Доходность квадратных метров догоняет депозитную ставку
Может быть, сейчас наступает самый выгодный момент для вложений капиталов в бетон. Рынок ценных бумаг, как старых (акции, облигации), так и новых финансовых инструментов (например криптовалют), нестабилен. Жилье же и коммерческие помещения доказали способность генерировать доход. Тенденция на снижение ставок делает мир real estate еще более привлекательным.
Об этом и других аспектах текущей ситуации представители профессионального сообщества говорили на круглом столе «Инвестиционная недвижимость во втором полугодии 2025», организованном порталом «ТТ Финанс» и изданием «Ведомости Северо-Запад».
Общая экономическая ситуация в России сегодня нестабильна. Есть ненулевая вероятность снижения курса рубля. При этом Банк России последовательно опускает ключевую ставку (в конце октября мегарегулятор сделал очередной шаг) — сейчас она составляет уже 16,5% годовых, это немало, но у всех еще свежи воспоминания о недавнем уровне — 21% годовых.
В этой ситуации инвесторы ищут точки приложения капитала. У недвижимости есть вечный козырь: это инструмент, защищающий капитал от инфляции. Поэтому на круглом столе рассмотрели основные способы вложения средств: вторичный и первичный рынки жилья и апартаментов, землю, коммерческую недвижимость.
Хорошие проекты в дефиците
Начальник отдела продаж «БФА-Девелопмент» Светлана Денисова видит по своей компании активную, «уже фактически подзабытую» динамику спроса.
«Снижение ключевой ставки побуждает переводить сбережения в квадратные метры. У населения высокие ожидания инфляции, процесс подорожания развивается. Себестоимость строительства растет, — констатирует Светлана Денисова. — При этом на рынке недвижимости — рекордно низкие объемы предложения. Старты продаж идут по ранее запущенным проектам».
По словам Светланы Денисовой, на рынок давит то, что с 1 февраля 2026 года закроются лазейки неоднократного получения льготной ипотеки. Нас ожидает ажиотаж: «Люди, которые наметили взять вторую ипотеку на семью, торопятся успеть. Физически будет не записаться в банк с 15 декабря, будут большие очереди».
Так что объемы продаж в 2025 году по Петербургу, вероятно, удивят приятно. Объем поглощения жилья, скорее всего, составит все три миллиона квадратных метров (а не 2,6 млн кв. метров, как предсказывалось ранее). Это притом, что на территории Санкт-Петербурга строится в год около 2,61 млн кв. метров жилья, то есть только воспроизводится дефицит.
Квартиры для инвесторов
Директор по развитию продаж Группы Аквилон Михаил Рогатых поделился опытом преобразования территории крупного предприятия — мясокомбината «Самсон» в Московском районе, на месте которого сейчас строится жилой комплекс бизнес-класса ORO by Akvilon.
По его оценке, в городе на Неве сейчас реализуются всего семь-девять проектов бизнес-класса, что очень мало для мегаполиса. «В Петербурге действительно не хватает предложения в высоком сегменте, особенно под дальнейшую сдачу в аренду. Поэтому ORO будет привлекателен для долгосрочных инвесторов, которые планируют сдавать квартиру в аренду», — отметил Михаил.
Концепция проекта — жилой дом, но с ориентацией на сдачу квартир в долгосрочную аренду. 8–11% годовых — актуальная доходность жилых и коммерческих помещений в Московском районе. «Почему мы остановились на жилом формате высокого класса? Можно купить три студии в Кудрове, а можно одну квартиру в проекте бизнес-класса с отличной локацией. Мы считаем, что второй вариант перспективней», — добавил эксперт Группы Аквилон.
Кутюрье-девелопер для бывшей трикотажной фабрики
Формат апартаментов относительно новый, но к нему уже привыкли. Директор по продажам девелоперского холдинга AAG Игорь Бадиков рассказал о проекте реконструкции бывшей территории фабрики «Красное Знамя» на Петроградской стороне близ станции метро «Чкаловская». Холдинг там реализует проект AVANT. «Мы сохраняем уникальное наследие выдающегося конструктивиста Эриха Мендельсона», — с гордостью подчеркнул он. Кстати, здание силовой подстанции этой фабрики в форме корабля известно знатокам архитектуры ХХ века во всем мире.
Сейчас наследие Мендельсона обретает новую жизнь. «В нашем проекте будет большое лобби — 660 кв. метров. Площадь юнитов — от 27 кв. метров до 220 кв. метров. Высокие потолки. Есть уникальные объекты — двухуровневые юниты. Есть номера с собственным патио. Цены — от 20 миллионов рублей, средний чек — 40–50 миллионов рублей, — рассказывает Игорь Бадиков. — Если сдавать, то окупаться юнит будет около 20 лет (при месячной плате 150–200 тысяч рублей), но у такой недвижимости есть огромный потенциал для капитализации за счет того, что на рынке она является уникальным продуктом, и многие готовы платить за такую уникальность большие деньги. Некоторые берут по несколько апартаментов под объединение. Многие инвесторы рассчитывают на прибыль от перепродажи уникальных объектов. Среди наших покупателей бо́льшая часть клиентов — 70% берут апартаменты для личного проживания, и порядка 30% берут юниты как инвестиции».
Эксперт полагает, что ключевая ставка будет снижаться. К тому же еще многие разочаровались в ценных бумагах, а недвижимость остается одним из самых надежных направлений вложения денег. При этом изменился портрет инвестора — он стал более придирчивым и внимательным. И приятно, когда на рынке стали появляться действительно особенные объекты, которые можно предлагать самому взыскательному клиенту.
Покупатели часто рассчитывают на скидки за 100%-ную оплату, но на практике она обычно минимальная. Это, скорее, комплимент, чем реальный дисконт. Поэтому не так много людей приобретают объекты по 100%-ной оплате. «Всем клиентам нравится выгодная рассрочка, а участникам рынка приходится подстраиваться под эти условия, и нам тоже», — подчеркнул Игорь Бадиков.
Покупатели стремятся зайти в сделку по покупке недвижимости, но сохранить при этом депозит. Поэтому на входе первый взнос снижается и доходит до минимальных 5% от цены сделки.
С точки зрения девелопера, все деньги от покупателя мгновенно не нужны, так как финансовые модели за последние три года перестроены таким образом, что на старте продаж идет наполнение эскроу-счетов, обеспечивающее минимальный процент за использование денег на всех оставшихся этапах продаж.
«Поэтому, если подсчитать, то можно увидеть, что скидка за 100%-ную оплату будет меньше, чем доход, который можно получить в виде процентов, если держать деньги на депозите (или разбить на несколько депозитов с разными сроками). Два-три года вам будут идти проценты, а деньги за квартиру будете вносить траншами», — прикинул директор по продажам холдинга.
Владеть землей имеем право, а строить?
Генеральный директор ООО «ВсевРиэлт» Светлана Белова рассказала о тонкостях работы с земельными активами: «Мы находим земельные участки без рисков для наших клиентов-подрядчиков. Это важный аспект для наших клиентов, так как у них вопрос стоит не только в безопасной покупке земли, но и в строительстве дома для будущей его перепродажи. Ведь если купить участок и не проверить его, может случиться так, что построенный дом невозможно будет поставить на кадастровый учет и оформить в собственность даже по дачной амнистии».
Дома в аренду вблизи Петербурга (или даже на его административной территории) — это давно не экзотика. «Ажиотаж мы испытываем, когда от желающих снять дом на новогодние каникулы нет отбоя», — говорит риелтор.
Инвесторы повлияли на строителей. Раньше рынок был переполнен каркасными домами. «Каркасник» построить проще, быстрее и дешевле, чем каменное здание.
Сейчас же чаще строят в стиле «комфорт+» или «премиум-класс». Для подобных домов важна инфраструктура. Без достаточно развитой инфраструктуры дорого дом не сдать.
Риелторы продают компетенцию — что, где и как имеет смысл строить. Важны и юридические вопросы. Например, до сих пор всплывают вопросы с людьми, которые без элементарной юридической проверки купили сельскохозяйственные угодья с расчетом возвести на своей земле жилые дома. Сделать это им не удается, а если удается, то постройки оказываются под угрозой сноса. Так что у сопровождающих загородный рынок агентов работа есть всегда.
Но есть и хорошие истории — в некоторых из них поучаствовала Светлана Белова. Можно купить участок без инфраструктуры, инвестировать в подведение сетей, разработку участка, а затем продать с прибылью. При этом прибыль может составить 100–250% от начальной стоимости участка.
Тенденции момента
Само отношение к инвестиционной недвижимости изменилось, рассказала Светлана Московченко, заместитель директора ООО «Консалтинговый центр “Петербургская Недвижимость”» (входит в холдинг Setl Group). Она отметила основные тенденции момента, и первая из них — активизация покупателей.
«Активизация заметна как по обращениям, так и по сделкам. В начале года в нашей агломерации фиксировались четыре-пять тысяч сделок ежемесячно, в сентябре этот показатель вырос до шести тысяч», — рассказала она.
Во-вторых, ипотека не ушла, хотя объемы и уменьшились. В настоящее время клиенты берут деньги расчетливо, на ту сумму, которой им действительно не хватает для приобретения конкретного жилья. При дальнейшем снижении ключевой ставки интерес к рыночным ипотечным программам может увеличиться.
По данным Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» (входит в холдинг Setl Group), средний рост цен по Санкт-Петербургу в массовом сегменте недвижимости составил 10–15% с начала года. В пригородной зоне рост менее заметный — на 5–8%. А вот элитный сегмент, наоборот, обогнал средний уровень, в нем рост цен с начала года составил около 20%. Произошло это на фоне дефицита предложения в премиальном секторе. Те, кто не побоялись вывести такие объекты на рынок, — не прогадали.
«В сегменте “премиум” значительное количество покупателей, например из Москвы, которые предполагают, что в городе на Неве элитный сегмент недооценен», — отметила Светлана Московченко.
Если говорить об объемах продаж: в 2024 году в Санкт-Петербурге было реализовано 3,2 млн кв. метров жилья. В этом году эксперт прогнозирует некоторое снижение — до 2,6–2,8 млн кв. метров.
Инвесторам пора мобилизоваться
Итог подвел генеральный директор СРО А «Объединение строителей СПб» Алексей Белоусов: «Действительно, снижение ставки мобилизует рынок недвижимости. Оживление понемногу — не так быстро, как хотелось бы застройщикам, но начинает ощущаться. И в первую очередь это касается инвестиционных вложений — как в апартаменты и коммерческие помещения, так и в квартиры».
Пока нельзя сказать, что доходность таких вложений сравнима с доходностью по депозитам и другим финансовым инструментам, которые предлагают банки, но в долгосрочной перспективе, учитывая тенденции к снижению ключевой ставки, по мнению Алексея Белоусова, это вполне конкурентоспособный способ заработать деньги.
По подсчетам специалистов Департамента консалтинга компании «БЕСТ-Новострой» в первом полугодии 2021 года средняя стоимость квадратного метра в новостройках комфорт-класса, расположенных в границах «старой» Москвы, выросла на 19,2% до 246 420 тыс. рублей. А по сравнению с аналогичным периодом в прошлом году увеличилась на 38%.
В июне новостройки комфорт-класса, расположенные в «старой» Москве, сохранили уже традиционную тенденцию к росту цен. По итогам месяца стоимость квадратного метра увеличилась на 4% до 246 420 тыс. рублей, средний предлагаемый бюджет покупки вырос на 333 350 руб. до 12.9 млн рублей. Таким образом, за первое полугодие 2021 года стоимость квадратного метра увеличилась на 19,2%, а бюджет покупки более чем на 1,6 млн рублей. «Как мы видим, вопреки многим прогнозам об исчерпании потенциала для роста цен в 2020 году столичные новостройки продолжают дорожать, - комментирует Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой». – В июне возможность для очередного повышения цен девелоперам дал возросший спрос. После снижения активности в апреле-мае покупатели вновь активизировались накануне завершения программы льготной ипотеки. Новые условия делают ее малоприменимой к столичному рынку новостроек, поэтому те, кто хотел воспользоваться выгодным кредитом поспешили это сделать до конца первого полугодия».
В сегменте новостроек стандартного класса, которых уже фактически не осталось в границах старой Москвы, в июне средняя стоимость предложения квадратного метра снизилась на 1% до 177 720 руб. Подобная корректировка связана с увеличением площади оставшихся в экспозиции квартир. Об этом, в частности, говорит и увеличение среднего предлагаемого бюджет покупки. По итогам месяца он вырос на 136 610 руб. до 9,2 млн рублей.
В ретроспективе одного года рост цен оказался еще более существенным. В комфорт-классе средняя стоимость квадратного метра увеличилась на 38%, а средний бюджет покупки более чем на 2,5 млн рублей. В стандартном классе на 37,4% и более чем на 2,6 млн рублей соответственно. «Едва ли многие участники рынка в начале лета 2020 года могли предположить, что после жесткого локдауна, связанного с ним снижения продаж и падения экономики в целом, рынок новостроек сможет так быстро ожить, - отмечает Ирина Доброхотова. – Несмотря на многочисленные скептические ожидания мы увидели стабильно высокий рост спроса, существенное увеличение цен и сокращение предложения до исторических минимумов».
В июне 2021 года рынок новостроек комфорт-класса, «старой» Москвы пополнился 2 новыми жилыми комплексами с экспозицией в размере 91 квартиры, а также 7 новыми корпусами в уже реализуемых проектах с 293 лотами. Однако несмотря на выход нового предложения, по итогам месяца экспозиция снизилась на 8% и составила 11 067 квартир. В стандартном классе объем предложения в июне также сократился на 7%. Сейчас в продаже представлено всего 121 квартира.
Проекты, вышедшие на рынок в июне 2021 года в границах старой Москвы
|
Название проекта |
Класс |
Район |
Девелопер |
Кол-во лотов по проекту* |
Дата ввода в эксплуатацию |
|
ЖК Self |
Комфорт |
Богородское |
Энергостройинвест |
238 |
4 квартал 2023 г. |
|
ЖК Барклая 6 |
Комфорт |
Филевский парк |
Архплей девелопмент |
759 |
1 квартал 2024 г. |
Примечание: * по корпусам в продаже
Аналитики компании «Метриум» подвели итоги I полугодия на московском рынке новостроек массового сегмента. Объем предложения сократился на 19%. Средняя цена квадратного метра составила 245 470 руб. за кв. м (+2,8% за месяц; +9,1% за 3 месяца; +18,3% за 6 месяцев; +35% за 12 месяцев).
По данным «Метриум», по итогам I полугодия 2021 года на рынке новостроек массового сегмента г. Москвы в реализации находились 90 проектов с общим объемом предложения около 11 445[1] квартир, суммарная площадь лотов составила 593 тыс. кв. м. Количество экспонируемых лотов относительно конца прошлого года снизилось на 19%, а продаваемая площадь уменьшилась на 23,5%.
Новые проекты на рынке новостроек массового сегмента в I полугодии 2021 г.
|
№ |
Название |
Девелопер |
Округ |
Район |
Месяц |
|
1 |
Зеленая вертикаль |
Э.К. Девелопмент |
ЮАО |
Чертаново Южное |
январь |
|
2 |
Мичуринский парк |
ГК ПИК |
ЗАО |
Очаково-Матвеевское |
февраль |
|
3 |
UNO Старокоптевский |
ГК Основа |
САО |
Коптево |
март |
|
4 |
Кольская 8 |
ГК ПИК |
СВАО |
Бабушкинский |
апрель |
|
5 |
Южные сады |
А101 Девелопмент |
ЮЗАО |
Южное Бутово |
май |
|
6 |
Михалковский |
РГ-Девелопмент |
САО |
Головинский |
май |
|
7 |
Дербеневская 20 |
ГК ПИК |
ЮАО |
Даниловский |
июнь |
|
8 |
Барклая 6 |
ГК ПИК |
ЗАО |
Филевский парк |
июнь |
|
9 |
Первый Ленинградский* |
ГК ФСК |
САО |
Молжаниновский |
июнь |
*вышел в бронирование, в конце июня шли закрытые продажи.
Источник: «Метриум»
В первой половине 2021 года первичный рынок жилья массового сегмента пополнился девятью новыми проектами. Кроме того, был объявлен старт продаж новых корпусов в следующих комплексах:
– «Волжский парк» (корп. 2.1, 2.2, 3.1, 3.2);
– «Люблинский парк» (корп. 9-10);
– «Полярная 25» (корп. 3);
– «Тринити» (корп. 5, II очередь);
– «Бусиновский парк» (корп. 2.1, 2.2);
– «Любовь и голуби» (корп. 2);
– «Красноказарменная 15» (корп. 1.2);
– «Большая Академическая 85» (корп. 1.3);
– «Кронштадтский 9» (Блок 2, корп. 1.5, 1.6).
– «Дмитровский парк» (корп. 1.1, 1.4);
– «Шереметьевский» (корп. 8, 9, 10).
– «Лучи» (корп. 12);
– «Мякинино парк» (корп. 3.2, 3.4);
– «Сиреневый парк» (3-я очередь: корп. 3.1, 3.2);
– «LIFE-Варшавская» (корп. 4, 5);
– «ÀLIA» (корп. 6, 7);
– «Сиреневый парк» (3-я очередь: корп. 3.1, 3.2);
– «Квартал Некрасовка» (корп. 3);
– «Парк Легенд» (корп. 7.1, 7.2);
– «Руставели 14» (корпус 1, строение 1.2);
– «Перовское 2» (корп.2.1, 2.2).
По итогам I полугодия 2021 года лидером в структуре экспозиции по округам по-прежнему является ЮВАО (28,5%; -5,1 п.п.), в котором объем предложения в абсолютном выражении уменьшился почти на 1,5 тыс. квартир за прошедшие 6 месяцев. Второе и третье место у округов СВАО и САО, где сконцентрировано 14,9% (-3 п.п.) и 13,8% (+0,2 п.п.) всех квартир соответственно. В СВАО стартовал единственный проект «Кольская 8» от ГК «ПИК», а в САО вышло три новинки: «Михалковский» (девелопер «РГ-Девелопмент»), «UNO Старокоптевский» (ГК «Основа») и «Первый Ленинградский» (проект на некотором удалении от МКАД, девелопер ГК «ФСК»). За отчетный период в ЗАО наблюдалось незначительное увеличение доли предложения до 12,9% (+0,6 п.п.). Самый заметный прирост доли экспозиции зафиксирован в ЮЗАО (8,8%; +7,1 п.п.) из-за старта продаж в новом проекте «Южные сады» (девелопер «А101 Девелопмент»). В ВАО отмечено сокращение доли квартир на 1,9 п.п. (до 8,1%). В ЮАО (8,4%; +0,5 п.п.). Наименьшая доля экспозиции теперь у СЗАО – 4,6% (+1,6 п.п.).
Источник: «Метриум»
За последние 6 месяцев выход новых проектов и корпусов с большим объемом экспонируемых квартир изменил структуру предложения по стадиям строительной готовности. В конце июня наибольший объем экспозиции массового сегмента был представлен в объектах, находящихся на этапе монтажа этажей – 36,5% (-8,6 п.п.). Чуть меньшая доля предложения в домах на начальном этапе строительства (35,9%; +9 п.п.). В корпусах на этапе отделочных работ предлагалось 23,2% (+1,8 п.п.) от совокупного количества квартир на рынке. Меньше всего квартир реализовывалось во введенных в эксплуатацию домах (4,5%; -2,2 п.п.).
Структура предложения по стадии строительной готовности (количество квартир)
Источник: «Метриум»
По итогам I полугодия 2021 года более половины предложения пришлось на студии и однокомнатные квартиры – в совокупности доля таких квартир составила 52,5% (+5,6 п.п. за отчетный период). Больше всего на рынке представлено однокомнатных квартир (33,6%; + 1,3 п.п.), а на студии приходится только 18,9%, но при этом их доля растет активнее остальных типологий (+4,3 п.п.). Двухкомнатные лоты занимаю вторую позицию по количеству представленных квартир в экспозиции с долей в 29,9%, сократившейся на 2,9 п.п. Доли трехкомнатных и многокомнатных квартир также снизились за отчетный период. Трехкомнатные лоты заняли 16,4% (-1,7 п.п.) рынка, а многокомнатные – 1,2% (-1 п.п.).
Структура предложения по типу квартир
(внешний круг – июнь 2021 г., внутренний круг – декабрь 2020 г.), количество квартир
Источник: «Метриум»
Основной объем квартир на рынке массового сегмента по-прежнему представлен с финишной отделкой. Однако за отчетный период доля лотов с готовым ремонтом заметно снизилась с 65,4% до 60,8% (-4,6 п.п). На квартиры без отделки пришлось 24,7% рынка (-0,7 п.п.), а доля квартир с отделкой white box составила 14,4% (+5,2 п.п.).
Структура предложения по типу отделки
(внешний круг – июнь 2021 г., внутренний круг – декабрь 2020 г.), количество квартир
Источник: «Метриум»
По подсчетам аналитиков «Метриум», средневзвешенная цена предложения на первичном рынке жилья массового сегмента по итогам I полугодия 2021 года составила 245 470 руб. за кв. м (+2,8% за месяц; +9,1% за 3 месяца; +18,3% за 6 месяцев; +35% за 12 месяцев).
Динамика средней цены предложения в новостройках массового сегмента с 2017 г., руб.
Источник: «Метриум»
За прошедшие 6 месяцев рост средневзвешенных цен отмечен во всех округах Москвы в диапазоне 11,2-27,4%. Наибольший прирост зафиксирован в ЮАО (+27,4%), где во многих проектах произошло плановое повышение цен, а также вышли новые корпуса с ценой квадратного метра выше среднерыночной. Второй округ по динамике роста цен – ЗАО с 284 тыс. руб. за кв.м (+24,4%). В СЗАО цена квадратного метра выросла на 22,4% до уровня в 266 тыс. руб.
Средняя цена предложения в разрезе округов в новостройках массового сегмента, руб. за кв. м в I полугодии 2021 г.
Источник: «Метриум»
В отчетном периоде средневзвешенный бюджет предложения квартир массового сегмента составил 12,73 млн руб. (+2,9% за прошедший месяц; +5,9% за 3 месяца; +11,8% за 6 месяцев; 22,8% за 12 месяцев). При этом средняя площадь квартиры, находящейся в экспозиции, снизилась за последние 12 месяцев на 5,1 кв.м (с 57 до 51,9 кв.м).
Динамика средних бюджетов по типам комнатности
|
Кол-во комнат |
Бюджет, млн руб. |
Динамика за 1 мес. |
Динамика за 3 мес. |
Динамика за 6 мес. |
Динамика за 12 мес. |
|
СТ |
7,1 |
3,0% |
8,6% |
17,4% |
47,2% |
|
1К |
10,5 |
3,2% |
9,8% |
18,6% |
34,5% |
|
2К |
14,7 |
2,5% |
6,8% |
16,6% |
32,0% |
|
3К |
19,3 |
2,3% |
5,1% |
14,1% |
28,0% |
|
4К+ |
26,7 |
-0,4% |
4,3% |
17,2% |
16,9% |
Стоимость квартир в массовом сегменте в зависимости от типологии
|
Кол-во комнат |
Площадь, кв. м |
Цена кв. м, руб. |
Стоимость квартир, руб. |
||||||
|
мин |
ср |
макс |
мин |
ср |
макс |
мин |
ср |
макс |
|
|
СТ |
14,5 |
25,7 |
40,0 |
185 000 |
276 965 |
520 900 |
4 495 000 |
7 107 840 |
13 683 560 |
|
1К |
29,0 |
40,3 |
66,3 |
173 000 |
259 720 |
507 800 |
6 432 450 |
10 467 335 |
20 408 160 |
|
2К |
39,2 |
61,5 |
103,5 |
145 000 |
239 670 |
422 700 |
8 664 140 |
14 727 935 |
28 391 195 |
|
3К |
57,1 |
84,3 |
139,6 |
144 700 |
228 985 |
375 100 |
10 839 800 |
19 295 075 |
39 270 000 |
|
4К+ |
93,0 |
112,7 |
130,6 |
160 000 |
236 885 |
401 700 |
17 707 200 |
26 696 285 |
44 788 800 |
|
итого[2] |
14,5 |
51,9 |
139,6 |
144 700 |
245 470 |
520 900 |
4 495 000 |
12 730 300 |
44 788 800 |
Источник: «Метриум»
Рейтинг самых доступных предложений в конце I полугодия 2021 года:
– ЖК «MySpace на Окской» (ЮВАО / р-н Кузьминки): студия площадью 14,5 кв. м за 4,5 млн руб.
– ЖК «Сказочный лес» (СВАО / р-н Ярославский): студия площадью 25,6 кв. м за 5,1 млн руб.
– ЖК «Южные сады» (ЮЗАО / р-н Южное Бутово): студия площадью 21,8 кв. м за 5,2 млн руб.
Основные тенденции
«По итогам I полугодия 2021 года на первичном рынке массового сегмента «старой» Москвы, несмотря на относительно высокую активность девелоперов, продолжает сохраняться дефицит предложения, – комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Стартовали продажи в 9 новых проектах, а в реализацию поступили около 40 новых корпусов в комплексах, уже представленных на рынке. Подобную статистику нового объема можно назвать относительно высокой, так как за аналогичный период прошлого года вышли только 5 новых проектов и стартовали 15 корпусов в «старых». Тем не менее, в июне 2021 года в экспозиции находилось всего 11,4 тыс. квартир (-19% за 6 месяцев; -30,5% за 12 месяцев), что близко к минимальным значениям апреля 2021 года, когда объем предложения массового сегмента опустился до уровня в 10,1 тыс. квартир.
К фактическому завершению льготной ипотеки в июне 2021 года цены достигли своих очередных максимумов, которые могут продержаться на рынке некоторое время. В июне средняя цена за квадратный метр выросла до 245,5 тыс. руб./кв. м (+2,8% за месяц; +9,1% за 3 месяца; +18,3% за 6 месяцев; +35% за 12 месяцев), а средний бюджет составил 12,7 млн руб. (+2,9% за прошедший месяц; +5,9% за 3 месяца; +11,8% за 6 месяцев; 22,8% за 12 месяцев).
С января по май 2021 года количество зарегистрированных ДДУ[3] составило 25,9 тыс. штук, что на 56% больше, чем за аналогичный период прошлого года. Доля ипотечных сделок за первые пять месяцев 2021 года в «старой» Москве составила 64% (+8 п.п. относительно аналогичного периода 2020 года) от общего объема зарегистрированных ДДУ.
Завершение программы субсидирования ипотечных ставок (для основной массы покупателей) совпало с началом третьей волны роста заболеваний коронавирусом в Москве. Текущий уровень неопределенности на глобальном и страновом уровне настолько высок, что любые однозначные оценочные суждения сейчас будут преждевременными. Например, определение «дорогой» рынок или нет невозможно без понимания, сколько стоят деньги сейчас и как может измениться их стоимость в следующие несколько лет. Безусловно, подобный уровень цен является сложным для психологического восприятия и вызывает отрицание, но это не означает, что он экономически несправедливый. Мягкая монетарная политика и льготная ипотека, направленная на поддержание жилищного строительства и экономики в целом, сделали свое дело – простимулировали столь важный и необходимый рост и удержали темпы жилищного строительства.
Повышение ключевой ставки ЦБ РФ и растущие ставки по ипотеке (предположительно до 8,5%) играют против платежеспособного спроса и привлекательности вложений в недвижимость, поэтому текущий уровень цен сейчас будет тестироваться на предмет возможной корректировки. Стабилизация спроса, а за ним и плавный рост цен, возможны к концу 2021 года, во-первых, за счет стабилизации доходов населения (ожидаемый эффект мягкой монетарной политики ЦБ и прочие меры стимулирования экономического роста), а во-вторых, за счет дополнительных инструментов финансирования покупки, субсидируемых застройщиками.
Существует перспектива перетекания спроса из «старой» Москвы в «новую» и соревнование между ними по удерживанию цен. Средняя цена в Новой Москве достигла 191 тыс./руб. за кв.м, что скоро будет сопоставимо с уровнем цен на некоторые проекты в «старой» Москве, где квадратный метр превысил 245 тыс./руб. за кв.м. Тем не менее, разница почти в 50 тыс. руб. за кв.м при падающем платежеспособном спросе может оказать существенное влияние на рынок массового сегмента в пределах МКАД. С развитием территорий ТиНАО выбор между «новой» и «старой» Москвой становится менее очевидным.
Поведение потенциальных покупателей и степень сжатия спроса на рынке во II полугодии текущего года – это важнейшие стратегические вопросы. Вероятнее всего, до конца 2021 года действия участников будут реактивными и несколько хаотичными при отсутствии четкого тренда. Какие-то выводы о том, как рынок пережил завершение периода низких ипотечных ставок и какие тренды наберут силу к концу 2021 года, можно будет сделать после III квартала. Не стоит забывать, что неопределённость помимо угроз несет и возможности. Следует быть внимательными ко всему происходящему и не упускать возникающих возможностей на рынке – это справедливо в отношении всех участников».
[1] В связи с отсутствием данных в открытых источниках информации для ряда комплексов объем предложения был рассчитан экспертно, исходя из общего количества квартир по проекту, стадии строительной готовности, оценочным данным темпов реализации, информации, полученной от менеджеров по продажам.
[2] С учетом двухуровневых квартир, квартир с антресолью и с собственной террасой
[3] Квартиры в новостройках всех классов в «старой» Москве. Учитываются сделки физических лиц, без оптовых покупок.