Спрос и темпы роста цен на вторичке – максимальные в 2025 г.
Аналитики «Циана», ведущей в России цифровой платформы операций с недвижимостью, выяснили, что происходит с ценами, спросом и предложением на вторичном рынке крупных городов РФ в октябре.
- Число сделок в сентябре выросло на 7% относительно показателей августа. На рынке зафиксированы максимальные продажи с конца прошлого года. На увеличение спроса оказали влияние сезонность и снижение ключевой ставки. Подробные данные по городам – в приложении.
- Темпы роста цен увеличиваются, впервые с начала прошлого года «квадрат» подорожал за месяц на 1%.
- Объём предложения за месяц сократился на 1%. Спрос держится на высоком уровне, а новое предложение медленнее, чем в прошлом году, поступает на рынок.
- В сентябре в 36 крупнейших рынках РФ было продано 53 тыс. квартир (это именно статистика по сделкам, а не цифры Росрестра по числу оформленных переходов прав). Больше всего сделок пришлось на столичные регионы (в Москве – 8,4 тыс., в Санкт-Петербурге – 5,7 тыс., в Московской области – 5,4 тыс.), Екатеринбург (2,4 тыс.), Новосибирск (2,3 тыс.) и Краснодар (2,1 тыс.).
Спрос вырос относительно августа на 13% в Москве, 8% в Санкт-Петербурге и 6% в других городах. По сравнению с минимальными в этом году майскими показателями рост более чем на треть. Продажи достигли максимумов с конца прошлого года. Причины – сезонное оживление рынка, реакция на снижение ключевой ставки (увеличение доступности ипотеки и уменьшение ставок по депозитам), рост ценового разрыва с новостройками.
Положительная месячная динамика зафиксирована в 28 из 36 локаций, по которым есть данные. Максимальные темпы роста во Владивостоке (+31%), Ярославле (+19%) и Нижнем Новгороде (+16%). Москва расположилась на четвертом месте по увеличению числа сделок, Санкт-Петербург – на 11-м.
Наиболее сильное снижение зафиксировано в Махачкале (-23%) и Тольятти (-10%), в остальных городах с отрицательной месячной динамикой темпы минимальны (до -3%).
Динамика числа сделок в локациях 500+
* по которым есть данные
Источник: Циан
- В октябре «квадрат» подорожал в среднем на 1% – это максимальная месячная прибавка с марта 2024 г. Темпы роста цен увеличиваются пятый месяц подряд. Стало ещё больше городов с положительной динамикой (где рост превысил 1%) – теперь их 18 из 40 (в начале лета было 6, в сентябре – 12). Среди них особенно выделяются Владивосток, Киров, Ижевск и Тольятти (+2,1-3,7%). Более заметная динамика вновь в городах с высокой долей промышленности в структуре экономики. В Москве рост на 1,2%. Нет ни одного города с выраженной отрицательной динамикой – минимальное снижение (на 0,1-0,8%) только в Новосибирске, Ленинградской области, Томске, Сочи и Новокузнецке.
Цены увеличиваются на фоне роста активности. При этом, на рынке сохраняются сдерживающие факторы: до комфортных условий по рыночной ипотеке ещё далеко (хотя ЦБ и перешёл к снижению ключевой ставки), темпы роста доходов населения замедляются.
За год вторичка подорожала на 7% (рост пока чуть ниже официальной инфляции), наиболее сильно – в Ижевске, Севастополе, Калининграде, Перми (на 13-14%). Сократилась стоимость квадратного метра только в Новокузнецке (-5%).
Динамика средних цен предложения в локациях 500+
Источник: Циан
- Объём предложения снизился на 1%, выбор уменьшается четвёртый месяц подряд. Лоты достаточно быстро уходят из экспозиции, а рынок медленнее, чем в прошлом году, пополняется новым предложением. Особенно заметное снижение (более чем на 10%) – во Владивостоке, Махачкале, и Кемерове. Относительно октября прошлого года выбор ниже на 22%.
Динамика объёма предложения в локациях 500+
Источник: Циан
«В этом году ипотечные ставки не достигнут комфортных для большинства заёмщиков уровней, поэтому значительных изменений на рынке ждать не стоит. При этом даже небольшое улучшение условий уже привело к росту активности (сейчас важным является не только сам уровень ключевой ставки, но и вектор её изменений), а вместе с ним и к увеличению цен, – комментирует Елена Бобровская, ведущий аналитик «Циана». – В ближайшие месяцы вторичка будет дорожать на уровне официальной инфляции (+7-9% в год)».
Приложение
|
Локация |
Средняя цена кв.м., тыс. руб., октябрь 2025 г. |
Динамика средней цены кв.м. |
Сделок на вторичке с квартирами, сентябрь 2025 г. |
Динамика за месяц |
|
|
за год |
за месяц |
||||
|
Барнаул |
129,4 |
11% |
0,4% |
0,8 |
1% |
|
Владивосток |
193,4 |
9% |
3,7% |
0,8 |
31% |
|
Волгоград |
107,3 |
4% |
1,1% |
1,0 |
6% |
|
Воронеж |
114,9 |
7% |
0,6% |
1,4 |
10% |
|
Екатеринбург |
149,8 |
8% |
1,0% |
2,4 |
12% |
|
Ижевск |
105,4 |
14% |
2,1% |
1,0 |
7% |
|
Иркутск |
148,0 |
7% |
1,1% |
0,7 |
-1% |
|
Казань |
203,7 |
10% |
0,6% |
н/д |
|
|
Калининград |
149,4 |
13% |
0,9% |
0,7 |
8% |
|
Кемерово |
115,8 |
2% |
0,7% |
0,6 |
3% |
|
Киров |
112,6 |
10% |
2,8% |
0,8 |
4% |
|
Краснодар |
145,8 |
5% |
0,9% |
2,1 |
7% |
|
Красноярск |
135,2 |
6% |
1,0% |
1,5 |
0% |
|
Ленинградская область |
129,0 |
1% |
-0,2% |
н/д |
|
|
Махачкала |
124,2 |
8% |
0,9% |
0,3 |
-23% |
|
Москва |
378,3 |
10% |
1,2% |
8,4 |
13% |
|
Московская область |
169,7 |
4% |
0,4% |
5,4 |
10% |
|
Набережные Челны |
119,9 |
9% |
0,5% |
н/д |
|
|
Нижний Новгород |
166,5 |
7% |
1,1% |
1,0 |
16% |
|
Новокузнецк |
96,5 |
-5% |
-0,8% |
0,4 |
-1% |
|
Новосибирск |
139,9 |
6% |
-0,1% |
2,3 |
2% |
|
Омск |
118,9 |
5% |
1,3% |
1,2 |
4% |
|
Оренбург |
95,0 |
10% |
1,0% |
0,8 |
-3% |
|
Пермь |
121,4 |
13% |
1,1% |
1,3 |
3% |
|
Ростов-на-Дону |
142,9 |
5% |
0,4% |
1,2 |
11% |
|
Рязань |
106,7 |
8% |
1,5% |
0,7 |
6% |
|
Самара |
131,9 |
7% |
0,8% |
1,2 |
2% |
|
Санкт-Петербург |
247,6 |
11% |
0,7% |
5,7 |
8% |
|
Саратов |
106,3 |
5% |
0,7% |
н/д |
|
|
Севастополь |
198,9 |
13% |
1,5% |
0,3 |
0% |
|
Сочи |
323,4 |
5% |
-0,6% |
0,5 |
3% |
|
Ставрополь |
109,3 |
4% |
1,2% |
0,7 |
2% |
|
Тольятти |
101,7 |
9,5% |
2,1% |
0,6 |
-10% |
|
Томск |
123,8 |
5% |
-0,6% |
0,5 |
-2% |
|
Тюмень |
130,0 |
6% |
0,8% |
1,4 |
6% |
|
Ульяновск |
94,5 |
4% |
0,4% |
0,8 |
1% |
|
Уфа |
134,4 |
7% |
0,4% |
1,5 |
1% |
|
Хабаровск |
142,8 |
5% |
0,8% |
0,7 |
8% |
|
Челябинск |
113,0 |
8% |
1,8% |
1,6 |
9% |
|
Ярославль |
107,1 |
7% |
1,5% |
0,7 |
19% |
Источник: Циан
Методика
В выборку вошли 40 ключевых локаций (в т.ч. города с населением от 500 тыс. человек).
Эксперты Циан.Аналитики проанализировали рынок вторичного жилья и выяснили, как этаж влияет на спрос и стоимость квартиры. По абсолютному числу просмотров – самые популярные этажи – со 2-го по 4-й. Вторая группа по популярности – этажи с 6 по 9-й.
При этом все цифры по «спросу на разных этажах» немного искажены тем, что в российских городах есть ограниченный набор популярных вариантов числа жилых уровней в здании.
На 5-, 9-, 12-, 16-, 17- и 25-этажные корпуса приходится ⅔ всей застройки. На фоне того, что 8-этажных домов в стране в 10 раз меньше 9-этажных, 13-этажных – в 15 раз меньше, чем 12-этажных и т.д. часть показателей искусственно смещены в сторону более популярных «номеров этажей».
По среднему числу просмотров на 1 объявление – выше спрос на высокие этажи (но это связано с тем, что сейчас активнее смотрят лоты в недавно сданных новостройках, кроме того такие объявления чаще продвигают в выдаче).
Суевериям пользователи Циан не подвержены – лоты на 13-м этаже даже чуть популярнее, чем на 12-м и 14-м.
Данные приведены по вторичному рынку, по России в целом.
Как меняется спрос на квартиры в зависимости от этажа в домах разной этажности?
Данные приведены по вторичному рынку, по России в целом.
Как распределяется спрос в 5-этажках:
- Квартиры на 1-м этаже просматривают всего на 5% реже.
- Квартиры на последнем этаже просматривают на 7% реже – в этих домах часто нет лифта и нередки проблемы с гидроизоляцией крыши;
- Самый популярный этаж – 2-й.
Как распределяется спрос в 9-этажках:
- Квартиры на 1-м этаже просматривают на 10% реже.
- Квартиры на последнем этаже просматривают на 7% реже (тоже из-за опасений соседства с крышей);
- Наиболее популярны 2-й и 4-й этажи.
Как распределяется спрос в 16-этажках:
- Квартиры на 1-м этаже просматривают на 2% реже.
- Квартиры на последнем этаже просматривают на треть чаще. В этих домах проблемы с протечками крыши встречаются намного реже, и есть бонусы – отличные видовые характеристики и нет соседей сверху.
- Также популярны 2-й и 7-й этажи.
Как распределяется спрос в высотных домах (25+ этажей):
- Квартиры на 1-м этаже просматривают на 35% реже, хотя в этих домах они встречаются нечасто и в большинстве случаев отданы под коммерческую недвижимость. Как правило, это нестандартные квартиры – соц. жилье для маломобильных и т.д.
- Количество просмотров растет вместе с этажом – на помещения выше 25 этажей спрос на 20-40% выше.
- Также популярен 2-й этаж, так как здесь наиболее низкие цены внутри зданий такого типа.
Как влияет этаж на стоимость квартир?
Данные приведены по вторичному рынку, по России в целом.
Как распределяются средние цены в 5-этажках:
- Дисконта за 1-й этаж почти нет.
- Скидка за 5-й этаж составляет 6%.
Как распределяются средние цены в 9-этажках:
- Дисконт за 1-й этаж – 5%.
- Дисконт за последний этаж – 6%.
- Больше всего ценится жилье на 2-м этаже.
Как распределяются средние цены в 16-этажках:
- Дисконт за 1-й этаж – 8%.
- За последний этаж наоборот предполагается премия 6%.
- При этом ценятся Как самые низкие этажи, (2-й и 3-й) так и самые высокие (13, 14 и 15-й).
- Но кроме крайних этажей – разброс цен выражен очень слабо.
Как распределяются средние цены в высотных домах (25+):
- В высотных домах этаж напрямую влияет на стоимость по принципу «чем выше, тем дороже».
- Есть этажи, где фиксируются локальные минимумы – например, квартиры на 9-м этаже заметно дешевле, чем на 8 и 10-м, а на 17-м этаже стоимость ниже, чем на 16-м и 18-м.
- Очень высокие цены зафиксированы на этажах 30+. Почти все такие лоты расположены в Москве, где цены априори выше.
«Этаж квартиры по-разному влияет на спрос и цену в зависимости от типа дома. Жилье на уровне земли в любых зданиях менее популярно из-за шума, пыли и проблем с безопасностью. Последние этажи в пятиэтажках – из-за риска протечек крыши и отсутствия лифта, – комментирует Алексей Попов, руководитель Циан.Аналитики. – Покупатели интересуются квартирами на втором или третьем этажах чаще, благодаря балансу удобства и безопасности. В высотках стоимость квадратного метра растет с каждым подъемом вверх за счет панорамных видов, большей освещенности и снижения шума».
По данным аналитиков Санкт-Петербург занимает второе место по популярности у иногородних покупателей жилья с долей 10%. За ним идет Ленинградская область, на которую приходится 6% в числе межрегиональных сделок.
По данным банка ВТБ и цифровой платформы «Метр квадратный», в прошлом году траты на межрегиональные сделки с жильем в России составили почти 8 трлн* рублей. По итогам января 2025 года в целом по России прошло 68,5 тыс. межрегиональных сделок c жильем на общую сумму порядка 400 млрд рублей, что на 8% превышает показатель первого месяца прошлого года.
Доля таких сделок постепенно растет. Если в прошлом году на платформе «Метр квадратный» (М2) она в среднем составляла 36%, то по итогам января 2025 года достигла 40% (+5 п. п. за год).
Средний чек межрегиональной сделки на первичном рынке по итогам января 2025 года составил около 5,4 млн рублей. Во вторичном сегменте он заметно выше – около 7 млн рублей. Эта разница объясняется высокой популярностью студий и однокомнатных квартир в новостройках.
По данным аналитиков, примерно 40% межрегиональных сделок – это инвестиции. Каждый пятый приобретает жилье для детей или других членов семьи. 10% покупают недвижимость в другом регионе, чтобы оказаться ближе к родным.
Задают тон на рынке межрегиональных сделок Москва и Подмосковье с долей 27% и 18% соответственно. Каждый десятый переезжает в Санкт-Петербург. Ленинградская область в сегменте межрегиональных сделок занимает 6%, а Краснодарский край замыкает топ-5 с 5%.
Эксперты отмечают постоянный переток населения между Москвой и областью: 9% сделок – это переезд москвичей в Подмосковье, 8% – наоборот. Похожая ситуация наблюдается и в Санкт-Петербурге: 3% сделок – это переезд жителей северной столицы в Ленобласть, 2% – в обратном направлении.
Если посмотреть на страну в целом, то жители Урала, Сибири и Дальнего Востока в три раза чаще переезжают на запад, чем жители Центрального, Северо-Западного, Южного, Северо-Кавказского и Приволжского федеральных округов — на восток. Так, доля сделок при переезде с востока на запад составляет 14% от всех межрегиональных сделок, обратно — 4%. При этом большинство межрегиональных сделок приходится на миграцию между регионами западной части России — 73%. Сделки между жителями восточной части страны занимают только 9%.
*оценка по данным платформы М2 с учётом статистики Роскадастра.