Спрос и темпы роста цен на вторичке – максимальные в 2025 г.
Аналитики «Циана», ведущей в России цифровой платформы операций с недвижимостью, выяснили, что происходит с ценами, спросом и предложением на вторичном рынке крупных городов РФ в октябре.
- Число сделок в сентябре выросло на 7% относительно показателей августа. На рынке зафиксированы максимальные продажи с конца прошлого года. На увеличение спроса оказали влияние сезонность и снижение ключевой ставки. Подробные данные по городам – в приложении.
- Темпы роста цен увеличиваются, впервые с начала прошлого года «квадрат» подорожал за месяц на 1%.
- Объём предложения за месяц сократился на 1%. Спрос держится на высоком уровне, а новое предложение медленнее, чем в прошлом году, поступает на рынок.
- В сентябре в 36 крупнейших рынках РФ было продано 53 тыс. квартир (это именно статистика по сделкам, а не цифры Росрестра по числу оформленных переходов прав). Больше всего сделок пришлось на столичные регионы (в Москве – 8,4 тыс., в Санкт-Петербурге – 5,7 тыс., в Московской области – 5,4 тыс.), Екатеринбург (2,4 тыс.), Новосибирск (2,3 тыс.) и Краснодар (2,1 тыс.).
Спрос вырос относительно августа на 13% в Москве, 8% в Санкт-Петербурге и 6% в других городах. По сравнению с минимальными в этом году майскими показателями рост более чем на треть. Продажи достигли максимумов с конца прошлого года. Причины – сезонное оживление рынка, реакция на снижение ключевой ставки (увеличение доступности ипотеки и уменьшение ставок по депозитам), рост ценового разрыва с новостройками.
Положительная месячная динамика зафиксирована в 28 из 36 локаций, по которым есть данные. Максимальные темпы роста во Владивостоке (+31%), Ярославле (+19%) и Нижнем Новгороде (+16%). Москва расположилась на четвертом месте по увеличению числа сделок, Санкт-Петербург – на 11-м.
Наиболее сильное снижение зафиксировано в Махачкале (-23%) и Тольятти (-10%), в остальных городах с отрицательной месячной динамикой темпы минимальны (до -3%).
Динамика числа сделок в локациях 500+
* по которым есть данные
Источник: Циан
- В октябре «квадрат» подорожал в среднем на 1% – это максимальная месячная прибавка с марта 2024 г. Темпы роста цен увеличиваются пятый месяц подряд. Стало ещё больше городов с положительной динамикой (где рост превысил 1%) – теперь их 18 из 40 (в начале лета было 6, в сентябре – 12). Среди них особенно выделяются Владивосток, Киров, Ижевск и Тольятти (+2,1-3,7%). Более заметная динамика вновь в городах с высокой долей промышленности в структуре экономики. В Москве рост на 1,2%. Нет ни одного города с выраженной отрицательной динамикой – минимальное снижение (на 0,1-0,8%) только в Новосибирске, Ленинградской области, Томске, Сочи и Новокузнецке.
Цены увеличиваются на фоне роста активности. При этом, на рынке сохраняются сдерживающие факторы: до комфортных условий по рыночной ипотеке ещё далеко (хотя ЦБ и перешёл к снижению ключевой ставки), темпы роста доходов населения замедляются.
За год вторичка подорожала на 7% (рост пока чуть ниже официальной инфляции), наиболее сильно – в Ижевске, Севастополе, Калининграде, Перми (на 13-14%). Сократилась стоимость квадратного метра только в Новокузнецке (-5%).
Динамика средних цен предложения в локациях 500+
Источник: Циан
- Объём предложения снизился на 1%, выбор уменьшается четвёртый месяц подряд. Лоты достаточно быстро уходят из экспозиции, а рынок медленнее, чем в прошлом году, пополняется новым предложением. Особенно заметное снижение (более чем на 10%) – во Владивостоке, Махачкале, и Кемерове. Относительно октября прошлого года выбор ниже на 22%.
Динамика объёма предложения в локациях 500+
Источник: Циан
«В этом году ипотечные ставки не достигнут комфортных для большинства заёмщиков уровней, поэтому значительных изменений на рынке ждать не стоит. При этом даже небольшое улучшение условий уже привело к росту активности (сейчас важным является не только сам уровень ключевой ставки, но и вектор её изменений), а вместе с ним и к увеличению цен, – комментирует Елена Бобровская, ведущий аналитик «Циана». – В ближайшие месяцы вторичка будет дорожать на уровне официальной инфляции (+7-9% в год)».
Приложение
|
Локация |
Средняя цена кв.м., тыс. руб., октябрь 2025 г. |
Динамика средней цены кв.м. |
Сделок на вторичке с квартирами, сентябрь 2025 г. |
Динамика за месяц |
|
|
за год |
за месяц |
||||
|
Барнаул |
129,4 |
11% |
0,4% |
0,8 |
1% |
|
Владивосток |
193,4 |
9% |
3,7% |
0,8 |
31% |
|
Волгоград |
107,3 |
4% |
1,1% |
1,0 |
6% |
|
Воронеж |
114,9 |
7% |
0,6% |
1,4 |
10% |
|
Екатеринбург |
149,8 |
8% |
1,0% |
2,4 |
12% |
|
Ижевск |
105,4 |
14% |
2,1% |
1,0 |
7% |
|
Иркутск |
148,0 |
7% |
1,1% |
0,7 |
-1% |
|
Казань |
203,7 |
10% |
0,6% |
н/д |
|
|
Калининград |
149,4 |
13% |
0,9% |
0,7 |
8% |
|
Кемерово |
115,8 |
2% |
0,7% |
0,6 |
3% |
|
Киров |
112,6 |
10% |
2,8% |
0,8 |
4% |
|
Краснодар |
145,8 |
5% |
0,9% |
2,1 |
7% |
|
Красноярск |
135,2 |
6% |
1,0% |
1,5 |
0% |
|
Ленинградская область |
129,0 |
1% |
-0,2% |
н/д |
|
|
Махачкала |
124,2 |
8% |
0,9% |
0,3 |
-23% |
|
Москва |
378,3 |
10% |
1,2% |
8,4 |
13% |
|
Московская область |
169,7 |
4% |
0,4% |
5,4 |
10% |
|
Набережные Челны |
119,9 |
9% |
0,5% |
н/д |
|
|
Нижний Новгород |
166,5 |
7% |
1,1% |
1,0 |
16% |
|
Новокузнецк |
96,5 |
-5% |
-0,8% |
0,4 |
-1% |
|
Новосибирск |
139,9 |
6% |
-0,1% |
2,3 |
2% |
|
Омск |
118,9 |
5% |
1,3% |
1,2 |
4% |
|
Оренбург |
95,0 |
10% |
1,0% |
0,8 |
-3% |
|
Пермь |
121,4 |
13% |
1,1% |
1,3 |
3% |
|
Ростов-на-Дону |
142,9 |
5% |
0,4% |
1,2 |
11% |
|
Рязань |
106,7 |
8% |
1,5% |
0,7 |
6% |
|
Самара |
131,9 |
7% |
0,8% |
1,2 |
2% |
|
Санкт-Петербург |
247,6 |
11% |
0,7% |
5,7 |
8% |
|
Саратов |
106,3 |
5% |
0,7% |
н/д |
|
|
Севастополь |
198,9 |
13% |
1,5% |
0,3 |
0% |
|
Сочи |
323,4 |
5% |
-0,6% |
0,5 |
3% |
|
Ставрополь |
109,3 |
4% |
1,2% |
0,7 |
2% |
|
Тольятти |
101,7 |
9,5% |
2,1% |
0,6 |
-10% |
|
Томск |
123,8 |
5% |
-0,6% |
0,5 |
-2% |
|
Тюмень |
130,0 |
6% |
0,8% |
1,4 |
6% |
|
Ульяновск |
94,5 |
4% |
0,4% |
0,8 |
1% |
|
Уфа |
134,4 |
7% |
0,4% |
1,5 |
1% |
|
Хабаровск |
142,8 |
5% |
0,8% |
0,7 |
8% |
|
Челябинск |
113,0 |
8% |
1,8% |
1,6 |
9% |
|
Ярославль |
107,1 |
7% |
1,5% |
0,7 |
19% |
Источник: Циан
Методика
В выборку вошли 40 ключевых локаций (в т.ч. города с населением от 500 тыс. человек).
По данным департамента аналитики компании «БОН ТОН», по итогам июня 2022 г. совокупный объем предложения апартаментов на первичном рынке старой Москвы составил 327,5 тыс. кв. м (-1,9% за месяц, +19,7% за год) и 7,3 тыс. лотов (+0% за месяц, +59,7% за год). От совокупного предложения на первичном рынке старой Москвы доля предложения апартаментов составляет 15%.
Большая часть предложения приходится на бизнес-класс – 36,3% (-1,3% за месяц, -0,4% за год). На втором месте - комфорт-класс, на который приходится 30,6% (+1% за месяц, +4,5% за год). На долю премиального сегмента приходится 26,4% (+2,2% за месяц, -10,3% за год). Доля стандарт-класса составила 6,7% (-1,9% за месяц, +6,2% за года).
Средневзвешенная цена квадратного метра по итогам июня 2022 г. составила 445,1 тыс. руб. (-1,2% за месяц, +7,1% за год). В бизнес-классе СВЦ за месяц снизилась на 4,2% до 363,6 тыс. руб. (+17,5% за год) и в комфорт-классе – на 1,8% до 282,4 тыс. руб. (+15,6% за год). Небольшой рост отмечается в премиальном сегменте - на 1,3% до 787,9 тыс. руб. (+21,9%) и в стандарт-классе – на 0,1% до 282,8 тыс. руб. (+4,6% за год).
В месячной динамике наибольший рост по средневзвешенной цене зафиксирован в районах: Замоскворечье (+8,3%), за счет выхода нового проекта премиум-класса ЖК «Kosmo 4/22», Можайский (+3,8%) в результате запуска в единственном проекте в этом районе ЖК «Верейская 41» новой опции с мебелью, и в районе Ясенево (+3,7%) в результате изменения структуры экспозиции по типу лотов. В районе Аэропорт наряду с ЖК «ВТБ. Арена парк» в реализации находится проект после капитального ремонта ЖК «Травелто Петровский парк», в котором средняя цена квадратного метра за месяц выросла на 5,7% в результате изменения структуры экспозиции на верхних этажах. В районе Басманный в реализации находится 3 проекта – введенный ЖК «Tatlin Apartments» и на завершающей стадии строительной готовности ЖК «Kazakov Grand Loft» и ЖК «Chkalov». В двух последних проектах был отмечен рост средней цены квадратного метра на 6,5-8,5% в крупноформатных лотах (3е и 4е).
Районы с наибольшим ростом средневзвешенной цены за месяц
|
№ |
Район |
май.22 |
июн.22 |
Динамика, % |
|
1 |
Замоскворечье |
533,8 |
577,8 |
8,3% |
|
2 |
Можайский |
349,6 |
362,8 |
3,8% |
|
3 |
Ясенево |
282,6 |
293,0 |
3,7% |
|
4 |
Аэропорт |
524,9 |
543,1 |
3,5% |
|
5 |
Басманный |
771,9 |
797,8 |
3,4% |
|
6 |
Сокол |
272,7 |
281,8 |
3,3% |
|
7 |
Нижегородский |
338,2 |
349,3 |
3,3% |
|
8 |
Филевский парк |
508,8 |
525,4 |
3,3% |
|
9 |
Нагорный |
298,7 |
307,7 |
3,0% |
|
10 |
Дмитровский |
251,2 |
256,4 |
2,1% |
«По итогам продаж июня 2022 г. большая часть спроса приходится на проекты комфорт-класса – 68,4% (+1,4% за месяц, +10,5% за год). На долю бизнес-класса приходится 24,6% (+1,7% за месяц, -4,2% за год) и премиум-класса – 7% (-3,1% за месяц, -6,3% за год). В абсолютных значениях спрос на апартаменты в июне вырос на 8,5% по сравнению с уровнем мая, но в годовой динамике снижение составило 42%. Росту спроса способствовало то, что некоторые застройщики запустили ипотеку с субсидированной ставкой, программы рассрочки, а также давали скидки до 20%», - отмечает Валерия Цветкова, управляющий директор компании «БОН ТОН».
ТОП-10 самых продаваемых проектов, июнь 2022 г.
|
№ |
Проект |
Класс |
Доля от общего спроса, % |
|
1 |
Верейская 41 |
комфорт |
18,3% |
|
2 |
HighWay |
комфорт |
16,7% |
|
3 |
N'ICE Loft |
бизнес |
7,4% |
|
4 |
Волоколамское 24 |
комфорт |
7,0% |
|
5 |
Slava |
премиум |
5,4% |
|
6 |
ФизтехСити |
комфорт |
5,4% |
|
7 |
Перец |
комфорт |
5,1% |
|
8 |
Измайловский парк |
комфорт |
4,7% |
|
9 |
Level Стрешнево |
бизнес |
3,1% |
|
10 |
Mainstreet |
бизнес |
3,1% |
|
Итого |
|
|
76,3% |
Консалтинговая компания Knight Frank St. Petersburg проанализировала изменения в сегменте встроенных коммерческих помещений в Петербурге. Согласно исследованию, за шесть месяцев 2022 года общее количество открытий на рынке стрит-ретейла Петербурга составило 437 объектов, что на 19% превышает прошлогодний показатель, при этом количество закрытых объектов – 440, что на 53% больше, чем в аналогичном периоде 2021 года. Объем свободного предложения за полугодие увеличился с 46,6 кв. м до 49 тыс. кв. м. По географическому расположению долей вакантных площадей наибольшее увеличение размера вакансии было зафиксировано на основных торговых коридорах спальных районов города – до 8,9%, в основном по причине закрытия части точек общественного питания. В целом петербургский рынок стрит-ретейла показал устойчивость к влиянию внешних факторов благодаря накопленному во время пандемии опыту и гибкости участников рынка.
- Несмотря на сложную внешнеполитическую обстановку, спрос на помещения формата стрит-ретейл сохранился. Доля вакантных площадей в среднем по городу составила 9,4%, увеличившись за полугодие на 0,4 п. п. Данное значение ниже показателей аналогичных периодов 2020 года (14,1%) и 2021 года (10,2%).
- На основных и второстепенных торговых коридорах центральных районов Петербурга доля свободных помещений на конец I полугодия 2022 года составила по 9,4% и 9,5% соответственно, что сопоставимо с результатами II полугодия 2021 года. На рассматриваемых торговых коридорах наибольшее снижение вакансии зафиксировано на ул. Садовой (-26,3%) и на Невском пр-те (-11%), что объясняется высоким спросом на локации у ретейлеров и снижением арендных ставок. В числе улиц с наибольшей вакансией лидирующие позиции занимают ул. Маяковского– 19,1%, Каменноостровский пр-т – 17,6%, ул. Кирочная– 17,1%.
Географическое распределение долей вакантных площадей
Источник: Knight Frank St. Petersburg Research
- Рынок стрит-ретейла продемонстрировал устойчивость к изменениям: количество открытых объектов было сопоставимо с количеством закрытых – 437 против 440 соответственно. Общее количество открытий на 19% больше прошлогоднего показателя. В структуре открытий лидирующими профилями являются общественное питание (33% всех открытий), продукты (11%) и магазины одежды (10%). Изменения по сравнению с итогами II полугодия 2021 года по данным профилям незначительны и составляют +2,1%, +1,8%, -0,5% соответственно.
- С января по июнь было открыто 146 объектов общественного питания. За аналогичные периоды 2021 года и 2020 года данный показатель составлял 139 и 96 соответственно, что свидетельствует о развитии сегмента вследствие ослабления пандемийных ограничений. Среди открытий ресторанов стоит выделить Alice Garden, Linguini, Mukbang, BlackWood, Agerari, Antico и Redbox, Yesenin wine bar.
Топ-10 профилей арендаторов по открытиям за I полугодие 2022 г.
Источник: Knight Frank St. Petersburg Research
- В сегменте продуктового ретейла было открыто 48 объектов, что на 30% больше, чем в I полугодии 2021 года. Среди наиболее заметных открытий – четыре магазина сети «ВкусВилл», три торговых точки «Красное&Белое» и другие.
- Рынок российского fashion-ретейла в Петербурге увеличился на 23% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года: в I полугодии 2022 года было открыто 43 магазина одежды, например, VGA, Monochrome, Dreamwhite и Unique Fabric.
- В структуре закрытых арендаторов наибольшая доля – у объектов общественного питания (28% от всех закрытий), продуктовых ретейлеров (13%) и магазинов одежды (9%).
- Количество закрытых заведений общественного питания составило 121 шт., что на 21% больше показателя I полугодия 2021 года и на 49% меньше показателя за аналогичный период 2020 года. К наиболее значимым закрытиям заведений можно отнести McDonald’s, а также рестораны Demidoff, «Санкт-Петербург», Sicaffe, Crazy Wine, «Издательство».
В сегменте fashion-ретейла произошло незначительное уменьшение количества закрытий торговых точек (на 2,4%) по сравнению с данными за I полугодие 2021 года. Всего было закрыто 40 объектов. Также было закрыто 55 продуктовых магазинов, что на 49% превышает показатель аналогичного периода 2021 года.
- Общее количество закрытий на рассматриваемых торговых коридорах составило 440 объектов, что на 53% больше показателя I полугодия 2021 года.
Топ-10 профилей арендаторов по закрытиям за I полугодие 2022 г.
Источник: Knight Frank St. Petersburg Research
- По итогам I полугодия 2022 года в среднем по городу ротация составила 5,7%. Стоит отметить улицы, на которых чаще других сменялись арендаторы: Средний пр-т В. О. (11%), Литейный пр-т (9%), ул. Гороховая (8%), Комендантский пр-т (8%), Ленинский пр-т (7%).
- Активный спрос на помещения, связанный с сезонностью середины года, положительно повлиял на коммерческие условия торговых помещений на улицах города. В целом по рынку наблюдается незначительное увеличение средних арендных ставок (до 3,6%), в основном это связано с увеличением минимальных ставок в рассматриваемых коридорах.
- Анна Лапченко, руководитель отдела торговой недвижимости Knight Frank St. Petersburg: «Значительного увеличения доли свободных помещений по итогам 2022 года не предвидится. Даже при условии, что иностранные бренды, приостановившие деятельность, уйдут с локального рынка, общая доля свободных площадей может увеличиться до 11%, что не является критичным для нашего рынка. Что касается арендных ставок, то, скорее всего, произойдет корректировка в сторону их снижения. В целом рынок будет подстраиваться под текущие реалии с учетом накопленного опыта и, благодаря открытию новых возможностей, освободившиеся ниши рынка будут осваиваться новыми концепциями и форматами».