Доходность квадратных метров догоняет депозитную ставку
Может быть, сейчас наступает самый выгодный момент для вложений капиталов в бетон. Рынок ценных бумаг, как старых (акции, облигации), так и новых финансовых инструментов (например криптовалют), нестабилен. Жилье же и коммерческие помещения доказали способность генерировать доход. Тенденция на снижение ставок делает мир real estate еще более привлекательным.
Об этом и других аспектах текущей ситуации представители профессионального сообщества говорили на круглом столе «Инвестиционная недвижимость во втором полугодии 2025», организованном порталом «ТТ Финанс» и изданием «Ведомости Северо-Запад».
Общая экономическая ситуация в России сегодня нестабильна. Есть ненулевая вероятность снижения курса рубля. При этом Банк России последовательно опускает ключевую ставку (в конце октября мегарегулятор сделал очередной шаг) — сейчас она составляет уже 16,5% годовых, это немало, но у всех еще свежи воспоминания о недавнем уровне — 21% годовых.
В этой ситуации инвесторы ищут точки приложения капитала. У недвижимости есть вечный козырь: это инструмент, защищающий капитал от инфляции. Поэтому на круглом столе рассмотрели основные способы вложения средств: вторичный и первичный рынки жилья и апартаментов, землю, коммерческую недвижимость.
Хорошие проекты в дефиците
Начальник отдела продаж «БФА-Девелопмент» Светлана Денисова видит по своей компании активную, «уже фактически подзабытую» динамику спроса.
«Снижение ключевой ставки побуждает переводить сбережения в квадратные метры. У населения высокие ожидания инфляции, процесс подорожания развивается. Себестоимость строительства растет, — констатирует Светлана Денисова. — При этом на рынке недвижимости — рекордно низкие объемы предложения. Старты продаж идут по ранее запущенным проектам».
По словам Светланы Денисовой, на рынок давит то, что с 1 февраля 2026 года закроются лазейки неоднократного получения льготной ипотеки. Нас ожидает ажиотаж: «Люди, которые наметили взять вторую ипотеку на семью, торопятся успеть. Физически будет не записаться в банк с 15 декабря, будут большие очереди».
Так что объемы продаж в 2025 году по Петербургу, вероятно, удивят приятно. Объем поглощения жилья, скорее всего, составит все три миллиона квадратных метров (а не 2,6 млн кв. метров, как предсказывалось ранее). Это притом, что на территории Санкт-Петербурга строится в год около 2,61 млн кв. метров жилья, то есть только воспроизводится дефицит.
Квартиры для инвесторов
Директор по развитию продаж Группы Аквилон Михаил Рогатых поделился опытом преобразования территории крупного предприятия — мясокомбината «Самсон» в Московском районе, на месте которого сейчас строится жилой комплекс бизнес-класса ORO by Akvilon.
По его оценке, в городе на Неве сейчас реализуются всего семь-девять проектов бизнес-класса, что очень мало для мегаполиса. «В Петербурге действительно не хватает предложения в высоком сегменте, особенно под дальнейшую сдачу в аренду. Поэтому ORO будет привлекателен для долгосрочных инвесторов, которые планируют сдавать квартиру в аренду», — отметил Михаил.
Концепция проекта — жилой дом, но с ориентацией на сдачу квартир в долгосрочную аренду. 8–11% годовых — актуальная доходность жилых и коммерческих помещений в Московском районе. «Почему мы остановились на жилом формате высокого класса? Можно купить три студии в Кудрове, а можно одну квартиру в проекте бизнес-класса с отличной локацией. Мы считаем, что второй вариант перспективней», — добавил эксперт Группы Аквилон.
Кутюрье-девелопер для бывшей трикотажной фабрики
Формат апартаментов относительно новый, но к нему уже привыкли. Директор по продажам девелоперского холдинга AAG Игорь Бадиков рассказал о проекте реконструкции бывшей территории фабрики «Красное Знамя» на Петроградской стороне близ станции метро «Чкаловская». Холдинг там реализует проект AVANT. «Мы сохраняем уникальное наследие выдающегося конструктивиста Эриха Мендельсона», — с гордостью подчеркнул он. Кстати, здание силовой подстанции этой фабрики в форме корабля известно знатокам архитектуры ХХ века во всем мире.
Сейчас наследие Мендельсона обретает новую жизнь. «В нашем проекте будет большое лобби — 660 кв. метров. Площадь юнитов — от 27 кв. метров до 220 кв. метров. Высокие потолки. Есть уникальные объекты — двухуровневые юниты. Есть номера с собственным патио. Цены — от 20 миллионов рублей, средний чек — 40–50 миллионов рублей, — рассказывает Игорь Бадиков. — Если сдавать, то окупаться юнит будет около 20 лет (при месячной плате 150–200 тысяч рублей), но у такой недвижимости есть огромный потенциал для капитализации за счет того, что на рынке она является уникальным продуктом, и многие готовы платить за такую уникальность большие деньги. Некоторые берут по несколько апартаментов под объединение. Многие инвесторы рассчитывают на прибыль от перепродажи уникальных объектов. Среди наших покупателей бо́льшая часть клиентов — 70% берут апартаменты для личного проживания, и порядка 30% берут юниты как инвестиции».
Эксперт полагает, что ключевая ставка будет снижаться. К тому же еще многие разочаровались в ценных бумагах, а недвижимость остается одним из самых надежных направлений вложения денег. При этом изменился портрет инвестора — он стал более придирчивым и внимательным. И приятно, когда на рынке стали появляться действительно особенные объекты, которые можно предлагать самому взыскательному клиенту.
Покупатели часто рассчитывают на скидки за 100%-ную оплату, но на практике она обычно минимальная. Это, скорее, комплимент, чем реальный дисконт. Поэтому не так много людей приобретают объекты по 100%-ной оплате. «Всем клиентам нравится выгодная рассрочка, а участникам рынка приходится подстраиваться под эти условия, и нам тоже», — подчеркнул Игорь Бадиков.
Покупатели стремятся зайти в сделку по покупке недвижимости, но сохранить при этом депозит. Поэтому на входе первый взнос снижается и доходит до минимальных 5% от цены сделки.
С точки зрения девелопера, все деньги от покупателя мгновенно не нужны, так как финансовые модели за последние три года перестроены таким образом, что на старте продаж идет наполнение эскроу-счетов, обеспечивающее минимальный процент за использование денег на всех оставшихся этапах продаж.
«Поэтому, если подсчитать, то можно увидеть, что скидка за 100%-ную оплату будет меньше, чем доход, который можно получить в виде процентов, если держать деньги на депозите (или разбить на несколько депозитов с разными сроками). Два-три года вам будут идти проценты, а деньги за квартиру будете вносить траншами», — прикинул директор по продажам холдинга.
Владеть землей имеем право, а строить?
Генеральный директор ООО «ВсевРиэлт» Светлана Белова рассказала о тонкостях работы с земельными активами: «Мы находим земельные участки без рисков для наших клиентов-подрядчиков. Это важный аспект для наших клиентов, так как у них вопрос стоит не только в безопасной покупке земли, но и в строительстве дома для будущей его перепродажи. Ведь если купить участок и не проверить его, может случиться так, что построенный дом невозможно будет поставить на кадастровый учет и оформить в собственность даже по дачной амнистии».
Дома в аренду вблизи Петербурга (или даже на его административной территории) — это давно не экзотика. «Ажиотаж мы испытываем, когда от желающих снять дом на новогодние каникулы нет отбоя», — говорит риелтор.
Инвесторы повлияли на строителей. Раньше рынок был переполнен каркасными домами. «Каркасник» построить проще, быстрее и дешевле, чем каменное здание.
Сейчас же чаще строят в стиле «комфорт+» или «премиум-класс». Для подобных домов важна инфраструктура. Без достаточно развитой инфраструктуры дорого дом не сдать.
Риелторы продают компетенцию — что, где и как имеет смысл строить. Важны и юридические вопросы. Например, до сих пор всплывают вопросы с людьми, которые без элементарной юридической проверки купили сельскохозяйственные угодья с расчетом возвести на своей земле жилые дома. Сделать это им не удается, а если удается, то постройки оказываются под угрозой сноса. Так что у сопровождающих загородный рынок агентов работа есть всегда.
Но есть и хорошие истории — в некоторых из них поучаствовала Светлана Белова. Можно купить участок без инфраструктуры, инвестировать в подведение сетей, разработку участка, а затем продать с прибылью. При этом прибыль может составить 100–250% от начальной стоимости участка.
Тенденции момента
Само отношение к инвестиционной недвижимости изменилось, рассказала Светлана Московченко, заместитель директора ООО «Консалтинговый центр “Петербургская Недвижимость”» (входит в холдинг Setl Group). Она отметила основные тенденции момента, и первая из них — активизация покупателей.
«Активизация заметна как по обращениям, так и по сделкам. В начале года в нашей агломерации фиксировались четыре-пять тысяч сделок ежемесячно, в сентябре этот показатель вырос до шести тысяч», — рассказала она.
Во-вторых, ипотека не ушла, хотя объемы и уменьшились. В настоящее время клиенты берут деньги расчетливо, на ту сумму, которой им действительно не хватает для приобретения конкретного жилья. При дальнейшем снижении ключевой ставки интерес к рыночным ипотечным программам может увеличиться.
По данным Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» (входит в холдинг Setl Group), средний рост цен по Санкт-Петербургу в массовом сегменте недвижимости составил 10–15% с начала года. В пригородной зоне рост менее заметный — на 5–8%. А вот элитный сегмент, наоборот, обогнал средний уровень, в нем рост цен с начала года составил около 20%. Произошло это на фоне дефицита предложения в премиальном секторе. Те, кто не побоялись вывести такие объекты на рынок, — не прогадали.
«В сегменте “премиум” значительное количество покупателей, например из Москвы, которые предполагают, что в городе на Неве элитный сегмент недооценен», — отметила Светлана Московченко.
Если говорить об объемах продаж: в 2024 году в Санкт-Петербурге было реализовано 3,2 млн кв. метров жилья. В этом году эксперт прогнозирует некоторое снижение — до 2,6–2,8 млн кв. метров.
Инвесторам пора мобилизоваться
Итог подвел генеральный директор СРО А «Объединение строителей СПб» Алексей Белоусов: «Действительно, снижение ставки мобилизует рынок недвижимости. Оживление понемногу — не так быстро, как хотелось бы застройщикам, но начинает ощущаться. И в первую очередь это касается инвестиционных вложений — как в апартаменты и коммерческие помещения, так и в квартиры».
Пока нельзя сказать, что доходность таких вложений сравнима с доходностью по депозитам и другим финансовым инструментам, которые предлагают банки, но в долгосрочной перспективе, учитывая тенденции к снижению ключевой ставки, по мнению Алексея Белоусова, это вполне конкурентоспособный способ заработать деньги.
Московский район – традиционно один из самых популярных у покупателей недвижимости и практически ежеквартально входит в тройку районов, где отмечается наиболее высокий объем продаж в новостройках.
Сейчас девелоперские проекты рядом с Московским пр. реализуются преимущественно на месте бывших промышленных зон.
Вчера и сегодня
Десять лет назад специалисты в сфере недвижимости условно делили Московский пр. на три части. Первая – от площади Победы до станции метро «Электросила» – визитная карточка города. Район сталинской застройки, где в полой мере представлен ампир, символизирующий величие и мощь советской империи. Дальше – от станции метро «Электросила» до Обводного канала – преобладала индустриальная застройка с очень малым количеством жилых домов. Как правило, спрос на жилую недвижимость здесь был минимальным. Третья часть – от Обводного канала до Сенной площади – зона старого фонда, от Обводного канала до «Технологического института» – причем старый фонд часто с капитальным ремонтом, где недвижимость продается по ценам Адмиралтейского района.
«Сегодня локации изменились: центр города существенно расширился, промышленные предприятия с Московского пр. вывезли, а Сенной рынок и Апраксин Двор превращаются в современные торговые комплексы. Территория от Обводного канала до «Электросилы» стала зоной застройки комфорт- и бизнес-класса», – говорит Николай Лавров, руководитель межрегиональной жилищной программы «Переезжаем в Петербург».
«Строительство вдоль Московского пр. в последнее десятилетие велось достаточно активно, особенно если сравнивать с другими престижными городскими локациями. Можно выделить три зоны застройки: в районе Обводного канала, в районе станций метро «Московская» и «Электросила» – центральная часть Московского района, и территория на Пулковском шоссе недалеко от аэропорта. Рядом со станциями метро «Сенная» и «Технологический институт» новое строительство практически не велось», – перечисляет Анастасия Тузова, президент группы компаний E3 Group. По словам эксперта, на Московском пр., как и в пешеходной доступности от него, строятся преимущественно объекты бизнес- и комфорт-класса. Периодически заявляются проекты в элитном сегменте. В этом районе средний уровень цен значительно превышает среднегородские и уступает только стоимости квартир в центральной части города.
Среди застройщиков, которые работают в Московском районе, – Группа ЛСР, MirLand Development, ЛенСпецСМУ, ГК «Патриот», Л1, «ЮИТ», «Лидер групп», «ЦДС», Setl City и др.
«В настоящее время в зоне вдоль Московского пр. в реализации находятся квартиры в 11 ЖК. Средняя цена предложения – 131,6 тыс. рублей за 1 кв. м», – подсчитала руководитель консалтингового центра «Петербургская недвижимость» Ольга Трошева.
По словам эксперта, жилье здесь востребовано, район один самых популярных у покупателей недвижимости и практически ежеквартально входит в тройку районов, где отмечается наиболее высокий объем продаж на первичном рынке. «При этом территория вдоль правительственной трассы традиционно одна из самых популярных – здесь наилучший жилой фонд, располагаются до сих востребованные горожанами номенклатурные «сталинки», – добавляет Ольга Трошева.
Впрочем, не все считают «сталинские» дома плюсами района. «Вторичная недвижимость в «сталинских» домах, несмотря на их добротность и сохраняющуюся престижность, имеет свои недостатки. Среди них – отсутствие лифтов и подземного паркинга, не всегда удовлетворительное состояние мест общего пользования, неоднородный социальный статус жильцов», – говорит региональный директор по реализации недвижимости Группы ЛСР на Северо-Западе Юлия Ружицкая.
Новые земли
Сейчас девелоперские проекты рядом с Московским пр. реализуются преимущественно на месте бывших промышленных зон и в редких случаях на свободных участках, но это исключительно небольшие проекты. Территориальное развитие зоны вдоль Московского пр. напрямую связано с редевелопментом промышленных территорий, расположенных здесь. В частности, в ближайшее время начнется освоение территории «Измайловской перспективы», где стартует строительство и продажи в ЖК «Галактика» от ГК «Эталон». Еще одна перспективная зона – по другую сторону Московского пр., напротив станции метро «Электросила», где территория принадлежит холдингу «Силовые машины». В перспективе возможен редевелопмент этой зоны. Продолжится развитие территории Бадаевских складов, а также строительство на месте завода «Пигмент» у станции метро «Московская». Кроме того, не исключено появление точечных проектов вдоль Московского пр. В частности, Setl City готовит подобный новый проект в этом ареале.
Коммерческая составляющая
С точки зрения обеспеченности объектами социальной, торговой и коммерческой инфраструктуры район Московского пр. один из самых благополучных в городе.
По данным компании Maris в ассоциации с CBRE, вдоль Московского пр. за период 2012-2016 годов было построено около 95 тыс. кв. м качественной офисной недвижимости. До конца года ожидается ввод в эксплуатацию офисных центров Fort Tower и Fort Ross общей арендопригодной площадью около 30 тыс. кв. м. Московский пр. является одним из сложившихся торговых коридоров Петербурга. Большое количество магазинов в формате street retail расположено вдоль проспекта. На Московском пр., недалеко от метро «Электросила», находятся и обычно дефицитные для центральных районов гипермаркеты – «О’Кей», «Максидом» и ТЦ «Электра». «В ближайшее время не ожидается строительства новых торговых центров вдоль проспекта», – отмечает заместитель руководителя отдела исследований рынка недвижимости компании Maris в ассоциации с CBRE Елена Тищенко.
Кстати
На Московский район приходится 10% строящегося в городе жилья. Объем предложения жилья в первом полугодии 2016 года составил свыше 300 тыс. кв. м. За первую половину 2016 года введено 82 тыс. кв. м. Кроме того, надзорными органами выданы разрешения на строительство еще около 500 тыс. кв. м. По количеству новостроек Московский район занимает третье место в Санкт-Петербурге, уступая только Выборгскому и Приморскому. С 2011 по 2015 год в Московском районе введены в эксплуатацию 62 жилых комплекса, включающих в себя более 19 тыс. квартир. Это один из флагманов жилищного строительства Санкт-Петербурга.
Главный драйвер развития рынка недвижимости Московского района – аэропорт Пулково, вокруг которого развернулась стройка коммерческих объектов.
После прошлогодних рекордных объемов ввода жилья в 2016 году наблюдается спад практически во всех российских регионах. Не стал исключением и СЗФО.
Самое заметное сокращение объемов ввода жилья среди рассмотренных регионов зафиксировано в Псковской области. В то же время Ленинградская область держится на плаву и даже перевыполняет годовой план.
Республика Карелия
Как сообщили в Министерстве строительства, ЖКХ и энергетики Республики Карелия, в этом году объем строительных работ снизился почти на 12% по сравнению с тем же периодом прошлого года. «В связи со сложной экономической ситуацией на финансовых рынках страны, снижением спроса и потребительской способности населения отмечается снижение объемов ввода жилья», – констатировали в министерстве. Так, на 1 июля этого года введено в эксплуатацию 74,1 тыс. кв. м, что почти на 19% меньше по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.
С объектами социального назначения, в отличие от жилья, ситуация более позитивна – в республике продолжают реализовываться важнейшие для региона проекты, большинство из которых социального назначения. К таковым в ведомстве отнесли второй этап реконструкции Национальной библиотеки Республики Карелия, строительство физкультурно-оздоровительных центров в городах Петрозаводск, Сортавала, Питкяранта, а также перинатального центра.
Калининградская область
В Калининградской области за этот год также отмечается снижение объемов введенного жилья. Так, за первое полугодие 2016 года было введено 520 тыс. кв. м, что на 12% меньше по сравнению с тем же периодом прошлого года. Прошлый же год для строительной отрасти стал рекордным за всю историю области. Как объяснили в региональном Минстрое, в 2016 году было введено 1,2 млн кв. м. В 2014 году этот показатель составлял 1,1 млн кв. м. По вводу жилья область второй год подряд занимает третье место среди российских регионов по вводу жилья на душу населения. При среднероссийском показателе 0,57 кв. м на человека в регионе он составил 1,24 кв. м.
В областном Минстрое обозначили два наиболее значимых проекта региона. Первый – построенный в прошлом году в Светлогорске театр эстрады «Янтарь-холл» стоимостью 2,22 млрд рублей. Второй – очистные сооружения максимальной мощностью 150 тыс. кубометров воды в сутки, построенные для улучшения экологического состояния Балтийского моря. Кстати, первым генподрядчиком по строительству очистных сооружений было ОАО «Мостострой № 6» из Санкт-Петербурга. Однако тот неоднократно срывал сроки сдачи объекта, и контракт с компанией расторгли, отдав предпочтение местному ООО «СК «ЧистоГрад».
Псковская область
Наиболее ощутимое снижение введенного в эксплуатацию жилья наблюдается в Псковской области. За период с января по июнь здесь введено 116,187 тыс. кв. м жилья, что на 25% меньше по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Всего же в области на разных стадиях строительства находятся 58 объектов общей площадью 285,4 тыс. кв. м. В прошлом году, как и в других регионах, в Псковской области жилья ввели больше, чем за последние годы. В 2015 году объем ввода составил 350 тыс. «квадратов», что на 19% больше показателя 2014 года.
Сейчас в регионе продолжается строительство ЖК «Балтийский каскад». Проект является крупнейшим в сфере жилищного строительства региона за последние годы. В результате реализации данного инвестиционного проекта предполагается строительство жилых домов общей площадью более 500 тыс. кв. м, предназначенных для 48 тыс. жителей, объяснили в правительстве области. Застройщиком выступает «Псковжилстрой». Завершить проект планируется в 2021 году. Также в регионе реализуется несколько крупных жилых комплексов, после завершения строительства которых к 2022 году в регионе станет на 1,5 млн кв. м жилья больше.
В перечне социальных объектов в области на разных стадиях реализации находится строительство перинатального центра, спортивно-оздоровительного комплекса с аквапарком и студенческого кампуса в Пскове.
Вологодская область
Отличается на общем фоне Вологодская область. С января по июль введено 419,8 тыс. кв. м жилья, что на 5% больше аналогичного периода прошлого года, констатируют в областном правительстве. В 2015 году область побила все свои строительные рекорды за 70 лет. Объем ввода жилья в прошлом году составил 863,6 тыс. кв. м. Кроме того, по вводу жилья на 1 тыс. человек регион занял 13-е место в России и четвертое место по СЗФО.
Одним из важнейших объектов социального значения на Вологодчине стал открывшийся в марте этого года крытый каток с искусственным льдом в Великом Устюге. Строительство объекта обошлось в 355,4 млн рублей. Кроме того, осенью прошлого года в регионе завершили долгожданный объект – мостовой переход через реку Молога длиной почти 2 км. Он соединил пос. им. Желябова и муниципальное образование Лентьевское, сократив расстояние между ними на 45 км. Строительство началось еще в 2011 году, но из-за нехватки финансирования в 2013 году было заморожено. Спустя год работы на объекте возобновились. Общая стоимость объекта составляет 217,4 млн рублей.
Архангельская область
На 22% сократился объем ввода жилья в Архангельской области. Так, за шесть месяцев 2015 года построено квартир общей площадью 148,7 тыс. кв. м, за первое полугодие текущего года – 116,3 тыс. кв. м. В 2015 году в регионе ввели в эксплуатацию 358,3 тыс. кв. м, что больше, чем в 2014 году. Показатель строительства жилья на душу населения почти вдвое ниже общероссийского – 0,3 кв. м на человека.
В Архангельске также ведется строительство перинатального центра стоимостью 2,2 млрд рублей. Кроме того, к ожидаемым проектам этого года в правительстве региона отнесли строительство Архангельского театра кукол и лыжероллерной трассы на лыжном стадионе в д. Малые Карелы.
Ленинградская область
В 47-м регионе уровень ввода жилья за первое полугодие 2016 года по сравнению с тем же периодом 2015 года не изменился. В Комитете по строительству региона сообщили, что за шесть месяцев 2016 года было введено 1,3 млн кв. м, что составляет 72% от годового плана. Строительство ведется на 625 площадках общей площадью 8,9 млн кв. м. По итогам прошлого года в Ленобласти ввели в эксплуатацию 2,32 млн кв. м жилья, что на 30% больше, чем в 2014 году. Благодаря этому Ленобласть заняла второе место среди регионов России по объемам ввода жилья на человека – 1,3 кв. м жилья на каждого жителя.
В прошлом году в регионе ввели в эксплуатацию 24 социальных объекта, 15 из которых – детсады общей вместимостью 1945 мест. Кроме того, свои двери открыли поликлиники в Новодевяткино на 380 посещений в смену и в пос. Мга на 150 посещений. Также был построен крытый каток в Киришах и ледовая арена в Кингисеппе.
А вот с возведением перинатального центра на 130 коек в Гатчине все пока не так гладко. Сроки строительства объекта задерживаются на полгода из-за сложностей в отношениях между подрядчиком и заказчиком.
Мнение
Дмитрий Солонников, директор Института современного государственного развития ИСОГОР:
– За первое полугодие 2016 года объем ввода жилья в среднем по стране снизился на 10%. В СЗФО наблюдается такая же картина. Интересно, что в федеральном округе сменился лидер рынка – им стала Ленобласть. Петербург ввел 4% жилья от общего совокупного объема по России, в то время как 47-й регион – уже более 4%. Для восстановления спроса необходимо воплотить в жизнь две инициативы, озвученные на федеральном уровне. Первая – снижение процентных ставок по ипотеке. Вторая – строительство арендного жилья. Такая практика широко применяется во всем мире, во многих странах около 60% граждан не являются собственниками жилья. Формирование в нашей стране рынка арендного жилья – очень перспективное направление для решения жилищного вопроса граждан.
Кстати
По итогам первого полугодия 2016 года в Петербурге было введено в эксплуатацию 1,27 млн кв. м жилья. Это на 12% меньше, чем в прошлом году, – 1,44 млн кв. м жилья. В июле петербургские застройщики ввели 440,4 тыс. кв. м.