Крым опережает все города по доле строящихся апарт-отелей
Специалисты IDEM-консалтинг публикуют отчет о рынке строящихся на территории полуострова апарт-комплексов.
Рынок апарт-отелей Крыма активно развивается. Сегодня на полуострове строится 56 апарт-комплексов на 22,5 тысячи номеров. Объекты распределены неравномерно, располагаются в крупных городах и ключевых туристических локациях.
Самое большое число проектов, 31 апарт-комплекс или 55% от общего объема, сосредоточено на Южном берегу Крыма от Алупки до Феодосии. Здесь традиционно реализуется наибольшее количество комплексов «премиум» и «бизнес» сегмента. На западном побережье, включая Евпаторию, Саки и Черноморское, где активно развивается рекреационный туризм, возводится 21 апарт-отель. Этим локациям значительно уступают Севастополь с тремя строящимися апарт-комплексами и Симферополь лишь с одним реализуемым проектом.
На ЮБК средневзвешенная цена квадратного метра в апарт-комплексах на начало октября 2025 года составила 420 тыс. руб./м2, что более чем в 2 раза превышает показатели Симферополя. На западном побережье и в Севастополе лоты продаются по схожей цене — 309 тыс. и 311 тыс. руб./м2 соответственно. Самые дешевые квадратные метры в апартаментах Симферополя — 200 тыс. руб./м2.
Максимальная стоимость квадратного метра в апарт-комплексах зафиксирована консультантами компании в экспозиции города Ялта:
- 1,3 млн руб. за 1 м2 в студии «Массандра Парк»;
- 1,5 млн руб. за 1 м2 в 4-х комнатном юните в «SkyPlaza».
Самый высокий бюджет покупки здесь же на Южном берегу, в Ялте – 808 млн рублей за лот 539 м2, а самый низкий – 2,8 млн рублей за студию 15 м2 в поселке Штормовое в Сакском районе.
Екатерина Гресс, генеральный директор IDEM-консалтинг:
«В Крыму апарт-отели динамично теснят традиционное жилье. Тенденцию отражают данные аналитики: если еще осенью 2022 года в экспозиции на полуострове было 32 проекта, то сейчас представлено 56 апарт-комплексов. Это 33% от всех возводимых проектов апарт-отелей.
Апартаменты уверенно держат 30% экспозиции уже несколько лет. К примеру, на самом развитом рынке, в Санкт-Петербурге, апарт-отели занимают 14% экспозиции, а это самый высокий показатель в стране, не считая Крыма!
Рост туристического потока и дефицит качественного номерного фонда создают предпосылки для развития рынка апарт-отелей. Мы также отмечаем тренд на комплексную застройку, включающую масштабную поддерживающую инфраструктуру и увеличение количества лотов в проектах: в пяти апарт-комплексах, находящихся сейчас в экспозиции, их более тысячи!
Фокус девелоперов заметно смещается в сторону «бизнес» и «премиум» объектов, рентабельность которых, даже с учетом больших вложений, обычно выше. Особенно в премиальных локациях Южного берега, где представлено наибольшее количество апарт-комплексов высокого класса».
В январе-марте 2022 года 97,8% всех договоров долевого участия в новостройках ТиНАО было заключено в проектах 10 самых успешных девелоперов, подсчитали аналитики «Метриум». Всего за первые три месяца текущего года ими было реализовано 280 тыс. кв. м. Выручка входящих в топ-10 застройщиков выросла на 18% относительно того же периода прошлого года.
В I квартале 2022 года в новостройках ТиНАО было заключено 6,5 тыс. договоров долевого участия на 287,6 тыс. кв. м. Это принесло застройщикам 61,8 млрд рублей. По сравнению с IV кварталом 2021 года количество сделок выросло на 2%, реализованная площадь – на 0,9%, а выручка – на 8,6%. В свою очередь, относительно I квартала 2021 года число ДДУ сократилось на 2%, проданный метраж – на 9,4%, при этом выручка увеличилась на 16,6%.
На долю 10 самых успешных девелоперов Новой Москвы по итогам I квартала 2022 года приходится 97,8% всех сделок, 97,4% всей реализованной площади и 97,5% от выручки. Стоит отметить, что несмотря на некоторое снижение объема продаж относительно аналогичного периода 2021 года выручка входящих в топ-10 застройщиков увеличилась на 18%.
Топ-10 самых успешных девелоперов Новой Москвы за первые три месяца 2022 года обновился всего на одну позицию: на 10 место вышла Группа «Аквилон». При этом в структуре рейтинга произошли перестановки.
Неизменным осталось лидерство ГК «А101». В I квартале 2022 года в ее проектах было заключено более 1,6 тыс. договоров долевого участия на 73,8 тыс. кв. м, что принесло компании 17,7 млрд рублей. За три месяца количество сделок выросло на 12,7%, реализованная площадь – на 11,2%, а выручка – на 20,4%. В топ-15 самых продаваемых новостроек ТиНАО вошли 3 комплекса от данного застройщика: ЖК «Прокшино» занял вторую строчку, ЖК «Скандинавия» – четвертую, ЖК «Испанские кварталы» – седьмую.
Вторую позицию занял девелопер ГК «ПИК». В его проектах в январе-марте 2022 года было реализовано почти 1,4 тыс. лотов, что на 8,7% меньше, чем в IV квартале 2021 года. Проданная площадь за три месяца сократилась на 8,4% (до 59,8 тыс. кв. м), выручка – на 2,4% (до 12,1 млн рублей). В топ-15 самых востребованных новостроек ТиНАО вошли 3 комплекса от данного застройщика.
На третью строчку поднялся застройщик «Инвесттраст». Количество сделок в его проектах за квартал выросло в полтора раза (до 919 ДДУ), проданная площадь – на 49,8% (до 38,4 тыс. кв. м), выручка – на 65,1% (до 7,1 млрд рублей). Данным девелопером реализуется ЖК «Новые Ватутинки, микрорайон Центральный», ставший самым востребованным проектом Новой Москвы по итогам I квартала 2022 года.
Самые успешные девелоперы Новой Москвы по итогам I квартала 2022 года*
|
|
|
Девелопер |
Продано площадей, тыс. кв.м |
Количество заключенных ДДУ, ед. |
Выручка, млрд руб.* |
Доля рынка по проданной площади в I квартале 2022 года |
|
1 |
▬ |
ГК А101 |
73,8 |
1609 |
17,7 |
25,7% |
|
2 |
▬ |
ГК ПИК |
59,8 |
1356 |
12,1 |
20,8% |
|
3 |
▲ |
Инвесттраст |
38,4 |
919 |
7,1 |
13,3% |
|
4 |
▼ |
ГК Самолет |
29,7 |
737 |
6,2 |
10,3% |
|
5 |
▲ |
ГК Абсолют |
28,5 |
497 |
6,0 |
9,9% |
|
6 |
▼ |
ГК МИЦ |
23,9 |
676 |
5,0 |
8,3% |
|
7 |
▲ |
PPF Real Estate Russia |
12,2 |
227 |
2,9 |
4,2% |
|
8 |
▼ |
Центр-Инвест |
7,0 |
152 |
1,6 |
2,4% |
|
9 |
▬ |
Lexion Development |
4,1 |
76 |
0,9 |
1,4% |
|
10 |
▲ |
Группа Аквилон |
2,5 |
60 |
0,7 |
0,9% |
* По суммарной площади квартир, реализованных через договоры долевого участия (ДДУ). Учитываются сделки со всеми физическими, заключившими не более трех ДДУ одновременно.
**Экспертная оценка на основе цены предложения без учета возможных скидок
Источник: «Метриум»
«Первые пять мест в топ-10 самых успешных девелоперов Новой Москвы по итогам I квартала 2022 года заняли компании, в проектах которых сосредоточено около 80% от общего объема реализованных площадей в ТиНАО, – резюмирует Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум». – При этом двум из трех лидеров рейтинга удалось улучшить показатели продаж по сравнению с IV кварталом 2021 года. Это обусловлено как выходом нового объема предложения, так и различными акциями, направленными на поддержание спроса».
Любой масштабный кризис приводит к непродолжительному, но мощному всплеску на рынке недвижимости. За этим правилом стоит очень сильный потребительский инстинкт – стремление сберечь свои накопления. На него накладывается другой инстинкт – стремление не упустить момент, воспользоваться обстоятельствами, пока они не стали хуже. Можно сказать, что ситуация февраля-марта 2022 г. развивалась по классическому сценарию для подобных стрессов. Совместное исследование аналитической группы Urban Awards и портала bnMAP.pro подтвердило резкий скачок спроса на жилье в половине самых востребованных новостроек. Однако эта закономерность не универсальна. Десятки проектов, в основном поставляющих доступный продукт, потеряли значительную часть своей аудитории.
Чтобы установить реальную траекторию спроса в кризисный период, эксперты премии Urban Awards подготовили выборку из 140 наиболее крупных и популярных комплексов Москвы. В ее состав были включены новостройки с квартирами и апартаментами из всех административных округов. Учитывались адреса, которые были представлены в экспозиции на протяжении всего первого квартала 2022 г. и отметились не менее чем 10-ю продажами хотя бы в одном из месяцев. Подсчет велся по заключенным договорам долевого участия (розница и мелкий опт), которые содержатся в базе ресурса bnMAP.pro.
Эффект тревожности, вызванный новостями с театра боевых действий и фондовых рынков, быстро сказался на статистике продаж в московских новостройках. Почти половина у каждого второго участника выборки (67 адресов) в феврале был зафиксирован стремительный подъем покупательской активности. С наступлением весны потребительская горячка спала – лишь в 11 случаях пиковый показатель спроса пришелся на март. Еще столько же проектов, переживших февральский подъем, смогли удержаться на прежнем уровне. Главным бенефициаром потребительской тревожности стал новомосковский ЖК «Прокшино». Серьезно расширили аудиторию в этот период ЖК «Скандинавия», ЖК Homecity, ЖК «Квартал Некрасовка». Большой выигрыш достался крупнейшим игрокам рынка. У ГК «ПИК» выросли обороты в комплексах «Матвеевский парк», «Бусиновский парк», «Амурский парк», «Волжский парк», «Люблинский парк», у компании «Донстрой» – в комплексах «Остров», «Событие» и «Символ». У всех перечисленных новостроек, по крайней мере, есть один месяц, когда выбыло более 100 квартир.
Но у большинства проектов (106 адресов) февральская «масленица» обернулась мартовским «постом». У 28 комплексов этот процесс выражался в умеренных цифрах (сокращение количества ДДУ менее чем в полтора раза). Чуть больше было тех адресов (31 единица), где продажи снизились в полтора-два раза. Еще 28 новостроек заплатили за февральский подъем двух-трехкратным спадом в марте. И наконец, для 19 крупных столичных проектов март выдался совершенно провальным – ухудшение показателей на 200% и более.
Нужно выделить группу комплексов, на которых покупательская «лихорадка» почти не повлияла. В 12 из них уровень сделок оставался стабильным на протяжении всего первого квартала. 13 фигурантов выборки пережили зиму без существенных колебаний спроса, а в марте их статистика начала заметно портиться.
Также на рынке был обнаружен довольно многочисленный (26 единиц) отряд новостроек, которые не только не получили бонусов на фоне ажиотажа, но даже, напротив, столкнулись с нарастающим упадком потребительского интереса. Преимущественно это представители самой доступной фракции жилья. Среди них жилые массивы «Новые Ватутинки» (микрорайон Центральный), «Тринити-2», «Середневский лес», «Второй Нагатинский», «Сказочный лес», «Кольская 8», «Полярная 25». Но встречаются исключения – проекты бизнес-класса «Зиларт» или Level Мичуринский».
«Не всегда кризисная обстановка в стране гарантирует застройщику повышенное внимание со стороны его клиентов. Часть аудитории – держатели относительно скромных бюджетов – в сложившихся обстоятельствах вообще отказывается от сделки. Они сильно зависят от размера ипотечной ставки, и даже ограниченный рост кредитного бремени видится ей непосильным. Соответственно, проекты, ориентированные на такую категорию покупателей, сейчас теряют в кассе», – объясняет генеральный директор оргкомитета Urban Awards Ольга Хасанова.