Доходность квадратных метров догоняет депозитную ставку
Может быть, сейчас наступает самый выгодный момент для вложений капиталов в бетон. Рынок ценных бумаг, как старых (акции, облигации), так и новых финансовых инструментов (например криптовалют), нестабилен. Жилье же и коммерческие помещения доказали способность генерировать доход. Тенденция на снижение ставок делает мир real estate еще более привлекательным.
Об этом и других аспектах текущей ситуации представители профессионального сообщества говорили на круглом столе «Инвестиционная недвижимость во втором полугодии 2025», организованном порталом «ТТ Финанс» и изданием «Ведомости Северо-Запад».
Общая экономическая ситуация в России сегодня нестабильна. Есть ненулевая вероятность снижения курса рубля. При этом Банк России последовательно опускает ключевую ставку (в конце октября мегарегулятор сделал очередной шаг) — сейчас она составляет уже 16,5% годовых, это немало, но у всех еще свежи воспоминания о недавнем уровне — 21% годовых.
В этой ситуации инвесторы ищут точки приложения капитала. У недвижимости есть вечный козырь: это инструмент, защищающий капитал от инфляции. Поэтому на круглом столе рассмотрели основные способы вложения средств: вторичный и первичный рынки жилья и апартаментов, землю, коммерческую недвижимость.
Хорошие проекты в дефиците
Начальник отдела продаж «БФА-Девелопмент» Светлана Денисова видит по своей компании активную, «уже фактически подзабытую» динамику спроса.
«Снижение ключевой ставки побуждает переводить сбережения в квадратные метры. У населения высокие ожидания инфляции, процесс подорожания развивается. Себестоимость строительства растет, — констатирует Светлана Денисова. — При этом на рынке недвижимости — рекордно низкие объемы предложения. Старты продаж идут по ранее запущенным проектам».
По словам Светланы Денисовой, на рынок давит то, что с 1 февраля 2026 года закроются лазейки неоднократного получения льготной ипотеки. Нас ожидает ажиотаж: «Люди, которые наметили взять вторую ипотеку на семью, торопятся успеть. Физически будет не записаться в банк с 15 декабря, будут большие очереди».
Так что объемы продаж в 2025 году по Петербургу, вероятно, удивят приятно. Объем поглощения жилья, скорее всего, составит все три миллиона квадратных метров (а не 2,6 млн кв. метров, как предсказывалось ранее). Это притом, что на территории Санкт-Петербурга строится в год около 2,61 млн кв. метров жилья, то есть только воспроизводится дефицит.
Квартиры для инвесторов
Директор по развитию продаж Группы Аквилон Михаил Рогатых поделился опытом преобразования территории крупного предприятия — мясокомбината «Самсон» в Московском районе, на месте которого сейчас строится жилой комплекс бизнес-класса ORO by Akvilon.
По его оценке, в городе на Неве сейчас реализуются всего семь-девять проектов бизнес-класса, что очень мало для мегаполиса. «В Петербурге действительно не хватает предложения в высоком сегменте, особенно под дальнейшую сдачу в аренду. Поэтому ORO будет привлекателен для долгосрочных инвесторов, которые планируют сдавать квартиру в аренду», — отметил Михаил.
Концепция проекта — жилой дом, но с ориентацией на сдачу квартир в долгосрочную аренду. 8–11% годовых — актуальная доходность жилых и коммерческих помещений в Московском районе. «Почему мы остановились на жилом формате высокого класса? Можно купить три студии в Кудрове, а можно одну квартиру в проекте бизнес-класса с отличной локацией. Мы считаем, что второй вариант перспективней», — добавил эксперт Группы Аквилон.
Кутюрье-девелопер для бывшей трикотажной фабрики
Формат апартаментов относительно новый, но к нему уже привыкли. Директор по продажам девелоперского холдинга AAG Игорь Бадиков рассказал о проекте реконструкции бывшей территории фабрики «Красное Знамя» на Петроградской стороне близ станции метро «Чкаловская». Холдинг там реализует проект AVANT. «Мы сохраняем уникальное наследие выдающегося конструктивиста Эриха Мендельсона», — с гордостью подчеркнул он. Кстати, здание силовой подстанции этой фабрики в форме корабля известно знатокам архитектуры ХХ века во всем мире.
Сейчас наследие Мендельсона обретает новую жизнь. «В нашем проекте будет большое лобби — 660 кв. метров. Площадь юнитов — от 27 кв. метров до 220 кв. метров. Высокие потолки. Есть уникальные объекты — двухуровневые юниты. Есть номера с собственным патио. Цены — от 20 миллионов рублей, средний чек — 40–50 миллионов рублей, — рассказывает Игорь Бадиков. — Если сдавать, то окупаться юнит будет около 20 лет (при месячной плате 150–200 тысяч рублей), но у такой недвижимости есть огромный потенциал для капитализации за счет того, что на рынке она является уникальным продуктом, и многие готовы платить за такую уникальность большие деньги. Некоторые берут по несколько апартаментов под объединение. Многие инвесторы рассчитывают на прибыль от перепродажи уникальных объектов. Среди наших покупателей бо́льшая часть клиентов — 70% берут апартаменты для личного проживания, и порядка 30% берут юниты как инвестиции».
Эксперт полагает, что ключевая ставка будет снижаться. К тому же еще многие разочаровались в ценных бумагах, а недвижимость остается одним из самых надежных направлений вложения денег. При этом изменился портрет инвестора — он стал более придирчивым и внимательным. И приятно, когда на рынке стали появляться действительно особенные объекты, которые можно предлагать самому взыскательному клиенту.
Покупатели часто рассчитывают на скидки за 100%-ную оплату, но на практике она обычно минимальная. Это, скорее, комплимент, чем реальный дисконт. Поэтому не так много людей приобретают объекты по 100%-ной оплате. «Всем клиентам нравится выгодная рассрочка, а участникам рынка приходится подстраиваться под эти условия, и нам тоже», — подчеркнул Игорь Бадиков.
Покупатели стремятся зайти в сделку по покупке недвижимости, но сохранить при этом депозит. Поэтому на входе первый взнос снижается и доходит до минимальных 5% от цены сделки.
С точки зрения девелопера, все деньги от покупателя мгновенно не нужны, так как финансовые модели за последние три года перестроены таким образом, что на старте продаж идет наполнение эскроу-счетов, обеспечивающее минимальный процент за использование денег на всех оставшихся этапах продаж.
«Поэтому, если подсчитать, то можно увидеть, что скидка за 100%-ную оплату будет меньше, чем доход, который можно получить в виде процентов, если держать деньги на депозите (или разбить на несколько депозитов с разными сроками). Два-три года вам будут идти проценты, а деньги за квартиру будете вносить траншами», — прикинул директор по продажам холдинга.
Владеть землей имеем право, а строить?
Генеральный директор ООО «ВсевРиэлт» Светлана Белова рассказала о тонкостях работы с земельными активами: «Мы находим земельные участки без рисков для наших клиентов-подрядчиков. Это важный аспект для наших клиентов, так как у них вопрос стоит не только в безопасной покупке земли, но и в строительстве дома для будущей его перепродажи. Ведь если купить участок и не проверить его, может случиться так, что построенный дом невозможно будет поставить на кадастровый учет и оформить в собственность даже по дачной амнистии».
Дома в аренду вблизи Петербурга (или даже на его административной территории) — это давно не экзотика. «Ажиотаж мы испытываем, когда от желающих снять дом на новогодние каникулы нет отбоя», — говорит риелтор.
Инвесторы повлияли на строителей. Раньше рынок был переполнен каркасными домами. «Каркасник» построить проще, быстрее и дешевле, чем каменное здание.
Сейчас же чаще строят в стиле «комфорт+» или «премиум-класс». Для подобных домов важна инфраструктура. Без достаточно развитой инфраструктуры дорого дом не сдать.
Риелторы продают компетенцию — что, где и как имеет смысл строить. Важны и юридические вопросы. Например, до сих пор всплывают вопросы с людьми, которые без элементарной юридической проверки купили сельскохозяйственные угодья с расчетом возвести на своей земле жилые дома. Сделать это им не удается, а если удается, то постройки оказываются под угрозой сноса. Так что у сопровождающих загородный рынок агентов работа есть всегда.
Но есть и хорошие истории — в некоторых из них поучаствовала Светлана Белова. Можно купить участок без инфраструктуры, инвестировать в подведение сетей, разработку участка, а затем продать с прибылью. При этом прибыль может составить 100–250% от начальной стоимости участка.
Тенденции момента
Само отношение к инвестиционной недвижимости изменилось, рассказала Светлана Московченко, заместитель директора ООО «Консалтинговый центр “Петербургская Недвижимость”» (входит в холдинг Setl Group). Она отметила основные тенденции момента, и первая из них — активизация покупателей.
«Активизация заметна как по обращениям, так и по сделкам. В начале года в нашей агломерации фиксировались четыре-пять тысяч сделок ежемесячно, в сентябре этот показатель вырос до шести тысяч», — рассказала она.
Во-вторых, ипотека не ушла, хотя объемы и уменьшились. В настоящее время клиенты берут деньги расчетливо, на ту сумму, которой им действительно не хватает для приобретения конкретного жилья. При дальнейшем снижении ключевой ставки интерес к рыночным ипотечным программам может увеличиться.
По данным Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» (входит в холдинг Setl Group), средний рост цен по Санкт-Петербургу в массовом сегменте недвижимости составил 10–15% с начала года. В пригородной зоне рост менее заметный — на 5–8%. А вот элитный сегмент, наоборот, обогнал средний уровень, в нем рост цен с начала года составил около 20%. Произошло это на фоне дефицита предложения в премиальном секторе. Те, кто не побоялись вывести такие объекты на рынок, — не прогадали.
«В сегменте “премиум” значительное количество покупателей, например из Москвы, которые предполагают, что в городе на Неве элитный сегмент недооценен», — отметила Светлана Московченко.
Если говорить об объемах продаж: в 2024 году в Санкт-Петербурге было реализовано 3,2 млн кв. метров жилья. В этом году эксперт прогнозирует некоторое снижение — до 2,6–2,8 млн кв. метров.
Инвесторам пора мобилизоваться
Итог подвел генеральный директор СРО А «Объединение строителей СПб» Алексей Белоусов: «Действительно, снижение ставки мобилизует рынок недвижимости. Оживление понемногу — не так быстро, как хотелось бы застройщикам, но начинает ощущаться. И в первую очередь это касается инвестиционных вложений — как в апартаменты и коммерческие помещения, так и в квартиры».
Пока нельзя сказать, что доходность таких вложений сравнима с доходностью по депозитам и другим финансовым инструментам, которые предлагают банки, но в долгосрочной перспективе, учитывая тенденции к снижению ключевой ставки, по мнению Алексея Белоусова, это вполне конкурентоспособный способ заработать деньги.
54% предпринимателей планируют расширять свой бизнес в ближайший год. Наибольшая доля таких компаний сосредоточена в отраслях производства товаров народного потребления, промышленности, энергетики и сельского хозяйства. О результатах исследования, проведенного ВТБ, рассказал на ПМЭФ-2024 заместитель президента – председателя правления ВТБ Денис Бортников.
В половине случаев предприниматели планируют развивать бизнес за счет увеличения объема продаж и производства как с привлечением заемных, так и за счет собственных средств. Каждая четвертая компания, готовая расширяться, планирует выход на новые рынки сбыта и рассматривает для этого зарубежное направление – Китай, ОАЭ, страны ближнего зарубежья. Предприятия торговли и ритейла в качестве новых рынков рассматривают для себя выход на маркетплейсы.
В числе наиболее важных инструментов финансовой поддержки предприниматели назвали субсидии и целевые гранты, а также льготное финансирование (25% и 23% соответственно). При этом в качестве инструментов льготного финансирования в основном рассматриваются кредиты. Отдельное направление – ИТ и телеком – представители этих отраслей сообщили, что больше нуждаются в налоговых льготах, особенно в послаблениях в части НДС.
В качестве наиболее востребованных инструментов нефинансовой поддержки более половины респондентов назвали мораторий на проверки бизнеса и упрощение отчетности. Для предприятий сферы услуг существенной помощью станет продвижение бизнеса в социальных сетях и на маркетплейсах.
Каждая четвертая опрошенная компания считает текущее состояние бизнеса оптимальным и расширяться в ближайшее время не планирует.
*Исследование проведено банком ВТБ в мае 2024 года среди предпринимателей сегмента малого и среднего бизнеса в городах России с населением более 100 тысяч человек. Темой исследования стала заинтересованность предпринимателей в инструментах финансовой и нефинансовой поддержки, а также планы развития бизнеса на ближайший год.
В первом квартале 2024 года эксперты фиксировали высокий спрос на квартиры в новостройках дорогого сегмента. Процесс можно считать закономерным, причин для этого немало. Причем специалисты ждут настоящего расцвета высокобюджетного сегмента и обещают и высокий спрос, и активизацию девелоперов.
По итогам первого квартала 2024 года в Москве зарегистрировано на 12% меньше ДДУ, чем годом раньше. Однако, отмечают аналитики «Метриум», было заключено в два раза больше ДДУ в проектах класса «премиум» и выше, чем в аналогичный период 2023 года.
По данным компании GloraX, в Москве за квартал приобретены 375 квартир в высокобюджетном сегменте — в 2,7 раза больше, чем в первом квартале 2023 года. «Рост спроса подкрепляется как увеличением инвестиционной активности, так и изменением портрета самого покупателя. Сейчас все больше уделяется внимания концепции проекта, его наполнению, а не размеру квартиры. Покупатель платит прежде всего за сервис и удобство, которые становятся ему доступны в премиальных жилых комплексах, где подготовлены все условия для комфортной жизни и экономии времени», — подчеркнул Сергей Гусев, директор департамента аналитики и ценообразования GloraX.
В Петербурге, по данным NF Group, на первичном рынке элитного жилья реализованы 128 квартир и апартаментов общей площадью 17,5 тыс. кв. м, что более чем в три раза превышает значения аналогичного периода предыдущего года. В структуре спроса на элитное жилье традиционно преобладают введенные в эксплуатацию объекты, при этом в начале 2024 года доля сделок с лотами в готовых домах достигла рекордного значения (91%).
Специалисты Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» отметили: рекордно выросла доля сделок в рассрочку. В первом квартале около 75% покупателей элитных квартир воспользовались именно этим способом покупки жилья, остальные сделки в равной степени распределились между ипотекой и стопроцентной оплатой. Для сравнения: по итогам 2023 года доля рассрочки в структуре спроса оценивалась в 58%, ипотека — в 30%.
При этом, заметила Оксана Кравцова, генеральный директор ГК «Еврострой», количество инвестиционных сделок в элитном сегменте невелико: «Бо́льшая часть нашей аудитории приобретает элитные квартиры в таких проектах, как «Приоритет» и «Три грации», для себя и своей семьи. Отсюда — и рост средней площади, а также рост числа сделок в готовых объектах. Почти 60% сделок — это квартиры с тремя спальнями и более».
Остаться в России
Причин для активного спроса на дорогое жилье несколько. Между жильем в Турции, на Бали или еще где-либо многие граждане выбирают Россию. По данным аналитиков АН «Бон Тон», на фоне волатильности курса рубля и общей экономической нестабильности люди предпочитают сохранить деньги привычными способами, вкладываясь в недвижимость.
«Рынок премиальной недвижимости в целом представлен в ограниченном количестве, и на лоты в подобных проектах формируется отложенный спрос. Премиальное жилье покупали и продолжат покупать всегда: для одних — это временное вложение денежных средств, для других — способ улучшить жилищные условия, для третьих — выгодная инвестиция, чтобы приумножить капитал», — утверждает Сергей Гусев.
Благодаря перестройке экономики появляются люди — в первую очередь в нестоличных регионах, — которые могут себе позволить приобрести квартиру в Москве или Петербурге, в том числе категории «трофейная недвижимость».
Кроме того, на рынок дорогого жилья стали возвращаться покупатели, которые в период пандемии ориентировались на загородный рынок.
В то же время Оксана Кравцова полагает, что говорить о «рывке спроса» не стоит: «Скорее, это плановое восстановление. Причина оживления — клиенты принимают решение продолжать развивать свой бизнес в России».
Святослав Куланин, директор по оценке Sminex, добавил: «В отличие от массовых сегментов рынок элитной недвижимости работает иначе. Здесь нет льготных ипотечных программ, оказывающих значительное влияние на спрос, цены и объем предложения. Доля инвесторов также невелика — около 8%, большинство покупателей приобретают квартиры для себя. Спрос на девелоперские проекты в высшем ценовом сегменте стабилен и может лишь на короткое время приостанавливаться под влиянием внешних факторов».
Восполнение запаса
По оценке АН «Бон Тон», доля элитной недвижимости в общей структуре первичного рынка Москвы составляет 2,7%.
По данным компании «Метриум», хотя столичные девелоперы вывели в течение первого квартала на рынок 12 проектов в дорогом сегменте, это на треть меньше, чем в первом квартале прошлого года. Всего к концу квартала в открытых продажах находились 66 дорогих проектов, в том числе 35 элитных. В элитном классе объем предложения (в лотах) за квартал вырос на 8%.
Много элитных проектов девелоперы вывели на рынок в 2023 году, когда спрос начал расти после просадки в пандемию. Кроме того, на элитный рынок вышли игроки, ранее не работавшие в этом сегменте: Группа ЛСР, «Абсолют Недвижимость», Level Group, ГК «Пионер».
То есть на растущий спрос девелоперы ответили новым предложением. «Дефицита предложения на рынке элитной недвижимости Москвы ожидать не стоит. Здесь работает экономический принцип ”спрос рождает предложение”. Девелоперы продолжают выводить на рынок новые дома. По итогам первого квартала объем предложения элитной недвижимости на московском рынке составил 168,9 тыс. кв. м. Кварталом ранее к продаже предлагались 114,7 тыс. кв. м», — отметил Святослав Куланин.
В Петербурге, напротив, предложение в элитном сегменте сократилось и пока пополняется медленно. По данным NF Group, по итогам первого квартала объем предложения составил 94 тыс. кв. м (690 лотов). Аналитики компании отметили: на фоне отсутствия нового предложения, которое пополнило бы рынок в начале года, а также завершения продаж в одном из элитных ЖК укрепился тренд на сокращение объема предложения, фиксировавшийся со второй половины 2023 года. За квартал показатель сократился на 10% как в квадратных метрах, так и в лотах, годовая динамика носит еще более выраженный характер: − 28% и − 33% соответственно. По мнению специалистов, в силу инертности рынка девелоперы не успели отреагировать на возросший спрос, выводится мало новых проектов. Впрочем, есть несколько заявленных к выводу на рынок в текущем году новых объектов.
По словам Оксаны Кравцовой, сокращение объема первичного предложения продолжается с 2023 года; если сравнить количество лотов в открытой экспозиции в первом квартале 2023-го с первыми тремя месяцами 2024-го, то снижение составило 30%. «Дефицит предложения новых объектов элитной недвижимости ощущается уже довольно сильно, из-за чего часть покупателей все больше обращает внимание на квартиры на вторичном рынке», — указала она.
Продолжение следует
По мнению участников рынка, спрос продолжит расти — по крайней мере, в краткосрочной перспективе. Смогут ли застройщики быстро реагировать на запросы покупателей — вопрос открытый. Возможно, многое зависит от конкретного региона.
«Можно предположить, что спрос будет расти в соответствии с активностью застройщиков в данном сегменте и экономической обстановкой в целом. Интересные проекты всегда пользуются спросом и собирают свою аудиторию. Например, в Москве активно расширяется вариативность проектов в высокобюджетном сегменте, что подтверждает интерес и готовность людей к уникальным проектам с особыми качественными характеристиками, конкурентная среда укрепляется», — рассуждает Сергей Гусев.
По его словам, рынку есть куда расти, поскольку география строительства жилья высокого класса расширяется и больше не представляет исключительно центральные локации.
«Спрос на премиальный сегмент будет оставаться стабильно высоким, поскольку, с одной стороны, не завязан на высокие ипотечные ставки, а с другой стороны — на рынке остается достаточно высокое число инвесторов, которые вкладываются в рост стоимости жилья за счет стадии строительства, предпочитая этот подход другим финансовым инструментам», — убежден Сергей Гусев.
Эксперты NF Group полагают, что девелоперы имеют достаточно мощностей для поддержания стабильного спроса. Только в Москве с начала года регулярно выходят элитные, премиальные, люксовые новые проекты (в том числе апартаменты) разного масштаба, а Петербург пока отметился двумя проектами — уже во втором квартале.