Исследование показало, как растет внедрение цифровых решений в строительстве
Аналитический центр АО «СиСофт Девелопмент» провел исследование развития рынка российского прикладного программного обеспечения (ПО) в строительной отрасли. Целями исследования стало выявление степени и глубины внедрения отечественных программных решений в строительстве, определение барьеров и точек роста отрасли в условиях цифровой трансформации.
Исследование проводилось в августе – сентябре 2025 года. В его ходе были опрошены топ-менеджеры 12 крупных строительных компаний; проанализированы данные реестра ПО Минцифры РФ, ЦКИТ, отраслевых ассоциаций, госзакупок, а также открытые данные из статистики Дом.РФ, портала digitaldeveloper.ru, публичных исследований компаний SetlGroup и «Самолет Технологии».
Как выяснилось, использование цифровых решений в стройке растет год от года, причем системы управления предприятиями (ERP) пока обгоняют в росте технологии информационного моделирования (ТИМ). В частности, рост внедрения ТИМ с 2023 по 2025 год увеличился с 18% до 41%, а рост доли отечественных ERP-решений показывает темпы с 35% (2020 год) до 70% (2024 год). В сегменте ERP выше и темпы импортозамещения – 74% против 51% в сегменте ТИМ. Исследователи объясняют это более ранним внедрением российских решений ERP, высокой стоимостью зарубежных аналогов (SAP) и большей зрелостью отечественных разработок.
Однако, если посмотреть на преимущества и недостатки этих видов решений, выясняется, что в случае с ERP собственные разработки, в том числе устаревшие, создают программный хаос между продуктами. Концепция инхаус-модели связана не только с экономией, но и с попыткой расширить свою экспертизу, а также сохранить собираемые данные. Кроме того, на рынке нет единых стандартов интеграции для данных, API и процессов.
Среди ПО ТИМ – наоборот: низкий показатель инхаус-решений в силу сложности прикладного ПО. К тому же крупные российские ИТ-вендоры сегодня предлагают экосистемные продукты на единой платформе; стеки решений по функционалу бесшовной интероперабельности, пригодные для автоматизации в цифровых экосистемах потребителей. Важно также отметить, что в случае с ТИМ у России есть хорошие перспективы внедрения единого национального формата данных.
Кроме того, исследователи сделали вывод, что бизнес-мотивация остается ключевым драйвером внедрения: компании в первую очередь стремятся к повышению операционной эффективности. По оценке топ-менеджеров крупнейших застройщиков, при внедрении ПО сроки строительства сокращаются на 15-30%, себестоимость - до 20%. Помимо этого, в разы падает количество ошибок за счет уменьшения воздействия человеческого фактора. Государственное регулирование и общий тренд на цифровую трансформацию при этом играют важную, но вспомогательную роль.
По результатам анализа исследователи сделали вывод, что, внедряя ИТ-решения, крупные девелоперы строят интегрированные цифровые системы, средние фокусируются на внедрении сложных систем проектирования и автоматизации продаж и эксплуатации, а малые компании автоматизируют отдельные процессы (документооборот, клиентские сервисы).
«Исследование показало, что 44% пользователей в строительстве приостановят активность внедрения российских решений, если западные вендоры вернутся на российский рынок. Среди них существенное число тех, кто сегодня заявляет о возможном внедрении в будущем, но продолжает использовать зарубежное ПО нелегально. Им, конечно, стоит отказаться от пиратства, так как в следующем году ожидается ужесточение требований к тем, кто использует иностранное ПО», - подчеркнул исполнительный и технический директор АО «СиСофт Девелопмент» Игорь Орельяна Урсуа.
По данным «НДВ Супермаркет Недвижимости», 49% сделок со вторичным жильем заключается с использованием ипотеки, а средний первоначальный взнос составляет – 20%.
Входящие запросы показывают, что почти 50% покупателей жилья на вторичном рынке рассчитывают на субсидированную ставку по ипотеке, которая действует только на новостройки. Большинство покупателей, намеренные оформить ипотечный кредит на приобретение квартиры на вторичном рынке, не знают о целевом назначении программы ипотеки с субсидированными ставками.
По наблюдениям экспертов, в первую очередь клиентов интересуют процентные ставки и страховка. Так, данные оформленных сделок на вторичном рынке, показывают, что средняя процентная ставка варьируется в диапазоне от 10 до 13%.
Половина покупателей старше 55 лет оформляют ипотеку на родственников младшего возраста (как правило – это их дети), а сами становятся поручителями. Это напрямую связано с возрастом клиента. Банки, предоставляющие ипотечные кредиты, стараются минимизировать риски и предлагают заемщикам за 55 лет ипотеку на небольшой срок (в среднем – 10 лет). Процентные ставки при этом сохраняются, но сумма ежемесячного платежа существенно возрастает. Еще одной особенностью таких предложений является высокая страховка, которая увеличивает финансовую нагрузку на покупателя жилья.
Портрет покупателя жилой недвижимости на вторичном рынке, приобретаемой в ипотеку, по сравнению с предыдущим годом не изменился. В основном – это люди с высшим образованием от 25 до 55 лет, состоящие в браке, воспитывающие 1-2 детей. Среднестатистический новый владелец жилья на вторичном рынке работает в IT, банковской сфере или торговле. Высока доля покупателей, которые реализовали свои квартиры в других регионах и переехали на постоянное место жительства в Московский регион. Одним из главных критериев выбора вторичного жилья этой категории покупателей является возможность заселиться сразу же после сделки. По статистике, с клиентами старшего возраста (за 55 лет) заключается 25-30% остальных договоров на покупку вторичного жилья с ипотекой.
Комментирует Елена Мищенко, руководитель департамента городской недвижимости «НДВ Супермаркет Недвижимости»:
«Анализ ипотечных сделок на вторичном рынке показал, что покупатели слабо ориентируются в программах ипотечного кредитования и не знают действующих процентных ставок. Почти 50% обратившихся относятся к этой категории клиентов. При этом самые популярные объекты на вторичном рынке, которые покупаются в ипотеку, – это однокомнатные квартиры (31%) и студии (21%). В ближайшей перспективе доля сделок с ипотекой, при сохранении ставок на прежнем уровне, не изменится. Это обусловлено как макроэкономическими факторами, так и тем, что ипотека остается одним из самых возможных вариантов приобретения собственного жилья или расширения жилплощади».
Согласно исследованию IBC Real Estate объем сделок аренды и купли-продажи, заключенных в 2022 году на офисном рынке Санкт-Петербурга, составил 362 тыс. кв. м, что оказалось не только сопоставимо с показателем 2021 года (354 тыс. кв. м), но и стало максимальным значением за последние 6 лет, а также одним из рекордных за историю рынка в целом. Больший объем сделок, фиксировался лишь в 2016 году, когда в Северную столицу активно переезжал «Газпром» и его структуры.
В 2022 году показатель спроса был сформирован благодаря компании «Газпромнефть», которая арендовала 78 тыс. кв. м в БЦ «Невская Ратуша», что стало крупнейшей сделкой аренды за всю историю наблюдений. Второй масштабной сделкой 2022 года стала продажа БЦ «Кантемировский» компании Huawei (53 тыс. кв. м). Суммарно данные сделки составили 36% спроса от общего объема. Что касается структуры оставшейся доли, в первую очередь в 2022 году компании выбирали более доступные здания класса B – на их долю пришлось 76%. С точки зрения географии, арендаторы предпочитали офисы в Центральном и Московском районах – по 18%, а также в Приморском и Невском районах – по 11%.
ТОП-10 крупнейших офисных сделок, 2022 год
|
Компания |
Площадь (кв. м) |
Тип сделки |
Объект |
|
Газпромнефть |
78 365 |
Аренда |
Невская Ратуша |
|
Huawei |
52 967 |
Покупка |
Кантемировский |
|
СК Гайде |
9 779 |
Покупка |
Пушной Дом |
|
Первый бит |
5 700 |
Покупка |
Президент |
|
Магнит |
5 500 |
Аренда |
Обводный |
|
Петрович |
5 326 |
Покупка |
Нобель |
|
Газпром |
4 131 |
Аренда |
LightHouse |
|
ГСП-4 |
2 430 |
Аренда |
Элкус II |
|
ГК Горка |
2 374 |
Аренда |
Элкус II |
|
Газпром |
1 723 |
Аренда |
Невская Ратуша |
Источник: IBC Real Estate
«Прошедший год вновь подтвердил, что основными драйверами спроса на офисную недвижимость в Санкт-Петербурге остаются компании двух сфер деятельности – нефтегазовой и IT, на долю которых пришлось 41% и 31% совокупного объема спроса соответственно», – резюмировала Екатерина Космарская, заместитель руководителя департамента исследований и аналитики IBC Real Estate.
Высокие значения арендных ставок, с которыми сегмент офисной недвижимости Северной столицы подошел к началу 2022 года, в течение года практически не изменились, что обусловлено инертностью данного рынка. Прошедший год характеризовался появлением на рынке предложения готовых площадей с качественной отделкой, занимаемых ранее международными компаниями, которые маркетировались по ставкам выше среднерыночных. Поэтому по итогам года показатель в классе А вырос на 4%, а в классе В было отмечено снижение на 6%. По итогу 4-го квартала средневзвешенная запрашиваемая ставка аренды для офисов класса А составила 2 062 руб. за кв. м в месяц, включая НДС и операционные расходы, на офисы класса В – 1 328 рублей за кв. м.
«В 2023 году мы не ожидаем значительного падения ставок, так как необходимо учитывать баланс между арендной ставкой и возросшей за последний год стоимостью строительства и отделки офисов, а также увеличением затрат на обслуживание зданий. Однако, снижение на 5-10% будет фиксироваться в морально устаревших бизнес-центрах класса В, требующих реновации. Новые качественные бизнес-центры в меньшей степени подвергнутся корректировке, но дисконты для крупных арендаторов при подписании долгосрочных договоров аренды могут быть возможны», – прогнозирует Сергей Владимиров, руководитель филиала IBC Real Estate в Санкт-Петербурге.
В структуре нового предложения по итогам 2022 года в эксплуатацию было введено 13 бизнес-центров или 165 тыс. кв. м, что на 10% превысило показатель 2021 года (150 тыс. кв. м). Однако это лишь 40% от объема, который был заявлен девелоперами к вводу изначально на 2022 год – около 390 тыс. кв. м.
Доля свободных площадей за 2022 год выросла до 10,4% (+3,4 п.п. к значению конца 2021 года), что стало максимальным показателем за последние 5 лет. В абсолютных значениях суммарная площадь пустующих помещений составила 409 тыс. кв. м офисов, что на 55% превысило показатель конца 2021 года. В результате ухода иностранных компаний высвобождение офисов происходило как в зданиях класса А, где доля свободных площадей выросла за год практически в 2 раза до 10,1% (+5,1 п.п.), так и в зданиях класса В, где опустело 10,6% (+2,5 п.п.). Наибольший объем офисов освободился вследствие закрытия ряда крупных IT-компаний.
На 2023 год аналитики IBC Real Estate прогнозируют дальнейший рост вакансии до 12-14% в результате продолжающегося высвобождения площадей иностранным компаниями и на фоне прироста нового предложения – на текущий год к вводу запланировано порядка 200 тыс. кв. м офисной недвижимости.