Доходность квадратных метров догоняет депозитную ставку
Может быть, сейчас наступает самый выгодный момент для вложений капиталов в бетон. Рынок ценных бумаг, как старых (акции, облигации), так и новых финансовых инструментов (например криптовалют), нестабилен. Жилье же и коммерческие помещения доказали способность генерировать доход. Тенденция на снижение ставок делает мир real estate еще более привлекательным.
Об этом и других аспектах текущей ситуации представители профессионального сообщества говорили на круглом столе «Инвестиционная недвижимость во втором полугодии 2025», организованном порталом «ТТ Финанс» и изданием «Ведомости Северо-Запад».
Общая экономическая ситуация в России сегодня нестабильна. Есть ненулевая вероятность снижения курса рубля. При этом Банк России последовательно опускает ключевую ставку (в конце октября мегарегулятор сделал очередной шаг) — сейчас она составляет уже 16,5% годовых, это немало, но у всех еще свежи воспоминания о недавнем уровне — 21% годовых.
В этой ситуации инвесторы ищут точки приложения капитала. У недвижимости есть вечный козырь: это инструмент, защищающий капитал от инфляции. Поэтому на круглом столе рассмотрели основные способы вложения средств: вторичный и первичный рынки жилья и апартаментов, землю, коммерческую недвижимость.
Хорошие проекты в дефиците
Начальник отдела продаж «БФА-Девелопмент» Светлана Денисова видит по своей компании активную, «уже фактически подзабытую» динамику спроса.
«Снижение ключевой ставки побуждает переводить сбережения в квадратные метры. У населения высокие ожидания инфляции, процесс подорожания развивается. Себестоимость строительства растет, — констатирует Светлана Денисова. — При этом на рынке недвижимости — рекордно низкие объемы предложения. Старты продаж идут по ранее запущенным проектам».
По словам Светланы Денисовой, на рынок давит то, что с 1 февраля 2026 года закроются лазейки неоднократного получения льготной ипотеки. Нас ожидает ажиотаж: «Люди, которые наметили взять вторую ипотеку на семью, торопятся успеть. Физически будет не записаться в банк с 15 декабря, будут большие очереди».
Так что объемы продаж в 2025 году по Петербургу, вероятно, удивят приятно. Объем поглощения жилья, скорее всего, составит все три миллиона квадратных метров (а не 2,6 млн кв. метров, как предсказывалось ранее). Это притом, что на территории Санкт-Петербурга строится в год около 2,61 млн кв. метров жилья, то есть только воспроизводится дефицит.
Квартиры для инвесторов
Директор по развитию продаж Группы Аквилон Михаил Рогатых поделился опытом преобразования территории крупного предприятия — мясокомбината «Самсон» в Московском районе, на месте которого сейчас строится жилой комплекс бизнес-класса ORO by Akvilon.
По его оценке, в городе на Неве сейчас реализуются всего семь-девять проектов бизнес-класса, что очень мало для мегаполиса. «В Петербурге действительно не хватает предложения в высоком сегменте, особенно под дальнейшую сдачу в аренду. Поэтому ORO будет привлекателен для долгосрочных инвесторов, которые планируют сдавать квартиру в аренду», — отметил Михаил.
Концепция проекта — жилой дом, но с ориентацией на сдачу квартир в долгосрочную аренду. 8–11% годовых — актуальная доходность жилых и коммерческих помещений в Московском районе. «Почему мы остановились на жилом формате высокого класса? Можно купить три студии в Кудрове, а можно одну квартиру в проекте бизнес-класса с отличной локацией. Мы считаем, что второй вариант перспективней», — добавил эксперт Группы Аквилон.
Кутюрье-девелопер для бывшей трикотажной фабрики
Формат апартаментов относительно новый, но к нему уже привыкли. Директор по продажам девелоперского холдинга AAG Игорь Бадиков рассказал о проекте реконструкции бывшей территории фабрики «Красное Знамя» на Петроградской стороне близ станции метро «Чкаловская». Холдинг там реализует проект AVANT. «Мы сохраняем уникальное наследие выдающегося конструктивиста Эриха Мендельсона», — с гордостью подчеркнул он. Кстати, здание силовой подстанции этой фабрики в форме корабля известно знатокам архитектуры ХХ века во всем мире.
Сейчас наследие Мендельсона обретает новую жизнь. «В нашем проекте будет большое лобби — 660 кв. метров. Площадь юнитов — от 27 кв. метров до 220 кв. метров. Высокие потолки. Есть уникальные объекты — двухуровневые юниты. Есть номера с собственным патио. Цены — от 20 миллионов рублей, средний чек — 40–50 миллионов рублей, — рассказывает Игорь Бадиков. — Если сдавать, то окупаться юнит будет около 20 лет (при месячной плате 150–200 тысяч рублей), но у такой недвижимости есть огромный потенциал для капитализации за счет того, что на рынке она является уникальным продуктом, и многие готовы платить за такую уникальность большие деньги. Некоторые берут по несколько апартаментов под объединение. Многие инвесторы рассчитывают на прибыль от перепродажи уникальных объектов. Среди наших покупателей бо́льшая часть клиентов — 70% берут апартаменты для личного проживания, и порядка 30% берут юниты как инвестиции».
Эксперт полагает, что ключевая ставка будет снижаться. К тому же еще многие разочаровались в ценных бумагах, а недвижимость остается одним из самых надежных направлений вложения денег. При этом изменился портрет инвестора — он стал более придирчивым и внимательным. И приятно, когда на рынке стали появляться действительно особенные объекты, которые можно предлагать самому взыскательному клиенту.
Покупатели часто рассчитывают на скидки за 100%-ную оплату, но на практике она обычно минимальная. Это, скорее, комплимент, чем реальный дисконт. Поэтому не так много людей приобретают объекты по 100%-ной оплате. «Всем клиентам нравится выгодная рассрочка, а участникам рынка приходится подстраиваться под эти условия, и нам тоже», — подчеркнул Игорь Бадиков.
Покупатели стремятся зайти в сделку по покупке недвижимости, но сохранить при этом депозит. Поэтому на входе первый взнос снижается и доходит до минимальных 5% от цены сделки.
С точки зрения девелопера, все деньги от покупателя мгновенно не нужны, так как финансовые модели за последние три года перестроены таким образом, что на старте продаж идет наполнение эскроу-счетов, обеспечивающее минимальный процент за использование денег на всех оставшихся этапах продаж.
«Поэтому, если подсчитать, то можно увидеть, что скидка за 100%-ную оплату будет меньше, чем доход, который можно получить в виде процентов, если держать деньги на депозите (или разбить на несколько депозитов с разными сроками). Два-три года вам будут идти проценты, а деньги за квартиру будете вносить траншами», — прикинул директор по продажам холдинга.
Владеть землей имеем право, а строить?
Генеральный директор ООО «ВсевРиэлт» Светлана Белова рассказала о тонкостях работы с земельными активами: «Мы находим земельные участки без рисков для наших клиентов-подрядчиков. Это важный аспект для наших клиентов, так как у них вопрос стоит не только в безопасной покупке земли, но и в строительстве дома для будущей его перепродажи. Ведь если купить участок и не проверить его, может случиться так, что построенный дом невозможно будет поставить на кадастровый учет и оформить в собственность даже по дачной амнистии».
Дома в аренду вблизи Петербурга (или даже на его административной территории) — это давно не экзотика. «Ажиотаж мы испытываем, когда от желающих снять дом на новогодние каникулы нет отбоя», — говорит риелтор.
Инвесторы повлияли на строителей. Раньше рынок был переполнен каркасными домами. «Каркасник» построить проще, быстрее и дешевле, чем каменное здание.
Сейчас же чаще строят в стиле «комфорт+» или «премиум-класс». Для подобных домов важна инфраструктура. Без достаточно развитой инфраструктуры дорого дом не сдать.
Риелторы продают компетенцию — что, где и как имеет смысл строить. Важны и юридические вопросы. Например, до сих пор всплывают вопросы с людьми, которые без элементарной юридической проверки купили сельскохозяйственные угодья с расчетом возвести на своей земле жилые дома. Сделать это им не удается, а если удается, то постройки оказываются под угрозой сноса. Так что у сопровождающих загородный рынок агентов работа есть всегда.
Но есть и хорошие истории — в некоторых из них поучаствовала Светлана Белова. Можно купить участок без инфраструктуры, инвестировать в подведение сетей, разработку участка, а затем продать с прибылью. При этом прибыль может составить 100–250% от начальной стоимости участка.
Тенденции момента
Само отношение к инвестиционной недвижимости изменилось, рассказала Светлана Московченко, заместитель директора ООО «Консалтинговый центр “Петербургская Недвижимость”» (входит в холдинг Setl Group). Она отметила основные тенденции момента, и первая из них — активизация покупателей.
«Активизация заметна как по обращениям, так и по сделкам. В начале года в нашей агломерации фиксировались четыре-пять тысяч сделок ежемесячно, в сентябре этот показатель вырос до шести тысяч», — рассказала она.
Во-вторых, ипотека не ушла, хотя объемы и уменьшились. В настоящее время клиенты берут деньги расчетливо, на ту сумму, которой им действительно не хватает для приобретения конкретного жилья. При дальнейшем снижении ключевой ставки интерес к рыночным ипотечным программам может увеличиться.
По данным Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» (входит в холдинг Setl Group), средний рост цен по Санкт-Петербургу в массовом сегменте недвижимости составил 10–15% с начала года. В пригородной зоне рост менее заметный — на 5–8%. А вот элитный сегмент, наоборот, обогнал средний уровень, в нем рост цен с начала года составил около 20%. Произошло это на фоне дефицита предложения в премиальном секторе. Те, кто не побоялись вывести такие объекты на рынок, — не прогадали.
«В сегменте “премиум” значительное количество покупателей, например из Москвы, которые предполагают, что в городе на Неве элитный сегмент недооценен», — отметила Светлана Московченко.
Если говорить об объемах продаж: в 2024 году в Санкт-Петербурге было реализовано 3,2 млн кв. метров жилья. В этом году эксперт прогнозирует некоторое снижение — до 2,6–2,8 млн кв. метров.
Инвесторам пора мобилизоваться
Итог подвел генеральный директор СРО А «Объединение строителей СПб» Алексей Белоусов: «Действительно, снижение ставки мобилизует рынок недвижимости. Оживление понемногу — не так быстро, как хотелось бы застройщикам, но начинает ощущаться. И в первую очередь это касается инвестиционных вложений — как в апартаменты и коммерческие помещения, так и в квартиры».
Пока нельзя сказать, что доходность таких вложений сравнима с доходностью по депозитам и другим финансовым инструментам, которые предлагают банки, но в долгосрочной перспективе, учитывая тенденции к снижению ключевой ставки, по мнению Алексея Белоусова, это вполне конкурентоспособный способ заработать деньги.
За последний год на рынке элитной загородной недвижимости столичного региона резко вырос спрос на одноэтажные особняки. По данным экспертов Villagio Realty, учитывая динамику их продаж, к следующему летнему сезону число сделок с объектами этого формата может вырасти на 20%. Тренд поддерживает интерес к традициям русских усадеб.
В столичном регионе загородные дома А-класса и земельные наделы под ними, по данным Villagio Realty, за последние 10 лет уменьшились по площади в два раза и сегодня составляют в среднем 600 м2 и 20 соток. Это результат поворота рынка в сторону разумного потребления. Тренд нашел отражение не только в сокращении площадей элитных особняков, но и в их планировочных решениях, которые стали более эргономичными: СПА-зону все чаще размещают в хозяйском доме, а не в пристройке, в проектах появляются функциональные мастер-спальни с санузлом и гардеробом, а также технические кухни и помещения для хранения.
Ярким трендом этого года эксперты Villagio Realty назвали резкий рост спроса на одноэтажные загородные особняки без лестниц. Пока таких лотов не более 10% в новом предложении, но спрос на них настолько большой, что при сохранении динамики, через год, по прогнозу экспертов, число объектов этого формата на рынке и сделок с ними может вырасти на 20% и более. Эксперты объясняют ситуацию тем, что у российской элиты сложилась культура загородной жизни. И стало очевидно, что многоэтажные дома с крутыми лестницами не отвечают запросу на комфорт и безопасность, особенно, если в семьях есть дети и пожилые родители.
«Круг тех, кто может позволить себе одноэтажный элитный особняк, не очень широк. Участок под него должен быть больше, чем под дом такой же площади высотой в 2-3 этажа. В предложении мало земли, подходящей под такие проекты, и она постоянно растет в цене. Это сдерживает развитие тренда. Но он, без сомнения, будет развиваться на фоне растущего спроса», — говорит директор по продажам агентства Villagio Realty Екатерина Крапивина.
Совладелица и ведущий архитектор компании FULLHOUSEDESIGN Мария Иванова-Сорокина, которая много лет занимается проектированием и дизайнерской отделкой больших поместий (до 1 тыс. м2) по заказу современной российской элиты, считает, что растущий спрос на одноэтажные элитные дома — это отсыл к культуре русских усадеб.
«Да, появились новые технологии и изменились размеры проектов: редко встретишь усадьбу от 10 гектаров (даже 1 гектар – это уже большое поместье), при этом, в современном прочтении вместо конюшни возникает гараж, вместо бани — СПА-комплекс, а вместо домашнего театра — домашний кинозал. Но решения 18-19 века глубоко откликаются в душе современных состоятельных россиян. Они с удовольствием погружаются в эту философию и стремятся воссоздать весь классический перечень одноэтажного усадебного комплекса», — констатирует Мария Иванова-Сорокина.
Национальная идентичность современной отечественной элиты проявляется и через выбор ландшафтного дизайна — в последнее время стали популярны русские сады. Илья Мочалов, основатель архитектурно-ландшафтной компании «Илья Мочалов и Партнёры» рассказал, что они сегодня особенно востребованы у частных заказчиков загородных проектов, которые знают, понимают, ценят российскую культуру и готовы через садовое искусство нести свою национальную идентичность. «Русские сады — это, действительно, новый тренд последних лет. Его суть — возвращение к истокам. Отличительная черта и несомненное преимущество русского сада — относительная неприхотливость и легкий уход. Стоимость последующего ухода составляет в среднем 500 рублей за 1 м2 в год», — говорит Илья Мочалов.
Но современная русская усадьба по своей архитектуре не такая, как 200 лет назад. По данным Villagio Realty, на загородном элитном рынке растет спрос на современную архитектуру. Популярны дома стиле Райта и квадратные особняки с панорамными окнами и плоскими часто эксплуатируемыми кровлями. В оформлении их фасадов используется много натуральных материалов: дерево, камень, широкоформатный керамогранит, а также композитные алюминиевые панели.
Натуральные материалы актуальны и для оформления интерьеров. «Например, в дизайне ванных комнат преобладает мрамор и цветные полупрозрачные ванные. Они отлично смотрятся в окружении панорамных окон», — финализирует Яков Канджо, генеральный директор и основатель АМ Group.
Оригинальные квартиры перестают быть атрибутом исключительно премиальной недвижимости. Эксперты отмечают, что все чаще необычные лоты можно встретить и в «комфорт», и в бизнес-классе – ряде жилых комплексов их доля достигает 30-50%.
Среди наиболее распространенных вариантов – террасы, второй свет, высокие потолки, патио и панорамные окна. Однако застройщики в борьбе за покупателя создают и другие планировки – квартирография в современных новостройках может включать десятки разных предложений.
Согласно аналитике ЦИАН, в 2024 году свыше 40% покупателей были готовы рассмотреть неординарные лоты. При этом клиентов не смущает, что они в среднем на 12% дороже, чем типовые варианты. По данным «ГК Алькор», в Петербурге лишь 19% новостроек предлагают квартиры с террасами – и за подобную опцию, как и за привлекательный вид, готовы платить: в проектах бизнес-класса лоты с террасами стоят в среднем на 6% дороже аналогичных. Эксперты компании прогнозируют сохранение тренда на нетривиальные варианты.
Подтверждение этой тенденции можно проследить во многих жилых комплексах города. Например, проект «Кронфорт» в Кронштадте насыщен нестандартными лотами: здесь есть квартиры с террасой (и даже двумя сразу), эркерами, угловым остеклением, анфиладой окон (несколько окон в одном помещении), пятиугольными комнатами, французскими балконами и окнами на две стороны света. При этом во всех квартирах предусмотрены панорамные окна из алюминиевого профиля и потолки высотой 3-3,4 м.
«Доля классических и нестандартных планировок зависит от концепции и класса объекта. В малоэтажном квартале «Кронфорт. Центральный» квартиры с террасами составляют порядка 10% от общего числа лотов, с лоджиями или балконами разных конфигураций – 45%. Кроме этого, мы предлагаем лофты со свободной планировкой – они занимают 22%», – говорит коммерческий директор «ГК Алькор» Алексей Бушуев.
Эксперты также отмечают, что среди решений, которые делают планировки уникальными, можно отметить увеличение размеров окон. «Это требует применения специальных стеклопакетов и высококачественных материалов, поэтому чем больше площадь остекления, тем дороже проект. Например, стандартная высота окон в жилье комфорт-класса составляет порядка 1,85 м, в жилых комплексах более высоких классов достигает 2,1 м. При этом мы видим, что панорамные окна, витражное остекление, французские балконы пользуются интересом покупателей», – отмечает директор Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» (входит в холдинг Setl Group) Ольга Трошева.
То же самое относится к террасам и нестандартным решениям, например, квартир формата High Flat с увеличенной высотой потолков и панорамным остеклением с применением тонкого алюминиевого профиля. В комфорт-классе такие решения появляются точечно, в бизнес- и премиум-классе их условно можно назвать стандартом.
Покупатели, выбирающие нестандартные планировки, относятся к самым разным категориям. Террасы ценят практически все, особенно если они видовые. Квартиры с большим количеством окон предпочитают молодые и семейные покупатели – это отвечает современным трендам о комфорте и здоровых условиях для воспитания детей. Эта же категория любит и просторные кухни-гостиные, так как в них можно легко собраться даже с большой компанией родственников или друзей. Эркеры нравятся интровертам – в них можно оборудовать камерный уголок для работы или отдыха. Конечно, все нестандартные варианты стоят дороже – поэтому аудитория таких квартир, как правило, располагает достатком выше среднего.
Неординарные планировки востребованы на всех этапах реализации проекта. Однако наиболее ликвидные лоты традиционно разбирают в первую очередь – это видовые варианты, квартиры с террасами и другими панорамными характеристиками (анфилада окон, угловое остекление). Согласно данным Trend Agent, такие квартиры продаются, как минимум, на 10% дороже аналогичных вариантов, а также на 15-20% быстрее.
«Если говорить о нестандартных планировках с видовыми характеристиками, то средний чек сделки составляет от 12 до 30 млн рублей. Цена зависит от обзора: частичный, полный, парк или заповедник, река или залив, панорамы в целом, а также опций и класса проекта. В квартале «Кронфорт. Центральный» квартиру с лоджией можно приобрести от 9,3 млн рублей, с террасой – от 9,8 млн, нестандартной геометрией комнат – от 10,3 млн, окнами на две стороны света – от 11,7 млн, эркером – от 16,8 млн, пятиугольной кухней-гостиной с тремя окнами – от 17,1 млн рублей», – уточняет Алексей Бушуев.
Эксперты уверены, что в дальнейшем интерес к планировкам, которые будут учитывать разные сценарии жизни покупателей, будет возрастать. Продуманное зонирование, эргономичные решения и максимально функциональное использование каждого квадратного метра будут определять привлекательность проекта.