Итоги 2021 года на рынке инвестиций в коммерческую недвижимость Санкт-Петербурга

Аналитики консалтинговой компании Knight Frank St. Petersburg подвели итоги 2021 года на рынке инвестиций в коммерческую недвижимость Санкт-Петербурга. Согласно оценкам компании, общий объем вложений превысил годовые показатели за весь период наблюдений и составил 113 млрд руб., что более, чем в 2 раза превышает показатель 2020 года и в 2,5 раза превышает уровень «допандемийного» 2019 года.

---

Примечательно, что при оценке инвестиций в коммерческую недвижимости России доля Санкт-Петербурга увеличилась и составила 29% против 22% ранее по сравнению с 2020 годом. Таким образом, за счет инвестиционной активности Петербурга доля инвестиций в Москве снизилась на 5 п.п. до 67%, а в регионах – на 2 п.п. до 4%.

Динамика инвестиций по регионам

Источник: Knight Frank Research, 2022

 

Динамика общего объема инвестиций в коммерческую недвижимость Санкт-Петербурга

Источник: Knight Frank Research, 2022

• Продолжающийся рост спроса и усиление дефицитного состояния рынка повлияли на увеличение интереса инвесторов к объектам в нескольких сегментах: площадки под девелопмент и складской сегмент. Высокие ожидания в отношении дальнейшего развития рынков и большой спрос на рынке складской недвижимости и жилья стали основными драйверами достижения высоких объемов инвестиций.
• Наибольшая доля инвестиций пришлась на сделки с площадками под девелопмент – объем таких вложений увеличился почти в 24 раза по сравнению с 2019 годом и в 2,3 раза по сравнению с 2020, составив около 92 млрд руб. млрд. руб.

Топ-3 инвестиционных сделки в Санкт-Петербурге, 2021 г.

Объект	Сегмент	Регион	Покупатель	Цена, млрд руб.
Часть проекта Ligovsky City	Площадки под девелопмент	Санкт-Петербург	ГК ПИК	10-12
ЗУ на Суздальском проспекте площадью более 21 га	Площадки под девелопмент	Санкт-Петербург	Ленстройтрест	6,0-7,0
Участок Алмаз-Антей на Шкиперском проспекте	Площадки под девелопмент	Санкт-Петербург	ЛСР	4,0-5,0

 

Источник: Knight Frank Research, 2022

 

• В соответствии с тенденцией, наблюдавшейся в последние два года, площадки под девелопмент в очередной раз стали лидерами в структуре инвестиционного спроса с долей в 81,2% против 74,3% годом ранее. Причиной тому стали высокий спрос на жилье и активное поглощение доступных для строительства земель крупнейшими игроками рынка, что создает ажиотаж вокруг ликвидных земельных участков. Совокупный объем вложений 2021 года в данный сегмент составил 91,8 млрд руб. Среди девелоперов, вложивших наибольший объем средств, в пополнение собственных земельных банков – Setl Group, ГК ПИК, ГК ПСК и другие. В дальнейшем ожидается сохранение высокой доли сегмента площадок под девелопмент в общем объеме инвестиций, однако сокращение доступных и ликвидных участков, которое, в том числе, было фактором смещения подобного спроса из Москвы в Санкт-Петербург, заставит девелоперов конкурировать за право застройки тех или иных площадок.

 

• Наибольшее количество инвестиций, после площадок под девелопмент, привлек сегменты офисной недвижимости и складской недвижимости, доля которых составила по 8,5% от общего объема инвестиций в активы Санкт-Петербурга, против 9,3% и 13,6% в 2020 году соответственно. Инвестиции в данные сегменты в абсолютном значении составили по 9,6 млрд руб., увеличившись в 1,9 и 1,3 раз на фоне общего восстановления интереса инвесторов в 2021 году после неопределенности 2020 года.

 

Структура инвестиций по сегментам в Санкт-Петербурге

Источник: Knight Frank Research, 2022

 

Структура инвестиций по типам инвесторов в Санкт-Петербурге

Источник: Knight Frank Research, 2022

• Высокий объем вложений в площадки под девелопмент обуславливает лидерство девелоперов в структуре по типу инвестора. На них пришлось 83% всех инвестированных средств, что на 14 п.п. больше доли 2020 года.
• Снизилась доля инвестиционных компаний/частных инвесторов, 14% против 25% по итогам 2020 года. При этом появилась доля такого типа покупателей как УК ЗПИФН, которые в 2021 году были представлены компанией «Отал Недвижимость».
• Доля иностранных инвесторов составила 3,4%, что на 3,5 п. п. ниже, чем в 2020 году. Сдерживающими факторами для привлечения зарубежных инвестиций остаются коронавирусные ограничения, несформированность условий и инструментов для иностранных инвесторов и связанные с этим барьеры, а также напряженная геополитическая ситуация. Последний фактор, вероятно, еще несколько лет будет поддерживать долю иностранных инвестиций на низком уровне.

Николай Пашков, вице-президент по инвестициям Knight Frank St. Petersburg: «Структура спроса на инвестиционные объекты в Петербурге обусловлена высоким спросом на рынке жилья и активным развитием девелоперами своих инвестиционных программ. По сути, данный тренд сохранится и в 2022 году - жилые девелоперы продолжат лидировать в части приобретения и поглощения активов.

Кроме того, можно отметить большой интерес столичных игроков рынка к объектам инвестиционного качества в Петербурге. Это может быть обусловлено тем, что московский рынок уже не может удовлетворить тот объем запросов, который существует у институциональных инвесторов. Мы ожидаем, что в 2022 году случится ряд крупных сделок с объектами коммерческой недвижимости московских инвесторов в Петербурге».

В Москве установлен рекорд по продажам машино-мест

Специалисты "Бест-Новострой" на основании данных bnMap.pro составили рейтинги ЖК-рекордсменов по продаже парковочных мест с момента старта продаж до 26 января 2022 года.

---

Абсолютным лидером всего столичного региона по числу реализованных машино-мест с большим отрывом выступает ЖК "Город на реке Тушино-2018". На втором месте – ЖК "Скандинавия" в Новой Москве, на третьем – ЖК "UP-квартал Сколковский" в Одинцовском городском округе Московской области. Поскольку учитывались как находящиеся в реализации новостройки, так и те, где уже нет предложений от застройщика, есть основания полагать, что число проданных машино-мест в  ЖК "Город на реке Тушино-2018" является рекордом за всю историю рынка вообще, причём как в столичном регионе, так и в России в целом.

С января 2022 года ежемесячные отчёты системы мониторинга и анализа рынка новостроек bnMap.pro включают сводки по продаже нежилых помещений, в том числе парковочных мест. Средний темп реализации в Москве в 2021 году составил 1503 объекта в месяц, в Новой Москве – 405, в Подмосковье – 267. То есть на долю лидера в Москве приходится менее 3% продаж машино-мест, в Новой Москве – немногим более 11%, в Московской области – менее 11%.

Из статистики продаж машино-мест в столичном регионе следует опровержение нескольких популярных заблуждений относительно этого типа недвижимости. По ряду мнений, высокий спрос на парковочные места сосредоточен в первую очередь в зонах платной стоянки. На деле же только один из десяти проектов-лидеров по продажам машино-мест находится в ЦАО. По мнению управляющего партнёра Dombook и председателя совета директоров "Бест-Новострой" Ирины Доброхотовой, главным аргументом в пользу покупки места в паркинге является его цена.

Люди покупают машино-места в основном для обеспечения дополнительного комфорта проживания, а не в качестве вынужденной меры, – говорит эксперт. – Поэтому плата за этот дополнительный комфорт либо оправданна, либо нет – всё зависит от стоимости места и его соотношения со стоимостью квартиры.

Также распространено утверждение, что при прочих равных машино-места в надземных паркингах "этажерках" доступнее не менее чем на 30%, чем в подземных, однако в топ-30 проектов столичного региона ни один паркинг такого типа не попал.

По каждому региону (Москва, ТиНАО, Подмосковье) составлен отдельный топ-10 жилых комплексов с максимальным числом реализованных машино-мест (приложение №1-3 ниже). В Москве нет однозначного девелопера-лидера, который бы по суммарному числу реализованных машино-мест в нескольких проектах имел кратный перевес – по два проекта в топ-10 у ЛСР и компании "Пионер". Но в Новой Москве 4 проекта из 10 принадлежат А101, в Подмосковье 4 проекта из 10 принадлежат ФСК. В обоих случаях один из этих четырёх проектов занимает первое место в регионе.

Приложение №1. Москва, жилые комплексы с максимальным числом реализованных машино-мест*

Проект	Район	Начало продаж	Тип паркинга	Парковочных мест по проекту	Кол-во сделок по машино-местам	Темпы реализации машино-мест, шт/мес.	Заполнен-ность паркинга
"Город на Реке Тушино-2018"	Покровское-Стрешнево	2015-02-02	Подземный	3732	3529	42	95%
"ЗИЛАРТ"	Даниловский	2015-09-01	Подземный	5534	2299	30	42%
"Лучи"	Солнцево	2016-01-19	Подземный	2462	2181	30	89%
"Green Park"	Останкинский	2015-10-01	Наземно-подземный	2319	2033	27	88%
"Символ"	Лефортово	2015-10-01	Подземный	3604	1932	25	54%
"Life-Кутузовский"	Можайский	2017-10-01	Подземный	н/д	1429	27	н/д
"Life-Ботанический сад"	Свиблово	2015-02-01	Подземный	н/д	1360	16	н/д
"Садовые кварталы"	Хамовники	2010-05-01	Подземный	2500	1332	9	53%
"Жилой Квартал 1147"	Алексеевский	2014-10-01	Подземный	1258	1230	14	98%

 

Приложение №2. Новая Москва, жилые комплексы с максимальным числом реализованных машино-мест. Все находятся в НАО, поэтому расположение определяется ближайшей станцией метро

Проект	Станция метро	Начало продаж	Тип паркинга	Парковочных мест по проекту	Кол-во сделок по машино-местам	Темпы реализации машино-мест, шт/мес.
"Скандинавия"	"Коммунарка"	2016-10-01	Подземный	н/д	2976	46
"Саларьево Парк"	"Филатов Луг"	2016-11-16	Наземно-подземный	н/д	1740	28
"Румянцево-Парк"	"Румянцево"	2018-04-01	Подземный	1748	1221	26
"Рассказоvо"	"Рассказовка"	2014-06-01	Наземно-подземный	н/д	1082	11
"Новые Ватутинки. Центральный квартал"	Отсутствует	2014-11-01	Наземно-подземный	н/д	1068	12
"Испанские кварталы-2"	"Прокшино"	2018-04-14	Подземный	н/д	902	20
"Новые Ватутинки. Квартал Десна"	Отсутствует	2019-10-09	Подземный	н/д	778	28
"Прокшино"	"Прокшино"	2020-08-10	Подземный	851	689	39
"Москва А101"	"Коммунарка"	2013-04-01	Наземно-подземный	н/д	344	3
"Homecity"	"Румянцево"	2020-05-01	Подземный	735	249	12

 

Приложение №3. Московская область, жилые комплексы с максимальным числом реализованных машино-мест

Проект	Город	Начало продаж	Тип паркинга	Парковочных мест по проекту	Кол-во сделок по машино-местам	Темпы реализации машино-мест, шт/мес.	Заполнен-ность паркинга
"UP-квартал Сколковский"	Одинцово	2014-10-10	Наземно-подземный	2790	2607	29	93,44%
"Оранж Парк"	Котельники	2015-08-16	Подземный	н/д	1488	19	н/д
"Спутник"	дер. Раздоры	2016-12-15	Подземный	1467	1180	19	80,44%
"Зеленый остров"	Котельники	2018-07-01	Подземный	н/д	385	9	н/д
"Южная Битца"	Бутово дер.	2019-01-01	Подземный	н/д	357	9	н/д
"Датский квартал"	Мытищи	2018-07-01	Подземный	1086	351	8	32,32%
"Инновация"	рабочий пос. Новоивановское	2018-08-01	Подземный	510	330	8	64,71%
"Бригантина"	Долгопрудный	2018-08-01	Наземно-подземный	582	326	8	56,01%
"1-й Лермонтовский"	Люберцы	2020-10-01	Подземный	1126	263	16	23,36%
"Лидер Парк"	Мытищи	01.02.2014	Подземный	494	262	2	53,04%

 

*Здесь и далее параметр "Темпы реализации машино-мест" считать условным, так как дата старта продаж машино-мест может не совпадать с датой старта продаж квартир в комплексе.