Доходность квадратных метров догоняет депозитную ставку
Может быть, сейчас наступает самый выгодный момент для вложений капиталов в бетон. Рынок ценных бумаг, как старых (акции, облигации), так и новых финансовых инструментов (например криптовалют), нестабилен. Жилье же и коммерческие помещения доказали способность генерировать доход. Тенденция на снижение ставок делает мир real estate еще более привлекательным.
Об этом и других аспектах текущей ситуации представители профессионального сообщества говорили на круглом столе «Инвестиционная недвижимость во втором полугодии 2025», организованном порталом «ТТ Финанс» и изданием «Ведомости Северо-Запад».
Общая экономическая ситуация в России сегодня нестабильна. Есть ненулевая вероятность снижения курса рубля. При этом Банк России последовательно опускает ключевую ставку (в конце октября мегарегулятор сделал очередной шаг) — сейчас она составляет уже 16,5% годовых, это немало, но у всех еще свежи воспоминания о недавнем уровне — 21% годовых.
В этой ситуации инвесторы ищут точки приложения капитала. У недвижимости есть вечный козырь: это инструмент, защищающий капитал от инфляции. Поэтому на круглом столе рассмотрели основные способы вложения средств: вторичный и первичный рынки жилья и апартаментов, землю, коммерческую недвижимость.
Хорошие проекты в дефиците
Начальник отдела продаж «БФА-Девелопмент» Светлана Денисова видит по своей компании активную, «уже фактически подзабытую» динамику спроса.
«Снижение ключевой ставки побуждает переводить сбережения в квадратные метры. У населения высокие ожидания инфляции, процесс подорожания развивается. Себестоимость строительства растет, — констатирует Светлана Денисова. — При этом на рынке недвижимости — рекордно низкие объемы предложения. Старты продаж идут по ранее запущенным проектам».
По словам Светланы Денисовой, на рынок давит то, что с 1 февраля 2026 года закроются лазейки неоднократного получения льготной ипотеки. Нас ожидает ажиотаж: «Люди, которые наметили взять вторую ипотеку на семью, торопятся успеть. Физически будет не записаться в банк с 15 декабря, будут большие очереди».
Так что объемы продаж в 2025 году по Петербургу, вероятно, удивят приятно. Объем поглощения жилья, скорее всего, составит все три миллиона квадратных метров (а не 2,6 млн кв. метров, как предсказывалось ранее). Это притом, что на территории Санкт-Петербурга строится в год около 2,61 млн кв. метров жилья, то есть только воспроизводится дефицит.
Квартиры для инвесторов
Директор по развитию продаж Группы Аквилон Михаил Рогатых поделился опытом преобразования территории крупного предприятия — мясокомбината «Самсон» в Московском районе, на месте которого сейчас строится жилой комплекс бизнес-класса ORO by Akvilon.
По его оценке, в городе на Неве сейчас реализуются всего семь-девять проектов бизнес-класса, что очень мало для мегаполиса. «В Петербурге действительно не хватает предложения в высоком сегменте, особенно под дальнейшую сдачу в аренду. Поэтому ORO будет привлекателен для долгосрочных инвесторов, которые планируют сдавать квартиру в аренду», — отметил Михаил.
Концепция проекта — жилой дом, но с ориентацией на сдачу квартир в долгосрочную аренду. 8–11% годовых — актуальная доходность жилых и коммерческих помещений в Московском районе. «Почему мы остановились на жилом формате высокого класса? Можно купить три студии в Кудрове, а можно одну квартиру в проекте бизнес-класса с отличной локацией. Мы считаем, что второй вариант перспективней», — добавил эксперт Группы Аквилон.
Кутюрье-девелопер для бывшей трикотажной фабрики
Формат апартаментов относительно новый, но к нему уже привыкли. Директор по продажам девелоперского холдинга AAG Игорь Бадиков рассказал о проекте реконструкции бывшей территории фабрики «Красное Знамя» на Петроградской стороне близ станции метро «Чкаловская». Холдинг там реализует проект AVANT. «Мы сохраняем уникальное наследие выдающегося конструктивиста Эриха Мендельсона», — с гордостью подчеркнул он. Кстати, здание силовой подстанции этой фабрики в форме корабля известно знатокам архитектуры ХХ века во всем мире.
Сейчас наследие Мендельсона обретает новую жизнь. «В нашем проекте будет большое лобби — 660 кв. метров. Площадь юнитов — от 27 кв. метров до 220 кв. метров. Высокие потолки. Есть уникальные объекты — двухуровневые юниты. Есть номера с собственным патио. Цены — от 20 миллионов рублей, средний чек — 40–50 миллионов рублей, — рассказывает Игорь Бадиков. — Если сдавать, то окупаться юнит будет около 20 лет (при месячной плате 150–200 тысяч рублей), но у такой недвижимости есть огромный потенциал для капитализации за счет того, что на рынке она является уникальным продуктом, и многие готовы платить за такую уникальность большие деньги. Некоторые берут по несколько апартаментов под объединение. Многие инвесторы рассчитывают на прибыль от перепродажи уникальных объектов. Среди наших покупателей бо́льшая часть клиентов — 70% берут апартаменты для личного проживания, и порядка 30% берут юниты как инвестиции».
Эксперт полагает, что ключевая ставка будет снижаться. К тому же еще многие разочаровались в ценных бумагах, а недвижимость остается одним из самых надежных направлений вложения денег. При этом изменился портрет инвестора — он стал более придирчивым и внимательным. И приятно, когда на рынке стали появляться действительно особенные объекты, которые можно предлагать самому взыскательному клиенту.
Покупатели часто рассчитывают на скидки за 100%-ную оплату, но на практике она обычно минимальная. Это, скорее, комплимент, чем реальный дисконт. Поэтому не так много людей приобретают объекты по 100%-ной оплате. «Всем клиентам нравится выгодная рассрочка, а участникам рынка приходится подстраиваться под эти условия, и нам тоже», — подчеркнул Игорь Бадиков.
Покупатели стремятся зайти в сделку по покупке недвижимости, но сохранить при этом депозит. Поэтому на входе первый взнос снижается и доходит до минимальных 5% от цены сделки.
С точки зрения девелопера, все деньги от покупателя мгновенно не нужны, так как финансовые модели за последние три года перестроены таким образом, что на старте продаж идет наполнение эскроу-счетов, обеспечивающее минимальный процент за использование денег на всех оставшихся этапах продаж.
«Поэтому, если подсчитать, то можно увидеть, что скидка за 100%-ную оплату будет меньше, чем доход, который можно получить в виде процентов, если держать деньги на депозите (или разбить на несколько депозитов с разными сроками). Два-три года вам будут идти проценты, а деньги за квартиру будете вносить траншами», — прикинул директор по продажам холдинга.
Владеть землей имеем право, а строить?
Генеральный директор ООО «ВсевРиэлт» Светлана Белова рассказала о тонкостях работы с земельными активами: «Мы находим земельные участки без рисков для наших клиентов-подрядчиков. Это важный аспект для наших клиентов, так как у них вопрос стоит не только в безопасной покупке земли, но и в строительстве дома для будущей его перепродажи. Ведь если купить участок и не проверить его, может случиться так, что построенный дом невозможно будет поставить на кадастровый учет и оформить в собственность даже по дачной амнистии».
Дома в аренду вблизи Петербурга (или даже на его административной территории) — это давно не экзотика. «Ажиотаж мы испытываем, когда от желающих снять дом на новогодние каникулы нет отбоя», — говорит риелтор.
Инвесторы повлияли на строителей. Раньше рынок был переполнен каркасными домами. «Каркасник» построить проще, быстрее и дешевле, чем каменное здание.
Сейчас же чаще строят в стиле «комфорт+» или «премиум-класс». Для подобных домов важна инфраструктура. Без достаточно развитой инфраструктуры дорого дом не сдать.
Риелторы продают компетенцию — что, где и как имеет смысл строить. Важны и юридические вопросы. Например, до сих пор всплывают вопросы с людьми, которые без элементарной юридической проверки купили сельскохозяйственные угодья с расчетом возвести на своей земле жилые дома. Сделать это им не удается, а если удается, то постройки оказываются под угрозой сноса. Так что у сопровождающих загородный рынок агентов работа есть всегда.
Но есть и хорошие истории — в некоторых из них поучаствовала Светлана Белова. Можно купить участок без инфраструктуры, инвестировать в подведение сетей, разработку участка, а затем продать с прибылью. При этом прибыль может составить 100–250% от начальной стоимости участка.
Тенденции момента
Само отношение к инвестиционной недвижимости изменилось, рассказала Светлана Московченко, заместитель директора ООО «Консалтинговый центр “Петербургская Недвижимость”» (входит в холдинг Setl Group). Она отметила основные тенденции момента, и первая из них — активизация покупателей.
«Активизация заметна как по обращениям, так и по сделкам. В начале года в нашей агломерации фиксировались четыре-пять тысяч сделок ежемесячно, в сентябре этот показатель вырос до шести тысяч», — рассказала она.
Во-вторых, ипотека не ушла, хотя объемы и уменьшились. В настоящее время клиенты берут деньги расчетливо, на ту сумму, которой им действительно не хватает для приобретения конкретного жилья. При дальнейшем снижении ключевой ставки интерес к рыночным ипотечным программам может увеличиться.
По данным Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» (входит в холдинг Setl Group), средний рост цен по Санкт-Петербургу в массовом сегменте недвижимости составил 10–15% с начала года. В пригородной зоне рост менее заметный — на 5–8%. А вот элитный сегмент, наоборот, обогнал средний уровень, в нем рост цен с начала года составил около 20%. Произошло это на фоне дефицита предложения в премиальном секторе. Те, кто не побоялись вывести такие объекты на рынок, — не прогадали.
«В сегменте “премиум” значительное количество покупателей, например из Москвы, которые предполагают, что в городе на Неве элитный сегмент недооценен», — отметила Светлана Московченко.
Если говорить об объемах продаж: в 2024 году в Санкт-Петербурге было реализовано 3,2 млн кв. метров жилья. В этом году эксперт прогнозирует некоторое снижение — до 2,6–2,8 млн кв. метров.
Инвесторам пора мобилизоваться
Итог подвел генеральный директор СРО А «Объединение строителей СПб» Алексей Белоусов: «Действительно, снижение ставки мобилизует рынок недвижимости. Оживление понемногу — не так быстро, как хотелось бы застройщикам, но начинает ощущаться. И в первую очередь это касается инвестиционных вложений — как в апартаменты и коммерческие помещения, так и в квартиры».
Пока нельзя сказать, что доходность таких вложений сравнима с доходностью по депозитам и другим финансовым инструментам, которые предлагают банки, но в долгосрочной перспективе, учитывая тенденции к снижению ключевой ставки, по мнению Алексея Белоусова, это вполне конкурентоспособный способ заработать деньги.
После достаточно затяжного периода рецессии загородный рынок Санкт-Петербурга в этом году начал подавать заметные признаки оживления. Несмотря на отсутствие твердой уверенности, что тренд сохранится, эксперты выражают надежду, что ренессанс в сегменте состоится.
По данным Экспертного бюро «Сперанский», в настоящее время в продаже находится 459 коттеджных поселков. «Этот показатель за последние годы меняется незначительно», – уточняет руководитель бюро Дмитрий Сперанский. Впрочем, известно, что довольно заметная часть поселков пребывает в стадии продаж лишь номинально: «холодный» рынок последних лет привел к фактической заморозке многих проектов.
По словам руководителя Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» Ольги Трошевой, на загородном рынке Петербурга представлено порядка 316 коттеджных поселков (объем лотов в них превышает 37 тыс., из них в предложении – около 50%). В этом объеме более трети составляют проекты, где можно приобрести домовладения и (или) участки с обязательным подрядом, а также представлено предложение смешанного формата (как участки с подрядом, так и без). Также на рынке представлено 32 проекта таунхаусов (примерно 5 тыс. лотов, из них в предложении – около 40%).
«Основу предложения загородного рынка составляют участки без подряда: их доля в объеме предложения составила 67%. Совокупно со смешанным вариантом объем такого предложения составляет 94% (что сопоставимо с уровнем начала 2018 года и середины 2017 года). При этом фактические показатели увеличились за за год более чем на 1,5 тыс. лотов», – отмечает Ольга Трошева.
Весеннее оживление
По оценке экспертов, позитивные перемены на загородном рынке проявились начиная с весны, что и было зафиксировано сводными данными по итогам первого полугодия 2018 года.
«Первая половина года отметилась активизацией со стороны загородного девелопмента. В результате по сравнению с итогами 2017 года количество проектов в классе А увеличилось на 27%, а свободное предложение – на 9%. В классе В количество поселков увеличилось на 11%, а свободное предложение – на 8%. Данные результаты являются наилучшими на загородном первичном рынке за последние 3 года», – говорит руководитель отдела исследований Knight Frank St Petersburg Светлана Московченко.
А по оценке Ольги Трошевой, активность девелоперов загородного рынка по запуску новых проектов в первом полугодии относительно аналогичного периода прошлого года ниже примерно на 25% (по количеству проектов). «Однако при этом на рынок поступили более крупные проекты и очереди (прирост в лотах на 14%). В итоге на рынок выведено совокупно 20 проектов с предложением 2,6 тыс. лотов», – отмечает она.
При этом особенно важно, что активизировались не только девелоперы, но и покупатели. По словам Светланы Московченко, если в классе А продажи стабильны и соответствовали уровню аналогичного периода 2017 года, то в классе В было продано в два раза больше коттеджей, чем в первом полугодии 2017 года, и на 11% больше, чем за весь прошлый год.
Среди причин тенденции эксперты называют разные факторы: это и начавшаяся стабилизация общеэкономической ситуации в России, с одной стороны, и желание сохранить в деньги в условиях снижения курса рубля – с другой. «В этом году стали более доступны ипотека и в целом кредитование загородной недвижимости. Низкие ставки и рост пула банков, предлагающих комфортные для клиентов программы, дали результат. По сравнению с 2017 годом в нашей компании количество сделок с привлечением заемных средств выросло в три раза. За весенне-осенний период доля сделок с ипотекой увеличилась на 15% и составила около 30% от общего числа», – говорит директор по продажам компании «ФАКТ. Коттеджные поселки» Сергей Балуев.
Указывают и более экзотичные факторы. «Чемпионат мира по футболу перевернул представление о России. Болельщики из разных стран были в Петербурге, чтобы поддержать свои команды, и теперь делятся своим восторгом от русского гостеприимства, дружелюбия, красоты Петербурга. Чемпионат закончился, а инфраструктура, подготовленная для спортсменов, осталась – и теперь работает на повышение привлекательности этих локаций. Как и сборная России по футболу, которая удивила своими победами и влюбила в себя болельщиков, загородный рынок Петербурга после длительной паузы проявляет активность и набирает обороты», – считает директор департамента элитной жилой недвижимости Knight Frank St Petersburg Екатерина Немченко.
Жаркая осень
Примечательно, что тренд не исчерпал себя и в дальнейшем. Позитивные тенденции сохранились и в августе, и в сентябре. «Итоги этого сезона гораздо благоприятнее для застройщиков, по сравнению с 2017 годом. Темп реализации участков участниками информационного обмена вырос примерно на 10%, зато домов и секций было продано в разы больше. Около 80% сделок проходит с участками без подряда. Самая популярная цена – от 70 тыс. до 150 тыс. рублей за сотку. Ощутимо возросли объемы продаж дорогих участков верхней ценовой категории. Гораздо больше стало сделок с наделами за 5, 7, 10 млн рублей и выше. В цифрах за лето было заключено 367 сделок: 284 участка, 15 домов и 68 секций. Итоги предварительные, цифры могут еще возрасти, по мере получения данных», – рассказывает Дмитрий Сперанский.
С ним соглашается руководитель отдела продаж компании «Теорема» Ирина Кудрявцева. «В этом году мы фиксируем на рынке всплеск продаж таунхаусов. Статистика нашей компании показывает следующее: уже к августу 2018 года мы превысили годовой план продаж по таунхаусам и по участкам. И сделки продолжают подписываться. В связи с этим, а также по итогам выполненных работ, мы подняли цены в проекте "Новые кварталы Петергофа"», – говорит она.
Сделки идут по всем направлениям. «Они зависят от правильного соотношения цены и качества. Лидерство по количеству коттеджных поселков и количеству сделок удерживает Всеволожский район, за ним – Ломоносовский», – отмечает Дмитрий Сперанский. «Интересны живописные северное и северо-восточное направления. Юг дешевле, но природа там не настолько богата красотами и проекты находятся дальше от города», – добавляет Сергей Балуев.
Хорошие перспективы
В целом, эксперты достаточно позитивно оценивают перспективы загородного рынка. «Можно ожидать сохранения текущих тенденций в дальнейшем в части динамики ценовых показателей. Происходящие в долевом строительстве изменения способны в определенной мере оказать влияние на загородный рынок и увеличить интерес к готовым домовладениям, расположенным в привлекательных пригородных локациях», – считает Светлана Московченко.
«Внешние и внутренние экономические факторы повлияют на рост стоимости недвижимости с 2019 года. Это может повлечь всплеск количества сделок за загородном рынке с конца 2018 года, так как выгода такой инвестиции для покупателя очевидна», – отмечает, со своей стороны, Сергей Балуев.
Дмитрий Сперанский в прогнозах более осторожен. «Я вижу, что загородный рынок начал очень осторожный рост. Но тенденция не стойкая – и может быть прервана из-за макроэкономических факторов. Но если потрясений не будет, тренд к росту продолжится. В целом ситуация очень похожа на то, что наблюдалось на рынке недвижимости после потрясений 1998 и 2008 годов», – заключает эксперт.
Многие компании-производители ЖБИ для увеличения спроса модифицируют свою продукцию, но некоторые игроки рынка считают, что выгоднее работать с запросами заказчиков типовых номенклатурных материалов.
Объемы производства железобетонных изделий продолжают соответствовать общей не самой положительной ситуации на строительном рынке. По данным аналитиков СМ PRO, по итогам семи месяцев (январь–июль) 2018 года выпуск ЖБИ в России сократился на 4,1% по сравнению с началом года и на 3,8% в сравнении с июлем прошлого года – и составил 9,5 млн куб. м.
В настоящее время в наиболее выгодном положении находятся предприятия ЖБИ, находящиеся в собственности у застройщиков. За счет производственных «дочек» девелоперы минимизируют расходы на строительство и загружают собственные заводы работой.
В целом же, чтобы удержать позиции на стагнирующем производственном рынке, многие компании, занимающиеся ЖБИ, решили модернизировать свои технологические линии и продукцию. Некоторые игроки, напротив, выбрали консервативный путь и решили активнее работать с запросами заказчиков типовых железобетонных конструкций.
Больше индивидуальности
Заместитель генерального директора АО «ПИК-Индустрия» Михаил Рогозин отмечает, что последние 5 лет производство ЖБИ активно модернизировалось. Этот процесс связан с тем, что в последнее время изменения претерпевает вся отрасль индустриального домостроения. В частности, менялись требования потребителя к домам. «Покупателю сегодня нужны не серые типовые «панельки», а индивидуальные планировочные решения и эксклюзивные яркие фасады. Наряду с развитием технологий производства меняются нормы и требования, регламентирующие производственные процессы. Безусловно, производители понимают, что морально и физически устаревшее оборудование, рассчитанное исключительно на выпуск панелей образца 80-х и 90-х годов, не выдерживает сравнения с новейшими технологическими линиями и показывает низкий КПД», – считает он.
По словам Михаила Рогозина, сейчас основными технологическими особенностями модернизации заводов ЖБИ (и в частности, предприятий АО «ПИК-Индустрия») является уход от стандартных размеров изделий, жестко установленных габаритов, ориентированность на эксклюзивные фасады и многообразную квартирографию, в которой каждый покупатель найдет вариант для себя.
Схожую позицию по необходимости модернизации предприятий занимает и заместитель генерального директора строительной корпорации «ЛенРусСтрой» Максим Жабин. Он сообщил «Строительному Еженедельнику», что Киришский ДСК, входящий в «ЛенРусСтрой», уже начал серьезную модернизацию, направленную на повышение конкурентоспособности, востребование продукции и снижение ее себестоимости. После ее проведения предприятие будет изготавливать панели, которые смогут использоваться при любой планировке квартир. «На рынке особо востребованной стала продукция технологически нового индустриального домостроения. Именно она будет способна удовлетворить все потребности заказчика, а в нашем случае – как стороннего застройщика, так и покупателя квартир в наших жилых комплексах», – делает выводы Максим Жабин.
Генеральный директор АО «ККПД» (входит в ГК «Патриот») Дмитрий Яценко отмечает, что на их предприятии модернизация была проведена без остановки производства. В рамках модернизации впервые стали использовать гибкие технологии для выпуска трехслойных панелей. «Мы превратили ККПД в современное высокотехнологичное предприятие с автоматизированным компьютеризированным оборудованием. По уровню оснащения оно превосходит многие домостроительные комбинаты», – добавил он.
Ориентация на действительность
Несколько по-другому трактует рыночные задачи в условиях неблагоприятной ситуации в отрасли директор по стратегическому развитию компании «Вест Групп» Дмитрий Кобец. Любая модернизация на производстве связана с изменением спроса на рынке конкретного продукта. По его словам, в настоящее время сфера строительства претерпевает значительные трудности, связанные с резким сокращением спроса среди населения и коммерческих заказчиков. Поэтому вопрос модернизации производства железобетонных изделий не является актуальным. Сейчас главная задача производителей – обеспечить работой имеющиеся мощности.
«Спрос на строительные объекты не позволяет экспериментировать и предлагать что-то принципиально новое, поэтому заказчики в лице крупных строительных компаний нуждаются в типовой номенклатуре железобетонной продукции. Имеющиеся мощности заводов по изготовлению железобетонных изделий в Петербурге и Ленинградской области полностью отвечают текущим запросам покупателей. В настоящее время производство нашей компании отвечает потребностям заказчика и не нуждается в модернизации. Основной акцент руководство завода делает на текущем состоянии оборудования для поддержания необходимого качества выпускаемой продукции», – отмечает Дмитрий Кобец.
По мнению генерального директора компании «Перспектива» Андрея Семёнова, ситуация на рынке неоднозначна и зависит от множества внешних факторов. Поэтому сейчас продаются и уходят с рынка как технологически старые, так и вполне современные заводы, в том числе в Петербурге и Ленобласти. Негативное воздействие на отрасль, по его словам, прежде всего оказывает невыполнение своих обязательств поставщиками инертных материалов (входящих в состав ЖБИ), неплатежи со стороны потребителей.
Мнение
Дмитрий Кобец, директор по стратегическому развитию компании «Вест Групп»:
– Технологические особенности модернизации заводов железобетонных изделий сводятся к тому, чтобы сократить время полного цикла производства номенклатурной единицы, а также уменьшить количество оборудования и персонала, занятого в этом цикле. Кроме того, новые технологии должны гарантировать повышение качества выпускаемой продукции, расширять номенклатурный ряд. Реальный опыт модернизации демонстрирует примерно такую же картину: масштаб изменений у каждого производства разный, однако результаты таких изменений в той или иной степени соответствуют тенденциям рынка.