Крым опережает все города по доле строящихся апарт-отелей
Специалисты IDEM-консалтинг публикуют отчет о рынке строящихся на территории полуострова апарт-комплексов.
Рынок апарт-отелей Крыма активно развивается. Сегодня на полуострове строится 56 апарт-комплексов на 22,5 тысячи номеров. Объекты распределены неравномерно, располагаются в крупных городах и ключевых туристических локациях.
Самое большое число проектов, 31 апарт-комплекс или 55% от общего объема, сосредоточено на Южном берегу Крыма от Алупки до Феодосии. Здесь традиционно реализуется наибольшее количество комплексов «премиум» и «бизнес» сегмента. На западном побережье, включая Евпаторию, Саки и Черноморское, где активно развивается рекреационный туризм, возводится 21 апарт-отель. Этим локациям значительно уступают Севастополь с тремя строящимися апарт-комплексами и Симферополь лишь с одним реализуемым проектом.
На ЮБК средневзвешенная цена квадратного метра в апарт-комплексах на начало октября 2025 года составила 420 тыс. руб./м2, что более чем в 2 раза превышает показатели Симферополя. На западном побережье и в Севастополе лоты продаются по схожей цене — 309 тыс. и 311 тыс. руб./м2 соответственно. Самые дешевые квадратные метры в апартаментах Симферополя — 200 тыс. руб./м2.
Максимальная стоимость квадратного метра в апарт-комплексах зафиксирована консультантами компании в экспозиции города Ялта:
- 1,3 млн руб. за 1 м2 в студии «Массандра Парк»;
- 1,5 млн руб. за 1 м2 в 4-х комнатном юните в «SkyPlaza».
Самый высокий бюджет покупки здесь же на Южном берегу, в Ялте – 808 млн рублей за лот 539 м2, а самый низкий – 2,8 млн рублей за студию 15 м2 в поселке Штормовое в Сакском районе.
Екатерина Гресс, генеральный директор IDEM-консалтинг:
«В Крыму апарт-отели динамично теснят традиционное жилье. Тенденцию отражают данные аналитики: если еще осенью 2022 года в экспозиции на полуострове было 32 проекта, то сейчас представлено 56 апарт-комплексов. Это 33% от всех возводимых проектов апарт-отелей.
Апартаменты уверенно держат 30% экспозиции уже несколько лет. К примеру, на самом развитом рынке, в Санкт-Петербурге, апарт-отели занимают 14% экспозиции, а это самый высокий показатель в стране, не считая Крыма!
Рост туристического потока и дефицит качественного номерного фонда создают предпосылки для развития рынка апарт-отелей. Мы также отмечаем тренд на комплексную застройку, включающую масштабную поддерживающую инфраструктуру и увеличение количества лотов в проектах: в пяти апарт-комплексах, находящихся сейчас в экспозиции, их более тысячи!
Фокус девелоперов заметно смещается в сторону «бизнес» и «премиум» объектов, рентабельность которых, даже с учетом больших вложений, обычно выше. Особенно в премиальных локациях Южного берега, где представлено наибольшее количество апарт-комплексов высокого класса».
Аналитики онлайн-сервиса «Пульс Продаж Новостроек» изучили предложение в домах элит- и премиум-сегментов в прибрежных зонах центра Москвы. Самая застраиваемая набережная — Софийская, где расположены три девелоперских проекта, район — Хамовники, где их пять. Больше всего элитной недвижимости у воды сосредоточено на Фрунзенской набережной — 163 лота, или 27,2 тыс. кв. м.
Сейчас на рынке представлено 18 домов на 13 центральных набережных Москвы. В них продаётся 946 квартир, или 147 тыс. кв. м. На элит-сегмент приходится 35% предложения в лотах и 48% — в квадратных метрах.
«В элитных домах на центральных набережных продаётся 332 лота, или 70 тыс. кв. м недвижимости. Более половины — 163 лота, или 27,2 тыс. кв. м — в клубном квартале „Фрунзенская набережная“ от Sminex. В нём также самый большой выбор форматов элитной недвижимости, от квартир до пентхаусов и вилл. Средняя стоимость квадратного метра в прибрежных зонах центра Москвы — 3,8 млн рублей. Наценка за такое престижное расположение в элит-сегменте составляет от 1,25 до 2,5%», — рассказал руководитель онлайн-сервиса «Пульс Продаж Новостроек» Артём Советников.
На Софийской набережной расположены две очереди квартала «Золотой» от Capital Group, введённые в эксплуатацию в 2021 и 2023 годах. В них продаётся 20 лотов, или 10,5 тыс. кв. м недвижимости. Ещё один проект в локации — «Резиденция 1864» от «Сбербанк Капитал» 2022 года, где 28 лотов общей площадью 11,7 тыс. кв. м — это второе место после «Фрунзенской набережной» по объёму предложения у воды. Два элитных дома расположены на Саввинской набережной — «Саввинская, 17» и «Саввинская, 27» от Level Group. В каждом из них осталось по четыре квартиры общей площадью 438 и 693 кв. м соответственно. Также по одному девелоперскому проекту находится на Садовнической, Котельнической, Пречистенской и Болотной набережных.
Если говорить о районах ЦАО, где активнее всего продаются квартиры у воды, то это Хамовники. Сейчас там представлено четыре элитных и один премиальный проект на набережных. Четыре дома у воды находятся на Якиманке, столько же — в Замоскворечье.
Осенью 2025 года растет интерес к коммерческой недвижимости, интегрированной в жилые комплексы. Такие объекты становятся не только инструментом сохранения капитала, но и гибким решением для инвесторов и предпринимателей. Аналитики девелопера UDS выделили ключевые факторы, объясняющие этот тренд.
1. Снижение порога входа и высокая ликвидность
Коммерческие помещения в составе ЖК, как правило, имеют меньшую площадь по сравнению с традиционными офисными или торговыми объектами. Это снижает порог входа для частных инвесторов: такие активы становятся доступными даже для тех, кто ранее рассматривал только жилую недвижимость. Например, в регионах, где дефицит качественных коммерческих площадей сохраняется, помещения в ЖК становятся альтернативой с высокой ликвидностью. По разным данным, в 2025 году спрос на такие объекты в крупных региональных центрах вырос на 15–20% по сравнению с 2024 годом.
2. Гибкость инвестиций как ответ на нестабильность
Сегодня инвесторы ищут инструменты с высокой адаптивностью. Некоторые девелоперы уже предлагают гибкие программы с миксом инструментов. «Мы увидели тенденцию, и тоже учли ее в работе. Например, есть такие механизмы, как альтернатива вкладу. Покупатели могут выбирать: оставить помещение в собственности после сдачи объекта в эксплуатацию или получить гарантированную выплату. То есть можно забрать вложенные деньги с процентами вместо самого помещения. Так легче быстро реагировать на рыночные изменения и минимизировать риски. Инвестор может получить доход, почти эквивалентный доходу по вкладу, и реинвестировать его в другие активы. Но может и просто сохранить за собой недвижимость. Подобные решения все более востребованы», – говорит Михаил Шмыков, коммерческий директор девелопера UDS.
3. Синергия жилой и коммерческой функций
Современные покупатели ценят возможность совмещать жилье и бизнес в одном комплексе. Издержки снижаются, формируется локальная клиентская база. В условиях роста популярности «городов в городе» такие помещения становятся точками притяжения для местного бизнеса, от кофеен до коворкингов.
4. Рост капитализации
Коммерция в ЖК стабильно дорожает, опережая инфляцию. За год средняя цена квадратного метра коммерческих помещений в новостройках выросла на 8–12% в зависимости от региона. Интересно как для краткосрочных инвестиций, так и для долгосрочного владения чтобы сдавать в аренду.
Эксперты UDS отмечают, что в 2025 году рынок коммерческой недвижимости в ЖК находится на стыке двух тенденций: роста спроса на локальные бизнес-пространства и потребности инвесторов в гибких инструментах. При этом стоит учитывать риски, связанные с региональными различиями в спросе и конкуренцией со стороны традиционных бизнес-центров.