Выдачи по рыночным программам ипотеки выросли почти в 3 раза с начала года
Аналитический центр Домклик изучил, как менялись объёмы кредитования по рыночной ипотеке с начала 2025 года. Спрос на рыночную ипотеку восстанавливается, что подтверждают данные: выдачи в III кв. 2025 года превысили 150 млрд руб., что в 3 раза больше показателей I квартала.
Алексей Лейпи, директор департамента «Домклик» Сбербанка
По итогам III квартала 2025 года объёмы выдач Сбера по рыночным программам увеличились практически на 200% к I кв. 2025 года. Наибольший прирост объёмов выдач по отношению к I кв. 2025 года зафиксирован в Якутии (почти в 6 раз), Тамбовской и Магаданской областях (приблизительно в 4 раза). Эти цифры свидетельствуют о позитивной реакции рынка и восстановлении спроса на фоне снижения ставок.
Как менялись объёмы выдач по рыночной ипотеке и средневзвешенная ставка Сбера по рыночным программам в 2025 году
Рыночные ипотечные программы сильнее всего пострадали от повышения ключевой ставки ЦБ: их доступность значительно снизилась на фоне ограничительных банковских ставок. В то время как востребованность льготных программ росла, доля рыночных программ с февраля по июнь 2025 года в общем объёме выдач колебалась в пределах 13–16%. Это почти в два раза меньше показателей второй половины 2024 года, когда доля базовых программ в среднем составляла 29%.
Ситуация начала меняться к концу I кв. 2025 года. В этот период объёмы выдач по рыночным программам стали осторожно расти на фоне снижения средневзвешенной ставки Сбера до 28,6%. Эта тенденция усилилась благодаря дальнейшему снижению ставки кредитования до 25,6% в июне, когда россияне оформили рыночную ипотеку на сумму более 30 млрд рублей.
В III кв. на фоне действий ЦБ Сбер продолжил активно снижать ставки по рыночной ипотеке. Благодаря этому выдачи по рыночным программам увеличивались, достигнув пика в сентябре (59,5 млрд руб.), и сохранили импульс к дальнейшему росту.
В каких регионах стали чаще брать ипотеку по рыночным ставкам
Наибольший прирост спроса на рыночные ипотечные программы отмечен в Республике Саха (Якутия), где объёмы выдач подскочили почти в 6 раз: со 180 млн руб. в I кв. до 1,2 млрд руб. к концу III кв.
На втором месте находится Тамбовская область с приростом выдач в 305% (более чем в 4 раза). Похожий результат у Магаданской области с приростом объёма выдач на 291%.
В Оренбургской области спрос на рыночную ипотеку вырос на 277% (в 3,8 раза). В пределах от 260% до 268% прироста расположились Чувашия, а также Пензенская, Липецкая и Астраханская области. Следом идут Костромская, Калужская, Курганская и Кемеровская области с разбросом значений от 251% до 259%. В Омской и Тюменской областях объёмы выдач возросли в 3,5 раза – на 248% и 246% соответственно. Топ-15 по приростам выдач замыкает Татарстан (242%).
Регионы-лидеры по приросту объёмов кредитования по рыночным программам
Регионы с наибольшей долей рыночных программ в выдачах
Рыночная ипотека демонстрирует устойчивые показатели в регионах с большой долей вторичного жилья. По итогам III кв. регионом-лидером по доле рыночных программ в общем объёме выдач стала Омская область, где на базовую ипотеку пришлось около трети рынка (31,3%). В этом же регионе установлен наибольший прирост доли рыночной ипотеки (+13,7 п.п. к началу года). За Омской областью с небольшим отставанием следует Самарская область (30,3%). В Смоленской (29,6%), Саратовской и Ивановской областях (обе – по 29,5%) показатели практически идентичны.
В Мурманской области и Республике Коми доля рыночных программ составила 28,3% и 27,5% соответственно. Во Владимирской, Тверской и Камчатской областях доля базовой ипотеки колеблется в пределах 25,0-25,2%.
Кроме того, стоит отметить Москву – крупнейший региональный рынок недвижимости. В столице доля рыночных программ с начала года выросла на 10 п.п. и в 3 квартале приблизилась к 25%. По сравнению с другими субъектами в Москве выше доля рыночной ипотеки на новостройки – 25% против 7–10%. В свою очередь, во всех остальных регионах из списка доля рыночной ипотеки на вторичное жильё составляет около 70% против 60% в Москве.
Регионы-лидеры по доле рыночных ипотечных программ в III квартале 2025 года
Аналитики консалтинговой компании Knight Frank St. Petersburg подвели итоги I полугодия 2022 года на рынке загородной недвижимости Санкт-Петербурга и Ленинградской области. Согласно исследованию, в период с января по июнь было реализовано 43 объекта класса А («элит») и B («бизнес»), что почти в два раза меньше, чем годом ранее. Средняя стоимость элитного коттеджа выросла на 36% в годовой динамике – до 89,6 млн рублей, а коттеджа бизнес-класса – на 3%, до 27,1 млн рублей. При этом объем предложения в поселках класса А увеличился на 11%, составив 266 лотов, а в поселках класса B – на 28%, до 470 лотов. На вторичном рынке также отмечено увеличение свободного предложения на 27%, до 607 лотов. При этом спрос на загородную недвижимость сократился: в элитных поселках – на 43%, в поселках бизнес-класса – на 73%.
Предложение
- По итогам I полугодия в Санкт-Петербурге и Ленинградской области в 13 элитных коттеджных поселках объем свободного предложения составил 266 лотов – это на 11% больше, чем годом ранее. В 19 коттеджных поселках бизнес-класса в продаже находилось 470 лотов, что на 28% больше, чем годом ранее.
- За этот период в продажу был выведен один коттеджный поселок бизнес-класса CORNER KALTINO во Всеволожском районе с 57 лотами, при этом элитных поселков в продажу не вышло.
- Объем предложения загородной недвижимости класса А (коттеджи стоимостью дороже 50 млн рублей) значительно пополнился за счет вторичного рынка, размер которого по итогам шести месяцев составил 607 лотов, что на 27% превышает показатель I полугодия 2021 года. Основной причиной увеличения числа объектов стало изменение места жительства людей, а также вывод инвесторами в продажу коттеджей, построенных еще до повышения цен на стройматериалы.
- Предложение вторичного рынка стало более обширно по распределению в локациях, в отличие от первичного рынка, где объекты элитного класса представлены только во Всеволожском, Выборгском и Курортном районах.
Источник: Knight Frank St. Petersburg Research
Спрос
- По итогам I полугодия 2022 года совокупный показатель продаж коттеджей классов А и В составил 53 лота, что в два раза меньше аналогичного периода 2021 года. В классе А было реализовано 28 лотов, что на 43% меньше, чем годом ранее, в классе B – 15 лотов, что на 78% меньше прошлогоднего показателя. Надо отметить, что спрос 2020–2021 годов в основном формировался ажиотажными настроениями на фоне пандемии, поэтому его снижение ожидаемо. Так, в допандемийном 2019 году в I полугодии было продано сопоставимое число лотов – 45.
- Текущая ситуация в большей мере оказывает влияние на строительство коттеджных поселков бизнес-класса, где происходит удорожание лотов и предложение приходит в стадию несоответствия цены и качества, что влияет на их ликвидность.
- По мнению Татьяны Любимовой, директора департамента элитной жилой недвижимости Knight Frank St. Petersburg, спрос на вторичные объекты загородного рынка остается высоким. Покупатели больше заинтересованы в приобретении готовых коттеджей с ремонтом и мебелью, чтобы быть уверенными в качестве отделки. С точки зрения экономической выгоды, покупка и ремонт в новом коттедже с учетом текущих цен будет стоить на 15–20% дороже, чем приобретение качественного загородного жилья на вторичном рынке.
Источник: Knight Frank St. Petersburg Research
Коммерческие условия
- В I полугодии 2022 года средняя стоимость элитного коттеджа составила 89,6 млн рублей, увеличившись на 36% за год, что в том числе объясняется удорожанием себестоимости строительства. Средняя стоимость коттеджа в классе В увеличилась на 3% и составила 27,1 млн рублей.
- Также в листингах объектов отмечается появление лотов, номинированных в иностранной валюте, причем как на первичном, так и на вторичном рынке, что в последний раз наблюдалось 10 лет назад.
- На вторичном рынке на фоне снижения спроса средняя цена предложения практически не изменилась, а дисконт? при сделках мог достигать 20–30%.
Источник: Knight Frank St. Petersburg Research
- Светлана Московченко, руководителя отдела исследований Knight Frank St. Petersburg: «Развитие рынка до конца года будет проходить с минимальными корректировками: девелоперская активность по выводу новых проектов значительно не увеличится, поэтому объем предложения в поселках элитного и бизнес-класса будет сокращаться. Текущая динамика спроса дает основания предполагать, что итоги 2022 года на рынке высокобюджетных коттеджей будут ниже показателей прошлых двух лет, однако при стабилизации цен смогут достигнуть значений 2019 года».
По данным департамента аналитики компании «БОН ТОН» по итогам июля 2022 г. в Новой Москве экспонировалось 603 тыс. кв. м (+0,2% за месяц, +18% за год) или 12,3 лотов (+0,8% за месяц, +18,9% за год) в 34 проектах. На долю первичного рынка НАО приходится почти 95% предложения, что составляет 569 тыс. кв. м (+0,9% за месяц, +20,7% за год) или 11,7 тыс. лотов (+1,6% за месяц, +20,4% за год). Две трети предложения приходится на 3 поселения НАО: Сосенское (43%), Десеновское (12,4%) и Внуковское (10,6%), в которых представлено 17 проектов.
В июле 2022 г. средневзвешенная цена квадратного метра на первичном рынке НАО составила 231,6 тыс. руб. (-0,9% за месяц, +15,9% за год) при средней цене лота 11,2 млн руб. (-1,6% за месяц, +16,2% за год). Средняя площадь квартиры составила 48,4 кв. м.
Большая часть экспозиции представлена в виде малоформатных лотов: евродвушки средней площадью 41,5 кв. м - 22%, студий средней площадью 24 кв.м. – 17,3%, 1 комн. квартир средней площадью 37,2 кв.м. - 17% и 2 комн. квартир средней площадью 56,6 кв. м и долей 15%.
«Такая типология квартир продолжает оставаться самой востребованной на рынке массового жилья, не только в силу своего бюджета, но и условий ипотечного кредитования по программе господдержки и семейной ипотеке. Средняя цена таких квартир варьируется от 7,3 до 12,5 млн руб., что позволяет с минимальными финансовыми возможностями войти в совершение сделки. Совокупность всех этих факторов приводит к росту среднего бюджета данных квартир выше рынка в среднем на 3-5%», - отмечает Валерия Цветкова, управляющий директор АН «БОН ТОН».
Больше всего за год вырос бюджет 1 комн. и 2 комн. квартир - соответственно на 21,1% и 18,7%, что составляет от 1,6 до 2 млн руб. Студии поднялись в цене на 18% (1,1 млн руб.), евродвушки (2е) – на 15,3% или на 1,3 млн руб.
Средняя цена квартиры и динамика за год
|
Тип квартир |
июл.21 |
июл.22 |
Динамика, г/г, % |
Разница, руб. |
|
1 комн. |
7,4 |
9,0 |
21,1% |
1,6 |
|
2 комн. |
10,6 |
12,6 |
18,7% |
2,0 |
|
студия |
6,1 |
7,2 |
18,0% |
1,1 |
|
2е |
8,8 |
10,1 |
15,3% |
1,3 |
|
многокомн. |
14,9 |
17,1 |
15,3% |
2,3 |
|
3 комн. |
14,0 |
15,9 |
13,5% |
1,9 |
|
3е |
12,0 |
13,4 |
11,4% |
1,4 |
|
Общий итог |
9,6 |
11,2 |
16,2% |
1,6 |