Спрос на вторичке на 8% выше, чем год назад, но цены не растут

В мае 2025 средние цены предложения в локациях 500 тыс.+ практически не изменились (+0,1% к концу апреля). Более чем на 1% «квадрат» подорожал лишь в Махачкале, Оренбурге, Набережных Челнах и Новокузнецке (более выраженная динамика сохраняется в промышленных городах и локациях с изначально низким уровнем цен). Снижение цен зафиксировано только в Челябинске, Сочи и Краснодаре.

---

Средний рост год к году – +6% (т.е. почти вдвое ниже официальной инфляции). Стагнация на рынке фиксируется с апреля 2024 г. За последние 12 месяцев вторичка сильнее всего подорожала в Ижевске, Калининграде, Казани и Оренбурге (от +11% до +18%). Сократилась стоимость квадратного метра относительно прошлого года только в Ленинградской области.

Динамика средних цен предложения в 40 ключевых локациях

Сохраняется тренд на медленный рост объёма активного предложения: в мае он увеличился на 1%. Весной традиционно в продажу выходит чуть больше новых объявлений. Рост числа лотов зафиксирован в 21 локации из 40, наиболее сильным он был в Оренбурге (+11%), Ростове-на-Дону (+10%), Тольятти (+9%).

Относительно прошлого года выбор сейчас ниже на 21%. С ужесточением ипотечных условий часть продавцов решили снять квартиры с продажи и временно сдавать их, что вызвало сокращение предложения.

Динамика объёма предложения в 40 ключевых локациях

Спрос на вторичном рынке несмотря на заградительные ипотечные ставки сохраняется на высоком уровне. Переток активности из сегмента новостроек, по-прежнему, остаётся важным драйвером продаж.

В апреле число сделок в Москве снизилось относительно марта (на 8%), в Санкт-Петербурге продолжило увеличиваться (+2% за месяц). В годовом выражении спрос в 2025 г. оказался даже выше, чем в 2024 г. (+5% по итогам 4 месяцев в Москве и +9% в Санкт-Петербурге).

Просмотры объявлений на сайте Циан в городах 500+ также свидетельствуют о росте активности относительно прошлого года (на ~8%).

Динамика числа ДКП в Москве и Санкт-Петербурге

«На вторичном рынке сохраняется высокая активность: отсутствие роста цен продолжает притягивать спрос из сегмента новостроек. В отличие от первички, здесь ниже стоимость, можно торговаться и не нужно ждать завершения строительства, – комментирует Елена Бобровская, эксперт Циан.Аналитики. – Стагнация средних цен предложения сохранится и в дальнейшем, если не произойдет значимых изменений внешних условий, в том числе денежно-кредитной политики ЦБ».

Методика

В выборку вошли 40 ключевых локаций (в т.ч. все города с населением от 500 тыс. человек). Проанализированы цены предложения в лотах от застройщиков на Циане с учётом явно обозначенных скидок.

Локация	Средняя цена кв.м., тыс. руб., май 2025 г.	Динамика средней цены кв.м.
		за год	за месяц
Барнаул	125,4	10%	0,9%
Владивосток	183,1	3%	0,7%
Волгоград	105,1	4%	-0,1%
Воронеж	110,7	8%	-0,7%
Екатеринбург	142,8	7%	-0,2%
Ижевск	103,4	18%	-0,3%
Иркутск	143,5	9%	-0,6%
Казань	198,8	12%	-0,4%
Калининград	146,4	16%	0,8%
Кемерово	114,6	1%	-0,2%
Киров	106,7	7%	0,0%
Краснодар	138,8	3%	-1,9%
Красноярск	130,7	4%	-0,7%
Ленинградская область	127,4	-2%	-0,4%
Махачкала	125,0	9%	1,6%
Москва	354,6	4%	0,2%
Московская область	166,8	1%	0,1%
Набережные Челны	118,7	10%	2,3%
Нижний Новгород	161,7	8%	0,6%
Новокузнецк	100,2	1%	2,3%
Новосибирск	137,4	8%	0,7%
Омск	115,1	3%	0,2%
Оренбург	92,0	11%	2,0%
Пермь	114,3	9%	0,4%
Ростов-на-Дону	141,0	6%	-0,6%
Рязань	101,0	3%	-0,4%
Самара	127,8	4%	-0,4%
Санкт-Петербург	233,6	6%	0,5%
Саратов	104,9	6%	-0,4%
Севастополь	189,0	9%	0,7%
Сочи	320,8	10%	-1,3%
Ставрополь	106,6	2%	0,0%
Тольятти	97,0	6%	0,4%
Томск	122,1	5%	-0,1%
Тюмень	127,5	7%	0,8%
Ульяновск	92,1	4%	0,0%
Уфа	131,0	6%	-0,6%
Хабаровск	139,6	4%	0,6%
Челябинск	108,5	5%	-1,0%
Ярославль	102,6	6%	-0,6%
все локации 500 тыс.+		6%	0,1%

Источник: Циан.Аналитика

Рейтинг городов РФ по росту цен на вторичке за 5 лет

Эксперты Циан.Аналитики изучили, как изменились цены на вторичном рынке в городах России за 5 лет.

---

Методика

Были проанализированы средние цены квадратного метра на вторичном рынке весной 2025 г. и весной 2020 гг. (в среднем за 3 месяца). Для анализа отобраны города с населением более 100 тыс. человек (всего 170 городов).

За 5 лет цена квадратного метра на вторичном рынке в среднем по анализируемым городам стала выше в 2 раза. Рост зафиксирован во всех городах, нет ни одной локации, где цены не изменились или стали ниже.

Минимальный рост (до 50%) зафиксирован в Нефтеюганске, Южно-Сахалинске, Нижневартовске, Москве, Владивостоке, Березниках, Ханты-Мансийске и Салавате – в этих городах (кроме Березников и Салавата) и раньше был достаточно высокий уровень цен, поэтому наращивать стоимость оказалось сложнее (Ханты-Мансийск, Нефтеюганск и Нижневартовск – богатые города нефтегазового севера, Владивосток и Южно-Сахалинск – дорогие локации Дальнего Востока).

Сильнее всего увеличились цены в Кисловодске (почти в 4 раза), Дербенте (в 3 раза), Ессентуках, Каспийске, Бийске, Пятигорске, Челябинске, Майкопе, Улан-Удэ (более, чем в 2,5 раза). В топе по росту цен оказались, в основном, города Дагестана и Ставропольского края. Локации юга России в последние годы пользовались особой популярностью у населения для переезда и покупки недвижимости.             

«В целом, более выраженный рост цен был характерен для городов с относительно дешёвой недвижимостью, а также локаций, где не очень развит рынок новостроек. Благоприятные условия для роста цен сложились также в южных городах РФ, а в 2023-2024 гг. в городах с высокой долей промышленности в структуре экономики», – комментирует Елена Бобровская, эксперт Циан.Аналитики.

В городах, где 5 лет назад были самые дешёвые квартиры, было больше возможностей для увеличения стоимости жилья, чем в городах с высокими ценами. Так, в Москве как в самом дорогом городе за 5 лет «квадрат» подорожал на 41% (это один из самых низких показателей роста), в то время как в большинстве городов, где 5 лет назад стоимость квадратного метра составляла менее 40 тыс. рублей, цены выросли более, чем в 2 раза.

В городах, где не очень активно ведётся новое многоквартирное жилищное строительство и на рынке представлено мало новостроек, спрос сосредоточен на вторичном рынке, а значит, в условиях низкой конкуренции, цены растут быстрее.

В локациях с высокой долей промышленности в структуре экономики в последние годы заметно выросли доходы населения, а вместе с ними – спрос на рынке жилой недвижимости (и в первую очередь, на вторичке, т.к. хороший выбор новостроек есть не везде). Вместе со спросом увеличились и цены.

И в лидерах, и в аутсайдерах по росту цен есть как крупнейшие города с развитыми рынками, так и относительно небольшие (с учётом того, что анализировались только города с населением от 100 тыс. человек). Тем не менее, можно отметить, что в более крупных городах в целом цены увеличились немного сильнее: в среднем по миллионникам «квадрат» за 5 лет подорожал на 103%, в городах с населением от 500 тыс. до 1 млн человек – на 100%, с населением от 250 до 500 тыс. человек – на 99%, с населением от 100 до 250 тыс. человек – на 98%.

Среди городов-миллионников максимальные темпы роста зафиксированы в Челябинске (в 2,6 раз), Казани и Омске (в 2,3 раза), минимальные – в Москве (+41%), Санкт-Петербурге (+70%) и Уфе (по +81%).

Город	Средняя цена кв.м. на вторичном рынке, тыс. рублей		Динамика за 5 лет
	Весна 2020 г.	Весна 2025 г.
Города-миллионники
Челябинск	42,5	109,1	157%
Казань	85,4	199,1	133%
Омск	49,3	115,0	133%
Ростов-на-Дону	64,8	141,2	118%
Нижний Новгород	74,6	162,4	118%
Краснодар	67,5	141,0	109%
Воронеж	53,7	111,2	107%
Самара	62,0	127,9	106%
Красноярск	64,6	131,5	104%
Волгоград	51,9	105,7	103%
Екатеринбург	74,8	142,9	91%
Пермь	61,0	113,9	87%
Новосибирск	74,1	136,5	84%
Уфа	72,7	131,4	81%
Санкт-Петербург	136,7	231,9	70%
Москва	249,2	352,5	41%
Города с населением от 500 тыс. до 1 млн человек
Махачкала	50,1	122,5	145%
Барнаул	53,1	125,4	136%
Кемерово	51,0	114,7	125%
Тольятти	43,2	96,4	123%
Ставрополь	49,0	106,9	118%
Саратов	48,1	104,4	117%
Новокузнецк	45,9	98,8	115%
Набережные Челны	53,9	115,7	115%
Рязань	49,6	101,1	104%
Оренбург	46,2	91,3	98%
Иркутск	72,5	143,1	97%
Ульяновск	46,8	91,6	96%
Севастополь	95,9	186,2	94%
Томск	63,0	122,2	94%
Ижевск	54,0	101,7	88%
Ярославль	55,1	101,9	85%
Тюмень	68,5	126,0	84%
Балашиха	98,7	162,5	65%
Хабаровск	87,2	138,8	59%
Владивосток	126,1	181,6	44%
Региональные центры от 100 до 500 тыс. человек
Майкоп	47,1	120,4	156%
Улан-Удэ	55,6	140,4	153%
Курск	48,9	120,4	146%
Владикавказ	43,5	104,7	141%
Чебоксары	49,1	114,6	133%
Чита	56,8	132,0	133%
Элиста	40,5	94,0	132%
Йошкар-Ола	43,2	99,7	131%
Нальчик	44,6	102,6	130%
Киров	47,2	106,6	126%
Петропавловск-Камчатский	65,3	146,7	125%
Симферополь	78,7	175,4	123%
Великий Новгород	45,8	101,3	121%
Калининград	65,5	144,1	120%
Иваново	46,3	100,3	117%
Петрозаводск	53,1	114,8	116%
Псков	44,1	93,6	112%
Саранск	49,0	102,5	109%
Тамбов	49,4	103,0	109%
Курган	41,9	86,6	107%
Черкесск	48,9	100,6	106%
Абакан	53,4	109,3	105%
Астрахань	44,4	90,2	103%
Брянск	42,6	86,1	102%
Липецк	47,9	95,6	100%
Кызыл	71,8	142,7	99%
Владимир	57,3	113,1	97%
Мурманск	55,5	109,3	97%
Смоленск	44,6	87,1	95%
Вологда	48,6	94,8	95%
Кострома	50,8	97,3	91%
Благовещенск	77,5	148,1	91%
Орёл	47,6	90,2	89%
Тверь	52,0	98,4	89%
Пенза	51,4	96,9	89%
Белгород	60,2	108,5	80%
Сыктывкар	58,6	103,8	77%
Тула	66,8	118,1	77%
Архангельск	65,8	115,3	75%
Грозный	52,8	90,6	72%
Калуга	60,2	101,3	68%
Якутск	86,6	144,5	67%
Ханты-Мансийск	85,9	126,9	48%
Южно-Сахалинск	127,5	174,3	37%
Прочие крупные города
Кисловодск	55,7	211,2	279%
Дербент	42,4	124,3	193%
Ессентуки	51,0	135,7	166%
Каспийск	44,6	116,3	161%
Бийск	36,8	94,8	158%
Пятигорск	57,6	148,2	157%
Ноябрьск	55,8	139,2	149%
Миасс	36,9	91,5	148%
Невинномысск	35,9	88,2	146%
Нижнекамск	42,7	104,4	145%
Новороссийск	68,7	167,1	143%
Таганрог	40,8	98,8	142%
Норильск	37,6	89,9	139%
Арзамас	45,5	108,0	138%
Дзержинск	43,7	99,7	128%
Евпатория	75,7	171,3	126%
Сочи	144,1	324,5	125%
Балаково	36,2	80,6	123%
Магнитогорск	35,4	78,7	122%
Копейск	35,7	78,3	120%
Сызрань	39,8	85,6	115%
Михайловск	39,5	84,5	114%
Керчь	55,2	117,0	112%
Назрань	32,1	67,0	109%
Волжский	42,0	86,6	106%
Волгодонск	36,3	74,8	106%
Новочебоксарск	40,8	83,9	106%
Энгельс	43,8	89,8	105%
Батайск	49,3	100,7	104%
Серпухов	60,4	121,6	101%
Муром	42,3	84,1	99%
Новочеркасск	44,4	88,2	99%
Старый Оскол	45,6	90,4	98%
Альметьевск	54,9	108,5	98%
Нефтекамск	39,6	78,2	97%
Северск	41,6	81,8	97%
Димитровград	37,4	73,5	96%
Орск	34,6	67,9	96%
Орехово-Зуево	53,9	104,5	94%
Череповец	45,7	88,6	94%
Прокопьевск	36,4	70,4	93%
Находка	61,4	118,5	93%
Бердск	53,0	102,1	93%
Ногинск	63,0	120,7	92%
Новомосковск	42,4	80,6	90%
Ковров	41,4	78,8	90%
Коломна	64,8	122,8	90%
Ангарск	45,6	85,6	88%
Обнинск	68,0	127,4	87%
Электросталь	64,0	118,8	86%
Первоуральск	40,0	74,1	85%
Армавир	48,7	90,2	85%
Братск	46,2	85,1	84%
Стерлитамак	43,5	78,9	81%
Нижний Тагил	39,3	70,6	80%
Рыбинск	37,8	67,6	79%
Новошахтинск	37,0	65,7	78%
Комсомольск-на-Амуре	44,5	78,6	77%
Каменск-Уральский	38,2	67,2	76%
Пушкино	94,5	166,2	76%
Шахты	39,4	68,7	75%
Уссурийск	76,5	132,9	74%
Раменское	88,2	152,2	73%
Златоуст	33,5	57,5	71%
Хасавюрт	55,6	94,9	71%
Щёлково	81,9	139,6	71%
Жуковский	92,6	157,3	70%
Королёв	102,1	172,4	69%
Долгопрудный	129,0	217,0	68%
Камышин	36,7	61,3	67%
Одинцово	129,5	214,6	66%
Мытищи	116,7	193,2	66%
Северодвинск	69,7	114,8	65%
Мурино	102,9	168,2	63%
Октябрьский	47,4	77,3	63%
Рубцовск	35,8	58,4	63%
Новый Уренгой	105,5	169,9	61%
Артём	83,1	133,8	61%
Химки	131,0	209,9	60%
Сургут	77,4	124,0	60%
Домодедово	99,1	158,2	60%
Люберцы	119,9	190,3	59%
Видное	112,7	177,6	58%
Красногорск	143,5	225,9	57%
Подольск	98,7	152,8	55%
Реутов	146,3	222,3	52%
Салават	37,6	55,9	49%
Березники	39,8	58,9	48%
Нижневартовск	60,8	84,5	39%
Нефтеюганск	81,6	111,2	36%