Выдачи по рыночным программам ипотеки выросли почти в 3 раза с начала года
Аналитический центр Домклик изучил, как менялись объёмы кредитования по рыночной ипотеке с начала 2025 года. Спрос на рыночную ипотеку восстанавливается, что подтверждают данные: выдачи в III кв. 2025 года превысили 150 млрд руб., что в 3 раза больше показателей I квартала.
Алексей Лейпи, директор департамента «Домклик» Сбербанка
По итогам III квартала 2025 года объёмы выдач Сбера по рыночным программам увеличились практически на 200% к I кв. 2025 года. Наибольший прирост объёмов выдач по отношению к I кв. 2025 года зафиксирован в Якутии (почти в 6 раз), Тамбовской и Магаданской областях (приблизительно в 4 раза). Эти цифры свидетельствуют о позитивной реакции рынка и восстановлении спроса на фоне снижения ставок.
Как менялись объёмы выдач по рыночной ипотеке и средневзвешенная ставка Сбера по рыночным программам в 2025 году
Рыночные ипотечные программы сильнее всего пострадали от повышения ключевой ставки ЦБ: их доступность значительно снизилась на фоне ограничительных банковских ставок. В то время как востребованность льготных программ росла, доля рыночных программ с февраля по июнь 2025 года в общем объёме выдач колебалась в пределах 13–16%. Это почти в два раза меньше показателей второй половины 2024 года, когда доля базовых программ в среднем составляла 29%.
Ситуация начала меняться к концу I кв. 2025 года. В этот период объёмы выдач по рыночным программам стали осторожно расти на фоне снижения средневзвешенной ставки Сбера до 28,6%. Эта тенденция усилилась благодаря дальнейшему снижению ставки кредитования до 25,6% в июне, когда россияне оформили рыночную ипотеку на сумму более 30 млрд рублей.
В III кв. на фоне действий ЦБ Сбер продолжил активно снижать ставки по рыночной ипотеке. Благодаря этому выдачи по рыночным программам увеличивались, достигнув пика в сентябре (59,5 млрд руб.), и сохранили импульс к дальнейшему росту.
В каких регионах стали чаще брать ипотеку по рыночным ставкам
Наибольший прирост спроса на рыночные ипотечные программы отмечен в Республике Саха (Якутия), где объёмы выдач подскочили почти в 6 раз: со 180 млн руб. в I кв. до 1,2 млрд руб. к концу III кв.
На втором месте находится Тамбовская область с приростом выдач в 305% (более чем в 4 раза). Похожий результат у Магаданской области с приростом объёма выдач на 291%.
В Оренбургской области спрос на рыночную ипотеку вырос на 277% (в 3,8 раза). В пределах от 260% до 268% прироста расположились Чувашия, а также Пензенская, Липецкая и Астраханская области. Следом идут Костромская, Калужская, Курганская и Кемеровская области с разбросом значений от 251% до 259%. В Омской и Тюменской областях объёмы выдач возросли в 3,5 раза – на 248% и 246% соответственно. Топ-15 по приростам выдач замыкает Татарстан (242%).
Регионы-лидеры по приросту объёмов кредитования по рыночным программам
Регионы с наибольшей долей рыночных программ в выдачах
Рыночная ипотека демонстрирует устойчивые показатели в регионах с большой долей вторичного жилья. По итогам III кв. регионом-лидером по доле рыночных программ в общем объёме выдач стала Омская область, где на базовую ипотеку пришлось около трети рынка (31,3%). В этом же регионе установлен наибольший прирост доли рыночной ипотеки (+13,7 п.п. к началу года). За Омской областью с небольшим отставанием следует Самарская область (30,3%). В Смоленской (29,6%), Саратовской и Ивановской областях (обе – по 29,5%) показатели практически идентичны.
В Мурманской области и Республике Коми доля рыночных программ составила 28,3% и 27,5% соответственно. Во Владимирской, Тверской и Камчатской областях доля базовой ипотеки колеблется в пределах 25,0-25,2%.
Кроме того, стоит отметить Москву – крупнейший региональный рынок недвижимости. В столице доля рыночных программ с начала года выросла на 10 п.п. и в 3 квартале приблизилась к 25%. По сравнению с другими субъектами в Москве выше доля рыночной ипотеки на новостройки – 25% против 7–10%. В свою очередь, во всех остальных регионах из списка доля рыночной ипотеки на вторичное жильё составляет около 70% против 60% в Москве.
Регионы-лидеры по доле рыночных ипотечных программ в III квартале 2025 года
По данным департамента аналитики компании «БОН ТОН», по итогам августа 2021 г. совокупный объем предложения апартаментов на первичном рынке старой Москвы составил 282,2 тыс. кв.м (-9,7% за месяц, -44,7% за год) и 5,2 тыс. лотов (-7,1% за месяц, -25,3% за год). На долю предложения апартаментов приходится 13,9% от совокупного предложения на первичном рынке старой Москвы.
В сентябре на рынок не вышло новых проектов и объемов в уже реализующихся проектах.
Доля предложения по эскроу-счетам составляет 64,3% площади в 38 проектах, которая выросла за месяц на 5,9%.
Большая часть предложения приходится на бизнес-класс – 40,1% площади (+5,4% за месяц, +2,4% за год), на втором месте находится комфорт-класс с долей 31,9% (+0,8% за месяц, +12% за год). На долю премиум-класса приходится 27% лотов (-4,6% за месяц, -14,5% за год) и меньшая часть относится к стандарт-классу – 1% (-1,6% за месяц, +0,1% за год). Размер экспозиции сократился во всех классах в течение месяца: в комфорт-классе – на 8,3% (-1,3% за год), в премиум-классе – на 24% (-60% за год), в стандарт-классе – на 65% (-26% за год). И только в бизнес-классе наблюдался прирост на 3,4% (-34,6% за год).
Больше половины (55,2%) предложения апартаментов представлено в 3 округах: ЦАО – 23,8% (-3,5% за месяц, -5,1% за год), СЗАО – 17% (+0,2% за месяц, +10% за год) и ЮВАО – 14,4% (+4,4% за месяц, +12,8% за год).
По стадиям строительной готовности большая часть предложения находится на заключительной стадии строительной готовности – 53% площади (+1% за месяц, -17,1% за год): на стадии ФОР (фасадно-отделочных работ) – 21% (+2,6% за месяц, -6,1% за год), на стадии благоустройства – 0,8% (0% за месяц, -7,8% за год), реконструкции – 0,9% (-0,5% за месяц, -1,1% за год) и введенных объемов – 30,3% (-1,1% за месяц, -2,1% за год).
На начальной стадии представлено 26,8% площади (-1,7% за месяц, +4,1% за год): на нулевом цикле – 19,3% (-6,3% за месяц, +7,1% за год) и на стадии монтажа первых этажей – 7,6% (+4,5% за месяц, -3% за год).
По наличию и типу отделки большая доля апартаментов представлена без отделки – 34,9% лотов (-2,9% за месяц, -19,2% за год), на долю отделки приходится 28,5% (+1,1% за месяц, -4,5% за год). С предчистовой отделкой представлено 20,4% лотов (+3,8% за месяц, +9,7% за год). Доля предложения апартаментов с отделкой и допопциями (кухня, техника, мебель) составляет 16,2% (-2% за месяц, +14% за год).
СВЦ предложения по итогам сентября 2021 г. составила 394,7 тыс. руб. (-5,2% за месяц, +15,5% за год). В течение месяца СВЦ снизилась во всех классах апартаментов: в стандарт-классе – 271,1 тыс. руб. (-1,5% за месяц, +51,8% за год), в комфорт-классе – 261,3 тыс. руб. (-0,8% за месяц, +48% за год), в бизнес-классе – 324,1 тыс. руб. (-0,1% за месяц, +29,4% за год) и в премиум-классе – 662,3 тыс. руб. (-2,7% за месяц, +30,5% за год).
Средняя цена апартаментов по итогам сентября составила 21,3 млн руб. (-8,7% за месяц, -13,2% за год). За месяц средняя цена лота снизилась во всех классах: в комфорт-классе – 9,9 млн руб. (-4,3% за месяц, +5,5% за год), в бизнес-классе – 17,9 млн руб. (-6,8% за месяц, +6,8% за год) и в премиум-классе – 73,5 млн руб. (-1,5% за месяц, +47,1% за год). Исключением стал стандарт-класс – 6,6 млн руб. (+11% за месяц, +44,9% за год).
Исследование, проведенное экспертами премии Urban Awards, подтвердило, что столичный рынок по-прежнему привлекает покупателей из других стран. Только за первую половину текущего года они вложили в московскую недвижимость 12,25 млрд рублей. Наибольшую активность традиционно проявляет азербайджанская диаспора. По объему инвестиций она опережает выходцев из Китая, Турции, США и стран Европы.
Клиенты, приехавшие из-за рубежа, обеспечивают застройщикам «старой» Москвы 2,2% всей выручки. К такому заключению пришли специалисты Urban Awards. По их данным, за первую половину 2021-го иностранцы приобрели в Москве (без учета ТиНАО) 514 квартир и апартаментов, что составляет 1,5% от совокупного объема спроса. Суммарная стоимость этих объектов оценивается в 12,25 млрд рублей.
Уже на протяжении нескольких лет неизменно высокий интерес к новостройках внутри МКАД проявляют покупатели азербайджанского происхождения. За первое полугодие 2021-го они пополнили бюджеты столичных застройщиков на 5,17 млрд рублей (две пятых от объема поступлений в рамках взятой выборки). В пересчете на количество лотов все остальные иностранные общины лишь в совокупности и лишь на немного опережают азербайджанцев.
Среди остальных фракций по уровню вложений в столичную недвижимость выделяются покупатели из США и европейских стран (государства бывшей Югославии, Италия, Германия, Румыния, Болгария). За шесть месяцев 2021-го они оставили на жилищном рынке «старой» Москвы 1,37 млрд рублей (11,2%). Чуть меньше вклад китайской диаспоры – 1,33 млрд рублей (10,9%). За последнее время ее предпочтения заметно изменились. Если раньше китайцы селились, как правило, в новостройках комфорт-класса на юго-востоке Москвы, то теперь их внимание переключилось на комплексы бизнес-и премиум-класса в престижных локациях к западу и северу от ТТК. Также на рынке всегда были заметны турецкие покупатели. Благодаря им проекты в границах МКАД дополнительно получили около 1 млрд рублей выручки (8,1%). Для граждан из Турции характерна ярко выраженная «национальная лояльность» при выборе адреса. Зачастую покупают жилье в тех новостройках, которые возводятся с участием турецких застройщиков.
«Второй эшелон» зарубежных покупателей в «старомосковских» округах образуют приезжие из Индии, Вьетнама и Южной Кореи. Их представительство довольно скромное: вместе по итогам первого полугодия 2021-го они приняли участие в полусотне сделок, увеличив кассу девелоперов на 1,06 млрд рублей (8,6%). Доля других диаспор в структуре затрат на столичное жилье ограничивается 19,0%.
Важно отметить, что выходцы из других стран в большинстве случаев ориентируются на более дорогой сегмент недвижимости. Так, средняя стоимость реализованного лота (данные января-июня 2021 г.) в границах «старой» Москвы определена аналитиками Urban Awards в 16,7 млн рублей. Американцы и европейцы готовы потратить на жилье в российской столице в 1,75 раза больше. Сопоставимыми бюджетами (в среднем 28,9 млн рублей) располагают китайцы. Финансовые возможности представителей Южной Кореи и Вьетнама существенно скромнее. Средние показатели для них находятся на уровне 23,4-24,0 млн рублей. Индийцы и турецкие граждане делают упор на объекты со средним ценником в 22,2-22,5 млн рублей. Ценовой индикатор у азербайджанской аудитории куда ближе к среднегородскому, чем у других групп иностранных покупателей – 20,9 млн рублей.
Иностранный спрос в «старой» Москве распылен по десяткам локаций. Однако ряд географических приоритетов все же прослеживается. Лидирующие позиции занимают районы Раменки (9,5% спроса) и Даниловский (8,9%) спроса. Третью и четвертую строчки с показателем в 6,0% делят Очаково-Матвеевское и Люблино. Замыкает пятерку Лефортово, в границах которого аккумулировано 4,7% зарубежного спроса. Еще у нескольких районов доля в структуре сделок варьируется в пределах 3-4%: Покровское-Стрешнево, Дорогомилово, Пресненский, Хорошево-Мневники, Марьино, Нижегородский. В целом Западный административный округ покрывает четверть(25,5%) всех сделок с участием клиентов из других стран. Еще 23,9% приходятся на юго-восток. Затем следуют ЮАО (15,6%) и САО (11,5%).
«Высокий уровень активности среди иностранных граждан – хороший знак и для московского рынка, и для его российской аудитории. Это означает, что столичные девелоперы выводят по-настоящему качественный и конкурентоспособный продукт. При этом нужно сделать оговорку: многие покупатели с иностранными паспортами уже провели в Москве несколько лет, и, по всей видимости, планируют оставаться здесь на среднесрочную перспективу. Иначе они ограничились бы арендой», – поясняет директор оргкомитета премии Urban Awards Ольга Хасанова.