что позволяет сохранять высокие темпы роста бизнеса в совокупности с привлекательной фундаментальной оценкой. В свою очередь, финансовые показатели потребительского сектора поддерживаются ростом реальных заработных плат, что позволяет перекладывать инфляционное давление на клиентов.
Согласно инвестиционной стратегии брокера ВТБ, сейчас целесообразно наращивать позиции в длинных ОФЗ с фиксированным купоном, сокращая долю в инструментах денежного рынка и облигаций с плавающими купонами.
«Доходности ОФЗ отступили от пиковых уровней конца ноября – начала декабря 2024 года, когда участники рынка ожидали дополнительного повышения ключевой ставки ЦБ до 23%. В расчете на смягчение ДКП в конце 2025 года интерес представляют долгосрочные ОФЗ. Хотя основное движение на рынке облигаций ожидается вслед за ключевой ставкой в 2026 году, начинать формировать позиции целесообразно заранее. Постепенный переход из фондов денежного рынка и облигаций с переменным купоном в длинные ОФЗ – основная инвестиционная стратегия для консервативного инвестора в текущем году», — отметил инвестиционный стратег «ВТБ Мои Инвестиции» Станислав Клещев.
Также в фокусе — качественные корпоративные облигации 1-го и 2-го эшелонов с погашением через 1-2 года и доходностью 19-24% годовых. Отдельный интерес представляют размещения длинных (срочностью 4-5 лет) корпоративных облигаций 1-го эшелона с постоянными купонами. Они позволят зафиксировать высокую купонную доходность надолго, обладают большим потенциалом роста цены в период снижения процентных ставок. Подобные размещения — пока исключение (РЖД), но этот список может расшириться, учитывая высокую потребность в рефинансировании у ряда крупных госкорпораций.
Основные прогнозные показатели:
— Инфляция на конец 2025 года может составить 8-9% г/г.
— Ключевая ставка в базовом сценарии может снизиться до 19% до конца 2025 года.
— USD/RUB — 99 рублей на конец года.
— Средняя цена золота — на уровне 2 900 долл./унц.
— Средняя цена нефти Brent — 71 долл./барр., российской нефти — 60 долл./барр. Ожидания снижены на фоне решения ОПЕК+ по увеличению добычи.
— Прогнозный уровень индекса МосБиржи на горизонте 12 месяцев — 3 300 пп.