Доходность квадратных метров догоняет депозитную ставку
Может быть, сейчас наступает самый выгодный момент для вложений капиталов в бетон. Рынок ценных бумаг, как старых (акции, облигации), так и новых финансовых инструментов (например криптовалют), нестабилен. Жилье же и коммерческие помещения доказали способность генерировать доход. Тенденция на снижение ставок делает мир real estate еще более привлекательным.
Об этом и других аспектах текущей ситуации представители профессионального сообщества говорили на круглом столе «Инвестиционная недвижимость во втором полугодии 2025», организованном порталом «ТТ Финанс» и изданием «Ведомости Северо-Запад».
Общая экономическая ситуация в России сегодня нестабильна. Есть ненулевая вероятность снижения курса рубля. При этом Банк России последовательно опускает ключевую ставку (в конце октября мегарегулятор сделал очередной шаг) — сейчас она составляет уже 16,5% годовых, это немало, но у всех еще свежи воспоминания о недавнем уровне — 21% годовых.
В этой ситуации инвесторы ищут точки приложения капитала. У недвижимости есть вечный козырь: это инструмент, защищающий капитал от инфляции. Поэтому на круглом столе рассмотрели основные способы вложения средств: вторичный и первичный рынки жилья и апартаментов, землю, коммерческую недвижимость.
Хорошие проекты в дефиците
Начальник отдела продаж «БФА-Девелопмент» Светлана Денисова видит по своей компании активную, «уже фактически подзабытую» динамику спроса.
«Снижение ключевой ставки побуждает переводить сбережения в квадратные метры. У населения высокие ожидания инфляции, процесс подорожания развивается. Себестоимость строительства растет, — констатирует Светлана Денисова. — При этом на рынке недвижимости — рекордно низкие объемы предложения. Старты продаж идут по ранее запущенным проектам».
По словам Светланы Денисовой, на рынок давит то, что с 1 февраля 2026 года закроются лазейки неоднократного получения льготной ипотеки. Нас ожидает ажиотаж: «Люди, которые наметили взять вторую ипотеку на семью, торопятся успеть. Физически будет не записаться в банк с 15 декабря, будут большие очереди».
Так что объемы продаж в 2025 году по Петербургу, вероятно, удивят приятно. Объем поглощения жилья, скорее всего, составит все три миллиона квадратных метров (а не 2,6 млн кв. метров, как предсказывалось ранее). Это притом, что на территории Санкт-Петербурга строится в год около 2,61 млн кв. метров жилья, то есть только воспроизводится дефицит.
Квартиры для инвесторов
Директор по развитию продаж Группы Аквилон Михаил Рогатых поделился опытом преобразования территории крупного предприятия — мясокомбината «Самсон» в Московском районе, на месте которого сейчас строится жилой комплекс бизнес-класса ORO by Akvilon.
По его оценке, в городе на Неве сейчас реализуются всего семь-девять проектов бизнес-класса, что очень мало для мегаполиса. «В Петербурге действительно не хватает предложения в высоком сегменте, особенно под дальнейшую сдачу в аренду. Поэтому ORO будет привлекателен для долгосрочных инвесторов, которые планируют сдавать квартиру в аренду», — отметил Михаил.
Концепция проекта — жилой дом, но с ориентацией на сдачу квартир в долгосрочную аренду. 8–11% годовых — актуальная доходность жилых и коммерческих помещений в Московском районе. «Почему мы остановились на жилом формате высокого класса? Можно купить три студии в Кудрове, а можно одну квартиру в проекте бизнес-класса с отличной локацией. Мы считаем, что второй вариант перспективней», — добавил эксперт Группы Аквилон.
Кутюрье-девелопер для бывшей трикотажной фабрики
Формат апартаментов относительно новый, но к нему уже привыкли. Директор по продажам девелоперского холдинга AAG Игорь Бадиков рассказал о проекте реконструкции бывшей территории фабрики «Красное Знамя» на Петроградской стороне близ станции метро «Чкаловская». Холдинг там реализует проект AVANT. «Мы сохраняем уникальное наследие выдающегося конструктивиста Эриха Мендельсона», — с гордостью подчеркнул он. Кстати, здание силовой подстанции этой фабрики в форме корабля известно знатокам архитектуры ХХ века во всем мире.
Сейчас наследие Мендельсона обретает новую жизнь. «В нашем проекте будет большое лобби — 660 кв. метров. Площадь юнитов — от 27 кв. метров до 220 кв. метров. Высокие потолки. Есть уникальные объекты — двухуровневые юниты. Есть номера с собственным патио. Цены — от 20 миллионов рублей, средний чек — 40–50 миллионов рублей, — рассказывает Игорь Бадиков. — Если сдавать, то окупаться юнит будет около 20 лет (при месячной плате 150–200 тысяч рублей), но у такой недвижимости есть огромный потенциал для капитализации за счет того, что на рынке она является уникальным продуктом, и многие готовы платить за такую уникальность большие деньги. Некоторые берут по несколько апартаментов под объединение. Многие инвесторы рассчитывают на прибыль от перепродажи уникальных объектов. Среди наших покупателей бо́льшая часть клиентов — 70% берут апартаменты для личного проживания, и порядка 30% берут юниты как инвестиции».
Эксперт полагает, что ключевая ставка будет снижаться. К тому же еще многие разочаровались в ценных бумагах, а недвижимость остается одним из самых надежных направлений вложения денег. При этом изменился портрет инвестора — он стал более придирчивым и внимательным. И приятно, когда на рынке стали появляться действительно особенные объекты, которые можно предлагать самому взыскательному клиенту.
Покупатели часто рассчитывают на скидки за 100%-ную оплату, но на практике она обычно минимальная. Это, скорее, комплимент, чем реальный дисконт. Поэтому не так много людей приобретают объекты по 100%-ной оплате. «Всем клиентам нравится выгодная рассрочка, а участникам рынка приходится подстраиваться под эти условия, и нам тоже», — подчеркнул Игорь Бадиков.
Покупатели стремятся зайти в сделку по покупке недвижимости, но сохранить при этом депозит. Поэтому на входе первый взнос снижается и доходит до минимальных 5% от цены сделки.
С точки зрения девелопера, все деньги от покупателя мгновенно не нужны, так как финансовые модели за последние три года перестроены таким образом, что на старте продаж идет наполнение эскроу-счетов, обеспечивающее минимальный процент за использование денег на всех оставшихся этапах продаж.
«Поэтому, если подсчитать, то можно увидеть, что скидка за 100%-ную оплату будет меньше, чем доход, который можно получить в виде процентов, если держать деньги на депозите (или разбить на несколько депозитов с разными сроками). Два-три года вам будут идти проценты, а деньги за квартиру будете вносить траншами», — прикинул директор по продажам холдинга.
Владеть землей имеем право, а строить?
Генеральный директор ООО «ВсевРиэлт» Светлана Белова рассказала о тонкостях работы с земельными активами: «Мы находим земельные участки без рисков для наших клиентов-подрядчиков. Это важный аспект для наших клиентов, так как у них вопрос стоит не только в безопасной покупке земли, но и в строительстве дома для будущей его перепродажи. Ведь если купить участок и не проверить его, может случиться так, что построенный дом невозможно будет поставить на кадастровый учет и оформить в собственность даже по дачной амнистии».
Дома в аренду вблизи Петербурга (или даже на его административной территории) — это давно не экзотика. «Ажиотаж мы испытываем, когда от желающих снять дом на новогодние каникулы нет отбоя», — говорит риелтор.
Инвесторы повлияли на строителей. Раньше рынок был переполнен каркасными домами. «Каркасник» построить проще, быстрее и дешевле, чем каменное здание.
Сейчас же чаще строят в стиле «комфорт+» или «премиум-класс». Для подобных домов важна инфраструктура. Без достаточно развитой инфраструктуры дорого дом не сдать.
Риелторы продают компетенцию — что, где и как имеет смысл строить. Важны и юридические вопросы. Например, до сих пор всплывают вопросы с людьми, которые без элементарной юридической проверки купили сельскохозяйственные угодья с расчетом возвести на своей земле жилые дома. Сделать это им не удается, а если удается, то постройки оказываются под угрозой сноса. Так что у сопровождающих загородный рынок агентов работа есть всегда.
Но есть и хорошие истории — в некоторых из них поучаствовала Светлана Белова. Можно купить участок без инфраструктуры, инвестировать в подведение сетей, разработку участка, а затем продать с прибылью. При этом прибыль может составить 100–250% от начальной стоимости участка.
Тенденции момента
Само отношение к инвестиционной недвижимости изменилось, рассказала Светлана Московченко, заместитель директора ООО «Консалтинговый центр “Петербургская Недвижимость”» (входит в холдинг Setl Group). Она отметила основные тенденции момента, и первая из них — активизация покупателей.
«Активизация заметна как по обращениям, так и по сделкам. В начале года в нашей агломерации фиксировались четыре-пять тысяч сделок ежемесячно, в сентябре этот показатель вырос до шести тысяч», — рассказала она.
Во-вторых, ипотека не ушла, хотя объемы и уменьшились. В настоящее время клиенты берут деньги расчетливо, на ту сумму, которой им действительно не хватает для приобретения конкретного жилья. При дальнейшем снижении ключевой ставки интерес к рыночным ипотечным программам может увеличиться.
По данным Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» (входит в холдинг Setl Group), средний рост цен по Санкт-Петербургу в массовом сегменте недвижимости составил 10–15% с начала года. В пригородной зоне рост менее заметный — на 5–8%. А вот элитный сегмент, наоборот, обогнал средний уровень, в нем рост цен с начала года составил около 20%. Произошло это на фоне дефицита предложения в премиальном секторе. Те, кто не побоялись вывести такие объекты на рынок, — не прогадали.
«В сегменте “премиум” значительное количество покупателей, например из Москвы, которые предполагают, что в городе на Неве элитный сегмент недооценен», — отметила Светлана Московченко.
Если говорить об объемах продаж: в 2024 году в Санкт-Петербурге было реализовано 3,2 млн кв. метров жилья. В этом году эксперт прогнозирует некоторое снижение — до 2,6–2,8 млн кв. метров.
Инвесторам пора мобилизоваться
Итог подвел генеральный директор СРО А «Объединение строителей СПб» Алексей Белоусов: «Действительно, снижение ставки мобилизует рынок недвижимости. Оживление понемногу — не так быстро, как хотелось бы застройщикам, но начинает ощущаться. И в первую очередь это касается инвестиционных вложений — как в апартаменты и коммерческие помещения, так и в квартиры».
Пока нельзя сказать, что доходность таких вложений сравнима с доходностью по депозитам и другим финансовым инструментам, которые предлагают банки, но в долгосрочной перспективе, учитывая тенденции к снижению ключевой ставки, по мнению Алексея Белоусова, это вполне конкурентоспособный способ заработать деньги.
Студии в новостройках остаются самым востребованным форматом жилья — именно на такие квартиры хватает средств большинству дольщиков. Застройщики поддерживают спрос адекватным предложением. Вряд ли в ближайшее время на рынке сменится сложившаяся тенденция.
По данным АН «Этажи», по итогам 2023 года наибольшая доля спроса на однокомнатные квартиры и студии приходится на Москву и Петербург — 73% и 70% соответственно. В качестве причины эксперты называют рост турпотока в эти регионы.
По подсчетам департамента аналитики и консалтинга компании «НДВ Супермаркет Недвижимости», спрос на студии в Москве за истекший год вырос на 71,2% во всех классах: в комфорт-классе — на 64,1%, в бизнес-классе — на 99,6%, в премиальном сегменте — на 25,6%. В некоторых проектах спрос на студии может достигать 30% в общем объеме.
Жители Петербурга и ближних районов Ленобласти, подсчитали аналитики КЦ «Петербургская Недвижимость», в 2023 году чаще приобретали студии и однокомнатные квартиры — 70% сделок. По информации bnMAP.pro, доля сделок со студиями в Ленинградской области составила 25%. По подсчетам GloraX, доля сделок со студиями в Петербурге — 30,83%.
В начале года, отмечают аналитики компании «Главстрой Санкт-Петербург», студии и однокомнатные квартиры продолжают пользоваться большим спросом: 32% и 44% покупателей соответственно.
Многие девелоперы также фиксируют рост спроса на студии. По мнению Николая Гражданкина, начальника отдела продаж компании «Отделстрой», спрос увеличивается по мере роста стоимости квадратного метра и ставок по ипотеке. «Чтобы бюджет покупки был посильным, застройщики вынуждены уменьшать площади квартир. Это неизменный тренд последних нескольких лет. Раньше малогабаритные студии проектировались в массовом сегменте, сейчас такого типа квартиры присутствуют и в бизнес-, и элит-классах», — уточнил он.
Ольга Трошева, директор Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» (Setl Group), указала: «Компактные квартиры (однокомнатные и студии) на протяжении последних лет занимают превалирующую долю в спросе — 70%. Если говорить про студии, то средние площади — 24–25 кв. м. Чаще всего студии выбирают родители для детей-студентов, молодые пары, высок интерес к квартирам небольшой площади у покупателей из регионов. Конечно, при ограниченном бюджете студия — наиболее подходящий вариант. В проекте надежного застройщика, в жилом комплексе, который строится в хорошей локации, в обжитом районе, в шаговой доступности от метро многие инвесторы выбирают для покупки именно студии. Это ликвидный вариант: после завершения строительства проекта через два-три года современную студию можно будет выгодно перепродать или сдать в аренду в зависимости от планов инвестора».
По словам Дмитрия Ефремова, начальника управления продуктового менеджмента и маркетинговых исследований «Главстрой Санкт-Петербург», в условиях экономической нестабильности или неопределенности студии становятся одним из наиболее ликвидных форматов на рынке строящегося жилья. «Они дают возможность людям с небольшими накоплениями приобрести квартиру, тем самым сохранить денежные средства, при этом уложиться в бюджет покупки. Поэтому неудивителен всплеск интереса к студиям именно в кризисные периоды. Кроме того, студии могут быть использованы как первое жилье в условиях миграционного прироста в Петербурге, что и определяет растущую долю студий в строящемся жилье», — добавил он.
Татьяна Халилова, директор департамента продаж GloraX, перечислила факторы, которые определяют рост популярности студий: «Во-первых, небольшая площадь таких лотов позволяет снизить бюджет покупки, который, в свою очередь, является решающим фактором при выборе жилья. Во-вторых, в России увеличивается число домохозяйств, состоящих из одного человека, что особенно характерно для мегаполисов. В-третьих, спрос растет, в том числе, за счет активизации частных инвесторов, которые приобретают такую недвижимость с целью сохранить свои денежные накопления в условиях волатильности национальной валюты».
Спрос смещается
Однако в последнее время, отмечают эксперты, спрос очень медленно начал смещаться — покупатели стали интересоваться более просторными квартирами. «Так, в январе мы зафиксировали увеличение спроса на трехкомнатные квартиры на 7% по сравнению с декабрем 2023-го. Полагаю, данная динамика связана с действующей программой семейной ипотеки», — говорит Дмитрий Ефремов.
Дмитрий Видяев, PR-менеджер ГК NOVOSELIE DEVELOPMENT, также отмечает смещение спроса от студий на квартиры большей площади из-за субсидированной ипотеки: «Продажи квартир-студий уменьшились, особенно в сегменте инвестиций. Сейчас ситуация со спросом возвращается к нормальной, особенно учитывая усложнение ипотечных условий с первоначальным взносом до 30%».
По словам Ирины Орлянкиной, руководителя по продажам корпорации «Мегалит», очередной всплеск популярности студий произошел в 2020 году. Его подогрели стремление к оптимизации и рациональной организации пространства, а также растущий тренд на уменьшение размера семьи. Однако по итогам 2023 года обнаружилась обратная тенденция: в крупном проекте компании студии оказались только на третьем месте по спросу.
Ирина Петрова, руководитель отдела продаж ГК «Лидер Групп» (Санкт-Петербург), подтверждает тенденцию: «Квартиры-студии традиционно пользуются высокой популярностью у региональных покупателей и инвесторов, но сказать, что в компании в последнее время наблюдается какой-то всплеск ажиотажа на данный формат недвижимости, тоже нельзя».
Однако Наталья Кукушкина, руководитель группы маркетинга компании ЦДС, предполагает, что после увеличения первоначального ипотечного взноса до 30% часть покупателей вынуждены обратить внимание на студии как на более доступный тип квартир. Причина такого смещения спроса — финансовая. Впрочем, пока существенного роста спроса не замечено.
На грани человейников
По данным платформы Авито-Недвижимость, количество студий в предложении на первичном рынке России за год выросло на 60%. Среднее значение доли студий в предложении по стране — 14%. При этом в Москве доля студий оценивается в 17%, а в Петербурге — в 25%.
Департамент аналитики и консалтинга «НДВ Супермаркет Недвижимости» подсчитал: на территории старой Москвы в экспозиции находятся 8,2 тыс. студий. За 2023 год их количество в предложении сократилось на 21,1%, доля — на 2,7%.
Как сообщают аналитики компании «Метриум», в массовом сегменте предложение студий в общем объеме сократилось до 22,8%. В классе «бизнес» в результате сокращения доля составила 14,3%. В классе «премиум» доля студий невелика — 5,1%, при этом она подросла на 0,8 п. п.
По мнению Дмитрия Видяева, структура предложения по типу квартир стабильна из-за консервативности и инертности сектора.
Стабильность предложения подтверждает Наталия Коротаевская, коммерческий директор Группы «Аквилон» в Санкт-Петербурге и Ленобласти: «Зачастую предложение зависит от класса жилого комплекса. Связано это со стоимостью студий. Если говорить о ЖК класса «стандарт», то в них мы можем наблюдать до 60% студий, и эти цифры стабильны последние годы. Несмотря на спрос, далеко не каждый покупатель захочет жить в условном «апарт-отеле» из одних студий. Поэтому застройщики планируют жилые комплексы таким образом, чтобы соблюсти баланс всех предложений по квартирам. Но, безусловно, чем выше класс жилья — тем меньше студий».
Татьяна Халилова полагает, что доля студий в новых проектах остается стабильно высокой, что можно расценивать как ответ девелоперов на сложившуюся ситуацию и рост количества покупателей, ограниченных в средствах. По ее словам, в условиях ухудшения кредитно-денежной политики и снижения доступности ипотечных продуктов этот тренд сохранится.
Между тем на рынке есть проекты, в которых доля студий составляет значительную часть в квартирографии. Например, ЖК «ЛСР. Ржевский парк», где квартирография первой очереди представлена в основном студиями; проекты стандарт-класса «Южная Нева», «Аннино Сити». Целый ряд апарт-отелей представлен исключительно студиями, причем очень малого метража.
Однако на рынке достаточно проектов, где студий нет совсем. Это люксовые проекты в Москве, ЖК бизнес-класса «INJOY», ЖК комфорт-класса «Арт-квартал Онегин» и «Элизиум град», ЖК стандарт-класса на Школьной улице в Подольске и ряд других комплексов в Московском регионе.
В Петербургском регионе большинство проектов, где студий не предусмотрено, относятся к классу «бизнес»: ЖК «Bakunina 33», «VI Квартал», «Riviera club», «Министр», «Ленский». Есть проекты комфорт-класса без студий — например ЖК «Эдельвейс» в Выборге.
Ровные цены
Цены на студии — отдельная тема. Как правило, стоимость квадратного метра в студиях больше, чем в крупногабаритных квартирах, но стоимость лота — меньше. Лоты-студии остаются самым дешевым вариантом.
Поскольку спрос на студии велик, цена предложения на них растет. Но стоимость растет лишь формально, подчеркивает Андрей Добрый, основатель Restate.ru. По его словам, одновременно растут и дисконты в закрытых системах застройщиков. «Из-за сворачивания льготной ипотеки и «закручивания гаек» рядом банков с января 2024-го, застройщики сделали много интересных акций, рассрочки, больше используют траншевую ипотеку и акции на пулы квартир. Растет выкуп трейд-ин квартиры покупателя экспоненциально. Так что в целом цены на «первичку» остаются примерно на прежнем уровне. Рост цены предложения в декабре-январе связан с попытками инвесторов запрыгнуть в уходящий поезд», — пояснил Андрей Добрый.
Особый формат
Планировки у студий бывают разные, но особого разнообразия нет, и не предвидится. «Стандартная планировка студии — так называемый ”вагончик”, - рассказывает Николай Гражданкин. — Это вытянутое пространство с одним окном. Самая востребованная планировка — прямоугольник с двумя окнами, где можно зонировать пространство. К сожалению, таких вариантов проектируется немного».
«Чем меньше студия, тем более выверенную эргономику пространства предлагают девелоперы. Например, сейчас набирает популярность тренд отказа от полноценных кухонь. Чтобы сохранить полезную площадь, зачастую кухни проектируют близко к входу, фактически в зоне коридора. Еще один тренд — минималистичные кухни-ниши, которые визуально почти не отличаются от остальной корпусной мебели в квартире. Одновременно студии становятся более функциональными, просчитывается назначение каждого квадратного метра, а во многих лотах проектируются по два окна, что позволяет дополнительно зонировать пространство», — говорит Татьяна Халилова.
Но эргономика — только часть комфорта. По словам Наталии Коротаевской, качественные проекты предусматривают общие функциональные зоны на первых этажах: места для хранения детских колясок, велосипедов, самокатов и других предметов; кладовые, сити-боксы.
Одновременно с улучшением эргономики площади студий (в среднем по рынку) сокращаются.
По словам Татьяны Халиловой, в Петербурге с 2018 года по 2023-й средняя площадь студий сократилась на 1,8 кв. м — с 25,8 кв. м до 24 кв. м.
Сергей Степанов, директор по продажам объединения «Строительный трест», обеспокоен ситуацией: «За последние пять лет средняя площадь строящихся квартир в Петербурге снизилась до 42 кв. м (и еще меньше в агломерации), а стоимость квадратного метра жилья увеличилась в 2,5 раза. Сегодня из 150 тысяч строящихся в Петербурге квартир более 66% — это малогабаритное жилье: студии и однокомнатные квартиры, которые используются покупателями прежде всего в инвестиционных целях, а не для собственного проживания, что провоцирует дальнейший рост цен. На рынок выводятся целые жилые комплексы, состоящие из студий и однокомнатных квартир. В результате российские семьи не могут РЕАЛЬНО улучшить жилищные условия, а в городах РФ формируется некомфортная городская среда».
По словам Николая Гражданкина, раньше квартирографии предусматривали в среднем 10–15% студий от общего числа квартир, сейчас их доля доходит до 50–60%.
«Обычно студии располагаются не хаотично по всему дому, а сгруппированы в отдельных парадных для обеспечения однородности окружения. То есть не перемешиваются с двух- и трехкомнатными квартирами», — указывает он.
Рынок недвижимости очень инертен. Подготовка проекта требует времени, и изменить готовый и утвержденный проект быстро не получится, даже если ситуация в экономике меняется очень быстро.
«Три-четыре месяца — это не тот период, в течение которого можно переделать проект. Цикл проектирования новых домов занимает со всеми согласованиями порядка двух лет. Таким образом, мгновенная реакция рынка невозможна. Все, что выйдет в продажу в течение ближайших полутора-двух лет, с большой долей вероятности было спроектировано в 2022–2023 годах», — подчеркнула Наталья Кукушкина.
Она полагает маловероятным стремление застройщиков закладывать радикальные изменения в квартирографию будущих проектов.
«Строительная отрасль всегда должна работать на опережение. Поэтому квартирография проектов, которые мы разрабатывали несколько лет назад, уже учитывала потребности сегодняшнего дня», — убеждена Ирина Петрова.
Динамика цены квадратного метра предложения студий в Москве и Московской области, Петербурге и Ленинградской области, руб.
|
Дата |
Москва |
Московская область |
Петербург |
Ленинградская область |
|
Март 2023 |
338176 |
216753 |
229883 |
158754 |
|
Апрель |
342473 |
214292 |
226490 |
158400 |
|
Май |
346058 |
215796 |
222137 |
156790 |
|
Июнь |
340130 |
216813 |
228317 |
158036 |
|
Июль |
346738 |
213126 |
231567 |
156173 |
|
Август |
357810 |
218687 |
239176 |
154946 |
|
Сентябрь |
364288 |
223222 |
245274 |
154414 |
|
Октябрь |
374330 |
230074 |
241939 |
155219 |
|
Ноябрь |
378133 |
236191 |
249264 |
158274 |
|
Декабрь |
384534 |
234797 |
248068 |
159089 |
|
Январь 2024 |
380973 |
238372 |
246485 |
159502 |
|
Февраль |
381426 |
239049 |
254320 |
158964 |
Источник: Restate.ru
В тесноте, да не в обиде
Сами девелоперы, возводящие жилые комплексы, где есть студии, по-разному относятся к ним.
Эргономичная студия, расположенная в жилом комплексе с продуманной концепцией, отнюдь не является ущербом качеству жизни. Сегодня многие функции, ранее представленные внутри квартиры, реализовываются в общественных пространствах: в коворкингах, общественных гостиных, комьюнити-центрах или клубах резидентов, рассуждает Татьяна Халилова.
«В любом случае это всегда высоколиквидная инвестиция и хороший старт на пути к более просторной квартире», — говорит Ирина Петрова.
По мнению Наталии Коротаевской, ущерба качеству жизни нет, если застройщик предлагает хорошую планировку, инфраструктуру и обустроенную территорию.
У Сергея Степанова — свой взгляд. Чтобы исправить сложившуюся на первичном рынке ситуацию, по его мнению, необходимо на законодательном уровне запретить проектирование и строительство квартир менее 33 кв. м; установить максимальную долю однокомнатных квартир — не более 10% от общего числа квартир в ЖК; закрепить определение «однокомнатная квартира» как квартира с не менее чем двумя помещениями: кухней и комнатой (каждое с окном) и санузлом; оставшуюся долю в ЖК должны занимать многокомнатные квартиры (от 45 кв. м).
Предложение справедливо, но в ближайшие годы вряд ли его возможно реализовать.
«А инвестиционный спрос на малогабаритные квартиры можно удовлетворить, развивая в РФ систему апарт-отелей (комплексов апартаментов, доходных домов) с профессиональными управляющими компаниями, заинтересованными в поддержании надлежащего состояния объекта и его высокого статуса», — добавил Сергей Степанов.
Такие инициативы, полагает эксперт, позволят улучшить облик новых семейных жилых комплексов и объектов гостиничного типа, что сформирует комфортную городскую среду и сдержит рост цен на первичном рынке недвижимости, а также участков под жилищную застройку. Кроме того, увеличение объемов строительства объектов гостиничного типа сохранит общий объем строительства в РФ и увеличит налоговые поступления в бюджет от легализации аренды.
«Это мое личное мнение, подкрепленное опытом работы в компании ”Строительный трест”», — подчеркнул Сергей Степанов.
Наталья Кукушкина не ждет кардинальных изменений в сегменте студий. По ее мнению, с учетом градостроительных ограничений вряд ли возможно появление студий площадью 10–12 кв. м. Но также маловероятен рост средней площади. Скорее всего, предложение студий останется в диапазоне 22–28 кв. м. Объем студий в квартирографии вряд ли изменится с текущих 20–40% для стандартного жилья. Возможно, мы увидим более быстрое «вымывание» этого типа квартир.
«Спрос на студии в массовом сегменте всегда был и, вероятно, будет, пока не появится базовая ипотека под 2–3% — навсегда или на длительный период, например пять-десять лет. Пока многие не могут себе позволить первоначальный взнос, студии будут востребованы на рынке строящегося жилья», — резюмировал Дмитрий Видяев.
Российские туристы в 2023 году обеспечили гостиницам Санкт-Петербурга рост показателей по заполняемости и стоимости номеров. Средний уровень загрузки качественных отелей в прошлом году увеличился по сравнению с 2022 годом на 10 п.п., а значение ADR — на 20%. И хотя показатели допандемийного года ещё не достигнуты, популярность Петербурга для путешествий внутри страны продолжает расти. Уже сейчас сезонность спроса на размещение в петербургских отелях постепенно снижается: даже после завершения летнего сезона загрузка гостиниц сохраняется на уровне 60–70%.
На фоне роста туристического потока в Санкт-Петербург в течение 2023 года активно восстанавливались основные операционные показатели гостиничных объектов. Так, согласно результатам анализа данных Hotel Advisors и данных Nikoliers от партнеров и клиентов, значение ADR (средней цены одной ночи в номере) по итогам года превысило показатели последних двух лет: средний тариф достиг 5 950 руб./сутки (не вкл. завтрак и НДС), что на 20% превышает значения за аналогичный период 2022 года.
При этом, несмотря на рост показателей, средняя стоимость размещения в петербургских гостиницах пока не достигла допандемийного уровня 2019 года, когда ADR составлял 6 470 руб./сутки (не вкл. завтрак и НДС).
По данным комитета по развитию туризма, за 2023 год Санкт-Петербург посетило 9,1 млн человек — на 16% больше, чем за 2022 год. Таким образом, даже при значительном сокращении потока туристов из-за границы количество гостей в прошлом году уже составило 90% от показателя 2019 года (10,5 млн человек). В 2024 году эксперты прогнозируют выход показателя туристического потока на допандемийный уровень.
«Для туристов Санкт-Петербург остается как популярным направлением «выходного дня» (традиционно максимальный спрос приходится на период с четверга по воскресенье), так и точкой притяжения для длительного пребывания с началом высокого сезона — в период «белых ночей» и проведения крупных мероприятий, — комментирует Игорь Кокорев, операционный директор департамента стратегического консалтинга Nikoliers. — Среди российских туристов по-прежнему лидируют жители Москвы и Московской области. В 2023 году в десятку регионов, из которых в Петербург приезжает больше всего туристов, впервые вошли Нижегородская, Тверская и Самарская области».
Согласно данным исследования «Турбарометр Санкт-Петербурга», из-за роста популярности апартаментов только 39% гостей города в 2023 году останавливались в гостиницах, хостелах, пансионатах и санаториях (-3 п.п. к 2022 году). На отели «4 звезды» и «5 звезд» пришлось по 14% турпотока, ещё 12% путешественников жили в отелях категории «3 звезды».
Средний уровень загрузки качественных гостиниц в прошлом году увеличился по сравнению с 2022 годом на 10 п.п. и составил 64%.
При этом загрузка гостиниц «3 звезды» достигла 70%, «4 звезды» — 63%, «5 звезд» — 61%. В «высокий» летний сезон заполняемость гостиниц составляла 71–86% в зависимости от категории объектов, возрастая в дни проведения мероприятий. Например, согласно данным Hotel Advisors, во время ПМЭФ петербургские отели были заполнены в среднем на 81–83%, а на праздник «Алые паруса» — на 95%.
«Санкт-Петербург активно продвигается на локальном рынке как одно из главных направлений для путешествий, что позитивно отражается на операционных показателях гостиниц. Кроме того, мы видим постепенное снижение сезонности спроса на размещение. Этому способствует проведение в городе профессиональных выставок и форумов, а также развитие гастрономического и познавательного туризма. Если раньше гостиничный сегмент рынка Петербурга к зиме «замирал», то сейчас после завершения летнего сезона загрузка отелей сохраняется на уровне 60–70%. В зависимости от категории объектов прирост к показателям 2022 года составляет 6–14 п.п.», — поясняет Игорь Кокорев.
На фоне позитивного результата загрузки и повышения стоимости размещения RevPAR (средняя выручка отеля в пересчете на один номер) за год показал рост на 39% — до 3 830 руб./номер/сутки. Впрочем, результаты «рекордного» 2019 года пока не достигнуты: тогда RevPAR составлял 4 465 руб./номер/сутки.
*Начиная с IV кв. 2022 г. анализ операционных показателей деятельности гостиниц и апарт-отелей производится на основе данных Hotel Advisors и данных Nikoliers от партнеров и клиентов. В рамках источников Nikoliers использует свою методику анализа данных по рынку, что может приводить к отличиям от показателей, которые публикуются Hotel Advisors самостоятельно или иными компаниями в других источниках, где могут использоваться данные Hotel Advisors.