Квартиры с балконами и без них теперь стоят одинаково
Эксперты «Циана», ведущей в России цифровой платформы операций с недвижимостью, выяснили, что на вторичном рынке крупных городов РФ снизилась доля квартир с балконами, а их наличие перестало быть фактором, повышающим стоимость объекта.
- В среднем по крупным городам РФ в 38% квартир на вторичном рынке заявлено наличие балкона или лоджии. В большинстве локаций они составляют от трети до половины всего предложения на вторичке, более половины – в Красноярске (65%), Новокузнецке, Сочи, Иркутске, Челябинске, Набережных Челнах и Краснодаре.
Обычно в городах, где в структуре жилого фонда особенно много «хрущёвок» и «брежневок», квартир с балконами в продаже больше, т.к. именно в этих типах жилья они присутствуют чаще всего. В городах, где строилось много новостроек в последние годы, напротив, доля квартир с балконами ниже (например, в Москве и Санкт-Петербурге она составляет минимальные 29-30%; в т.ч. из-за широкого распространения студий, в где они часто не предусмотрены).
- Доля квартир с балконами и лоджиями снижается. 5 лет назад таких объектов в продаже было больше (41%). Наиболее заметное снижение доли в Казани, Набережных Челнах и Владивостоке (на 13-30 п.п.).
В последние годы на вторичный рынок выходило много инвестиционных квартир, приобретённых на рынке новостроек, где фиксируется тренд на сокращение метражей квартир. Отказ от балконов и лоджий хорошо укладывается в этот тренд: необходимость в них отпадает с развитием кладовых помещений, к тому же это позволяет снизить затраты на строительство.
- Наценки за наличие балкона больше нет. 5 лет назад в 3 из 4 городах квартиры с балконами или лоджиями были дороже, чем квартиры без них. (средний разрыв в стоимости составлял 4%). Разброс показателя был от 1% в Оренбурге и Екатеринбурге до 24-28% в Сочи и Новокузнецке.
Сейчас «премия» есть только в 13 городах из 40 (менее, чем в половине). Максимальна она в Сочи и Махачкале (по 25%). Ещё в 11 случаях цены сопоставимы, а в остальных квартиры без балконов даже дороже, чем с ними (в т.ч. в Москве и Московской области).
«Квартиры с балконами и лоджиями на вторичном рынке традиционно были дороже, чем без них, но в последние годы ситуация изменилась, – комментирует Елена Бобровская, ведущий аналитик «Циана». – В современных ЖК балконы встречаются заметно реже, а стоимость квартир в них выше, чем в старом жилфонде».
Приложение
|
Локация |
Доля объявлений с балконами и лоджиями |
Динамика за 5 лет |
Средняя стоимость 2-комн. квартиры, млн рублей, октябрь 2025 г. |
«Премия» за балкон в октябре 2025 г. |
«Премия» за балкон в октябре 2020 г. |
||
|
октябрь 2020 г. |
октябрь 2025 г. |
|
есть балкон или лоджия |
нет балкона и лоджии |
|
|
|
|
Барнаул |
41% |
33% |
-8 п.п. |
6,9 |
6,7 |
2% |
5% |
|
Владивосток |
61% |
31% |
-30 п.п. |
9,9 |
10,4 |
-5% |
18% |
|
Волгоград |
45% |
41% |
-4 п.п. |
6,0 |
6,3 |
-5% |
-1% |
|
Воронеж |
44% |
34% |
-10 п.п. |
6,2 |
6,6 |
-5% |
14% |
|
Екатеринбург |
41% |
33% |
-7 п.п. |
9,6 |
8,2 |
16% |
1% |
|
Ижевск |
33% |
34% |
1 п.п. |
4,8 |
5,4 |
-11% |
8% |
|
Иркутск |
55% |
54% |
-1 п.п. |
8,1 |
8,0 |
1% |
10% |
|
Казань |
56% |
42% |
-13 п.п. |
10,8 |
12,0 |
-10% |
14% |
|
Калининград |
38% |
39% |
1 п.п. |
8,4 |
8,5 |
-1% |
10% |
|
Кемерово |
43% |
39% |
-4 п.п. |
6,1 |
6,1 |
0% |
-3% |
|
Киров |
25% |
29% |
3 п.п. |
5,9 |
5,9 |
0% |
2% |
|
Краснодар |
54% |
52% |
-2 п.п. |
7,9 |
8,9 |
-12% |
-1% |
|
Красноярск |
63% |
65% |
2 п.п. |
8,3 |
7,0 |
19% |
19% |
|
Ленинградская область |
43% |
38% |
-5 п.п. |
6,5 |
6,6 |
-1% |
2% |
|
Махачкала |
32% |
35% |
2 п.п. |
8,8 |
7,0 |
25% |
3% |
|
Москва |
33% |
29% |
-4 п.п. |
19,7 |
22,5 |
-12% |
-12% |
|
Московская область |
38% |
35% |
-2 п.п. |
8,8 |
9,5 |
-7% |
-4% |
|
Набережные Челны |
67% |
52% |
-14 п.п. |
7,1 |
6,4 |
12% |
11% |
|
Нижний Новгород |
41% |
37% |
-4 п.п. |
7,0 |
8,8 |
-20% |
3% |
|
Новокузнецк |
46% |
55% |
9 п.п. |
4,8 |
4,8 |
0% |
28% |
|
Новосибирск |
47% |
37% |
-10 п.п. |
7,7 |
7,6 |
1% |
6% |
|
Омск |
49% |
49% |
0 п.п. |
6,3 |
6,2 |
1% |
9% |
|
Оренбург |
31% |
30% |
-1 п.п. |
4,8 |
5,4 |
-11% |
1% |
|
Пермь |
42% |
41% |
-1 п.п. |
6,5 |
6,5 |
0% |
5% |
|
Ростов-на-Дону |
35% |
39% |
5 п.п. |
7,9 |
8,1 |
-2% |
-9% |
|
Рязань |
30% |
29% |
-1 п.п. |
5,9 |
6,2 |
-6% |
-20% |
|
Самара |
34% |
38% |
4 п.п. |
7,9 |
7,7 |
2% |
3% |
|
Санкт-Петербург |
36% |
30% |
-5 п.п. |
15,2 |
15,3 |
-1% |
9% |
|
Саратов |
28% |
33% |
5 п.п. |
5,2 |
6,2 |
-17% |
-6% |
|
Севастополь |
51% |
49% |
-3 п.п. |
11,4 |
11,0 |
4% |
10% |
|
Сочи |
44% |
55% |
10 п.п. |
20,1 |
16,2 |
25% |
24% |
|
Ставрополь |
44% |
34% |
-10 п.п. |
7,0 |
6,9 |
1% |
-3% |
|
Тольятти |
47% |
48% |
1 п.п. |
5,5 |
5,4 |
2% |
4% |
|
Томск |
37% |
37% |
1 п.п. |
6,2 |
6,4 |
-2% |
5% |
|
Тюмень |
35% |
37% |
2 п.п. |
8,3 |
7,9 |
5% |
8% |
|
Ульяновск |
53% |
48% |
-5 п.п. |
5,0 |
5,0 |
0% |
15% |
|
Уфа |
39% |
39% |
0 п.п. |
7,1 |
7,3 |
-3% |
8% |
|
Хабаровск |
57% |
48% |
-9 п.п. |
8,4 |
7,4 |
14% |
2% |
|
Челябинск |
50% |
53% |
3 п.п. |
6,2 |
6,0 |
3% |
-2% |
|
Ярославль |
51% |
43% |
-8 п.п. |
6,8 |
5,9 |
15% |
5% |
|
Все локации |
41% |
38% |
-3 п.п. |
8,0 |
8,0 |
0% |
4% |
Источник: Циан
Методика
Проанализированы объявления по продаже квартир на вторичном рынке на Циане. В выборку вошли 40 ключевых локаций (в т.ч. города с населением от 500 тыс. человек).
Эксперты Циан.Аналитики проанализировали рынок вторичного жилья и выяснили, как этаж влияет на спрос и стоимость квартиры. По абсолютному числу просмотров – самые популярные этажи – со 2-го по 4-й. Вторая группа по популярности – этажи с 6 по 9-й.
При этом все цифры по «спросу на разных этажах» немного искажены тем, что в российских городах есть ограниченный набор популярных вариантов числа жилых уровней в здании.
На 5-, 9-, 12-, 16-, 17- и 25-этажные корпуса приходится ⅔ всей застройки. На фоне того, что 8-этажных домов в стране в 10 раз меньше 9-этажных, 13-этажных – в 15 раз меньше, чем 12-этажных и т.д. часть показателей искусственно смещены в сторону более популярных «номеров этажей».
По среднему числу просмотров на 1 объявление – выше спрос на высокие этажи (но это связано с тем, что сейчас активнее смотрят лоты в недавно сданных новостройках, кроме того такие объявления чаще продвигают в выдаче).
Суевериям пользователи Циан не подвержены – лоты на 13-м этаже даже чуть популярнее, чем на 12-м и 14-м.
Данные приведены по вторичному рынку, по России в целом.
Как меняется спрос на квартиры в зависимости от этажа в домах разной этажности?
Данные приведены по вторичному рынку, по России в целом.
Как распределяется спрос в 5-этажках:
- Квартиры на 1-м этаже просматривают всего на 5% реже.
- Квартиры на последнем этаже просматривают на 7% реже – в этих домах часто нет лифта и нередки проблемы с гидроизоляцией крыши;
- Самый популярный этаж – 2-й.
Как распределяется спрос в 9-этажках:
- Квартиры на 1-м этаже просматривают на 10% реже.
- Квартиры на последнем этаже просматривают на 7% реже (тоже из-за опасений соседства с крышей);
- Наиболее популярны 2-й и 4-й этажи.
Как распределяется спрос в 16-этажках:
- Квартиры на 1-м этаже просматривают на 2% реже.
- Квартиры на последнем этаже просматривают на треть чаще. В этих домах проблемы с протечками крыши встречаются намного реже, и есть бонусы – отличные видовые характеристики и нет соседей сверху.
- Также популярны 2-й и 7-й этажи.
Как распределяется спрос в высотных домах (25+ этажей):
- Квартиры на 1-м этаже просматривают на 35% реже, хотя в этих домах они встречаются нечасто и в большинстве случаев отданы под коммерческую недвижимость. Как правило, это нестандартные квартиры – соц. жилье для маломобильных и т.д.
- Количество просмотров растет вместе с этажом – на помещения выше 25 этажей спрос на 20-40% выше.
- Также популярен 2-й этаж, так как здесь наиболее низкие цены внутри зданий такого типа.
Как влияет этаж на стоимость квартир?
Данные приведены по вторичному рынку, по России в целом.
Как распределяются средние цены в 5-этажках:
- Дисконта за 1-й этаж почти нет.
- Скидка за 5-й этаж составляет 6%.
Как распределяются средние цены в 9-этажках:
- Дисконт за 1-й этаж – 5%.
- Дисконт за последний этаж – 6%.
- Больше всего ценится жилье на 2-м этаже.
Как распределяются средние цены в 16-этажках:
- Дисконт за 1-й этаж – 8%.
- За последний этаж наоборот предполагается премия 6%.
- При этом ценятся Как самые низкие этажи, (2-й и 3-й) так и самые высокие (13, 14 и 15-й).
- Но кроме крайних этажей – разброс цен выражен очень слабо.
Как распределяются средние цены в высотных домах (25+):
- В высотных домах этаж напрямую влияет на стоимость по принципу «чем выше, тем дороже».
- Есть этажи, где фиксируются локальные минимумы – например, квартиры на 9-м этаже заметно дешевле, чем на 8 и 10-м, а на 17-м этаже стоимость ниже, чем на 16-м и 18-м.
- Очень высокие цены зафиксированы на этажах 30+. Почти все такие лоты расположены в Москве, где цены априори выше.
«Этаж квартиры по-разному влияет на спрос и цену в зависимости от типа дома. Жилье на уровне земли в любых зданиях менее популярно из-за шума, пыли и проблем с безопасностью. Последние этажи в пятиэтажках – из-за риска протечек крыши и отсутствия лифта, – комментирует Алексей Попов, руководитель Циан.Аналитики. – Покупатели интересуются квартирами на втором или третьем этажах чаще, благодаря балансу удобства и безопасности. В высотках стоимость квадратного метра растет с каждым подъемом вверх за счет панорамных видов, большей освещенности и снижения шума».
По данным аналитиков Санкт-Петербург занимает второе место по популярности у иногородних покупателей жилья с долей 10%. За ним идет Ленинградская область, на которую приходится 6% в числе межрегиональных сделок.
По данным банка ВТБ и цифровой платформы «Метр квадратный», в прошлом году траты на межрегиональные сделки с жильем в России составили почти 8 трлн* рублей. По итогам января 2025 года в целом по России прошло 68,5 тыс. межрегиональных сделок c жильем на общую сумму порядка 400 млрд рублей, что на 8% превышает показатель первого месяца прошлого года.
Доля таких сделок постепенно растет. Если в прошлом году на платформе «Метр квадратный» (М2) она в среднем составляла 36%, то по итогам января 2025 года достигла 40% (+5 п. п. за год).
Средний чек межрегиональной сделки на первичном рынке по итогам января 2025 года составил около 5,4 млн рублей. Во вторичном сегменте он заметно выше – около 7 млн рублей. Эта разница объясняется высокой популярностью студий и однокомнатных квартир в новостройках.
По данным аналитиков, примерно 40% межрегиональных сделок – это инвестиции. Каждый пятый приобретает жилье для детей или других членов семьи. 10% покупают недвижимость в другом регионе, чтобы оказаться ближе к родным.
Задают тон на рынке межрегиональных сделок Москва и Подмосковье с долей 27% и 18% соответственно. Каждый десятый переезжает в Санкт-Петербург. Ленинградская область в сегменте межрегиональных сделок занимает 6%, а Краснодарский край замыкает топ-5 с 5%.
Эксперты отмечают постоянный переток населения между Москвой и областью: 9% сделок – это переезд москвичей в Подмосковье, 8% – наоборот. Похожая ситуация наблюдается и в Санкт-Петербурге: 3% сделок – это переезд жителей северной столицы в Ленобласть, 2% – в обратном направлении.
Если посмотреть на страну в целом, то жители Урала, Сибири и Дальнего Востока в три раза чаще переезжают на запад, чем жители Центрального, Северо-Западного, Южного, Северо-Кавказского и Приволжского федеральных округов — на восток. Так, доля сделок при переезде с востока на запад составляет 14% от всех межрегиональных сделок, обратно — 4%. При этом большинство межрегиональных сделок приходится на миграцию между регионами западной части России — 73%. Сделки между жителями восточной части страны занимают только 9%.
*оценка по данным платформы М2 с учётом статистики Роскадастра.