Доходность квадратных метров догоняет депозитную ставку
Может быть, сейчас наступает самый выгодный момент для вложений капиталов в бетон. Рынок ценных бумаг, как старых (акции, облигации), так и новых финансовых инструментов (например криптовалют), нестабилен. Жилье же и коммерческие помещения доказали способность генерировать доход. Тенденция на снижение ставок делает мир real estate еще более привлекательным.
Об этом и других аспектах текущей ситуации представители профессионального сообщества говорили на круглом столе «Инвестиционная недвижимость во втором полугодии 2025», организованном порталом «ТТ Финанс» и изданием «Ведомости Северо-Запад».
Общая экономическая ситуация в России сегодня нестабильна. Есть ненулевая вероятность снижения курса рубля. При этом Банк России последовательно опускает ключевую ставку (в конце октября мегарегулятор сделал очередной шаг) — сейчас она составляет уже 16,5% годовых, это немало, но у всех еще свежи воспоминания о недавнем уровне — 21% годовых.
В этой ситуации инвесторы ищут точки приложения капитала. У недвижимости есть вечный козырь: это инструмент, защищающий капитал от инфляции. Поэтому на круглом столе рассмотрели основные способы вложения средств: вторичный и первичный рынки жилья и апартаментов, землю, коммерческую недвижимость.
Хорошие проекты в дефиците
Начальник отдела продаж «БФА-Девелопмент» Светлана Денисова видит по своей компании активную, «уже фактически подзабытую» динамику спроса.
«Снижение ключевой ставки побуждает переводить сбережения в квадратные метры. У населения высокие ожидания инфляции, процесс подорожания развивается. Себестоимость строительства растет, — констатирует Светлана Денисова. — При этом на рынке недвижимости — рекордно низкие объемы предложения. Старты продаж идут по ранее запущенным проектам».
По словам Светланы Денисовой, на рынок давит то, что с 1 февраля 2026 года закроются лазейки неоднократного получения льготной ипотеки. Нас ожидает ажиотаж: «Люди, которые наметили взять вторую ипотеку на семью, торопятся успеть. Физически будет не записаться в банк с 15 декабря, будут большие очереди».
Так что объемы продаж в 2025 году по Петербургу, вероятно, удивят приятно. Объем поглощения жилья, скорее всего, составит все три миллиона квадратных метров (а не 2,6 млн кв. метров, как предсказывалось ранее). Это притом, что на территории Санкт-Петербурга строится в год около 2,61 млн кв. метров жилья, то есть только воспроизводится дефицит.
Квартиры для инвесторов
Директор по развитию продаж Группы Аквилон Михаил Рогатых поделился опытом преобразования территории крупного предприятия — мясокомбината «Самсон» в Московском районе, на месте которого сейчас строится жилой комплекс бизнес-класса ORO by Akvilon.
По его оценке, в городе на Неве сейчас реализуются всего семь-девять проектов бизнес-класса, что очень мало для мегаполиса. «В Петербурге действительно не хватает предложения в высоком сегменте, особенно под дальнейшую сдачу в аренду. Поэтому ORO будет привлекателен для долгосрочных инвесторов, которые планируют сдавать квартиру в аренду», — отметил Михаил.
Концепция проекта — жилой дом, но с ориентацией на сдачу квартир в долгосрочную аренду. 8–11% годовых — актуальная доходность жилых и коммерческих помещений в Московском районе. «Почему мы остановились на жилом формате высокого класса? Можно купить три студии в Кудрове, а можно одну квартиру в проекте бизнес-класса с отличной локацией. Мы считаем, что второй вариант перспективней», — добавил эксперт Группы Аквилон.
Кутюрье-девелопер для бывшей трикотажной фабрики
Формат апартаментов относительно новый, но к нему уже привыкли. Директор по продажам девелоперского холдинга AAG Игорь Бадиков рассказал о проекте реконструкции бывшей территории фабрики «Красное Знамя» на Петроградской стороне близ станции метро «Чкаловская». Холдинг там реализует проект AVANT. «Мы сохраняем уникальное наследие выдающегося конструктивиста Эриха Мендельсона», — с гордостью подчеркнул он. Кстати, здание силовой подстанции этой фабрики в форме корабля известно знатокам архитектуры ХХ века во всем мире.
Сейчас наследие Мендельсона обретает новую жизнь. «В нашем проекте будет большое лобби — 660 кв. метров. Площадь юнитов — от 27 кв. метров до 220 кв. метров. Высокие потолки. Есть уникальные объекты — двухуровневые юниты. Есть номера с собственным патио. Цены — от 20 миллионов рублей, средний чек — 40–50 миллионов рублей, — рассказывает Игорь Бадиков. — Если сдавать, то окупаться юнит будет около 20 лет (при месячной плате 150–200 тысяч рублей), но у такой недвижимости есть огромный потенциал для капитализации за счет того, что на рынке она является уникальным продуктом, и многие готовы платить за такую уникальность большие деньги. Некоторые берут по несколько апартаментов под объединение. Многие инвесторы рассчитывают на прибыль от перепродажи уникальных объектов. Среди наших покупателей бо́льшая часть клиентов — 70% берут апартаменты для личного проживания, и порядка 30% берут юниты как инвестиции».
Эксперт полагает, что ключевая ставка будет снижаться. К тому же еще многие разочаровались в ценных бумагах, а недвижимость остается одним из самых надежных направлений вложения денег. При этом изменился портрет инвестора — он стал более придирчивым и внимательным. И приятно, когда на рынке стали появляться действительно особенные объекты, которые можно предлагать самому взыскательному клиенту.
Покупатели часто рассчитывают на скидки за 100%-ную оплату, но на практике она обычно минимальная. Это, скорее, комплимент, чем реальный дисконт. Поэтому не так много людей приобретают объекты по 100%-ной оплате. «Всем клиентам нравится выгодная рассрочка, а участникам рынка приходится подстраиваться под эти условия, и нам тоже», — подчеркнул Игорь Бадиков.
Покупатели стремятся зайти в сделку по покупке недвижимости, но сохранить при этом депозит. Поэтому на входе первый взнос снижается и доходит до минимальных 5% от цены сделки.
С точки зрения девелопера, все деньги от покупателя мгновенно не нужны, так как финансовые модели за последние три года перестроены таким образом, что на старте продаж идет наполнение эскроу-счетов, обеспечивающее минимальный процент за использование денег на всех оставшихся этапах продаж.
«Поэтому, если подсчитать, то можно увидеть, что скидка за 100%-ную оплату будет меньше, чем доход, который можно получить в виде процентов, если держать деньги на депозите (или разбить на несколько депозитов с разными сроками). Два-три года вам будут идти проценты, а деньги за квартиру будете вносить траншами», — прикинул директор по продажам холдинга.
Владеть землей имеем право, а строить?
Генеральный директор ООО «ВсевРиэлт» Светлана Белова рассказала о тонкостях работы с земельными активами: «Мы находим земельные участки без рисков для наших клиентов-подрядчиков. Это важный аспект для наших клиентов, так как у них вопрос стоит не только в безопасной покупке земли, но и в строительстве дома для будущей его перепродажи. Ведь если купить участок и не проверить его, может случиться так, что построенный дом невозможно будет поставить на кадастровый учет и оформить в собственность даже по дачной амнистии».
Дома в аренду вблизи Петербурга (или даже на его административной территории) — это давно не экзотика. «Ажиотаж мы испытываем, когда от желающих снять дом на новогодние каникулы нет отбоя», — говорит риелтор.
Инвесторы повлияли на строителей. Раньше рынок был переполнен каркасными домами. «Каркасник» построить проще, быстрее и дешевле, чем каменное здание.
Сейчас же чаще строят в стиле «комфорт+» или «премиум-класс». Для подобных домов важна инфраструктура. Без достаточно развитой инфраструктуры дорого дом не сдать.
Риелторы продают компетенцию — что, где и как имеет смысл строить. Важны и юридические вопросы. Например, до сих пор всплывают вопросы с людьми, которые без элементарной юридической проверки купили сельскохозяйственные угодья с расчетом возвести на своей земле жилые дома. Сделать это им не удается, а если удается, то постройки оказываются под угрозой сноса. Так что у сопровождающих загородный рынок агентов работа есть всегда.
Но есть и хорошие истории — в некоторых из них поучаствовала Светлана Белова. Можно купить участок без инфраструктуры, инвестировать в подведение сетей, разработку участка, а затем продать с прибылью. При этом прибыль может составить 100–250% от начальной стоимости участка.
Тенденции момента
Само отношение к инвестиционной недвижимости изменилось, рассказала Светлана Московченко, заместитель директора ООО «Консалтинговый центр “Петербургская Недвижимость”» (входит в холдинг Setl Group). Она отметила основные тенденции момента, и первая из них — активизация покупателей.
«Активизация заметна как по обращениям, так и по сделкам. В начале года в нашей агломерации фиксировались четыре-пять тысяч сделок ежемесячно, в сентябре этот показатель вырос до шести тысяч», — рассказала она.
Во-вторых, ипотека не ушла, хотя объемы и уменьшились. В настоящее время клиенты берут деньги расчетливо, на ту сумму, которой им действительно не хватает для приобретения конкретного жилья. При дальнейшем снижении ключевой ставки интерес к рыночным ипотечным программам может увеличиться.
По данным Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» (входит в холдинг Setl Group), средний рост цен по Санкт-Петербургу в массовом сегменте недвижимости составил 10–15% с начала года. В пригородной зоне рост менее заметный — на 5–8%. А вот элитный сегмент, наоборот, обогнал средний уровень, в нем рост цен с начала года составил около 20%. Произошло это на фоне дефицита предложения в премиальном секторе. Те, кто не побоялись вывести такие объекты на рынок, — не прогадали.
«В сегменте “премиум” значительное количество покупателей, например из Москвы, которые предполагают, что в городе на Неве элитный сегмент недооценен», — отметила Светлана Московченко.
Если говорить об объемах продаж: в 2024 году в Санкт-Петербурге было реализовано 3,2 млн кв. метров жилья. В этом году эксперт прогнозирует некоторое снижение — до 2,6–2,8 млн кв. метров.
Инвесторам пора мобилизоваться
Итог подвел генеральный директор СРО А «Объединение строителей СПб» Алексей Белоусов: «Действительно, снижение ставки мобилизует рынок недвижимости. Оживление понемногу — не так быстро, как хотелось бы застройщикам, но начинает ощущаться. И в первую очередь это касается инвестиционных вложений — как в апартаменты и коммерческие помещения, так и в квартиры».
Пока нельзя сказать, что доходность таких вложений сравнима с доходностью по депозитам и другим финансовым инструментам, которые предлагают банки, но в долгосрочной перспективе, учитывая тенденции к снижению ключевой ставки, по мнению Алексея Белоусова, это вполне конкурентоспособный способ заработать деньги.
Во II квартале 2022 года общий объем инвестиций в Новую Москву за прошедшие 10 лет с создания ТиНАО достиг 3 трлн рублей. Две трети этих средств – частные вложения, преимущественно девелоперов, которые последние три месяца также активно продолжали строить социальные и коммерческие объекты. Об этих и других итогах развития Троицкого и Новомосковского административных округов рассказывают аналитики «Метриум».
В июле 2022 года исполнилось 10 лет с момента образования Новой Москвы. По данным департамента развития новых территорий, за это время общий объем вложений в ТиНАО достиг 3 трлн рублей. Из них 2,4 трлн рублей пришлись на частных инвесторов, а 600 млрд рублей – бюджетные средства. К 2032 году планируется вложить еще 3 трлн рублей.
I. Социальные объекты
Образование
Во II квартале в Новой Москве завершилось строительство двух детских садов и началось строительство еще двух. Так, в ЖК «Саларьево парк» открылся детский сад, который стал четвертым по счету дошкольным учреждением в этом комплексе. Площадь трехэтажного здания составляет 3,5 тыс. кв. м, и он рассчитан на 220 воспитанников.
В детском саду предусмотрены девять блоков (по одной группе на блок), в которые входят спальня, раздевалка, буфет и туалеты. Также в комплексе построен спортивный зал, кабинет для музыкальных занятий, медицинский блок, кухня, комната для кружковых занятий.
Территория садика озеленена и благоустроена для прогулок и игр на свежем воздухе. Малыши смогут заниматься на спортивных площадках или весело проводить время в игровых зонах с современным оборудованием и теневыми навесами.
Еще один детский сад построен в жилом комплексе «ЭкоБунино» в поселении Сосенское. Здание площадью площадью более 2,6 тыс. кв. м сможет принять 200 детей. В садике предусмотрены блоки для восьми групп, каждая из них рассчитана на 25 мест. В ДОУ есть спальни для тихого часа, игровые комнаты, залы для занятий музыкой и физкультурой, а также медкабинет, кухня, буфетные, кладовые для инвентаря и административные помещения.
Территория садика оснащена навесами, защищающими от осадков и солнца, а также физкультурными площадками, игровыми зонами.
Во втором квартале началось строительство еще двух детских садов «Веселое королевство» и «Лесной ручей» для жилых комплексов «Скандинавия» и «Москва А101». В обоих случаях девелопером проектов выступает ГК «А101».
В центральной части здания «Веселого королевства» организовано многофункциональное внутреннее пространство. Это позволяет устроить несколько открытых амфитеатров, которые могут выполнять образовательную, информационную или игровую функцию. При этом с помощью мобильных перегородок можно организовать разные типы активностей по возрастным группам. Также можно убрать все перегородки и создать большой спортивный зал на все 8 групп или место для проведения общих праздников.
Каждая из 9 групп в детском саду «Лесной ручей» станет трансформируемой, что позволит или разделять спальную и игровую зоны, или объединить их, формируя пространство под различные активности. Кружковые помещения для развития интеллекта, мелкой моторики и образного мышления будут оснащены необходимыми игрушками и материалами для творческих занятий. Музыкальный зал будет оборудован для проведения концертов и праздников.
Среди основных особенностей прилегающей территории садика – обособленная зоозона с кормушками для птиц и белок. Там под присмотром воспитателей дети смогут кормить животных, следить за их поведением. Это развивает эмпатию и наблюдательность, дает первое представление о разнообразии жизни на нашей планете. Вокруг кормушек высадят новые деревья и кустарники для создания привычной, более богатой экосистемы для животных.
Медицина
Завершилось строительство крупного учреждения здравоохранения в Коммунарке. Объект спроектирован, построен и оснащен за счет Департамента развития новых территорий г. Москвы, генеральным подрядчиком выступала ГК «А101». Здесь начала работу детско-взрослая поликлиника с женской консультацией на 750 посещений в смену. Площадь здания составила свыше 11,7 тысяч кв. м. В поликлинике будут работать более 220 врачей и 300 медсестер, которые смогут использовать современное диагностическое оборудование (аппараты МРТ, КТ, УЗИ, эндоскопическое оборудование). Здание центра состоит из двух блоков, каждый из которых имеет отдельный вход. Здесь откроются отделения реабилитации, функциональной диагностики, медицинской профилактики. До конца 2022 года планируется достроить еще один корпус в многофункциональном центре в Коммунарке – детский стационар.
Всего за 10 лет в Новой Москве ввели в эксплуатацию 18 медицинских объектов, благодаря которым сеть поликлиник в ТиНАО стала более сбалансированной. До 2028 года планируется построить еще 35 объектов здравоохранения. Сейчас на разных этапах реализации находятся поликлиники на 520 посещений в смену в ЖК «Испанские кварталы», 750 посещений в смену для жителей ЖК «Скандинавия», на 475 посещений в смену в ЖК «Бунинские луга», на 750 посещений в смену в ЖК «Переделкино-Ближнее», на 750 посещений в смену в ЖК «Первый Московский город-парк», на 140 посещений в смену в ЖК «Новое Бутово».
II. Инфраструктура, дороги и жилье
С начала 2022 года в Новой Москве построили более 100 тыс. кв. м коммерческой недвижимости. До конца года власти планируют выдать разрешения на ввод в эксплуатацию еще 500 тыс. кв. м. Помимо этого, во втором квартале завершилось строительство важной дороги, а один из застройщиков дал старт строительству нового объекта развлекательной инфраструктуры.
Инфраструктура
ГК «А101» объявила о том, что уже в 2022 году в рамках развития событийно-развлекательного кластера в Прокшино начнет строительство музея ретроавтомобилей, оператором которого станет известный московский музей «Автомобили мира». Выставочная площадь двухэтажного здания музея составит порядка 5 тыс. кв. м.
Посетители смогут познакомиться с историей мирового автомобилестроения, а также сделать фото на память в уникальных фотозонах для съемки в салоне ретроавтомобиля. Музей будет площадкой для культурных и просветительских событий: лекций, фестивалей, кинопоказов, творческих встреч. При этом команда музея сможет посещать автопробеги и авторалли, а также станет активной частью различных клубов автолюбителей.
Музей ретроавтомобилей будет находиться в спортивно-событийном кластере «Прокшино», в который также войдут всесезонный курорт с горнолыжным склоном и аквакурорт с профессиональным дайвинг-центром и серфинг-центром.
Во II квартале в Новой Москве появился еще один «автомобильный» объект инфраструктуры. Рядом с деревней Николо-Хованское построен шестиэтажный наземный паркинг в рамках проекта «Саларьево Парк». Автостоянка достигает в площади более 11 тыс. кв. м. Паркинг оснащен двумя рампами, а также лифтом грузоподъемностью 630 кг.
Дороги
С 2012 года в Новой Москве построили свыше 320 км дорог. Во II квартале 2022 года завершено строительство участка дороги в поселке Коммунарка. Протяженность новой дороги – 1,7 км. Этот участок значительно улучшит улично-дорожную сеть в поселке Коммунарка и, в частности, облегчит доступ к строящемуся здесь масштабному административно-деловому центру (АДЦ).
Коммунарка станет своеобразным центром Новой Москвы, поэтому дорогам здесь уделяется большое внимание. Проект развития улично-дорожной сети предусматривает также реконструкцию участка Калужского шоссе длиной более 470 метров. Помимо этого, в районе Калужского шоссе на бульваре Мечникова построят три путепровода, проложат новые тротуары и инженерные коммуникации. Также во II квартале был продлен Юдинский бульвар от пересечения с бульваром Мечникова до Калужского шоссе. Все эти улучшения позволят автомобилистам и общественному транспорту быстрее добираться до будущего административного центра Новой Москвы.
Жилье
В юбилейный год развития Новой Москвы власти подсчитали общее количество жилых квадратных метров, которые были построены за это время на присоединенных к столице территориях. В общей сложности за это время застройщики возвели здесь жилье площадью 20 млн кв. м.
Во II квартале девелоперы завершили строительство корпусов во многих масштабных комплексах в Новой Москве. Так, новый корпус появился в ЖК «Середневский лес». В ЖК «Солнцево парк» ввели здание с 345 апартаментами. По три корпуса построили в ЖК «Первый Московский» и ЖК «Алхимово». Завершено строительство очередного корпуса в жилом комплексе «Медовая долина» и в ЖК «Борисоглебское».
Застройщик ГК «А101» получил разрешение на ввод в эксплуатацию двух корпусов в северной части ЖК «Скандинавия». В них насчитывается 616 квартир, причем в трети из них есть помещение, которое можно использовать в качестве кладовой, гардеробной или мастерской.
«Сейчас можно признать, что проект Новой Москвы оказался весьма успешным, – комментирует Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум». – Бюджетные ассигнования составляют только пятую часть от общего объема вложенных в развитие этих территорий средств, тогда как 80% – это инвестиции застройщиков и других бизнесменов. При этом спрос на жилье в Новой Москве устойчиво высокий, и уже очевидно, что люди приезжают сюда не только из-за доступных цен на квартиры, но и благодаря особенной семейной атмосфере, а также ради новой инфраструктуры, качественной городской среды и, конечно, экологии».
В I полугодии 2022 г. совокупный объем сделок в сегменте складской недвижимости в регионах составил 271 тыс. кв. м, что на 35% ниже результата за первое полугодие 2021 г., а также двукратно уступает значению первого полугодия 2020 г. По объему сделок лидирует Самара – 111 508 кв. м площадей, далее следуют Екатеринбург (92 619 кв. м), Тверь (27 167 кв. м), Новосибирск (19 975 кв. м), Нижний Новгород (8 720 кв. м).
В отличие от 2021 г., когда ключевыми драйверами спроса выступили игроки рынка e-commerce (66%), в I полугодии 2022 г. первое место по объему спроса заняли компании, специализирующиеся на розничной офлайн-торговле — их доля составила 69%. В свою очередь, онлайн-ритейлеры сместились на третье место и в совокупном объеме спроса сформировали 6%. Это свидетельствует о том, что компании электронной коммерции временно скорректировали планы по развитию в регионах России, в то время как продуктовый ритейл, напротив, наращивает темпы региональной экспансии.
Если в 2021 г. доля сделок купли-продажи в совокупном объеме составляла всего 5%, то в первом полугодии 2022 г. данный показатель приблизился к своим среднерыночным значениям 2019-2020 гг. и достиг отметки в 37%.
Распределение спроса по регионам
Предложение
По итогам I полугодия 2022 г. объем нового строительства в регионах составил 228 тыс. кв. м, что в два раза меньше, чем в I полугодии 2022 г. Снижение объемов ввода обусловлено корректировкой сроков строительства заявленных проектов на фоне текущей ситуации. Помимо этого, некоторые клиенты вступили в повторный диалог с девелоперами касательно условий реализации объектов built-to-suit, сделки по которым были закрыты в течение 2021 г. и начале 2022 г., что оказало непосредственное влияние на показатель ввода.
По объему реализованных проектов в I полугодии 2022 г. лидируют Екатеринбург и Казань - 63 тыс. кв. м и 50 тыс. кв. м соответственно. По итогам 2022 г. совокупный объем ввода складских помещений в регионах России может достичь 831 тыс. кв. м, из которых 64% представлены складскими комплексами, реализуемыми под конечного пользователя.
Новое строительство в региональных городах
Вакантность и ставки аренды
В I полугодии 2022 г. уровень вакантности в сегменте складов в регионах России составил 2,7%, что на 0,2 п.п. выше по сравнению с концом 2021 г. Наибольшая доля свободных площадей зафиксирована во Владивостоке (9,1%), Самаре (8,5%) и Челябинске (8,1%).
Средневзвешенная ставка аренды на качественные складские площади по итогам первого полугодия 2022 г. составила 4 670 руб./кв. м/год. Несмотря на снижение показателей спроса, собственники пока не готовы корректировать ставки аренды. Однако на фоне стагнации рынка и возникновения скрытой вакансии вполне вероятно, что динамика ставок аренды изменится, и уже во втором полугодии 2022 г. мы будем наблюдать снижение показателей.
Наибольшие ставки аренды на складские помещения по итогам первого полугодия 2022 г. были зафиксированы в таких городах, как Владивосток (5 250 руб./кв. м/год), Воронеж (5 200 руб./кв. м/год), а также Ростов-на-Дону (5 020 руб./кв. м/год). Стоит отметить, что на региональном рынке объем доступного свободного предложения в существующих складах остается на сравнительно невысоком уровне, в результате чего ставки аренды могут отражать запрашиваемые условия по единичным предложениям в каждом из регионов, нежели среднюю ставку с учетом заполненных объектов.
Распределение свободных площадей и уровня вакантности по городам
Виктор Афанасенко, региональный директор департамента складской и индустриальной недвижимости Nikoliers: «Геополитическая и экономическая ситуация оказала непосредственное влияние на рынок складской недвижимости в регионах по итогам первого полугодия 2022 г. Из новых тенденций, в первую очередь, стоит отметить растущие объемы субаренды, которые на конец первого полугодия 2022 г. насчитывают порядка 250 тыс. кв. м. Регионами-лидерами по предложению площадей в субаренду являются Екатеринбург (43 660 кв. м), Самара (28 740 кв. м) и Ростов-на-Дону (20 180 кв. м). Изменение логистических цепочек и, как следствие, временные перебои с поставкой зарубежных товаров может повлиять на распределение складских мощностей в регионах России в долгосрочной перспективе. Вполне вероятно, что уже в следующем году мы будем наблюдать образование новых логистических хабов вокруг новых центров поставок».