Индекс цен на рынке строящегося жилья Петербурга в январе 2011 г.
Специалисты аналитического центра NormInfo провели мониторинг ценового предложения на рынке строящегося жилья Петербурга в январе
Индекс цен на рынке строящегося жилья Петербурга (Индекс цен при 100% оплате, 17.01.2011 – 28.01.2011)
Индексы, которые существуют на рынке на данный момент, отображают колебания средней цены кв. м по всему городу, с учетом влияния изменения средней цены кв. м в традиционно «дорогих» районах. Получается такая ситуация, когда 11,19% предложения строящегося жилья в традиционно «дорогих» районах задает фон и направленность изменения средней цены кв. м по всему городу.
Результаты мониторинга ценового предложения проводимого аналитическим центром NormInfo показывают детальную и совершенно иную картину в изменениях средних цен на рынке строящегося жилья.
NormInfo исследует только те объекты на рынке строящегося жилья, которые действительно строятся. Объекты, «сданные» и в высокой стадии готовности (которые уже не строятся, а ждут ввода в эксплуатацию) в течение
Как показывает анализ результатов мониторинга ценового предложения на рынке строящегося жилья СПб и ЛО индекс(NormInfo) средней цены кв. м при 100% оплате на протяжении 8 месяцев неуклонно растет.
100% оплата |
июн.10 |
июл.10 |
авг.10 |
сен.10 |
окт.10 |
ноя.10 |
дек.10 |
янв.11 |
67 933р. |
68 323р. |
69 082р. |
69 679р. |
70 118р. |
73 695р. |
71 693р. |
73 863р. |
|
Относительно июня'2010 |
0,57% |
1,69% |
2,57% |
3,22% |
8,48% |
5,54% |
8,11% |
|
К предыдущему месяцу |
0,57% |
1,11% |
0,86% |
0,63% |
5,10% |
-2,72% |
3,03% |
Во второй половине января
Данное увеличение цены кв. м предложения при 100% оплате связано с тем, что многие застройщики подняли стоимость цены кв. м, при этом, не «сворачивая» предновогодние специальные предложения, срок действия которых продлен до конца января
Индекс цен при оплате в рассрочку, 17.01.2011 – 28.01.2011
Оплата в рассрочку |
июн.10 |
июл.10 |
авг.10 |
сен.10 |
окт.10 |
ноя.10 |
дек.10 |
янв.11 |
73 732р. |
75 178р. |
74 594р. |
72 145р. |
75 363р. |
79 028р. |
76 493р. |
81 256р. |
|
Относительно июня'2010 |
1,96% |
1,17% |
-2,15% |
2,21% |
7,18% |
3,75% |
10,20% |
|
К предыдущему месяцу |
1,96% |
-0,78% |
-3,28% |
4,46% |
4,86% |
-3,21% |
6,23% |
Во второй половине января
Вообще увеличение цен носит вполне закономерный характер в силу некоторых причин:
- увеличения стадии готовности объектов
- уменьшения «ликвидного» предложения на рынке строящегося жилья
- увеличения активности спроса как в предновогодний период, так и в январе
Индекс цен на первичном рынке жилья по «зонам»
Районы, так называемого «золотого треугольника» (Петроградский, Адмиралтейский, Василеостровский, Центральный), существенным образом влияют на колебания средней цены кв. м. Мы знаем, что в структуре предложения районы «золотого треугольника» занимают долю в 15%.
Оставшиеся районы - преимущественно типовое жилье. Это и есть рынок, который предлагает «массовое» жилье. А индексы, которые существуют на рынке, на данный момент отображают колебания средней цены кв. м по всему городу.
Было решено разбить город на зоны:
1. Зона «Центральные районы» (Петроградский, Адмиралтейский, Василеостровский, Центральный).
2. Зона «Спальные районы» (Выборгский, Приморский, Московский, Красносельский, Фрунзенский, Кировский, Калининский, Невский, Красногвардейский).
3. Зона «Отдаленные спальные районы/Ближайшие пригороды» (Всеволожский, Пушкинский, Колпинский, Курортный).
Примечательно, что предложение в районе так называемого «золотого треугольника» (зона «центральные районы») существенным образом оказывает влияние на изменение средневзвешенной арифметической цены кв. м по городу в целом. Отсюда создается иллюзия, что цена кв. м по городу растет.
Если более пристально посмотреть на структуру предложения на рынке строящегося жилья Петербурга, можно обнаружить что большую часть составляет жилье эконом-класса (типовой застройки), сосредоточенное, главным образом, в зоне «Спальные районы».
Индекс цен NormInfo при 100% оплате, очищенный от «центральных районов» показывает, что на протяжении 8 месяцев средняя цена кв. м претерпевает незначительные изменения как в сторону увеличения, так и в сторону снижения. При этом, средняя цена кв. м все-таки увеличивается, но незначительно.
Индекс цен кв. м на рынке строящегося жилья Санкт-Петербурга по районам
|
Средняя цена при 100% оплате в каждом районе |
Средняя цена в рассрочку в каждом районе |
Средняя цена при 100% оплате в каждом районе |
Средняя цена в рассрочку в каждом районе |
Средняя цена при 100% оплате в каждом районе |
Средняя цена в рассрочку в каждом районе |
Средняя цена при 100% оплате в каждом районе |
Средняя цена в рассрочку в каждом районе |
Средняя цена при 100% оплате в каждом районе |
Средняя цена в рассрочку в каждом районе |
||||||||||||
|
янв.11 |
ИСТОЧНИК:
АСН-инфо
14.04.2009 14:18
«В своей работе мы анализировали те объекты, для которых нулевая стадия строительства характеризуется выходом на площадку и ограждением территории, - рассказывает На конец марта 2009 года объем строящегося жилья в Петербурге составляет порядка 6,8 млн. кв. м или 101,4 тыс. квартир. Из них 72% находится в состоянии строительной активности. На остальных 28% (приблизительно 1,9 млн кв. метров жилых площадей) строительная активность снизилась. «Как правило, замедление или прекращение реализации уже начатых проектов жилой недвижимости обусловлено кризисом в банковской сфере, - комментирует Зося Захарова. – Из-за нехватки финансирования и практически полной невозможности привлечь в нынешних условиях кредитные ресурсы на строительство начатых объектов, активное возведение части из них пока не ведется. В первую очередь, снижение темпов характерно для жилых объектов, находящихся на начальных этапах реализации». По состоянию на конец марта, в Санкт-Петербурге начато строительство 226 жилых объектов (домов/комплексов). Из них, наибольшая строительная активность характерна для тех объектов, которые находится на завершающей стадии готовности. На диаграмме представлена структура строящихся жилых объектов (домов/комплексов) в зависимости от стадии готовности объекта и строительной активности на них. В структуре классов строящихся объектов, наибольшую долю занимает жилье массового спроса («эконом», «комфорт») - 86%. Более половины строящихся объектов – класс «комфорт» (58%). «Это обусловлено тем, что на протяжении последних лет благосостояние населения Санкт-Петербурга существенно улучшалось, соответственно повысились требования к жилым домам: качеству строительства, насыщению объектами инфраструктуры, площади квартир», - объясняет Зося Захарова. «Однако с учетом новых экономических условий следует ожидать «отката» рынка на несколько лет назад и увеличение доли жилья эконом-класса.» Если говорить о строительной активности, то наибольшие темпы возведения жилья присутствует в сегменте жилья массового спроса (73%). Для объектов жилой недвижимости более высокого класса («бизнес» и «элита») строительная активность характерна только для 55% жилых площадей. «Это объясняется тем, что крупные проекты жилья высокой ценовой категории находятся на начальной стадии реализации и не получают достаточного финансирования ни от банков ни от дольщиков, а на завершающем этапе находятся объекты небольшой площади, – объясняет Зося Захарова. – В жилье массового спроса реализация масштабных объектов была начата раньше и на текущий момент многие проекты построены, более чем на 50%». Наибольший объем строительства сконцентрирован в Приморском, Выборгском и Московском районах, они обеспечивают почти половину всех строящихся объектов (46%). Материал предоставлен АРИН
08.04.2009 20:38
Однако гораздо чаще инвестиционные расчеты выставленных на продажу офисных и торговых проектов по существующим рыночным ставкам и уровню заполняемости без их положительной эскалации в ближайшие годы показывают низкую доходность (менее 10%), даже несмотря на дисконты цены продажи в 10-50%. Индикаторы рынка коммерческой недвижимости, март
Примечания: Цены и ставки указаны по данным «открытого» предложения без учета скидок Изменение цен и ставок рассчитано в долларах США Началом кризиса в расчете считается сентябрь 2008 г. Главный вопрос, который сейчас волнует инвесторов и девелоперов – макроэкономическое развитие в ближайшее время. Что означает рост цен на нефть, фондовых индексов и курса рубля в марте 2009 г.: начало стабилизации или коррекцию перед следующим падением? Как и когда разрешится вопрос с кредитованием реального сектора? Уже скоро подойдет время отдавать те краткосрочные кредиты, которые были даны предприятиям в 2008 г. С учетом падения оборотов, если они не смогут перекредитоваться снова, мы увидим волну банкротств. В ситуации неопределенности большинство инвесторов предпочитает не рисковать, а дождаться прояснения экономической ситуации, проводя активный мониторинг рынка. Арендаторы, пользуясь моментом, требуют пересмотра договорных условий: снижение арендных ставок, переход от номинирования в валюте (у.е.) в рубли, фиксирование величины арендных ставок, привязка к обороту (для торговых центров). Среди управляющих компаний можно выделить две стратегии: одни по возможности не предоставляют больших скидок по аренду, предпочитая незаполненные площади и дожидаясь оживления, другие снижают ставки (до 50% по сравнению с докризисными), предоставляют льготные условия аренды, ориентируясь на сохранение уровня заполняемости. По прогнозам аналитиков Гильдии управляющих и девелоперов (ГУД), ситуация станет более предсказуемой в конце лета - начале осени 2009 года. Офисы С началом весны на офисном рынке появились первые сделки продажи встроенных помещений. Так Фонд имущества реализовал 9 небольших (площадь менее Спрос на высококлассную недвижимость остается низким. Бизнес-центры класса А продолжают терять арендаторов: например, в марте БЦ «Атриум» на Невском пр., 25 потерял двух арендаторов ( Девелоперы пересматривают концепции создаваемых офисных проектов с сокращением в них офисной части и увеличением доли жилья (RBI, ЛСР и др.) или перепрофилированием в склады (SVP Group, Setl City) Торговля В настоящее время первую половину 2008 года все воспринимают как максимум уровня платежеспособности и розничного товарооборота на ближайшие 3-5 лет. Сейчас перед торговыми операторами стоят следующие основные цели: максимально удержать сопоставимые показатели прошлых лет, повысить эффективность работы существующей сети и отдельных розничных точек, воспользоваться ситуацией сокращения игроков рынка и увеличить свою рыночную долю. Среди розничных гипермаркетов наиболее прочно выглядит «О´Кей», благодаря четкой концепции магазинов и сохранению широкого ассортимента, показатели количества клиентов на один гипермаркет и среднего чека в марте 2009 превысили аналогичные показатели прошлого года. «Карусель» удерживает клиентов собачками с большими глазами. «Лента» теряет позиции - ни ассортимента, ни собачек, ни цен «Народного» универсама. Сетевые операторы продолжают сокращать количество точек, оставляя наиболее рентабельные. Освобожденные площади в удачных торговых центрах занимают другие операторы (Tommi Hilfiger вместо Axara в ТЦ «Сенная», «Карусель» вместо «Мосмарт» в ТЦ «Июнь»), либо пустуют (ТЦ «Северный молл», ТЦ «Феличита», ТЦ «Apriory Gallery» и др.). Ситуацию с заполняемостью торговых центров решает, прежде всего, локация. Центр на потоках остается востребованным, на окраине становится пустым. Арендаторы активно настаивают на переход начисления арендных ставок в виде процента от оборота или снижении арендных ставок до 30-50%. Материал предоставлен ГУД |