Доходность квадратных метров догоняет депозитную ставку
Может быть, сейчас наступает самый выгодный момент для вложений капиталов в бетон. Рынок ценных бумаг, как старых (акции, облигации), так и новых финансовых инструментов (например криптовалют), нестабилен. Жилье же и коммерческие помещения доказали способность генерировать доход. Тенденция на снижение ставок делает мир real estate еще более привлекательным.
Об этом и других аспектах текущей ситуации представители профессионального сообщества говорили на круглом столе «Инвестиционная недвижимость во втором полугодии 2025», организованном порталом «ТТ Финанс» и изданием «Ведомости Северо-Запад».
Общая экономическая ситуация в России сегодня нестабильна. Есть ненулевая вероятность снижения курса рубля. При этом Банк России последовательно опускает ключевую ставку (в конце октября мегарегулятор сделал очередной шаг) — сейчас она составляет уже 16,5% годовых, это немало, но у всех еще свежи воспоминания о недавнем уровне — 21% годовых.
В этой ситуации инвесторы ищут точки приложения капитала. У недвижимости есть вечный козырь: это инструмент, защищающий капитал от инфляции. Поэтому на круглом столе рассмотрели основные способы вложения средств: вторичный и первичный рынки жилья и апартаментов, землю, коммерческую недвижимость.
Хорошие проекты в дефиците
Начальник отдела продаж «БФА-Девелопмент» Светлана Денисова видит по своей компании активную, «уже фактически подзабытую» динамику спроса.
«Снижение ключевой ставки побуждает переводить сбережения в квадратные метры. У населения высокие ожидания инфляции, процесс подорожания развивается. Себестоимость строительства растет, — констатирует Светлана Денисова. — При этом на рынке недвижимости — рекордно низкие объемы предложения. Старты продаж идут по ранее запущенным проектам».
По словам Светланы Денисовой, на рынок давит то, что с 1 февраля 2026 года закроются лазейки неоднократного получения льготной ипотеки. Нас ожидает ажиотаж: «Люди, которые наметили взять вторую ипотеку на семью, торопятся успеть. Физически будет не записаться в банк с 15 декабря, будут большие очереди».
Так что объемы продаж в 2025 году по Петербургу, вероятно, удивят приятно. Объем поглощения жилья, скорее всего, составит все три миллиона квадратных метров (а не 2,6 млн кв. метров, как предсказывалось ранее). Это притом, что на территории Санкт-Петербурга строится в год около 2,61 млн кв. метров жилья, то есть только воспроизводится дефицит.
Квартиры для инвесторов
Директор по развитию продаж Группы Аквилон Михаил Рогатых поделился опытом преобразования территории крупного предприятия — мясокомбината «Самсон» в Московском районе, на месте которого сейчас строится жилой комплекс бизнес-класса ORO by Akvilon.
По его оценке, в городе на Неве сейчас реализуются всего семь-девять проектов бизнес-класса, что очень мало для мегаполиса. «В Петербурге действительно не хватает предложения в высоком сегменте, особенно под дальнейшую сдачу в аренду. Поэтому ORO будет привлекателен для долгосрочных инвесторов, которые планируют сдавать квартиру в аренду», — отметил Михаил.
Концепция проекта — жилой дом, но с ориентацией на сдачу квартир в долгосрочную аренду. 8–11% годовых — актуальная доходность жилых и коммерческих помещений в Московском районе. «Почему мы остановились на жилом формате высокого класса? Можно купить три студии в Кудрове, а можно одну квартиру в проекте бизнес-класса с отличной локацией. Мы считаем, что второй вариант перспективней», — добавил эксперт Группы Аквилон.
Кутюрье-девелопер для бывшей трикотажной фабрики
Формат апартаментов относительно новый, но к нему уже привыкли. Директор по продажам девелоперского холдинга AAG Игорь Бадиков рассказал о проекте реконструкции бывшей территории фабрики «Красное Знамя» на Петроградской стороне близ станции метро «Чкаловская». Холдинг там реализует проект AVANT. «Мы сохраняем уникальное наследие выдающегося конструктивиста Эриха Мендельсона», — с гордостью подчеркнул он. Кстати, здание силовой подстанции этой фабрики в форме корабля известно знатокам архитектуры ХХ века во всем мире.
Сейчас наследие Мендельсона обретает новую жизнь. «В нашем проекте будет большое лобби — 660 кв. метров. Площадь юнитов — от 27 кв. метров до 220 кв. метров. Высокие потолки. Есть уникальные объекты — двухуровневые юниты. Есть номера с собственным патио. Цены — от 20 миллионов рублей, средний чек — 40–50 миллионов рублей, — рассказывает Игорь Бадиков. — Если сдавать, то окупаться юнит будет около 20 лет (при месячной плате 150–200 тысяч рублей), но у такой недвижимости есть огромный потенциал для капитализации за счет того, что на рынке она является уникальным продуктом, и многие готовы платить за такую уникальность большие деньги. Некоторые берут по несколько апартаментов под объединение. Многие инвесторы рассчитывают на прибыль от перепродажи уникальных объектов. Среди наших покупателей бо́льшая часть клиентов — 70% берут апартаменты для личного проживания, и порядка 30% берут юниты как инвестиции».
Эксперт полагает, что ключевая ставка будет снижаться. К тому же еще многие разочаровались в ценных бумагах, а недвижимость остается одним из самых надежных направлений вложения денег. При этом изменился портрет инвестора — он стал более придирчивым и внимательным. И приятно, когда на рынке стали появляться действительно особенные объекты, которые можно предлагать самому взыскательному клиенту.
Покупатели часто рассчитывают на скидки за 100%-ную оплату, но на практике она обычно минимальная. Это, скорее, комплимент, чем реальный дисконт. Поэтому не так много людей приобретают объекты по 100%-ной оплате. «Всем клиентам нравится выгодная рассрочка, а участникам рынка приходится подстраиваться под эти условия, и нам тоже», — подчеркнул Игорь Бадиков.
Покупатели стремятся зайти в сделку по покупке недвижимости, но сохранить при этом депозит. Поэтому на входе первый взнос снижается и доходит до минимальных 5% от цены сделки.
С точки зрения девелопера, все деньги от покупателя мгновенно не нужны, так как финансовые модели за последние три года перестроены таким образом, что на старте продаж идет наполнение эскроу-счетов, обеспечивающее минимальный процент за использование денег на всех оставшихся этапах продаж.
«Поэтому, если подсчитать, то можно увидеть, что скидка за 100%-ную оплату будет меньше, чем доход, который можно получить в виде процентов, если держать деньги на депозите (или разбить на несколько депозитов с разными сроками). Два-три года вам будут идти проценты, а деньги за квартиру будете вносить траншами», — прикинул директор по продажам холдинга.
Владеть землей имеем право, а строить?
Генеральный директор ООО «ВсевРиэлт» Светлана Белова рассказала о тонкостях работы с земельными активами: «Мы находим земельные участки без рисков для наших клиентов-подрядчиков. Это важный аспект для наших клиентов, так как у них вопрос стоит не только в безопасной покупке земли, но и в строительстве дома для будущей его перепродажи. Ведь если купить участок и не проверить его, может случиться так, что построенный дом невозможно будет поставить на кадастровый учет и оформить в собственность даже по дачной амнистии».
Дома в аренду вблизи Петербурга (или даже на его административной территории) — это давно не экзотика. «Ажиотаж мы испытываем, когда от желающих снять дом на новогодние каникулы нет отбоя», — говорит риелтор.
Инвесторы повлияли на строителей. Раньше рынок был переполнен каркасными домами. «Каркасник» построить проще, быстрее и дешевле, чем каменное здание.
Сейчас же чаще строят в стиле «комфорт+» или «премиум-класс». Для подобных домов важна инфраструктура. Без достаточно развитой инфраструктуры дорого дом не сдать.
Риелторы продают компетенцию — что, где и как имеет смысл строить. Важны и юридические вопросы. Например, до сих пор всплывают вопросы с людьми, которые без элементарной юридической проверки купили сельскохозяйственные угодья с расчетом возвести на своей земле жилые дома. Сделать это им не удается, а если удается, то постройки оказываются под угрозой сноса. Так что у сопровождающих загородный рынок агентов работа есть всегда.
Но есть и хорошие истории — в некоторых из них поучаствовала Светлана Белова. Можно купить участок без инфраструктуры, инвестировать в подведение сетей, разработку участка, а затем продать с прибылью. При этом прибыль может составить 100–250% от начальной стоимости участка.
Тенденции момента
Само отношение к инвестиционной недвижимости изменилось, рассказала Светлана Московченко, заместитель директора ООО «Консалтинговый центр “Петербургская Недвижимость”» (входит в холдинг Setl Group). Она отметила основные тенденции момента, и первая из них — активизация покупателей.
«Активизация заметна как по обращениям, так и по сделкам. В начале года в нашей агломерации фиксировались четыре-пять тысяч сделок ежемесячно, в сентябре этот показатель вырос до шести тысяч», — рассказала она.
Во-вторых, ипотека не ушла, хотя объемы и уменьшились. В настоящее время клиенты берут деньги расчетливо, на ту сумму, которой им действительно не хватает для приобретения конкретного жилья. При дальнейшем снижении ключевой ставки интерес к рыночным ипотечным программам может увеличиться.
По данным Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» (входит в холдинг Setl Group), средний рост цен по Санкт-Петербургу в массовом сегменте недвижимости составил 10–15% с начала года. В пригородной зоне рост менее заметный — на 5–8%. А вот элитный сегмент, наоборот, обогнал средний уровень, в нем рост цен с начала года составил около 20%. Произошло это на фоне дефицита предложения в премиальном секторе. Те, кто не побоялись вывести такие объекты на рынок, — не прогадали.
«В сегменте “премиум” значительное количество покупателей, например из Москвы, которые предполагают, что в городе на Неве элитный сегмент недооценен», — отметила Светлана Московченко.
Если говорить об объемах продаж: в 2024 году в Санкт-Петербурге было реализовано 3,2 млн кв. метров жилья. В этом году эксперт прогнозирует некоторое снижение — до 2,6–2,8 млн кв. метров.
Инвесторам пора мобилизоваться
Итог подвел генеральный директор СРО А «Объединение строителей СПб» Алексей Белоусов: «Действительно, снижение ставки мобилизует рынок недвижимости. Оживление понемногу — не так быстро, как хотелось бы застройщикам, но начинает ощущаться. И в первую очередь это касается инвестиционных вложений — как в апартаменты и коммерческие помещения, так и в квартиры».
Пока нельзя сказать, что доходность таких вложений сравнима с доходностью по депозитам и другим финансовым инструментам, которые предлагают банки, но в долгосрочной перспективе, учитывая тенденции к снижению ключевой ставки, по мнению Алексея Белоусова, это вполне конкурентоспособный способ заработать деньги.
Благодаря рассрочкам от застройщиков и семейной ипотеке первичный рынок жилья в Петербурге заканчивает 2024 год не таким сильным спадом, какой ожидали пессимисты.
По словам участников круглого стола «Рынок недвижимости в 2024 году. Предварительные итоги и прогнозы», организованного порталом «ТТ Финанс», отмена массовой ипотеки в середине года не стала для рынка сокрушительным ударом.
«Признаться - мы ожидали увидеть в конце года несколько иную картину, — начал разговор генеральный директор СРО А «Объединение строителей СПб» Алексей Белоусов. — В средине лета настроения были довольно мрачные: застройщики решили, что после отмены массовой льготной ипотеки времена наступают особенно трудные. Но в итоге мы еще раз убедились - российский строительный комплекс удивительно устойчив к подобного рода вызовам. Мы, безусловно, потеряли по объективным показателям, но потеряли не так много, как предполагали».
Начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент» Светлана Денисова подтвердила, что мрачные ожидания первой половины 2024 года не оправдались. «2024 год оказался в целом не только для строительного комплекса, но и для нашей компании весьма успешным, — заявила она. — Введен очень большой объём как жилья, так и «социалки» - 2 школы, д/сад и поликлиника в нашем флагманском проекте «Огни залива». Что касается реализации, то здесь объёмы не пугающие. Катастрофического падения не произошло. Хотя, конечно, это снижение достаточно болезненное».
Директор Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» Ольга Трошева поделилась цифрами по числу сделок, которые свидетельствуют о весьма скромном снижении активности. «Пиковые цифры были в моменте, когда покупатели переживали, что у нас завершаются льготные программы, — рассказала она. — Всё второе полугодие 2023 года было в таких ожиданиях. 10-11 тысяч сделок для петербургской агломерации — это были максимумы. Если говорить про средние показатели, то это 6,5-7 тысяч сделок. И вот уже во втором полугодии 2024 года мы получаем 5,5-6 тысяч сделок. Если их соизмерять со средними, то снижение всё-таки не в разы. Это достаточно неплохие результаты в плане того, что у нас отменили существенный пласт поддержки».
Спасательный круг девелоперам бросило государство. Отменив массовую льготную ипотеку, оно предложило пусть не такую масштабную, но всё же замену в виде семейной ипотеки. Её объёмы в 2024 году составят 6,25 трлн рублей, а в следующем вырастут до 8,65 трлн.
«Льготная ипотека занимала до 95% продаж, поэтому строители ожидали значительных потерь, — отметил Алексей Белоусов. — Но на сегодняшний день, согласно статистике, предоставленной строительными холдингами, около 65% в продажах занимает семейная ипотека».
«Семейная ипотека в первой половине года была намного скромнее, — констатировала Светлана Денисова. — Она активней выбиралась во второй половине года, когда стала практически единственным льготным инструментом. Туда огромный интерес покупательский был привлечён. И объём реализации второй половины года такой, что уже сегодня понятно, что этих 8,65 трлн, будет, недостаточно для того, чтобы спокойно отработать весь следующий год».
Сами застройщики, не дожидаясь милости от государства, стимулировали продажи программами рассрочки. Такой инструмент позволяет покупателю одновременно зарабатывать на высоких ставках по депозитам и фиксировать для себя стоимость недвижимости, заплатив продавцу лишь часть её стоимости.
«Все мы получили откат после завершения господдержки, — признала Ольга Трошева. — Понятно, что во втором полугодии цифры были несколько иные по темпам. У ряда компаний продажи снижались практически в разы. Кто-то запустил поддерживающие инструменты в виде рассрочки как альтернативы ипотеки. В том числе наш холдинг этот инструмент незамедлительно запустил, и проседание было менее существенным».
В структуре сделок с жильём в «БФА-Девелопмент» пользователи рассрочки занимают примерно 30%, сообщила Светлана Денисова. Доминируют сделки с ипотекой — 60%. И порядка 10% составляют так называемые «стопроцентники», то есть люди, располагающие ресурсами для покупки недвижимости без привлечения кредитов.
Рассрочка используется и при продаже апартаментов. «Безусловно, рассрочка остается востребованным инструментом, с учётом нынешних ставок по ипотеке, — подтвердила Евгения Мироненко, генеральный директор компании RBI PM (входит в Группу RBI). — Мы в нашем проекте ARTSTUDIO M103 предлагаем варианты с первым взносом от 20% и сроком внесения остальной суммы 9-12 месяцев».
В целом состояние рынка апартаментов в текущем году похоже на прошлогоднее. «С апартаментами в Петербурге за 9 месяцев 2024 года мы зафиксировали 2,4 тысячи сделок, — рассказала Ольга Трошева. — В прошлом году было 3,7 тысяч. Если сравнивать с 9 месяцами 2023 года — мы идём даже в плюсе небольшом. Но рекордов в этом году мы не покажем».
По словам Евгении Мироненко, рынок апартаментов продолжает развиваться благодаря устойчивому туристическому и деловому спросу в крупных городах. «Петербург среди них – самое популярное туристическое направление, город посещает более 10 млн туристов в год (в 2023 году – 9,4 млн), — указала она. — Например, загрузка в наших объектах сети ARTSTUDIO летом 2024 года составила 94-96%».
Руководитель по продажам доходных проектов Becar Asset Management Яна Лепёшина сделала акцент на долгосрочных преимуществах апартаментов по сравнению с депозитами. «Важно отметить, что инвестиции в депозиты со ставкой 20% и выше — краткосрочные, — подчеркнула она. — При очень высокой инфляции, которую мы наблюдаем в настоящий момент, вложение только в депозит является рискованной инвестицией. Любому инвестору важно диверсифицировать свой портфель, раскладывая яйца по разным корзинам. Например, часть денег не только положить на депозиты, но и инвестировать в недвижимость через рассрочку. Инвестор фиксирует стоимость объекта и в случае гиперинфляции гасит долг перед застройщиком деньгами с депозита, а зарабатывает на росте стоимости объекта. Мы на своем проекте Vertical Московская даем разные виды рассрочек до конца 2026 года. Внеся от 500 тысяч рублей, можно приобрести апартамент, зафиксировать за собой его наличие и стоимость».
«Не все девелоперы были готовы к тому, что ипотека с господдержкой прекратится, — уверен Алексей Бушуев, коммерческий директор Группы Аквилон в Москве, Санкт-Петербурге и Ленобласти. — Часть рынка жила в парадигме того, что поддержка спроса со стороны государства будет продолжаться. Как результат – некоторая нервозность и напряжённость. Мы в Группе Аквилон рассчитывали, что события будут развиваться по этому сценарию. Поэтому никаких изменений в планах нет. В конце лета мы анонсировали старт новых проектов. Бизнес-центр LOCUS by Akvilon в Московском районе реализуется, как это и было запланировано. В декабре мы объявили старт продаж нашего нового проекта в Янино, в Ленинградской области. Комплекс «Аквилон Verba» расположится рядом с Ржевским лесопарком. Также в декабре мы представим рынку новый жилой комплекс в Новосергиевке».
По прогнозам Nikoliers, в случае снижения ключевой ставки регулятором около 22 трлн рублей может быть направлено на покупку недвижимости с депозитов физических лиц с 2027 года в России. На данный момент объем вкладов в диапазоне 1-10 млн руб. составляет 43% от общего объема вкладов физлиц в стране, именно этот объем денежных средств потенциально может «перетечь» в бетон, что эквивалентно покупке приблизительно 95 млн кв. м жилья на первичном рынке. По базовому прогнозу ЦБ РФ высокая ключевая ставка сохранится в течение 2025 года ввиду борьбы регулятора с ускоренными темпами инфляции, однако в 2026 году ее уровень может начать снижение, что может повлечь активизацию спроса на рынке жилой недвижимости России.
По состоянию на октябрь 2024 года объем депозитов физических лиц в России достиг 51,8 трлн рублей, увеличившись с начала года на 15%. Повышение ключевой ставки, которое мы наблюдаем в текущем году и которое, судя по риторике ЦБ, продолжится и в следующем году, будет способствовать аккумуляции денег на банковских депозитах. На фоне высоких процентных ставок по депозитам, а также из-за заградительных ставок по ипотеке, население выбирает размещение денег в банках, что отсекает существенную долю спроса на недвижимость и способствует формированию отложенного спроса. Этот тренд продолжится, по прогнозам Nikoliers, и в 2025 году объем денег на вкладах может вырасти до 61 трлн руб., а к 2026 году до 64 трлн руб. Эти факторы, а также ряд дополнительных, являются причинами замедления динамики спроса на рынке жилой недвижимости, особенно во второй половине 2024 года, когда программа льготной ипотеки была приостановлена. По экспертной оценке Nikoliers, в 2023 г. суммарный объем инвестиций в жилую недвижимость России составлял рекордные 40 трлн. руб., в 2024 г. этот показатель прогнозно будет на уровне 26 трлн руб. (имеется в виду совокупно первичная, вторичная недвижимость и ИЖС).
По оценкам Nikoliers, в 2024 году в России объем ввода жилой недвижимости превысит рекордные показатели 2023 г. (110 млн кв. м) и составит 113 млн кв. м. Динамика ввода год к году обусловлена особенностями строительства в каждом отдельно взятом регионе. Например, в границах «старой» Москвы по итогам текущего года объем ввода увеличится на 6,3% и достигнет рекордного значения около 5,3 млн кв. м. В основе этого объема ввода лежит старт строительства проектов в благоприятный период с 2020 до 2021 гг., когда на фоне активного спроса застройщики сфокусировались на подготовке запусков новых проектов, в том числе за счет бридж-кредитов — проектного финансирования по плавающей ставке, привязанной к ключевой (средняя ставка в 2020 г. составляла порядка 5%).
По нашим оценкам, весь объем жилья, выведенный на российский рынок со временем будет поглощен. В текущих экономических условиях 2024-2025 гг. на рынке закономерно происходит замедление вывода нового объема жилой недвижимости в массовых ценовых сегментах, которое будет наиболее заметно в 2026-2027 годах, когда значение ввода нового жилья может составить 88-85 млн кв. м. При этом уже с 2026 г. может начаться активизация девелопмента жилой недвижимости в России, что, учитывая строительный цикл проектов, отразится на объеме ввода уже в 2028 г. По прогнозам Nikoliers, объемы ввода нового жилья будут расти, а ключевая ставка снижаться – все это станет драйвером развития рынка как в рамках спроса, так и предложения. Прогнозное снижение ключевой ставки, последующее высвобождение накопленных на депозитах денежных средств потенциально станут стимулом выхода рынка жилого строительства на новый рекордный уровень по вводу жилья с 2030 года.
На данный момент в России обеспеченность жильем составляет 29,5 кв. м на одного человека (для сравнения в 2005 году показатель был на уровне 20,8 кв. м), а весь размер существующего жилого фонда страны по мнению Всемирного банка можно оценить всего в 6 трлн USD, тогда как в Китае и США он равен 107,6 трлн USD и 102,7 трлн USD соответственно. По прогнозам Nikoliers, отечественный рынок жилой недвижимости имеет огромный потенциал роста, который будет демонстрировать в последующие годы. К 2036 году валовая стоимость жилого фонда РФ достигнет 24,7 трлн USD на фоне достижения уровня обеспеченности на душу населения в 38 кв. метров, фоновой инфляции и роста капитальной стоимости объектов недвижимости.
Положительная динамика по обеспеченности жильем населения также будет расти. Россия находится на 6-м месте по обеспеченности жильем по состоянию на 2023-2024 гг. Для сравнения: в настоящее время в США этот показатель равен 71 кв. м на человека, в Германии 47,5 кв. м, в Китае 43 кв. м, во Франции 39 кв. м, в Великобритании – 37,2 кв. м.
Николай Казанский, управляющий партнер Nikoliers: «По объему ВВП по паритету покупательской способности Россия находится на 4-м месте по сравнению с другими мировыми экономиками. Это является хорошим показателем и говорит о том, что у российского рынка есть потенциал для роста. 7 лет назад мы вывели формулу, проанализировав данные развитых рынков: $1 тыс. ВВП по ППС на душу населения соответствует примерно одному квадратному метру обеспеченности жильём на душу населения. Текущие показатели демонстрируют, что в стране есть платежеспособный спрос и потенциал для роста обеспеченности населения жильем. Сейчас ввиду высокой ключевой ставки и отмены льготной ипотеки значительная часть денег населения перетекла на вклады, но уже в ближайшие годы мы ожидаем заметного роста обеспеченности населения жильем на фоне рекордных объемов спроса в предыдущие годы и перетока части накоплений населения в рынок жилья в среднесрочной перспективе».