Выдачи по рыночным программам ипотеки выросли почти в 3 раза с начала года
Аналитический центр Домклик изучил, как менялись объёмы кредитования по рыночной ипотеке с начала 2025 года. Спрос на рыночную ипотеку восстанавливается, что подтверждают данные: выдачи в III кв. 2025 года превысили 150 млрд руб., что в 3 раза больше показателей I квартала.
Алексей Лейпи, директор департамента «Домклик» Сбербанка
По итогам III квартала 2025 года объёмы выдач Сбера по рыночным программам увеличились практически на 200% к I кв. 2025 года. Наибольший прирост объёмов выдач по отношению к I кв. 2025 года зафиксирован в Якутии (почти в 6 раз), Тамбовской и Магаданской областях (приблизительно в 4 раза). Эти цифры свидетельствуют о позитивной реакции рынка и восстановлении спроса на фоне снижения ставок.
Как менялись объёмы выдач по рыночной ипотеке и средневзвешенная ставка Сбера по рыночным программам в 2025 году
Рыночные ипотечные программы сильнее всего пострадали от повышения ключевой ставки ЦБ: их доступность значительно снизилась на фоне ограничительных банковских ставок. В то время как востребованность льготных программ росла, доля рыночных программ с февраля по июнь 2025 года в общем объёме выдач колебалась в пределах 13–16%. Это почти в два раза меньше показателей второй половины 2024 года, когда доля базовых программ в среднем составляла 29%.
Ситуация начала меняться к концу I кв. 2025 года. В этот период объёмы выдач по рыночным программам стали осторожно расти на фоне снижения средневзвешенной ставки Сбера до 28,6%. Эта тенденция усилилась благодаря дальнейшему снижению ставки кредитования до 25,6% в июне, когда россияне оформили рыночную ипотеку на сумму более 30 млрд рублей.
В III кв. на фоне действий ЦБ Сбер продолжил активно снижать ставки по рыночной ипотеке. Благодаря этому выдачи по рыночным программам увеличивались, достигнув пика в сентябре (59,5 млрд руб.), и сохранили импульс к дальнейшему росту.
В каких регионах стали чаще брать ипотеку по рыночным ставкам
Наибольший прирост спроса на рыночные ипотечные программы отмечен в Республике Саха (Якутия), где объёмы выдач подскочили почти в 6 раз: со 180 млн руб. в I кв. до 1,2 млрд руб. к концу III кв.
На втором месте находится Тамбовская область с приростом выдач в 305% (более чем в 4 раза). Похожий результат у Магаданской области с приростом объёма выдач на 291%.
В Оренбургской области спрос на рыночную ипотеку вырос на 277% (в 3,8 раза). В пределах от 260% до 268% прироста расположились Чувашия, а также Пензенская, Липецкая и Астраханская области. Следом идут Костромская, Калужская, Курганская и Кемеровская области с разбросом значений от 251% до 259%. В Омской и Тюменской областях объёмы выдач возросли в 3,5 раза – на 248% и 246% соответственно. Топ-15 по приростам выдач замыкает Татарстан (242%).
Регионы-лидеры по приросту объёмов кредитования по рыночным программам
Регионы с наибольшей долей рыночных программ в выдачах
Рыночная ипотека демонстрирует устойчивые показатели в регионах с большой долей вторичного жилья. По итогам III кв. регионом-лидером по доле рыночных программ в общем объёме выдач стала Омская область, где на базовую ипотеку пришлось около трети рынка (31,3%). В этом же регионе установлен наибольший прирост доли рыночной ипотеки (+13,7 п.п. к началу года). За Омской областью с небольшим отставанием следует Самарская область (30,3%). В Смоленской (29,6%), Саратовской и Ивановской областях (обе – по 29,5%) показатели практически идентичны.
В Мурманской области и Республике Коми доля рыночных программ составила 28,3% и 27,5% соответственно. Во Владимирской, Тверской и Камчатской областях доля базовой ипотеки колеблется в пределах 25,0-25,2%.
Кроме того, стоит отметить Москву – крупнейший региональный рынок недвижимости. В столице доля рыночных программ с начала года выросла на 10 п.п. и в 3 квартале приблизилась к 25%. По сравнению с другими субъектами в Москве выше доля рыночной ипотеки на новостройки – 25% против 7–10%. В свою очередь, во всех остальных регионах из списка доля рыночной ипотеки на вторичное жильё составляет около 70% против 60% в Москве.
Регионы-лидеры по доле рыночных ипотечных программ в III квартале 2025 года
На российском рынке недвижимости нередко обращают на себя внимание два принципиально разных подхода в строительстве новых жилых объектов: точечная уплотняющая застройка из 1-2 корпусов в развитых городских локациях и строительные проекты, которые возводятся как целые районы. Как показало исследование аналитического центра Домклик, основная масса возводимых сейчас жилых комплексов по своему масштабу отличается от стереотипного образа «мегапроекта».
Распределение квартир и корпусов в ЖК регионов России
На данный момент типичный для всей России жилой комплекс состоит из 3 корпусов и рассчитан на 496 квартир. Однако регионы с самым большим объемом строительства достаточно сильно отличаются от среднероссийских показателей.
Рекордсменом по медианному количеству корпусов в новых ЖК стал Краснодарский край, занимающий 3-е место по числу квартир. За последние годы Кубань и столица края стали одними из символов возведения крупных комплексов, которые формируют целые районы. Следом по медианному количеству корпусов в ЖК следуют Московская область – 6 шт., Ленинградская область – 5 шт., Красноярский край и Тюменская область, где новые ЖК в среднем имеют по 4 корпуса.
На появление этой тенденции в Краснодарском крае и других регионах, где распространены «мегапроекты», повлияло несколько факторов. В этих регионах и их областных центрах фиксируется миграционный или естественный прирост населения. Строятся такие объекты чаще всего на окраинах, где выше доступность земельных участков. К тому же, девелоперам выгоднее и проще возводить рядом несколько корпусов по типовым проектам – меньше затрат на проектирование и логистику.
Хотя жилые комплексы Москвы и Санкт-Петербурга в среднем насчитывают по 3 корпуса, они, как правило, отличаются большим количеством квартир – 1554 и 1064 соответственно. Столица по этому показателю занимает первое место среди всех рассмотренных регионов. Это объясняется большей площадью каждого отдельного корпуса, высокой этажностью и большим числом малометражных лотов – студий и однокомнатных квартир, поскольку застройщикам и девелоперам выгодно в ограниченных условиях крупных городов вместить как можно больше квартир в один объект.
В среднем меньше всего корпусов в ЖК Нижегородской области, Пермского и Приморского краев, Ростовской области – всего два. А самые небольшие комплексы по количеству квартир находятся в Калининградской (373), Нижегородской (362), Волгоградской (332), Омской (212) областях и в Ставропольском крае (300).
Вместимость и этажность новостроек
Данные позволяют проследить зависимость числа квартир от этажности здания жилого комплекса. Однако в ряде регионов, где ведется активная стройка крупных ЖК, можно заметить ослабевание этой зависимости. Так, в Ленинградской области и Санкт-Петербурге, где медианная этажность корпусов составляет 12 этажей, число квартир выше, чем в более высотных ЖК Свердловской области и Приморского края с медианной этажностью 21 и 20 этажей соответственно. Аналогичная ситуация в Московской области и Краснодарском крае.
Главная причина – распространённость малогабаритных квартир в новых ЖК. Застройщикам выгодно строить студии и однокомнатные квартиры в мегаполисах, где на них высокий спрос. Кроме того, в этих регионах распространены длинные, многосекционные корпуса или т.н. «горизонтальные небоскребы», что при средней этажности дает большое количество квартир.
В Москве ситуация отличается, в том числе из-за высокой этажности новостроек и запрета на строительство домов с квартирами площадью менее 28 кв. м.
Методология
Для расчета медианных значений количества квартир, корпусов и этажности ЖК в регионах были использованы данные о жилых комплексах, квартиры в которых продаются на витрине Домклик. Данные актуальны на середину сентября 2025 года.
Медианное значение количества этажей и квартир в корпусах были рассчитаны на основе данных о максимальном количестве жилых этажей в каждом корпусе ЖК и количестве квартир в каждом отдельном корпусе.
Медианное значение количества квартир и корпусов в ЖК было найдено для каждого из четырёх классов недвижимости: эконом, комфорт, бизнес и элитная недвижимость.
За прошедший год объем предложения на рынке новостроек «старой» Москвы вырос всего в двух округах, подсчитали эксперты компании Regions Development. Максимальное увеличение экспозиции зафиксировано в ВАО – на 4,7%.
По данным Regions Development, на рынке новостроек «старой» Москвы в сентябре 2025 года представлено 45 030 квартир и апартаментов. За год показатель сократился на 16,3%. Для сравнения, с сентября 2023 года по сентябрь 2024 года объем экспозиции вырос на 14,6%.
В течение последних 12 месяцев предложение первичного жилья уменьшилось в 8 из 10 округов «старой» Москвы. Максимальный спад объема предложения с сентября 2024 года по сентябрь 2025 года зафиксирован в Юго-Западном округе (2358 лотов) – на 41,9%. Количество квартир и апартаментов от застройщиков в продаже выросло только в Восточном (4073 лота) и Северо-Западном округах (5626 лотов) – на 4,7% и 4,3% соответственно.
Вместе с тем больше всего квартир и апартаментов в девелоперских проектах сейчас продается в Южном округе (7910 лотов). ЮАО за минувший год сместил с лидирующей позиции Западный округ (6608 лотов). Минимальное число помещений в продаже наблюдается в Зеленоградском округе (428 лотов).
«Резкое сокращение объема экспозиции на рынке новостроек столицы за прошедший год связана с замедлением числа стартов девелоперских проектов, – подчеркивает Лилия Арцибашева, коммерческий директор Regions Development (девелопер премиального жилого комплекса «Преображенская площадь» в ВАО). – Застройщики стали выводить меньше комплексов на рынок из-за дорогого проектного финансирования, ожидая снижение ключевой ставки. Спрос на первичное жилье сократился, но не столь существенно. Поэтому исчерпание предложения в большинстве округов опережает темпы пополнения.
В Восточном округе девелоперы почти не прекращали выводить на рынок новые проекты и новые очереди существующих комплексов. Это связано с перспективами развития макролокации, в частности, планами властей по обновлению транспортной и социальной инфраструктуры. В результате местные проекты пользуются повышенной популярностью даже в непростых экономических условиях. Их отличает сочетание доступности и высокой ликвидности. Особенно востребованы комплексы с собственными детскими садами, школами, прогулочными зонами, бутиками и ресторанами, как «Преображенская площадь» (328 квартир) в районе Преображенское».
Юг Москвы также активно развивается, что позволило ЮАО выйти на первое место по числу предложений. Здесь девелоперы создают настоящие кластеры, сочетающие рекреационную, спортивно-оздоровительную, торговую и деловую функции. Рядом с крупнейшим таким центром притяжения – «Островом Мечты» – расположены популярные жилые комплексы Dream Towers (93 квартиры) и Dream Riva (56 квартир).
Динамика объема экспозиции на первичном рынке «старой» Москвы за год
|
Округ |
Число лотов в продаже, сентябрь 2024 |
Число лотов в продаже, сентябрь 2025 |
Динамика |
|
Восточный |
3891 |
4073 |
+4,7% |
|
Северо-Западный |
5395 |
5626 |
+4,3% |
|
Южный |
8662 |
7910 |
-8,7% |
|
Центральный |
3722 |
3389 |
-8,9% |
|
Юго-Восточный |
4975 |
4352 |
-12,5% |
|
Северный |
6810 |
5643 |
-17,1% |
|
Северо-Восточный |
6228 |
4645 |
-25,4% |
|
Западный |
9396 |
6608 |
-29,7% |
|
Зеленоградский |
671 |
428 |
-36,3% |
|
Юго-Западный |
4057 |
2358 |
-41,9% |
Источник: Regions Development