Доходность квадратных метров догоняет депозитную ставку
Может быть, сейчас наступает самый выгодный момент для вложений капиталов в бетон. Рынок ценных бумаг, как старых (акции, облигации), так и новых финансовых инструментов (например криптовалют), нестабилен. Жилье же и коммерческие помещения доказали способность генерировать доход. Тенденция на снижение ставок делает мир real estate еще более привлекательным.
Об этом и других аспектах текущей ситуации представители профессионального сообщества говорили на круглом столе «Инвестиционная недвижимость во втором полугодии 2025», организованном порталом «ТТ Финанс» и изданием «Ведомости Северо-Запад».
Общая экономическая ситуация в России сегодня нестабильна. Есть ненулевая вероятность снижения курса рубля. При этом Банк России последовательно опускает ключевую ставку (в конце октября мегарегулятор сделал очередной шаг) — сейчас она составляет уже 16,5% годовых, это немало, но у всех еще свежи воспоминания о недавнем уровне — 21% годовых.
В этой ситуации инвесторы ищут точки приложения капитала. У недвижимости есть вечный козырь: это инструмент, защищающий капитал от инфляции. Поэтому на круглом столе рассмотрели основные способы вложения средств: вторичный и первичный рынки жилья и апартаментов, землю, коммерческую недвижимость.
Хорошие проекты в дефиците
Начальник отдела продаж «БФА-Девелопмент» Светлана Денисова видит по своей компании активную, «уже фактически подзабытую» динамику спроса.
«Снижение ключевой ставки побуждает переводить сбережения в квадратные метры. У населения высокие ожидания инфляции, процесс подорожания развивается. Себестоимость строительства растет, — констатирует Светлана Денисова. — При этом на рынке недвижимости — рекордно низкие объемы предложения. Старты продаж идут по ранее запущенным проектам».
По словам Светланы Денисовой, на рынок давит то, что с 1 февраля 2026 года закроются лазейки неоднократного получения льготной ипотеки. Нас ожидает ажиотаж: «Люди, которые наметили взять вторую ипотеку на семью, торопятся успеть. Физически будет не записаться в банк с 15 декабря, будут большие очереди».
Так что объемы продаж в 2025 году по Петербургу, вероятно, удивят приятно. Объем поглощения жилья, скорее всего, составит все три миллиона квадратных метров (а не 2,6 млн кв. метров, как предсказывалось ранее). Это притом, что на территории Санкт-Петербурга строится в год около 2,61 млн кв. метров жилья, то есть только воспроизводится дефицит.
Квартиры для инвесторов
Директор по развитию продаж Группы Аквилон Михаил Рогатых поделился опытом преобразования территории крупного предприятия — мясокомбината «Самсон» в Московском районе, на месте которого сейчас строится жилой комплекс бизнес-класса ORO by Akvilon.
По его оценке, в городе на Неве сейчас реализуются всего семь-девять проектов бизнес-класса, что очень мало для мегаполиса. «В Петербурге действительно не хватает предложения в высоком сегменте, особенно под дальнейшую сдачу в аренду. Поэтому ORO будет привлекателен для долгосрочных инвесторов, которые планируют сдавать квартиру в аренду», — отметил Михаил.
Концепция проекта — жилой дом, но с ориентацией на сдачу квартир в долгосрочную аренду. 8–11% годовых — актуальная доходность жилых и коммерческих помещений в Московском районе. «Почему мы остановились на жилом формате высокого класса? Можно купить три студии в Кудрове, а можно одну квартиру в проекте бизнес-класса с отличной локацией. Мы считаем, что второй вариант перспективней», — добавил эксперт Группы Аквилон.
Кутюрье-девелопер для бывшей трикотажной фабрики
Формат апартаментов относительно новый, но к нему уже привыкли. Директор по продажам девелоперского холдинга AAG Игорь Бадиков рассказал о проекте реконструкции бывшей территории фабрики «Красное Знамя» на Петроградской стороне близ станции метро «Чкаловская». Холдинг там реализует проект AVANT. «Мы сохраняем уникальное наследие выдающегося конструктивиста Эриха Мендельсона», — с гордостью подчеркнул он. Кстати, здание силовой подстанции этой фабрики в форме корабля известно знатокам архитектуры ХХ века во всем мире.
Сейчас наследие Мендельсона обретает новую жизнь. «В нашем проекте будет большое лобби — 660 кв. метров. Площадь юнитов — от 27 кв. метров до 220 кв. метров. Высокие потолки. Есть уникальные объекты — двухуровневые юниты. Есть номера с собственным патио. Цены — от 20 миллионов рублей, средний чек — 40–50 миллионов рублей, — рассказывает Игорь Бадиков. — Если сдавать, то окупаться юнит будет около 20 лет (при месячной плате 150–200 тысяч рублей), но у такой недвижимости есть огромный потенциал для капитализации за счет того, что на рынке она является уникальным продуктом, и многие готовы платить за такую уникальность большие деньги. Некоторые берут по несколько апартаментов под объединение. Многие инвесторы рассчитывают на прибыль от перепродажи уникальных объектов. Среди наших покупателей бо́льшая часть клиентов — 70% берут апартаменты для личного проживания, и порядка 30% берут юниты как инвестиции».
Эксперт полагает, что ключевая ставка будет снижаться. К тому же еще многие разочаровались в ценных бумагах, а недвижимость остается одним из самых надежных направлений вложения денег. При этом изменился портрет инвестора — он стал более придирчивым и внимательным. И приятно, когда на рынке стали появляться действительно особенные объекты, которые можно предлагать самому взыскательному клиенту.
Покупатели часто рассчитывают на скидки за 100%-ную оплату, но на практике она обычно минимальная. Это, скорее, комплимент, чем реальный дисконт. Поэтому не так много людей приобретают объекты по 100%-ной оплате. «Всем клиентам нравится выгодная рассрочка, а участникам рынка приходится подстраиваться под эти условия, и нам тоже», — подчеркнул Игорь Бадиков.
Покупатели стремятся зайти в сделку по покупке недвижимости, но сохранить при этом депозит. Поэтому на входе первый взнос снижается и доходит до минимальных 5% от цены сделки.
С точки зрения девелопера, все деньги от покупателя мгновенно не нужны, так как финансовые модели за последние три года перестроены таким образом, что на старте продаж идет наполнение эскроу-счетов, обеспечивающее минимальный процент за использование денег на всех оставшихся этапах продаж.
«Поэтому, если подсчитать, то можно увидеть, что скидка за 100%-ную оплату будет меньше, чем доход, который можно получить в виде процентов, если держать деньги на депозите (или разбить на несколько депозитов с разными сроками). Два-три года вам будут идти проценты, а деньги за квартиру будете вносить траншами», — прикинул директор по продажам холдинга.
Владеть землей имеем право, а строить?
Генеральный директор ООО «ВсевРиэлт» Светлана Белова рассказала о тонкостях работы с земельными активами: «Мы находим земельные участки без рисков для наших клиентов-подрядчиков. Это важный аспект для наших клиентов, так как у них вопрос стоит не только в безопасной покупке земли, но и в строительстве дома для будущей его перепродажи. Ведь если купить участок и не проверить его, может случиться так, что построенный дом невозможно будет поставить на кадастровый учет и оформить в собственность даже по дачной амнистии».
Дома в аренду вблизи Петербурга (или даже на его административной территории) — это давно не экзотика. «Ажиотаж мы испытываем, когда от желающих снять дом на новогодние каникулы нет отбоя», — говорит риелтор.
Инвесторы повлияли на строителей. Раньше рынок был переполнен каркасными домами. «Каркасник» построить проще, быстрее и дешевле, чем каменное здание.
Сейчас же чаще строят в стиле «комфорт+» или «премиум-класс». Для подобных домов важна инфраструктура. Без достаточно развитой инфраструктуры дорого дом не сдать.
Риелторы продают компетенцию — что, где и как имеет смысл строить. Важны и юридические вопросы. Например, до сих пор всплывают вопросы с людьми, которые без элементарной юридической проверки купили сельскохозяйственные угодья с расчетом возвести на своей земле жилые дома. Сделать это им не удается, а если удается, то постройки оказываются под угрозой сноса. Так что у сопровождающих загородный рынок агентов работа есть всегда.
Но есть и хорошие истории — в некоторых из них поучаствовала Светлана Белова. Можно купить участок без инфраструктуры, инвестировать в подведение сетей, разработку участка, а затем продать с прибылью. При этом прибыль может составить 100–250% от начальной стоимости участка.
Тенденции момента
Само отношение к инвестиционной недвижимости изменилось, рассказала Светлана Московченко, заместитель директора ООО «Консалтинговый центр “Петербургская Недвижимость”» (входит в холдинг Setl Group). Она отметила основные тенденции момента, и первая из них — активизация покупателей.
«Активизация заметна как по обращениям, так и по сделкам. В начале года в нашей агломерации фиксировались четыре-пять тысяч сделок ежемесячно, в сентябре этот показатель вырос до шести тысяч», — рассказала она.
Во-вторых, ипотека не ушла, хотя объемы и уменьшились. В настоящее время клиенты берут деньги расчетливо, на ту сумму, которой им действительно не хватает для приобретения конкретного жилья. При дальнейшем снижении ключевой ставки интерес к рыночным ипотечным программам может увеличиться.
По данным Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» (входит в холдинг Setl Group), средний рост цен по Санкт-Петербургу в массовом сегменте недвижимости составил 10–15% с начала года. В пригородной зоне рост менее заметный — на 5–8%. А вот элитный сегмент, наоборот, обогнал средний уровень, в нем рост цен с начала года составил около 20%. Произошло это на фоне дефицита предложения в премиальном секторе. Те, кто не побоялись вывести такие объекты на рынок, — не прогадали.
«В сегменте “премиум” значительное количество покупателей, например из Москвы, которые предполагают, что в городе на Неве элитный сегмент недооценен», — отметила Светлана Московченко.
Если говорить об объемах продаж: в 2024 году в Санкт-Петербурге было реализовано 3,2 млн кв. метров жилья. В этом году эксперт прогнозирует некоторое снижение — до 2,6–2,8 млн кв. метров.
Инвесторам пора мобилизоваться
Итог подвел генеральный директор СРО А «Объединение строителей СПб» Алексей Белоусов: «Действительно, снижение ставки мобилизует рынок недвижимости. Оживление понемногу — не так быстро, как хотелось бы застройщикам, но начинает ощущаться. И в первую очередь это касается инвестиционных вложений — как в апартаменты и коммерческие помещения, так и в квартиры».
Пока нельзя сказать, что доходность таких вложений сравнима с доходностью по депозитам и другим финансовым инструментам, которые предлагают банки, но в долгосрочной перспективе, учитывая тенденции к снижению ключевой ставки, по мнению Алексея Белоусова, это вполне конкурентоспособный способ заработать деньги.
Аналитики CBRE, ведущей международной консалтинговой компании в области недвижимости, подвели итоги III квартала 2021 года на рынке складской недвижимости Москвы. Средневзвешенная базовая ставка аренды в Московском регионе выросла на 14% по сравнению со II кварталом 2021 года, а относительно конца 2020 года – на 26%, достигнув исторического максимума – 5 008 руб. за кв. м в год. Рост ставок по субрынкам (шоссе) разнится от 16% до 44%.
Такой рост вполне закономерен, учитывая стабильно высокий спрос на складские помещения, их крайний дефицит на рынке, а также ряд других факторов, в том числе увеличение себестоимости строительства за этот период.
Базовые ставки аренды по шоссе во III кв. 2021 г., руб./кв. м/год
Источник: CBRE, III кв. 2021 г
Выросло и среднее значение операционных расходов, составив 1 259 руб. за кв. м в год (+129 руб. относительно значения на конец 2020 года), с диапазоном от 950 до 1 500 руб. за кв. м в год.
По прогнозам CBRE, рост арендных ставок продолжится, но более умеренными темпами. К концу 2021 года значение средней ставки аренды может достигнуть уровня 5 100 руб. за кв. м в год.
Доля свободных площадей
Согласно данным CBRE, на рынке сохраняется сильный дефицит свободных площадей: по итогам III квартала 2021 г. их доля опустилась до 0,5% (72 тыс. кв. м) – минимальное значение за последнее десятилетие. Также сократился и средний размер вакантного блока – с 5,4 тыс. кв. м до 4,5 тыс. кв. м. При этом на ряде направлений Московской области доступные площади отсутствуют совсем.
Динамика и структура объёма свободных площадей
Источник: CBRE, III кв. 2021 г
Объём вакантных площадей в основном формируется за счёт освобождения площадей вторичного рынка (78%).
Показатель чистого поглощения (изменение суммарной площади занятых помещений от одного периода к другому) за I-III кварталы составил 1,5 млн кв. м – это почти вдвое больше значения за весь 2020 год. Прирост используемых складских площадей идёт максимальными темпами.
До конца года объём чистого поглощения может увеличиться до 2 млн кв. м и стать рекордным за всю историю рынка.
При этом предпосылок для разрешения проблемы дефицита в ближайшей перспективе не наблюдается. Напротив, сохранение высокого спроса, а также крайне малые объёмы доступных помещений в строящихся объектах с ожидаемым вводом в IV квартале приведут к сохранению на текущем уровне до конца года.
Предложение
Объёмы нового строительства продолжают расти: всего за I-III кварталы 2021 года было построено 1 188 тыс. кв. м, что практически в два раза превышает объём строительства за аналогичный период прошлого года (646 тыс. кв. м), а среднее квартальное значение показателя строительства составило 396 тыс. кв. м (для сравнения, в 2020 году – 198 тыс. кв. м). Высокие объёмы строительства по-прежнему связаны с реализацией ряда крупных built-to-suit проектов.
Как и в предыдущие кварталы, к моменту завершения строительства в новых объектах почти не оставалось свободных площадей. Так, в I-III кварталах
2021 года чуть более 2% нового предложения было доступно для аренды или покупки. Объёмы спекулятивного девелопмента крайне ограничены и
не решают проблему дефицита складских площадей на рынке.
По прогнозам CBRE, до конца 2021 года ожидается завершение строительства ещё 513 тыс. кв. м. Годовой показатель может составить 1,7 млн кв. м и стать рекордным за всю историю рынка (для сравнения, примерно столько же было построено за 2019 и 2020 годы в сумме). При этом 95% площадей в строящихся зданиях уже законтрактованы или строятся под конечного пользователя.
Спрос
1 761 тыс. кв. м было закрыто за I-III кварталы 2021 г., в 1,5 раза больше, чем за аналогичный период прошлого года. Основной объём (92%) составляют сделки по аренде, включая аренду в объектах built-to-suit («строительство под клиента»).
И хотя во многом высокий спрос сформирован закрытием ряда крупных сделок площадью более 40 тыс. кв. м (с начала года их доля составила 46%), средний размер сделки за этот период сохраняется на уровне 10,5 тыс. кв. м, что говорит об активности на рынке не только больших игроков, но и компаний, которым требуются меньшие объёмы.
Крупнейшие сделки III кв. 2021 г
|
Компания |
Площадь сделки, кв. м |
Отрасль |
Тип сделки |
Проект, собственник |
Шоссе |
|
DNS* |
88 079 |
Ритейл |
Built-to-suit (Аренда) |
Холмогоры, Русич |
Ярославское |
|
Гала Центр |
74 000 |
Дистрибуция |
Built-to-suit (Аренда) |
PNK Парк Белый Раст, PNK Group |
Дмитровское |
|
AliExpress Россия |
54 989 |
Онлайн-ритейл |
Аренда |
ПЛТ Чехов, ПЛТ |
Симферопольское |
* Консультантом сделки выступила компания CBRE.
Источник: CBRE, III кв. 2021 г
Онлайн-ритейл, несмотря на снижение его доли в структуре спроса в рамках прошедшего квартала, по-прежнему сохраняет лидирующее положение, оставаясь одним из ключевых драйвером рынка складской недвижимости этого года.
По оценкам CBRE, высокая активность сохранится и в конце 2021 года:
в IV квартале объём спроса может увеличиться ещё на 800 тыс., а годовое значение превысит 2,5 млн кв. м – это также станет историческим максимумом (предыдущий рекорд принадлежит 2020 г., когда было закрыто 1,9 млн кв. м).
Антон Алябьев, директор отдела индустриальной и складской недвижимости CBRE в России, комментирует: «Начавшийся в прошлом году «бум» на складском рынке продолжается. По итогам трёх кварталов мы видим новые рекорды – впервые в истории ставки аренды превысили отметку в 5 тыс. руб. за кв. м в год. Предпосылки для этого складывались давно, но пандемия несколько притормозила этот процесс, поэтому сейчас мы наблюдаем такой стремительный, «отложенный» рост – менее чем за год ставки выросли более чем на 1 тыс. руб. Склады остаются крайне восстребованным сегментом недвижимости, в первую очередь, со стороны онлайн-ритейлеров, поэтому к концу года можно ожидать обновления рекорда и в объёмах спроса – по нашим прогнозам, он достигнет 2,5 млн кв. м».
Методология:
Данный обзор был подготовлен на основании данных по объектам складской недвижимости, соответствующих следующим критериям:
- Расположение – Московская область и территория «Новой Москвы» (ТиНАО, Сколково, Рублёво-Архангельское);
- Качество объекта – складские комплексы класса А;
- Тип объекта – складские комплексы в составе логистических парков, отдельно стоящие складские здания, отдельно стоящие складские здания на территории производственных площадок.
Складские помещения в составе объектов недвижимости других типов (офисы, ТЦ, заводы и др.) в обзоре не учитываются.
Термины и определения:
Общее предложение представляет собой суммарную арендуемую площадь во всех существующих складских зданиях, как доступную для аренды и продажи, так и занятую конечными пользователями.
Новое строительство – суммарная арендуемая площадь всех складских зданий, строительство которых было завершено в период исследования. Включает в себя как площади, построенные под клиента, так и площади, доступные для аренды или продажи.
Объем сделок – суммарная площадь помещений, арендованная или выкупленная конечными пользователями в течение периода исследования.
Сделки по продлению договоров аренды, пересогласованию условий аренды, инвестиционные сделки купли-продажи, сделки по продаже с обратной арендой (sale-and-leaseback), сделки генерального подряда не учитываются в расчёте
Свободные площади – суммарная арендуемая площадь в существующих складских зданиях, которая физически не занята предлагается на рынке по состоянию на конец периода исследования. При расчете объема свободных площадей не учитываются площади, предлагаемые в субаренду, а также площади в строящихся зданиях.
Доля свободных площадей – процентное соотношение свободных площадей к общему предложению в рамках того или иного рынка или субрынка (шоссе).
Чистое поглощение – показывает изменение суммарной площади занятых помещений от одного периода к другому.
Ставка аренды – средневзвешенное значение базовой ставки аренды (без учета НДС, операционных расходов и коммунальных платежей), рассчитанное с учетом веса (площади) актуальных предложений на рынке.
Данные из предыдущих отчетов не могут быть использования для сравнения, ввиду возможных изменений в методологии, для получения ретроспективных данных обращайтесь ekaterina.prokopova@cbre.com.
В III квартале 2021 года спрос на новостройки и готовое жилье в столице, а также на ипотечные кредиты в целом вернулся на уровень аналогичного периода 2020. К таким выводам пришли аналитики «Метриум», проанализировав новые данные Росреестра Москвы. Вместе с тем в сентябре выросло число сделок в обоих секторах рынка, но покупатели взяли меньше ипотечных кредитов, чем в августе.
В III квартале 2021 Росреестр Москвы зарегистрировал 23,1 тыс. договоров участия в долевом строительстве, что на 4% меньше, чем в III квартале 2020 года (24,1 тыс.), подсчитали аналитики «Метриум». Больше всего сделок за последние три месяца было зафиксировано в сентябре, когда дольщики заключили в Москве почти 10 тыс. ДДУ, что на 56% больше, чем в августе (6,4 тыс.), но на 16% меньше, чем в сентябре 2020 года.
Таким образом в целом спрос на строящееся жилье в Москве в III квартале вернулся к уровню аналогичного периода прошлого года после четырех кварталов уверенного роста. Вместе с тем зарегистрированное в последние три месяца число ДДУ сопоставимо с аналогичным периодом прошлого года, но больше, чем в III кварталах всех прошлых лет. То есть спрос на новостройки в столице, несмотря на завершение программы субсидирования ипотеки, остается высоким.
«Спрос в сентябре действительно был активным, – говорит Алексей Перлин, генеральный директор девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции» (девелопер ЖК «Любовь и голуби»). – Закончился отпускной сезон и начался учебный год, поэтому многие потенциальные покупатели нового жилья в Москве вернулись на рынок, чтобы подыскать подходящее жилье. К тому же, среди клиентов было немало тех, кто получил одобрение ипотеки три месяца назад по субсидированным ставкам, и теперь ускорил решение о покупке, чтобы не потерять более выгодные условия, так как ставки за это время существенно выросли. В совокупности все эти факторы дали существенный прирост активности клиентов в сентябре и вообще в третьем квартале».
Источник: «Метриум» по данным Росреестра Москвы
На рынке ипотеки спрос также был сопоставим с аналогичным периодом 2020 года. Всего в III квартале текущего года Росреестр Москвы зарегистрировал 32,3 тыс. ипотечных сделок, что на 10% больше, чем в III квартале 2020 года, когда банки выдали 29,5 тыс. кредитов. В целом для III квартала это стало высоким показателем, потому что во все аналогичные периоды предыдущих лет, кроме 2020 года, спрос на кредиты был ниже, отмечают эксперты «Метриум».
Вместе с тем помесячная динамика ипотечных сделок в III квартале развивалась по нисходящей. В июле банки выдали 11,9 тыс. ипотечных кредитов (на 30% больше, чем в июле 2020 года), в августе – 10,7 тыс. (на 7% больше, чем в августе 2020 года), а в сентябре – 9,7 тыс. (на 6% меньше, чем в сентябре 2020 года).
Источник: «Метриум» по данным Росреестра Москвы
На рынке готового жилья (старые квартиры от собственников и жилье в готовых домах от застройщиков) количество сделок в III квартале также было сопоставимым с аналогичным периодом 2020 года. По данным Росреестра Москвы, в этот период в столице заключили 42,1 тыс. договоров купли-продажи и мены жилья, что на 2% больше, чем в III квартале 2020 года, когда спрос оценивался в 41,4 тыс. сделок. Это стало самым большим значением за III квартал по сравнению со всеми предыдущими годами, включая успешный для вторичного рынка 2014 год.
Самым продуктивным месяцем был сентябрь, когда Росреестр Москвы зарегистрировал 14,7 тыс. сделок купли-продажи, что на 5% больше, чем в августе 2021 года, но на 5% меньше, чем в сентябре 2020 года.
Источник: «Метриум» по данным Росреестра Москвы
«Как и ожидалось, активность клиентов во втором полугодии начала замедляться, – комментирует Мария Литинецкая, партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Прежде всего это заметно это по ипотечному рынку, где постепенно сокращается число сделок. Вместе с тем спрос не обвалился – мы видим результаты, намного превосходящие итоги аналогичных периодов прошлых лет. Это значит, что жилье в столице по-прежнему пользуется спросом и цены на него, если и не продолжат увеличиваться, то сохранятся на текущем высоком уровне, по меньшей мере до конца года».