Выдачи по рыночным программам ипотеки выросли почти в 3 раза с начала года
Аналитический центр Домклик изучил, как менялись объёмы кредитования по рыночной ипотеке с начала 2025 года. Спрос на рыночную ипотеку восстанавливается, что подтверждают данные: выдачи в III кв. 2025 года превысили 150 млрд руб., что в 3 раза больше показателей I квартала.
Алексей Лейпи, директор департамента «Домклик» Сбербанка
По итогам III квартала 2025 года объёмы выдач Сбера по рыночным программам увеличились практически на 200% к I кв. 2025 года. Наибольший прирост объёмов выдач по отношению к I кв. 2025 года зафиксирован в Якутии (почти в 6 раз), Тамбовской и Магаданской областях (приблизительно в 4 раза). Эти цифры свидетельствуют о позитивной реакции рынка и восстановлении спроса на фоне снижения ставок.
Как менялись объёмы выдач по рыночной ипотеке и средневзвешенная ставка Сбера по рыночным программам в 2025 году
Рыночные ипотечные программы сильнее всего пострадали от повышения ключевой ставки ЦБ: их доступность значительно снизилась на фоне ограничительных банковских ставок. В то время как востребованность льготных программ росла, доля рыночных программ с февраля по июнь 2025 года в общем объёме выдач колебалась в пределах 13–16%. Это почти в два раза меньше показателей второй половины 2024 года, когда доля базовых программ в среднем составляла 29%.
Ситуация начала меняться к концу I кв. 2025 года. В этот период объёмы выдач по рыночным программам стали осторожно расти на фоне снижения средневзвешенной ставки Сбера до 28,6%. Эта тенденция усилилась благодаря дальнейшему снижению ставки кредитования до 25,6% в июне, когда россияне оформили рыночную ипотеку на сумму более 30 млрд рублей.
В III кв. на фоне действий ЦБ Сбер продолжил активно снижать ставки по рыночной ипотеке. Благодаря этому выдачи по рыночным программам увеличивались, достигнув пика в сентябре (59,5 млрд руб.), и сохранили импульс к дальнейшему росту.
В каких регионах стали чаще брать ипотеку по рыночным ставкам
Наибольший прирост спроса на рыночные ипотечные программы отмечен в Республике Саха (Якутия), где объёмы выдач подскочили почти в 6 раз: со 180 млн руб. в I кв. до 1,2 млрд руб. к концу III кв.
На втором месте находится Тамбовская область с приростом выдач в 305% (более чем в 4 раза). Похожий результат у Магаданской области с приростом объёма выдач на 291%.
В Оренбургской области спрос на рыночную ипотеку вырос на 277% (в 3,8 раза). В пределах от 260% до 268% прироста расположились Чувашия, а также Пензенская, Липецкая и Астраханская области. Следом идут Костромская, Калужская, Курганская и Кемеровская области с разбросом значений от 251% до 259%. В Омской и Тюменской областях объёмы выдач возросли в 3,5 раза – на 248% и 246% соответственно. Топ-15 по приростам выдач замыкает Татарстан (242%).
Регионы-лидеры по приросту объёмов кредитования по рыночным программам
Регионы с наибольшей долей рыночных программ в выдачах
Рыночная ипотека демонстрирует устойчивые показатели в регионах с большой долей вторичного жилья. По итогам III кв. регионом-лидером по доле рыночных программ в общем объёме выдач стала Омская область, где на базовую ипотеку пришлось около трети рынка (31,3%). В этом же регионе установлен наибольший прирост доли рыночной ипотеки (+13,7 п.п. к началу года). За Омской областью с небольшим отставанием следует Самарская область (30,3%). В Смоленской (29,6%), Саратовской и Ивановской областях (обе – по 29,5%) показатели практически идентичны.
В Мурманской области и Республике Коми доля рыночных программ составила 28,3% и 27,5% соответственно. Во Владимирской, Тверской и Камчатской областях доля базовой ипотеки колеблется в пределах 25,0-25,2%.
Кроме того, стоит отметить Москву – крупнейший региональный рынок недвижимости. В столице доля рыночных программ с начала года выросла на 10 п.п. и в 3 квартале приблизилась к 25%. По сравнению с другими субъектами в Москве выше доля рыночной ипотеки на новостройки – 25% против 7–10%. В свою очередь, во всех остальных регионах из списка доля рыночной ипотеки на вторичное жильё составляет около 70% против 60% в Москве.
Регионы-лидеры по доле рыночных ипотечных программ в III квартале 2025 года
В январе-августе 2025 года в Москве зарегистрировано 73 009 договоров долевого участия в строительстве на рынке жилой и нежилой недвижимости с использованием эскроу-счетов. Доля таких первичных сделок за 8 месяцев в Москве впервые составила 98,5%, рассказала Мария Макарова, заместитель руководителя Управления Росреестра по Москве.
За год (86 530 ДДУ за 8 месяцев 2024 года) число ДДУ с эскроу снизилось на 15,6%; к аналогичному периоду 2023 года (86 367 ДДУ) динамика составила -15,5%.
«Несмотря на снижение в количественном выражении, доля эскроу-сделок с первичной недвижимостью за 8 месяцев выросла за год на 1,4% и впервые превысила отметку 98%», — прокомментировала Мария Макарова.
Строительство объектов в рамках 214-ФЗ в столице ведется под контролем Мосгосстройнадзора.
«В настоящее время на территории Москвы реализуется около 470 проектов долевого строительства, из них более 440 — с использованием счетов эскроу. Защита прав и законных интересов дольщиков остается приоритетной задачей Комитета. Специалисты профильного Управления на постоянной основе осуществляют анализ объектов с точки зрения соблюдения сроков строительства, финансовой дисциплины застройщиков, порядка оформления документации и предоставления отчетности», — отметил Антон Слободчиков, председатель Комитета государственного строительного надзора города Москвы.
В августе 2025 года Росреестром по Москве зарегистрировано 8 734 ДДУ с эскроу. Число первичных сделок с применением проектного финансирования снизилось к предыдущему месяцу (9 359 ДДУ) на 6,7%, но выросло год к году (8 491 ДДУ в августе 2024 года) на 2,9%. К рекордному августу 2023 года (15 531 ДДУ) динамика составила -43,8%.
Доля ДДУ с эскроу при этом осталась на уровне августа прошлого года (97,9%) с незначительной разницей в 0,1%.
Финансовый маркетплейс «Выберу.ру» провёл всероссийское исследование предпочтений россиян при покупке жилья. Согласно опросу, в котором приняли участие 3 000 респондентов в возрасте от 18 до 60 лет, всё больше покупателей недвижимости готовы переплачивать не только за квадратные метры или развитую инфраструктуру, но и за эстетические и эмоциональные особенности квартиры.
Среди главных нематериальных факторов, за которые покупатели готовы заплатить больше, лидирует панорамный вид из окон. Его готовы оплатить дополнительно 27% опрошенных. Особенно респонденты ценят квартиры с видом на воду, парки или исторический центр. Второе место заняли высокие потолки: 22% участников отметили, что ощущение воздуха и пространства важнее лишних метров. Также 14% опрошенных готовы заплатить больше за необычную архитектуру здания — востребованы сталинки, лофты, дома с ярко выраженным индивидуальным стилем.
Среди других факторов, способных повлиять на цену, респонденты назвали панорамные и витражные окна (13%), «ауру квартиры» — свет, запах, ощущение уюта (9%), наличие камина или декоративной печи (6%), редкие элементы дизайна — кирпичные кладки, авторские лестницы и т.д. (5%). Уникальные художественные акценты, такие как витражи, мозаика или фрески, готовы оплатить дополнительно 4% россиян.
В то же время 14% респондентов отказались от покупки квартиры только потому, что она находилась вблизи кладбища. Близость к болотистой местности отпугнула 18% опрошенных. Почти каждый шестой анкетируемый признался, что откажется от квартиры с видом на мусорную площадку или трансформаторную будку. Среди других причин отказа были тёмные, узкие подъезды, неприятный запах в доме, окна на северную сторону и даже наличие поблизости линий высоковольтных ЛЭП.
Как показало исследование, чаще всего переплачивать за эстетические и эмоциональные характеристики готовы жители Москвы, Санкт-Петербурга, Екатеринбурга и Казани. Наиболее активными в этом сегменте оказались покупатели в возрасте от 35 до 45 лет, чаще всего работающие в IT, креативных индустриях, маркетинге и дизайне. Такие покупатели, как правило, имеют доход выше среднего по региону и уже владеют одним или несколькими объектами недвижимости. Они рассматривают новое жильё не только как инвестицию, но и как пространство, которое должно отражать их образ жизни и ценности.
«Мы видим устойчивый тренд на индивидуализацию жилья. Если 10–15 лет назад большинство покупателей были готовы закрыть глаза на внешний вид или детали ради удобства и цены, то сегодня всё больше россиян стремятся к тому, чтобы квартира была продолжением их образа жизни. 47% респондентов заявили, что эмоциональное восприятие пространства стало для них критически важным. При этом, около 28% участников опроса признались, что выбрали квартиру, которая была дороже, однако там было больше света, интереснее вид или просто понравилось ощущение в помещении. Это изменение особенно заметно в городах-миллионниках, где высока конкуренция среди застройщиков. Теперь выигрывают те проекты, которые не только функциональны, но и предлагают ценность через эстетику, комфорт и уникальность. Я считаю, что именно такие нематериальные характеристики в ближайшие годы станут ключевыми драйверами цены в сегменте городской недвижимости. На фоне роста интереса к индивидуальности жилья, застройщикам и агентствам недвижимости стоит пересматривать стратегию продаж, акцентируя внимание не только на технических параметрах квартиры, но и на её визуальных, эмоциональных и дизайнерских качествах», — комментирует исполнительный директор «Выберу.ру» Ярослав Баджурак.