Розничные ЗПИФы недвижимости стремительно увеличивают количество метров
С начала 2025 года объем недвижимости в розничных фондах увеличился почти на треть и составил 4,7 млн кв. м. Такие данные представлены в совместном отчете консалтинговой компании IBC Real Estate и управляющей компании «Альфа-Капитал». В абсолютных значениях прирост составил 1,1 млн кв. м. Для сравнения: за 2024 год показатель вырос на 1 млн кв. м.
Недвижимость закрепила за собой статус одного из ключевых активов в ЗПИФах. В условиях неопределенности инвесторы все чаще обращаются к активам, которые слабо коррелируют с динамикой акций и облигаций, поэтому инвестиции на рынке недвижимости продолжают работать даже во время кризисов на фондовом рынке. Для ЗПИФов такие вложения становятся фактором устойчивости: недвижимость сглаживает влияние макроэкономических колебаний и формирует базу для долгосрочного развития.
Активность УК по приобретению новых объектов в ЗПИФы сохраняется на высоком уровне. В I полугодии 2025 года в интересах розничных ЗПИФов было приобретено 13 складов (872 тыс. кв. м), 179 квартир и 325 апартаментов (15 тыс. кв. м), а также 3 помещения в формате стрит-ретейла (656 кв. м).
Недвижимость* в структуре розничных ЗПИФов, тыс. кв. м
Источник: IBC Real Estate
Данные от 30.06.2025
* Объем недвижимости указан по действующим розничным фондам на 30.06.2025, исключая фонды на стадии прекращения, и не учитывает земельные участки и вспомогательные объекты.
Здесь и далее в расчетах представлены данные о СЧА розничных фондов ЗПИФов недвижимости, включающих в свой состав более 20 пайщиков и открытых для свободного приобретения.
УК продолжают рассматривать склады как один из наиболее перспективных классов активов благодаря устойчивости сегмента к кризисам. Кроме того, склады чаще сдаются крупным арендаторам на долгий срок, что снижает риски ротации и повышает устойчивость денежных потоков.
Несмотря на недавнюю коррекцию, средняя ставка аренды складов класса «А» с 2020 года выросла почти втрое: с 4 200 руб. за 1 кв. м в год до 11 500 руб. за 1 кв. м в год на конец августа 2025 года (без учета операционных расходов, НДС и коммунальных платежей).
Помимо объектов, уже находящихся в портфелях УК, управляющие компании дополнительно приобрели более 1 млн кв. м объектов, которые в ближайшее время будут включены в состав активов розничных ЗПИФов. Большая часть новых площадей относится к складскому сегменту.
«В розничных ЗПИФах коммерческая недвижимость классических сегментов (бизнес-центры, торговые центры, гостиницы и склады) составляет всего около 3% от общего объема качественных полезных площадей в России. Это свидетельствует о том, что рынок еще далек от насыщения. УК продолжают приобретать ликвидные объекты из различных сегментов для включения в состав фондов», — говорит Микаэл Казарян, член совета директоров, руководитель департамента рынков капитала и инвестиций IBC Real Estate.
За первые 6 месяцев 2025 года стоимость чистых активов розничных фондов, инвестирующих в недвижимость, выросла на 17% и достигла 573 млрд руб. Рост СЧА розничных ЗПИФов обусловлен как активным приобретением складских объектов, так и переоценкой стоимости активов в портфелях УК.
Динамика СЧА розничных ЗПИФов, инвестирующих в недвижимость*, млрд руб.
Данные от 30.06.2025
Источник: IBC Real Estate
«Розничные ЗПИФы, в которых представлена недвижимость, с каждым годом укрепляют свои позиции на рынке коллективных инвестиций. Вместе с ростом числа фондов увеличиваются и их СЧА, объемы недвижимости в их составе и интерес со стороны розничных инвесторов. Подобные фонды являются востребованными у широкой аудитории розничных инвесторов с разными уровнями вложений», — говорит Владимир Стольников, инвестиционный директор, руководитель дирекции управления альтернативными инвестициями «Альфа-Капитал».
По данным ВТБ в 2025 году средний и малый бизнес удвоил количество расчетов с самозанятыми. Рост их вовлеченности в работу компаний разных отраслей связан с простотой налогового режима, удобством цифровых сервисов и растущим спросом бизнеса на гибких специалистов. Об этом сообщил заместитель президента – председателя правления ВТБ Денис Бортников в рамках финала конкурса Бизнес Баттл в Калининграде.
В январе − августе 2025 года компании СМБ совершили через сервис ВТБ «Расчеты с самозанятыми» свыше 120 тысяч переводов, что в 2,4 раза превышает показатель аналогичного периода 2024 года. Общий объем платежей составил более 22,6 млрд рублей, при этом объемы 2025 года на 20% больше, чем годом ранее.
«Самозанятые становятся все более важным сегментом российского предпринимательства и экономики. Этот режим создает прозрачные и доверительные отношения между компаниями и исполнителями, обеспечивает дополнительные поступления в бюджет. В ВТБ, по итогам 2025 года, мы ожидаем двукратного роста объема расчетов клиентов среднего и малого бизнеса с самозанятыми», – отметил Денис Бортников.
Топ-менеджер подчеркнул, что в Калининградской области – одном из регионов-лидеров по приросту числа самозанятых – динамика платежей также выше среднероссийской. Расчеты с самозанятыми чаще других здесь используют компании, работающие в области благоустройства территорий и в сфере архитектуры и проектирования. В целом по России, по данным банка, 30% денежного потока формируют компании из сферы строительства, торговли и транспорта.
ВТБ обслуживает более 850 тысяч самозанятых. На 1 сентября они зарегистрировали в банке суммарный доход около 12 млрд рублей. В цифровом виде им доступны все необходимые инструменты для работы и развития: оформление чеков, уплата налогов, получение выписок и справок, обучающие курсы и программы поддержки.
25 сентября в Калининграде проходит финал конкурсастартапов Бизнес Баттл. Проект реализуется при поддержке регионального правительства и ВТБ с целью содействия развитию малого и среднего бизнеса, поиска перспективных стартапов и привлечения внимания к развитию предпринимательства. Организатором выступает Русская медиагруппа «Западная пресса», генеральным спонсором выступает банк ВТБ.
По предварительным итогам трех кварталов 2025 г., суммарный объем инвестиций за январь-сентябрь 2025 г. превысил 792 млрд руб., из которых на коммерческую недвижимость приходится 539,3 млрд руб., а на сделки с площадками под девелопмент – 252,7 млрд руб. При этом в III квартале 2025 г. масштабировался ранее зафиксированный тренд увеличения объемов стрессовых сделок (сделки по продаже объектов недвижимости и площадок под девелопмент через аукционы или реализация имущества для погашения кредитных обязательств). Так, за январь-сентябрь 2025 г. объем стрессовых сделок в России составил 251,4 млрд руб., что в 7 раз больше, чем за весь 2024 г. В итоге стрессовые сделки сформировали 32% от общего объема инвестиций в классическую коммерческую недвижимость и земельные участки под девелопмент, что является рекордным показателем за всю историю наблюдений за рынком.
Общая доля стрессовых сделок в структуре инвестиций в площадки под девелопмент за январь-сентябрь 2025 г. составляет 19%, для сравнения за сопоставимый период 2024 г. – 5%.
Общая доля стрессовых сделок в структуре инвестиций в классическую коммерческую недвижимость за январь-сентябрь 2025 г. составляет 38%, а за сопоставимый период 2024 г. – 2%. Ранее максимальная доля сделок со стрессовыми активами коммерческой недвижимости была зафиксирована в 2018 г. и составляла 17,1%. Статистически среднерыночной долей таких сделок можно считать уровень в 7,5% (суммарно с 2008 года). 88% всех стрессовых сделок с классической коммерческой недвижимостью сформированы Московским регионом.
К крупнейшим стрессовым сделкам с недвижимостью девяти месяцев 2025 г. можно отнести покупку c торгов БЦ класса Prime «Белая площадь» и обратный выкуп активов KR Properties у Росимущества компанией «КР плюс». В совокупности две масштабные сделки составляют 62% от общего объема перехода прав собственности на стрессовые активы коммерческой недвижимости за период.
Сумма инвестиций в коммерческую недвижимость и земельные участки (Россия)
Источник: Nikoliers
Инвестиции в классическую коммерческую недвижимость, по предварительным итогам трех кварталов 2025 г., показывают небольшой прирост к сопоставимому периоду рекордного 2024 г. (на 2,6%), при этом при разбивке по регионам локальные тренды отличаются от общего. Так, Московский рынок показывает прирост в объеме инвестиций на 5,2% (438,9 млрд руб. к 417,2 млрд руб.), Санкт-Петербург на 9,1% выше объемов первых трех кварталов 2024 г. (35 млрд руб. к 32 млрд руб.), а вот другие регионы России показывают замедление активности на 14,3% (65,4 млрд руб. к 76,3 млрд руб. в сопоставимом периоде 2024 г.).
Наибольший объем инвестиций по итогам трех кварталов сформировал офисный сегмент – 298,6 млрд руб. или 38% от общего объема. По сравнению с аналогичным периодом 2024 г. показатель вырос на 7%. При этом стоит отметить, что за весь 2024 г. сумма сделок составила 560,7 млрд руб. ввиду заключения ряда крупных контрактов в конце года. Долевое распределение приобретений офисов под собственное размещение составило 32% против 68% с целью получения арендного дохода. Для сравнения, в 2024 году ситуация была диаметрально противоположной — лишь 16% приобретений осуществлялось с целью получения арендного дохода.
98% офисных сделок в 2025 г. было заключено в Москве. Чаще всего офисную недвижимость в 2025 г. приобретали банки (101 млрд руб., из них под арендный поток 63%), частные инвесторы (78,6 млрд руб., из них 99% инвестиционный объем) и корпоративный сектор (56,9 млрд руб., из них лишь 2% под инвестиции).
Динамика инвестиций в офисную недвижимость в целом по РФ, млрд руб.
Источник: Nikoliers
Торговый сегмент сформировал 16% общего объема инвестиций в коммерческую недвижимость (87,3 млрд руб.). По сравнению с аналогичным периодом 2024 г. показатель вырос на 16%. Крупнейшими сделками в сегменте стали приобретение доли компании Malltech Holding, которой принадлежит ряд торгово-развлекательных центров, а также покупка ТЦ «Времена года» (Москва), аутлетов Пулково (Санкт-Петербург) и Белая дача (Москва).
В сегмент складской недвижимости было инвестировано 85,4 млрд руб. или 11% от общего объема инвестиций в коммерческую недвижимость. По сравнению с аналогичным периодом 2024 г. показатель снизился на 30%. 94% всех приобретений складов совершены в инвестиционных целях, в том числе с уже сформированным арендным потоком от крупных федеральных компаний. Основную часть инвестиционных сделок, 85% в денежном выражении, совершили ЗПИФы. Большая часть складских сделок представлена в Московском регионе (75% в денежном выражении).
Гостиничный сегмент сформировал 9% общего объема инвестиций в коммерческую недвижимость (47,5 млрд руб.). Сумма сделок по сегменту за январь-сентябрь 2025 г. составила 89% объема всего 2024 г. (52,9 млрд руб.), а по сравнению с январем-сентябрем 2024 г. показатель вырос на 40%. Крупнейшей сделкой в сегменте в III квартале была продажа словацкой J&T Real Estate, 5* гостиницы «Балчуг Kempinski» на 227 юнитов. В III квартале 2025 г. наблюдается активизация инвесторов в приобретении пятизвездочных гостиничных объектов, которая связана с наибольшим приростом стоимости размещения и доходности на номер по итогам 2024, 2025 гг. на эту категорию объектов. Для сравнения в период адаптации туристического потока к кризисам 2020 г. и 2022 г. сделки с 5* гостиницами были единичны. Сделки с гостиницами в категории 5* зафиксированы в Москве, Санкт-Петербурге, Сочи и на Камчатке.
Динамика инвестиций в складскую недвижимость в целом по РФ, млрд руб.
Источник: Nikoliers
Стоит отметить, что уже сейчас очевидно, что по итогу 2025 года офисный и складской сегменты войдут в ТОР-2 периода за всю историю наблюдения по сумме инвестиций.
Несмотря на отрицательную статистику объемов региональных сделок к 2024 г. сумму инвестиций в регионы можно назвать высокой (65,4 млрд руб.), т.к. среднегодовой объем вложений в регионы составляет 29 млрд руб. Примечательно, что все крупные зафиксированные нами региональные сделки в 2025 г. были заключены в инвестиционных целях.
Динамика инвестиций в регионы России (без учета Москвы и Санкт-Петербурга), млрд руб.
Источник: Nikoliers
15,3% всех инвестиционных объемов (по источнику капитала продавца) сформированы иностранными собственниками, по итогам 2024 г. показатель составил 17,4%, а в 2023 г. – 46%. Примерами таких сделок в 3 квартале кроме указанного выше «Балчуг Kempinski» стала реализация в Санкт-Петербурге 2 БЦ из портфеля Renaissance Development, это БЦ Icon на Введенском канале, БЦ Icon House на 2-й Советской улице, а также продажа доли в портфеле проектов Malltech.
Денис Платов, руководитель департамента рынков капитала Nikoliers: «Благодаря сохранению ключевой ставки на уровне 21% в течение почти трех кварталов, по итогам 9 месяцев 2025 года мы увидели рост продаж активов для уменьшения кредитной нагрузки собственников и реализацию банками проблемных активов для снижения резервов. Покупки недвижимости конечными пользователями уменьшились на 59% год к году из-за высокой базы в прошлом году и более дорогого фондирования сделок в 2025 году. Снижение ключевой ставки до 17% и уменьшение доходностей денежного рынка подталкивают частных инвесторов обратить больше внимания на высокодоходные предложения в сегменте недвижимости. Рентные паевые фонды сохраняют интерес к офисному и складскому сегменту, ориентируясь на целевые ставки капитализации 12-14%. Однако предложение качественных активов по привлекательной цене и доходности остается лимитированным, что будет основным ограничением для инвесторов в 2026 году».