Спрос и темпы роста цен на вторичке – максимальные в 2025 г.
Аналитики «Циана», ведущей в России цифровой платформы операций с недвижимостью, выяснили, что происходит с ценами, спросом и предложением на вторичном рынке крупных городов РФ в октябре.
- Число сделок в сентябре выросло на 7% относительно показателей августа. На рынке зафиксированы максимальные продажи с конца прошлого года. На увеличение спроса оказали влияние сезонность и снижение ключевой ставки. Подробные данные по городам – в приложении.
- Темпы роста цен увеличиваются, впервые с начала прошлого года «квадрат» подорожал за месяц на 1%.
- Объём предложения за месяц сократился на 1%. Спрос держится на высоком уровне, а новое предложение медленнее, чем в прошлом году, поступает на рынок.
- В сентябре в 36 крупнейших рынках РФ было продано 53 тыс. квартир (это именно статистика по сделкам, а не цифры Росрестра по числу оформленных переходов прав). Больше всего сделок пришлось на столичные регионы (в Москве – 8,4 тыс., в Санкт-Петербурге – 5,7 тыс., в Московской области – 5,4 тыс.), Екатеринбург (2,4 тыс.), Новосибирск (2,3 тыс.) и Краснодар (2,1 тыс.).
Спрос вырос относительно августа на 13% в Москве, 8% в Санкт-Петербурге и 6% в других городах. По сравнению с минимальными в этом году майскими показателями рост более чем на треть. Продажи достигли максимумов с конца прошлого года. Причины – сезонное оживление рынка, реакция на снижение ключевой ставки (увеличение доступности ипотеки и уменьшение ставок по депозитам), рост ценового разрыва с новостройками.
Положительная месячная динамика зафиксирована в 28 из 36 локаций, по которым есть данные. Максимальные темпы роста во Владивостоке (+31%), Ярославле (+19%) и Нижнем Новгороде (+16%). Москва расположилась на четвертом месте по увеличению числа сделок, Санкт-Петербург – на 11-м.
Наиболее сильное снижение зафиксировано в Махачкале (-23%) и Тольятти (-10%), в остальных городах с отрицательной месячной динамикой темпы минимальны (до -3%).
Динамика числа сделок в локациях 500+
* по которым есть данные
Источник: Циан
- В октябре «квадрат» подорожал в среднем на 1% – это максимальная месячная прибавка с марта 2024 г. Темпы роста цен увеличиваются пятый месяц подряд. Стало ещё больше городов с положительной динамикой (где рост превысил 1%) – теперь их 18 из 40 (в начале лета было 6, в сентябре – 12). Среди них особенно выделяются Владивосток, Киров, Ижевск и Тольятти (+2,1-3,7%). Более заметная динамика вновь в городах с высокой долей промышленности в структуре экономики. В Москве рост на 1,2%. Нет ни одного города с выраженной отрицательной динамикой – минимальное снижение (на 0,1-0,8%) только в Новосибирске, Ленинградской области, Томске, Сочи и Новокузнецке.
Цены увеличиваются на фоне роста активности. При этом, на рынке сохраняются сдерживающие факторы: до комфортных условий по рыночной ипотеке ещё далеко (хотя ЦБ и перешёл к снижению ключевой ставки), темпы роста доходов населения замедляются.
За год вторичка подорожала на 7% (рост пока чуть ниже официальной инфляции), наиболее сильно – в Ижевске, Севастополе, Калининграде, Перми (на 13-14%). Сократилась стоимость квадратного метра только в Новокузнецке (-5%).
Динамика средних цен предложения в локациях 500+
Источник: Циан
- Объём предложения снизился на 1%, выбор уменьшается четвёртый месяц подряд. Лоты достаточно быстро уходят из экспозиции, а рынок медленнее, чем в прошлом году, пополняется новым предложением. Особенно заметное снижение (более чем на 10%) – во Владивостоке, Махачкале, и Кемерове. Относительно октября прошлого года выбор ниже на 22%.
Динамика объёма предложения в локациях 500+
Источник: Циан
«В этом году ипотечные ставки не достигнут комфортных для большинства заёмщиков уровней, поэтому значительных изменений на рынке ждать не стоит. При этом даже небольшое улучшение условий уже привело к росту активности (сейчас важным является не только сам уровень ключевой ставки, но и вектор её изменений), а вместе с ним и к увеличению цен, – комментирует Елена Бобровская, ведущий аналитик «Циана». – В ближайшие месяцы вторичка будет дорожать на уровне официальной инфляции (+7-9% в год)».
Приложение
|
Локация |
Средняя цена кв.м., тыс. руб., октябрь 2025 г. |
Динамика средней цены кв.м. |
Сделок на вторичке с квартирами, сентябрь 2025 г. |
Динамика за месяц |
|
|
за год |
за месяц |
||||
|
Барнаул |
129,4 |
11% |
0,4% |
0,8 |
1% |
|
Владивосток |
193,4 |
9% |
3,7% |
0,8 |
31% |
|
Волгоград |
107,3 |
4% |
1,1% |
1,0 |
6% |
|
Воронеж |
114,9 |
7% |
0,6% |
1,4 |
10% |
|
Екатеринбург |
149,8 |
8% |
1,0% |
2,4 |
12% |
|
Ижевск |
105,4 |
14% |
2,1% |
1,0 |
7% |
|
Иркутск |
148,0 |
7% |
1,1% |
0,7 |
-1% |
|
Казань |
203,7 |
10% |
0,6% |
н/д |
|
|
Калининград |
149,4 |
13% |
0,9% |
0,7 |
8% |
|
Кемерово |
115,8 |
2% |
0,7% |
0,6 |
3% |
|
Киров |
112,6 |
10% |
2,8% |
0,8 |
4% |
|
Краснодар |
145,8 |
5% |
0,9% |
2,1 |
7% |
|
Красноярск |
135,2 |
6% |
1,0% |
1,5 |
0% |
|
Ленинградская область |
129,0 |
1% |
-0,2% |
н/д |
|
|
Махачкала |
124,2 |
8% |
0,9% |
0,3 |
-23% |
|
Москва |
378,3 |
10% |
1,2% |
8,4 |
13% |
|
Московская область |
169,7 |
4% |
0,4% |
5,4 |
10% |
|
Набережные Челны |
119,9 |
9% |
0,5% |
н/д |
|
|
Нижний Новгород |
166,5 |
7% |
1,1% |
1,0 |
16% |
|
Новокузнецк |
96,5 |
-5% |
-0,8% |
0,4 |
-1% |
|
Новосибирск |
139,9 |
6% |
-0,1% |
2,3 |
2% |
|
Омск |
118,9 |
5% |
1,3% |
1,2 |
4% |
|
Оренбург |
95,0 |
10% |
1,0% |
0,8 |
-3% |
|
Пермь |
121,4 |
13% |
1,1% |
1,3 |
3% |
|
Ростов-на-Дону |
142,9 |
5% |
0,4% |
1,2 |
11% |
|
Рязань |
106,7 |
8% |
1,5% |
0,7 |
6% |
|
Самара |
131,9 |
7% |
0,8% |
1,2 |
2% |
|
Санкт-Петербург |
247,6 |
11% |
0,7% |
5,7 |
8% |
|
Саратов |
106,3 |
5% |
0,7% |
н/д |
|
|
Севастополь |
198,9 |
13% |
1,5% |
0,3 |
0% |
|
Сочи |
323,4 |
5% |
-0,6% |
0,5 |
3% |
|
Ставрополь |
109,3 |
4% |
1,2% |
0,7 |
2% |
|
Тольятти |
101,7 |
9,5% |
2,1% |
0,6 |
-10% |
|
Томск |
123,8 |
5% |
-0,6% |
0,5 |
-2% |
|
Тюмень |
130,0 |
6% |
0,8% |
1,4 |
6% |
|
Ульяновск |
94,5 |
4% |
0,4% |
0,8 |
1% |
|
Уфа |
134,4 |
7% |
0,4% |
1,5 |
1% |
|
Хабаровск |
142,8 |
5% |
0,8% |
0,7 |
8% |
|
Челябинск |
113,0 |
8% |
1,8% |
1,6 |
9% |
|
Ярославль |
107,1 |
7% |
1,5% |
0,7 |
19% |
Источник: Циан
Методика
В выборку вошли 40 ключевых локаций (в т.ч. города с населением от 500 тыс. человек).
С начала 2025 года объем недвижимости в розничных фондах увеличился почти на треть и составил 4,7 млн кв. м. Такие данные представлены в совместном отчете консалтинговой компании IBC Real Estate и управляющей компании «Альфа-Капитал». В абсолютных значениях прирост составил 1,1 млн кв. м. Для сравнения: за 2024 год показатель вырос на 1 млн кв. м.
Недвижимость закрепила за собой статус одного из ключевых активов в ЗПИФах. В условиях неопределенности инвесторы все чаще обращаются к активам, которые слабо коррелируют с динамикой акций и облигаций, поэтому инвестиции на рынке недвижимости продолжают работать даже во время кризисов на фондовом рынке. Для ЗПИФов такие вложения становятся фактором устойчивости: недвижимость сглаживает влияние макроэкономических колебаний и формирует базу для долгосрочного развития.
Активность УК по приобретению новых объектов в ЗПИФы сохраняется на высоком уровне. В I полугодии 2025 года в интересах розничных ЗПИФов было приобретено 13 складов (872 тыс. кв. м), 179 квартир и 325 апартаментов (15 тыс. кв. м), а также 3 помещения в формате стрит-ретейла (656 кв. м).
Недвижимость* в структуре розничных ЗПИФов, тыс. кв. м
Источник: IBC Real Estate
Данные от 30.06.2025
* Объем недвижимости указан по действующим розничным фондам на 30.06.2025, исключая фонды на стадии прекращения, и не учитывает земельные участки и вспомогательные объекты.
Здесь и далее в расчетах представлены данные о СЧА розничных фондов ЗПИФов недвижимости, включающих в свой состав более 20 пайщиков и открытых для свободного приобретения.
УК продолжают рассматривать склады как один из наиболее перспективных классов активов благодаря устойчивости сегмента к кризисам. Кроме того, склады чаще сдаются крупным арендаторам на долгий срок, что снижает риски ротации и повышает устойчивость денежных потоков.
Несмотря на недавнюю коррекцию, средняя ставка аренды складов класса «А» с 2020 года выросла почти втрое: с 4 200 руб. за 1 кв. м в год до 11 500 руб. за 1 кв. м в год на конец августа 2025 года (без учета операционных расходов, НДС и коммунальных платежей).
Помимо объектов, уже находящихся в портфелях УК, управляющие компании дополнительно приобрели более 1 млн кв. м объектов, которые в ближайшее время будут включены в состав активов розничных ЗПИФов. Большая часть новых площадей относится к складскому сегменту.
«В розничных ЗПИФах коммерческая недвижимость классических сегментов (бизнес-центры, торговые центры, гостиницы и склады) составляет всего около 3% от общего объема качественных полезных площадей в России. Это свидетельствует о том, что рынок еще далек от насыщения. УК продолжают приобретать ликвидные объекты из различных сегментов для включения в состав фондов», — говорит Микаэл Казарян, член совета директоров, руководитель департамента рынков капитала и инвестиций IBC Real Estate.
За первые 6 месяцев 2025 года стоимость чистых активов розничных фондов, инвестирующих в недвижимость, выросла на 17% и достигла 573 млрд руб. Рост СЧА розничных ЗПИФов обусловлен как активным приобретением складских объектов, так и переоценкой стоимости активов в портфелях УК.
Динамика СЧА розничных ЗПИФов, инвестирующих в недвижимость*, млрд руб.
Данные от 30.06.2025
Источник: IBC Real Estate
«Розничные ЗПИФы, в которых представлена недвижимость, с каждым годом укрепляют свои позиции на рынке коллективных инвестиций. Вместе с ростом числа фондов увеличиваются и их СЧА, объемы недвижимости в их составе и интерес со стороны розничных инвесторов. Подобные фонды являются востребованными у широкой аудитории розничных инвесторов с разными уровнями вложений», — говорит Владимир Стольников, инвестиционный директор, руководитель дирекции управления альтернативными инвестициями «Альфа-Капитал».
Специалисты IDEM-консалтинг публикуют отчет о рынке строящихся на территории полуострова апарт-комплексов.
Рынок апарт-отелей Крыма активно развивается. Сегодня на полуострове строится 56 апарт-комплексов на 22,5 тысячи номеров. Объекты распределены неравномерно, располагаются в крупных городах и ключевых туристических локациях.
Самое большое число проектов, 31 апарт-комплекс или 55% от общего объема, сосредоточено на Южном берегу Крыма от Алупки до Феодосии. Здесь традиционно реализуется наибольшее количество комплексов «премиум» и «бизнес» сегмента. На западном побережье, включая Евпаторию, Саки и Черноморское, где активно развивается рекреационный туризм, возводится 21 апарт-отель. Этим локациям значительно уступают Севастополь с тремя строящимися апарт-комплексами и Симферополь лишь с одним реализуемым проектом.
На ЮБК средневзвешенная цена квадратного метра в апарт-комплексах на начало октября 2025 года составила 420 тыс. руб./м2, что более чем в 2 раза превышает показатели Симферополя. На западном побережье и в Севастополе лоты продаются по схожей цене — 309 тыс. и 311 тыс. руб./м2 соответственно. Самые дешевые квадратные метры в апартаментах Симферополя — 200 тыс. руб./м2.
Максимальная стоимость квадратного метра в апарт-комплексах зафиксирована консультантами компании в экспозиции города Ялта:
- 1,3 млн руб. за 1 м2 в студии «Массандра Парк»;
- 1,5 млн руб. за 1 м2 в 4-х комнатном юните в «SkyPlaza».
Самый высокий бюджет покупки здесь же на Южном берегу, в Ялте – 808 млн рублей за лот 539 м2, а самый низкий – 2,8 млн рублей за студию 15 м2 в поселке Штормовое в Сакском районе.
Екатерина Гресс, генеральный директор IDEM-консалтинг:
«В Крыму апарт-отели динамично теснят традиционное жилье. Тенденцию отражают данные аналитики: если еще осенью 2022 года в экспозиции на полуострове было 32 проекта, то сейчас представлено 56 апарт-комплексов. Это 33% от всех возводимых проектов апарт-отелей.
Апартаменты уверенно держат 30% экспозиции уже несколько лет. К примеру, на самом развитом рынке, в Санкт-Петербурге, апарт-отели занимают 14% экспозиции, а это самый высокий показатель в стране, не считая Крыма!
Рост туристического потока и дефицит качественного номерного фонда создают предпосылки для развития рынка апарт-отелей. Мы также отмечаем тренд на комплексную застройку, включающую масштабную поддерживающую инфраструктуру и увеличение количества лотов в проектах: в пяти апарт-комплексах, находящихся сейчас в экспозиции, их более тысячи!
Фокус девелоперов заметно смещается в сторону «бизнес» и «премиум» объектов, рентабельность которых, даже с учетом больших вложений, обычно выше. Особенно в премиальных локациях Южного берега, где представлено наибольшее количество апарт-комплексов высокого класса».