Какие квартиры в новостройках Москвы подорожали сильнее всего за год
Трехкомнатные квартиры в высокобюджетных новостройках Москвы стали лидерами по росту цен за последний год (рост на 28%), подсчитали аналитики «Метриум». В остальных сегментах рынка – от массового до премиального – наибольшую динамику, напротив, продемонстрировали самые компактные форматы жилья – студии и однокомнатные лоты, стоимость которых увеличилась на 17-25%.
В массовом сегменте столичных новостроек заметнее всего увеличилась стоимость однокомнатных квартир. За год их средний бюджет покупки вырос на 25% – с 13 млн до 16,3 млн рублей. Студии продемонстрировали почти сопоставимую динамику и прибавили в цене 24% – с 9,1 млн до 11,2 млн. Средняя цена двухкомнатных квартир увеличилась на 20% – с 18,2 млн до 21,7 млн рублей. Наименее выраженный рост показали трехкомнатные квартиры, стоимость которых повысилась на 18% – с 23,4 млн до 27,5 млн рублей.
В новостройках бизнес-класса наибольшую ценовую динамику продемонстрировали студии, средний бюджет покупки которых увеличился на 19% – с 13,5 млн до 16,1 млн рублей. Однокомнатные квартиры показали рост на 10% – с 21,1 млн до 23,2 млн рублей. Двухкомнатные квартиры стали дороже на 7% – их цена поднялась с 31,2 млн до 33,5 млн рублей. Минимальные ценовые изменения зафиксированы в сегменте трехкомнатных квартир, которые подорожали всего на 4% – с 45,2 млн до 46,9 млн рублей.
В премиальном сегменте рынка новостроек наиболее заметно выросли в цене однокомнатные квартиры, которые подорожали на 19% – с 34 млн до 40,4 млн рублей. Стоимость студий увеличилась на 17% – 28 млн рублей против 24 млн годом ранее. Трехкомнатные квартиры прибавили в цене 15% – с 81,2 млн до 93,2 млн рублей. Средний бюджет покупки двухкомнатных квартир увеличился на 14% – с 51,1 млн до 58,5 млн рублей.
«Рост цен на однокомнатные квартиры в премиум-классе отражает важный рыночный тренд – расширение социального профиля покупателя такой недвижимости, – комментирует Лилия Арцибашева, коммерческий директор Regions Development (девелопер премиальных «Преображенская площадь»). – Если раньше клиентами в этом сегменте были преимущественно семейные пары, то сейчас мы наблюдаем растущий спрос со стороны молодых и успешных специалистов, которые много работают, ценят свое время и хотят жить в качественной среде с высоким уровнем сервиса. Они выбирают компактные, но функциональные квартиры в престижных локациях. Широкая ценовая вилка позволяет нам удовлетворить запросы различных категорий покупателей. Для такой аудитории мы создаем наш проект «Преображенская площадь». Стоимость однокомнатных квартир здесь варьируется от 27,3 млн до 44,7 млн рублей».
В высокобюджетном сегменте новостроек самый высокий рост средней стоимости показали трехкомнатные квартиры, причем их годовая динамика (+28%) стала рекордной среди всех форматов жилья. Среди прочего это произошло за счет структуры предложения, так как доля делюкса среди трешек выросла. В результате их средний бюджет покупки увеличился с 280,3 млн до 359,6 млн рублей. Следом идут двухкомнатные квартиры, которые выросли в цене на 23% – с 209,9 млн до 257,2 млн рублей. Стоимость однокомнатных лотов увеличилась на 22% – со 125,2 млн до 152,1 млн рублей. Кардинально иная ситуация сложилась со студиями, средняя стоимость которых за год снизилась на 68% – с 203,3 млн до 65,2 млн рублей.
«В высокобюджетном сегменте меняется структура спроса: все больше покупателей приобретают недвижимость для собственного проживания, а не только в качестве инвестиционного инструмента, – отмечает Екатерина Борисова, директор по девелопменту компании Rariteco (девелопер делюкс-квартала «Золотой квартал» / Quartier d'Or). – Такие клиенты ищут настоящее «семейное гнездо», поэтому их внимание сосредоточено на просторных лотах, как правило, с тремя и более спальнями. Для них первостепенное значение имеют качественные характеристики будущего дома: функциональные планировки, приватность, наличие собственной инфраструктуры и безопасность. Именно на создание таких полноценных семейных резиденций мы ориентируемся при работе над проектами, в числе которых и наш «Золотой квартал» / Quartier d'Or».
Средняя стоимость и площадь квартир разных типов
|
Число спальных комнат |
Массовый |
Бизнес |
Премиум |
Высокобюджетный |
||||
|
Средняя площадь, кв. м |
Средняя цена квадратного метра, тыс. руб. |
Средняя площадь, кв. м |
Средняя цена квадратного метра, тыс. руб. |
Средняя площадь, кв. м |
Средняя цена квадратного метра, тыс. руб. |
Средняя площадь, кв. м |
Средняя цена квадратного метра, тыс. руб. |
|
|
Студия |
25,2 |
446 |
28,3 |
571 |
33,1 |
846 |
37,1 |
1,75 |
|
1К |
39 |
417 |
43,9 |
529 |
49,6 |
814 |
70,9 |
2,14 |
|
2К |
58,9 |
368 |
67,0 |
500 |
76,6 |
763 |
114,0 |
2,26 |
|
3К |
78,5 |
351 |
92,3 |
508 |
108,5 |
859 |
160,2 |
2,25 |
|
4К+ |
111,3 |
330 |
132,7 |
617 |
169,5 |
1029 |
248,3 |
2,72 |
Источник: «Метриум»
Большая часть квартир, на покупку которых может хватить семейной ипотеки в российских городах-миллионниках — студии или однокомнатные квартиры. Причем в пяти мегаполисах доля малогабаритного жилья на рынке в лимите кредита с учетом первоначального взноса превышает 90%, выяснил Аналитический центр «Движение.ру». Одновременно с начала года доля квартир большей комнатности, которые можно приобрести за счет семейной ипотеки, сократилась в 12 из 17 крупных городов.
Аналитический центр «Движение.ру» изучил рынки первичной недвижимости во всех городах-миллионниках России (дополнительно в расчет была взята Тюмень, как город с большими объемами жилищного строительства) и выяснил, какая доля жилья по стоимости покрывается лимитами программы семейной ипотеки с учетом первоначального взноса.
Напомним, «Семейную ипотеку» с кредитной ставкой до 6% годовых могут взять семьи с детьми в возрасте до шести лет, а также семьи, воспитывающие несовершеннолетнего ребенка с инвалидностью. Государственная программа действует до 2030 года. Максимальная сумма кредита в Москве, Московской области, Санкт-Петербурге и Ленинградской области составляет 12 млн рублей, в других регионах — 6 млн рублей. Первоначальный взнос — 20% от стоимости приобретаемой квартиры.
Если рассматривать весь объем предложения жилья в рассматриваемых городах, то в среднем по рынкам мегаполисов доля квартир, стоимость которых не превышает рассчитанного лимита (максимальная сумма кредита + сумма первоначального взноса), равняется 44%. В разрезе отдельных городов разница достигает более существенных значений.
Максимальная доля предложения на первичном рынке в лимите семейной ипотеки (более половины экспозиции) отмечается в Волгограде, Санкт-Петербурге, Воронеже, Ростове-на-Дону и Уфе. Сложнее всего уложиться в лимит семейной ипотеки в Нижнем Новгороде, Москве и особенно в Казани (столица Республики Татарстан находится на третьем месте в стране по стоимости жилья в городах-миллионниках, установленный лимит семейной ипотеки в 6 млн рублей для нее явно недостаточен).
С начала года доля квартир, стоимость которых укладывается в лимит семейной ипотеки, сократилась в большинстве рассмотренных городов, выросла она только в пяти мегаполисах: Волгограде, Санкт-Петербурге, Уфе, Нижнем Новгороде и Казани.
Доля квартир в лимите семейной ипотеки (максимальная сумма кредита + сумма первоначального взноса), январь 2025 года - сентябрь 2025 года:
|
Город |
Доля квартир в лимите семейной ипотеки, %, январь 2025 г. |
Доля квартир в лимите семейной ипотеки, %, сентябрь 2025 г. |
|
Волгоград |
67,03 |
68,89 |
|
Санкт-Петербург |
67,96 |
68,36 |
|
Воронеж |
61,87 |
58,23 |
|
Ростов-на-Дону |
63,16 |
58,00 |
|
Уфа |
47,08 |
52,23 |
|
Новосибирск |
48,79 |
48,08 |
|
Пермь |
49,63 |
47,33 |
|
Самара |
46,81 |
46,57 |
|
Тюмень |
51,59 |
43,74 |
|
Красноярск |
53,29 |
42,85 |
|
Омск |
42,79 |
42,78 |
|
Екатеринбург |
45,49 |
41,22 |
|
Краснодар |
51,51 |
40,88 |
|
Челябинск |
35,24 |
30,45 |
|
Нижний Новгород |
22,01 |
27,26 |
|
Москва |
37,04 |
25,40 |
|
Казань |
1,24 |
2,53 |
Купить с помощью семейной ипотеки без накопления дополнительных средств квартиру семейного формата в большинстве мегаполисов сложно, а то и невозможно. Подавляющая часть квартир в лимите установленных госпрограммой сумм — это студии и однокомнатные квартиры.
В пяти мегаполисах доля студий в предложении жилья в лимите семейной ипотеки превышает 90%, а в Казани достигает 100%. Проще всего при покупке квартир большей комнатности уложиться в лимит льготного кредита жителям Новосибирска, Перми и Красноярска.
Доля студий в предложении жилья в лимите семейной ипотеки сократилась только в трех городах-миллионниках: в Омске, Краснодаре и Волгограде. В остальных рассмотренных городах она, напротив, выросла.
Доля студий и однокомнатных квартир в общем объеме предложения в лимите семейной ипотеки, январь 2025 г. - сентябрь 2025 г.:
|
Город |
Доля студий и однокомнатных квартир в общем объеме предложения в лимите семейной ипотеки, %, январь 2025 г. |
Доля студий и однокомнатных квартир в общем объеме предложения в лимите семейной ипотеки, %, сентябрь 2025 г. |
|
Казань |
100,00 |
100,00 |
|
Нижний Новгород |
93,78 |
94,31 |
|
Екатеринбург |
89,22 |
91,33 |
|
Омск |
92,10 |
90,94 |
|
Краснодар |
90,82 |
89,93 |
|
Самара |
86,78 |
89,23 |
|
Ростов-на-Дону |
87,03 |
87,34 |
|
Санкт-Петербург |
86,28 |
86,42 |
|
Челябинск |
69,69 |
86,02 |
|
Воронеж |
77,03 |
85,04 |
|
Москва |
74,49 |
84,51 |
|
Уфа |
71,14 |
77,86 |
|
Тюмень |
67,15 |
77,04 |
|
Волгоград |
74,49 |
74,14 |
|
Новосибирск |
66,15 |
66,79 |
|
Пермь |
55,23 |
60,07 |
|
Красноярск |
53,69 |
59,58 |
Методология: Рассмотрены рынки всех городов-миллионников России. Дополнительно в расчет была взята Тюмень, как город с одним из самых крупных рынков первичной недвижимости в стране. Источник данных для оценки: экспозиция крупнейших сервисов-классифайдов (предложения застройщиков). Рассчитанный лимит семейной ипотеки: максимальный размер суммы кредита + сумма первоначального взноса.
За прошедший год объем предложения многокомнатных квартир и апартаментов[1] на первичном рынке «старой» Москвы сократился на 5,9%, подсчитали аналитики компании «Метриум». Число помещений подобного формата снизилось во всех сегментах рынка, кроме элитного.
По данным «Метриум», на первичном рынке «старой» Москвы сегодня представлено 7724 многокомнатных квартир и апартаментов против 8209 годом ранее. Таким образом, показатель сократился на 5,9%. Впрочем, доля помещений подобного формата на рынке новостроек просела незначительно, на 0,3 процентных пункта – с 16,7% до 16,4%.
В массовых новостройках «старой» Москвы сейчас продается 1493 многокомнатных квартир и апартаментов против 1959 годом ранее. За 12 месяцев показатель просел на 23,8%. Однако доля таких вариантов, напротив, выросла на 0,5 п.п. – с 9,6% до 10,1%.
«На рынке массовых новостроек за последний год наблюдалось серьезное исчерпание предложения, – говорит Руслан Сырцов, управляющий директор компании «Метриум». – Новые проекты практически не стартуют в связи с высокой ключевой ставкой. В редких «премьерах» комфорт-класса очевидна значительная эволюция продукта. В частности, новые массовые проекты, сохраняя привлекательную цену, приближаются к бизнес-классу по структуре квартирографии. В частности, в них становится больше многокомнатных квартир, рассчитанных на большие семьи. Например, в ЖК комфорт-класса «Бестселлер» представлено 15 таких вариантов – 16,5% от суммарной экспозиции в проекте».
Сегодня в комплексах бизнес-класса «старой» Москвы реализуется 3369 многокомнатных квартир и апартаментов против 3764 годом ранее. Соответственно, показатель стал меньше на 10,5%. Доля многокомнатных помещений в бизнес-сегменте сократилась на 4,1 п.п. – с 18,4% до 14,3%. Это максимальное снижение в долевом выражении среди всех сегментов.
На первичном рынке премиум-класса «старой» Москвы сейчас представлено 1696 многокомнатных квартир и апартаментов против 1718 годом ранее, то есть показатель уменьшился на 1,3%. А доля сократилась на 3,9 п.п. – с 29,8% до 25,9%.
В элитных новостройках столицы сегодня продается 1166 многокомнатных квартир и апартаментов против 762 годом ранее. Впервые объем подобных помещений в элитных проектах превзошел отметку в 1000 лотов в январе 2025 года. За год предложение многокомнатных квартир и апартаментов в сегменте выросло более чем в полтора раза – на 53%. Доля таких вариантов в сегменте поднялась на 10,5 п.п. – с 44,9% до 55,4%.
«Впервые за несколько лет на элитном рынке многокомнатные квартиры составляют свыше половины от всего предложения, – комментирует Екатерина Борисова, директор по девелопменту компании Rariteco (девелопер делюкс-комплекса «Золотой квартал» / Quartier d’Or). – Это не значит, что «квартиры для пиджака» и другие сравнительно компактные варианты выходят из моды. Но все больше современных клиентов ориентированы на сочетание эргономичности и простора. Не отказываясь от функциональности планировок, клиенты хотят ощущать загородный комфорт даже в центре мегаполиса. По сути, выбирая именно городскую недвижимость, покупатели все же ориентированы на форматы, приближенные к индивидуальным резиденциям. Подобный уровень приватности вкупе с пятизвездочным сервисом гарантирует наш делюкс-проект «Золотой квартал» / Quartier d’Or. В комплексе сейчас продается 38 многокомнатных квартир со средней площадью 152,6 кв. м».
[1] Квартиры и апартаменты от трех изолированных комнат. Минимальная площадь такой недвижимости на первичном рынке «старой» Москвы составляет 56,2 кв. м, максимальная – 1721,2 кв. м.