Спрос и темпы роста цен на вторичке – максимальные в 2025 г.
Аналитики «Циана», ведущей в России цифровой платформы операций с недвижимостью, выяснили, что происходит с ценами, спросом и предложением на вторичном рынке крупных городов РФ в октябре.
- Число сделок в сентябре выросло на 7% относительно показателей августа. На рынке зафиксированы максимальные продажи с конца прошлого года. На увеличение спроса оказали влияние сезонность и снижение ключевой ставки. Подробные данные по городам – в приложении.
- Темпы роста цен увеличиваются, впервые с начала прошлого года «квадрат» подорожал за месяц на 1%.
- Объём предложения за месяц сократился на 1%. Спрос держится на высоком уровне, а новое предложение медленнее, чем в прошлом году, поступает на рынок.
- В сентябре в 36 крупнейших рынках РФ было продано 53 тыс. квартир (это именно статистика по сделкам, а не цифры Росрестра по числу оформленных переходов прав). Больше всего сделок пришлось на столичные регионы (в Москве – 8,4 тыс., в Санкт-Петербурге – 5,7 тыс., в Московской области – 5,4 тыс.), Екатеринбург (2,4 тыс.), Новосибирск (2,3 тыс.) и Краснодар (2,1 тыс.).
Спрос вырос относительно августа на 13% в Москве, 8% в Санкт-Петербурге и 6% в других городах. По сравнению с минимальными в этом году майскими показателями рост более чем на треть. Продажи достигли максимумов с конца прошлого года. Причины – сезонное оживление рынка, реакция на снижение ключевой ставки (увеличение доступности ипотеки и уменьшение ставок по депозитам), рост ценового разрыва с новостройками.
Положительная месячная динамика зафиксирована в 28 из 36 локаций, по которым есть данные. Максимальные темпы роста во Владивостоке (+31%), Ярославле (+19%) и Нижнем Новгороде (+16%). Москва расположилась на четвертом месте по увеличению числа сделок, Санкт-Петербург – на 11-м.
Наиболее сильное снижение зафиксировано в Махачкале (-23%) и Тольятти (-10%), в остальных городах с отрицательной месячной динамикой темпы минимальны (до -3%).
Динамика числа сделок в локациях 500+
* по которым есть данные
Источник: Циан
- В октябре «квадрат» подорожал в среднем на 1% – это максимальная месячная прибавка с марта 2024 г. Темпы роста цен увеличиваются пятый месяц подряд. Стало ещё больше городов с положительной динамикой (где рост превысил 1%) – теперь их 18 из 40 (в начале лета было 6, в сентябре – 12). Среди них особенно выделяются Владивосток, Киров, Ижевск и Тольятти (+2,1-3,7%). Более заметная динамика вновь в городах с высокой долей промышленности в структуре экономики. В Москве рост на 1,2%. Нет ни одного города с выраженной отрицательной динамикой – минимальное снижение (на 0,1-0,8%) только в Новосибирске, Ленинградской области, Томске, Сочи и Новокузнецке.
Цены увеличиваются на фоне роста активности. При этом, на рынке сохраняются сдерживающие факторы: до комфортных условий по рыночной ипотеке ещё далеко (хотя ЦБ и перешёл к снижению ключевой ставки), темпы роста доходов населения замедляются.
За год вторичка подорожала на 7% (рост пока чуть ниже официальной инфляции), наиболее сильно – в Ижевске, Севастополе, Калининграде, Перми (на 13-14%). Сократилась стоимость квадратного метра только в Новокузнецке (-5%).
Динамика средних цен предложения в локациях 500+
Источник: Циан
- Объём предложения снизился на 1%, выбор уменьшается четвёртый месяц подряд. Лоты достаточно быстро уходят из экспозиции, а рынок медленнее, чем в прошлом году, пополняется новым предложением. Особенно заметное снижение (более чем на 10%) – во Владивостоке, Махачкале, и Кемерове. Относительно октября прошлого года выбор ниже на 22%.
Динамика объёма предложения в локациях 500+
Источник: Циан
«В этом году ипотечные ставки не достигнут комфортных для большинства заёмщиков уровней, поэтому значительных изменений на рынке ждать не стоит. При этом даже небольшое улучшение условий уже привело к росту активности (сейчас важным является не только сам уровень ключевой ставки, но и вектор её изменений), а вместе с ним и к увеличению цен, – комментирует Елена Бобровская, ведущий аналитик «Циана». – В ближайшие месяцы вторичка будет дорожать на уровне официальной инфляции (+7-9% в год)».
Приложение
|
Локация |
Средняя цена кв.м., тыс. руб., октябрь 2025 г. |
Динамика средней цены кв.м. |
Сделок на вторичке с квартирами, сентябрь 2025 г. |
Динамика за месяц |
|
|
за год |
за месяц |
||||
|
Барнаул |
129,4 |
11% |
0,4% |
0,8 |
1% |
|
Владивосток |
193,4 |
9% |
3,7% |
0,8 |
31% |
|
Волгоград |
107,3 |
4% |
1,1% |
1,0 |
6% |
|
Воронеж |
114,9 |
7% |
0,6% |
1,4 |
10% |
|
Екатеринбург |
149,8 |
8% |
1,0% |
2,4 |
12% |
|
Ижевск |
105,4 |
14% |
2,1% |
1,0 |
7% |
|
Иркутск |
148,0 |
7% |
1,1% |
0,7 |
-1% |
|
Казань |
203,7 |
10% |
0,6% |
н/д |
|
|
Калининград |
149,4 |
13% |
0,9% |
0,7 |
8% |
|
Кемерово |
115,8 |
2% |
0,7% |
0,6 |
3% |
|
Киров |
112,6 |
10% |
2,8% |
0,8 |
4% |
|
Краснодар |
145,8 |
5% |
0,9% |
2,1 |
7% |
|
Красноярск |
135,2 |
6% |
1,0% |
1,5 |
0% |
|
Ленинградская область |
129,0 |
1% |
-0,2% |
н/д |
|
|
Махачкала |
124,2 |
8% |
0,9% |
0,3 |
-23% |
|
Москва |
378,3 |
10% |
1,2% |
8,4 |
13% |
|
Московская область |
169,7 |
4% |
0,4% |
5,4 |
10% |
|
Набережные Челны |
119,9 |
9% |
0,5% |
н/д |
|
|
Нижний Новгород |
166,5 |
7% |
1,1% |
1,0 |
16% |
|
Новокузнецк |
96,5 |
-5% |
-0,8% |
0,4 |
-1% |
|
Новосибирск |
139,9 |
6% |
-0,1% |
2,3 |
2% |
|
Омск |
118,9 |
5% |
1,3% |
1,2 |
4% |
|
Оренбург |
95,0 |
10% |
1,0% |
0,8 |
-3% |
|
Пермь |
121,4 |
13% |
1,1% |
1,3 |
3% |
|
Ростов-на-Дону |
142,9 |
5% |
0,4% |
1,2 |
11% |
|
Рязань |
106,7 |
8% |
1,5% |
0,7 |
6% |
|
Самара |
131,9 |
7% |
0,8% |
1,2 |
2% |
|
Санкт-Петербург |
247,6 |
11% |
0,7% |
5,7 |
8% |
|
Саратов |
106,3 |
5% |
0,7% |
н/д |
|
|
Севастополь |
198,9 |
13% |
1,5% |
0,3 |
0% |
|
Сочи |
323,4 |
5% |
-0,6% |
0,5 |
3% |
|
Ставрополь |
109,3 |
4% |
1,2% |
0,7 |
2% |
|
Тольятти |
101,7 |
9,5% |
2,1% |
0,6 |
-10% |
|
Томск |
123,8 |
5% |
-0,6% |
0,5 |
-2% |
|
Тюмень |
130,0 |
6% |
0,8% |
1,4 |
6% |
|
Ульяновск |
94,5 |
4% |
0,4% |
0,8 |
1% |
|
Уфа |
134,4 |
7% |
0,4% |
1,5 |
1% |
|
Хабаровск |
142,8 |
5% |
0,8% |
0,7 |
8% |
|
Челябинск |
113,0 |
8% |
1,8% |
1,6 |
9% |
|
Ярославль |
107,1 |
7% |
1,5% |
0,7 |
19% |
Источник: Циан
Методика
В выборку вошли 40 ключевых локаций (в т.ч. города с населением от 500 тыс. человек).
По подсчетам аналитиков «Метриум», в проектах 10 самых успешных девелоперов «старой» Москвы в 2021 году было продано на 22% больше площади, чем в 2020 году. Это обеспечило рост выручки почти на 39%. Объем реализованного лидером рейтинга метража за год увеличился более чем на 42%, а поступления от продажи квартир и апартаментов – на 72%.
В 2021 в новостройках «старой» Москвы с физическими лицами было заключено 69,2 тыс. договоров долевого участия на 3,8 млн кв. м. По сравнению с 2020 годом количество сделок выросло на 11,7%, а проданная площадь – на 12,2%.
На долю проектов от 10 самых успешных девелоперов «старой» Москвы в 2021 году пришлось 64,8% от общего объема сделок в новостройках, что на 3,4% больше, чем год назад. Реализованная площадь в данных комплексах по итогам 2021 года выросла на 22% (до 2,4 млн кв. м.) по сравнению с показателями 2020 года, а выручка – на 38,9% (до 689,5 млрд рублей).
За прошедшие 12 месяцев рейтинг обновился на 30%. Стоит отметить, что в тройку лидеров с 2016 года стабильно входят ГК «ПИК», «ДОНСТРОЙ» и MR Group.
Первое место уже на протяжении 6 лет сохраняет за собой ГК «ПИК». В 2021 году в его проектах было заключено 21,1 тыс. договоров долевого участия на более чем 1 млн кв. м. (27,5% от общего объема проданной площади), что принесло застройщику 243,5 млрд рублей – это больше, чем суммарные поступления от продаж у застройщиков, расположившихся на втором и третьем месте. По сравнению с 2020 годом, количество ДДУ выросло на 50,7%, реализованный метраж – на 42,5%, выручка – на 72,2%. Самые успешные проекты – ЖК «Люблинский парк», «Перовское 2», «Амурский парк».
Второе место занял девелопер «ДОНСТРОЙ». По итогам 2021 года ему удалось заключить 5,9 тыс. ДДУ на 379,5 тыс. кв. м., что обеспечило выручку в размере 134,9 млрд рублей. Относительно показателей 2020 года количество сделок увеличилось на 9,2%, проданная площадь – на 18,9%, поступления от реализации – на 63,1%. Наиболее востребованные проекты застройщика – ЖК «Символ», «Остров», «Событие».
Третье место сохранила за собой компания MR Group. В 2021 году в комплексах данного девелопера было заключено 4,7 тыс. сделок на 258,1 тыс. кв. м., что принесло 88,8 млрд рублей. По сравнению с 2020 годом реализованная площадь выросла на 3,4%, количество сделок осталось практически неизменным, а выручка увеличилась на 42,5%. Самые успешные проекты – ЖК «Метрополия», Mod, Filicity.
«Несмотря на серьезную конкуренцию на первичном рынке, в 2021 году количество наших проектов в рейтингах самых продаваемых новостроек бизнес-класса и премиального сегмента выросло вдвое, – комментирует Ирина Дзюба, заместитель генерального директора MR Group. – Мы стремимся создавать продукт, который не только полностью соответствует, но и превосходит ожидания клиентов».
Из иных тенденций стоит выделить двукратное увеличение объема реализованной площади у застройщика Seven Suns Development. Кроме того, более чем на треть (39,2%) сократился проданный метраж у компании INGRAD по причине вымывания предложения.
Рейтинг самых успешных девелоперов «старой» Москвы в 2021 году*
|
|
|
Девелопер |
Продано площадей в 2020., тыс. кв. м |
Продано площадей в 2021, тыс. кв. м |
Динамика, % |
Количество заключенных ДДУ в 2021, тыс. ед. |
Выручка в 2021, млрд руб.** |
Доля рынка по проданной площади |
|
1 |
▬ |
ГК ПИК |
733,3 |
1045 |
42,5% |
21,1 |
243,5 |
27,3% |
|
2 |
▬ |
ДОНСТРОЙ |
319,1 |
379,5 |
18,9% |
5,9 |
134,9 |
9,9% |
|
3 |
▬ |
MR Group |
249,6 |
258,1 |
3,4% |
4,7 |
88,8 |
6,7% |
|
4 |
▲ |
ГК Эталон |
121,8 |
127,4 |
4,6% |
2,0 |
38,6 |
3,3% |
|
5 |
▲ |
Seven Suns Development |
61,4 |
124,9 |
в 2 раза |
2,8 |
21,9 |
3,3% |
|
6 |
▼ |
INGRAD |
186,6 |
113,5 |
-39,2% |
1,6 |
40,2 |
3,0% |
|
7 |
▲ |
ГК ФСК |
66,4 |
110 |
65,7% |
1,9 |
39,5 |
2,9% |
|
8 |
▲ |
Tekta Group |
87,3 |
96,3 |
10,3% |
1,5 |
32,6 |
2,5% |
|
9 |
▲ |
ГК Гранель |
58 |
92,9 |
60,2% |
2,2 |
22,4 |
2,4% |
|
10 |
▼ |
ГК Пионер |
103,9 |
83,6 |
-19,5% |
1,4 |
24,1 |
2,2% |
*По количеству договоров долевого участия с физическими лицами, исключая инвестиционные сделки (покупка от четырех и более квартир).
** Экспертная оценка
Источник: «Метриум»
«В 2021 году, даже несмотря на фактическое завершение льготной ипотеки, рост цен и повышение ставок по жилищным займам, большинство компаний, входящих в рейтинг самых успешных девелоперов «старой» Москвы, улучшили свои показатели, – отмечает Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Показательно, что в топ-10 вошли только 4 компании (ГК «ПИК», Seven Suns Development, ГК «Гранель», ГК «Пионер»), у которых более 60% реализованной площади приходится на новостройки массового сегмента. Более того, у занявших второе и третье места компаний «ДОНСТРОЙ» и MR Group практически весь проданный метраж (98,6% и 95,6% соответственно) относится к проектам бизнес-класса и высокобюджетного сегмента, что позволяет достичь высоких показателей выручки при меньшем, чем у лидера, количестве сделок и реализованной площади».
CBRE подвела итоги 2021 года и проанализировала основные тенденции на рынке офисной недвижимости Москвы, а также определила перспективы на 2022 год. По данным CBRE, в 2022 году офисный сегмент продолжит все восходящие тренды и превзойдет результаты 2021 года, когда темпы восстановления рынка оправдали оптимистичные сценарии.
В 2022 году объем нового предложения приблизится к 1 млн. кв. м, и это будет рекордный показатель с 2014 года. Однако для пользователей из них будет доступна лишь часть, так как примерно 40% этой площади уже реализовано. Соответственно, у компаний, планирующих расширение или переезд в 2022 году, выбор офисного пространства будет достаточно ограничен.
В границах Третьего транспортного кольца, на территории ММДЦ Москва-Сити в 2022 году планируется достроить Гранд Сити Тауэр, арендуемой офисной площадью 192,5 тыс. кв. м, – самый большой единовременно построенный офисный центр в Москве, который составит почти треть объема от всего заявленного спекулятивного предложения в 2022 году.
В настоящее время в Москве только 7,7% существующих офисов свободны и предлагаются в аренду или на продажу. Для размещения офиса компании по-прежнему выбирают районы с развитой бизнес и социальной инфраструктурой, что приводит к сокращению доступного предложения в центральных локациях. Так, в границах Третьего транспортного кольца, сейчас арендовать помещение больше 10 тыс. кв. м можно только в 6 объектах, а общий уровень вакансии приближается к 5%, что в три раза ниже показателя пятилетней давности. Значительного увеличения объема доступных помещений в 2022 году не ожидается.
Ограниченный объем доступного предложения будет сдерживать транзакционную активность в 2022 году. Многие крупные компании, реализующие проекты расширения рабочего пространства или переезда в новые офисы, будут вынуждены рассматривать будущие объекты как наиболее вероятную из альтернатив для реализации их планов. Если компании будут готовы входить в проекты на ранних этапах девелопмента, то в 2022 году объем сделок может приблизиться к 2 млн кв. м.
На фоне роста спроса и сокращения доступных площадей ставки аренды возвращаются на траекторию устойчивого роста. В настоящее время, в зависимости от местоположения свободные помещения класса А предлагаются по ставкам от 15 000 до 48 000 руб./кв. м/год. Для помещений класса В этот диапазон еще шире: 6 000 – 40 000 руб./кв. м/год. Наиболее дорогие офисы традиционно расположены в Центральном деловом районе и в Москве-Сити.
Ставки аренды в 2022 году продемонстрируют рост. В разных районах, и в зависимости от качества помещения, удорожание будет различным, но в среднем по рынку рост составит не менее 10%.
Темп роста ставок аренды и, как следствие, доходности объектов, будет определять уровень девелоперской активности на рынке в ближайшие годы.
Ирина Хорошилова, старший директор, руководитель департамента и направления интегрированных решений для клиентов CBRE в России:
«Мы видим высокую активность арендаторов на рынке, их интерес к современным офисным пространствам, позволяющим, используя гибкое, экологичное планирование офиса и технологичное наполнение, создавать для сотрудников комфортную среду для работы в офисе и удаленно. В настоящее время реализация такого запроса во многом ограничена существующим предложением, и, учитывая объем доступного нового предложения, такая ситуация сохранится на рынке, как минимум, в ближайшие два года».