Квартиры с балконами и без них теперь стоят одинаково
Эксперты «Циана», ведущей в России цифровой платформы операций с недвижимостью, выяснили, что на вторичном рынке крупных городов РФ снизилась доля квартир с балконами, а их наличие перестало быть фактором, повышающим стоимость объекта.
- В среднем по крупным городам РФ в 38% квартир на вторичном рынке заявлено наличие балкона или лоджии. В большинстве локаций они составляют от трети до половины всего предложения на вторичке, более половины – в Красноярске (65%), Новокузнецке, Сочи, Иркутске, Челябинске, Набережных Челнах и Краснодаре.
Обычно в городах, где в структуре жилого фонда особенно много «хрущёвок» и «брежневок», квартир с балконами в продаже больше, т.к. именно в этих типах жилья они присутствуют чаще всего. В городах, где строилось много новостроек в последние годы, напротив, доля квартир с балконами ниже (например, в Москве и Санкт-Петербурге она составляет минимальные 29-30%; в т.ч. из-за широкого распространения студий, в где они часто не предусмотрены).
- Доля квартир с балконами и лоджиями снижается. 5 лет назад таких объектов в продаже было больше (41%). Наиболее заметное снижение доли в Казани, Набережных Челнах и Владивостоке (на 13-30 п.п.).
В последние годы на вторичный рынок выходило много инвестиционных квартир, приобретённых на рынке новостроек, где фиксируется тренд на сокращение метражей квартир. Отказ от балконов и лоджий хорошо укладывается в этот тренд: необходимость в них отпадает с развитием кладовых помещений, к тому же это позволяет снизить затраты на строительство.
- Наценки за наличие балкона больше нет. 5 лет назад в 3 из 4 городах квартиры с балконами или лоджиями были дороже, чем квартиры без них. (средний разрыв в стоимости составлял 4%). Разброс показателя был от 1% в Оренбурге и Екатеринбурге до 24-28% в Сочи и Новокузнецке.
Сейчас «премия» есть только в 13 городах из 40 (менее, чем в половине). Максимальна она в Сочи и Махачкале (по 25%). Ещё в 11 случаях цены сопоставимы, а в остальных квартиры без балконов даже дороже, чем с ними (в т.ч. в Москве и Московской области).
«Квартиры с балконами и лоджиями на вторичном рынке традиционно были дороже, чем без них, но в последние годы ситуация изменилась, – комментирует Елена Бобровская, ведущий аналитик «Циана». – В современных ЖК балконы встречаются заметно реже, а стоимость квартир в них выше, чем в старом жилфонде».
Приложение
|
Локация |
Доля объявлений с балконами и лоджиями |
Динамика за 5 лет |
Средняя стоимость 2-комн. квартиры, млн рублей, октябрь 2025 г. |
«Премия» за балкон в октябре 2025 г. |
«Премия» за балкон в октябре 2020 г. |
||
|
октябрь 2020 г. |
октябрь 2025 г. |
|
есть балкон или лоджия |
нет балкона и лоджии |
|
|
|
|
Барнаул |
41% |
33% |
-8 п.п. |
6,9 |
6,7 |
2% |
5% |
|
Владивосток |
61% |
31% |
-30 п.п. |
9,9 |
10,4 |
-5% |
18% |
|
Волгоград |
45% |
41% |
-4 п.п. |
6,0 |
6,3 |
-5% |
-1% |
|
Воронеж |
44% |
34% |
-10 п.п. |
6,2 |
6,6 |
-5% |
14% |
|
Екатеринбург |
41% |
33% |
-7 п.п. |
9,6 |
8,2 |
16% |
1% |
|
Ижевск |
33% |
34% |
1 п.п. |
4,8 |
5,4 |
-11% |
8% |
|
Иркутск |
55% |
54% |
-1 п.п. |
8,1 |
8,0 |
1% |
10% |
|
Казань |
56% |
42% |
-13 п.п. |
10,8 |
12,0 |
-10% |
14% |
|
Калининград |
38% |
39% |
1 п.п. |
8,4 |
8,5 |
-1% |
10% |
|
Кемерово |
43% |
39% |
-4 п.п. |
6,1 |
6,1 |
0% |
-3% |
|
Киров |
25% |
29% |
3 п.п. |
5,9 |
5,9 |
0% |
2% |
|
Краснодар |
54% |
52% |
-2 п.п. |
7,9 |
8,9 |
-12% |
-1% |
|
Красноярск |
63% |
65% |
2 п.п. |
8,3 |
7,0 |
19% |
19% |
|
Ленинградская область |
43% |
38% |
-5 п.п. |
6,5 |
6,6 |
-1% |
2% |
|
Махачкала |
32% |
35% |
2 п.п. |
8,8 |
7,0 |
25% |
3% |
|
Москва |
33% |
29% |
-4 п.п. |
19,7 |
22,5 |
-12% |
-12% |
|
Московская область |
38% |
35% |
-2 п.п. |
8,8 |
9,5 |
-7% |
-4% |
|
Набережные Челны |
67% |
52% |
-14 п.п. |
7,1 |
6,4 |
12% |
11% |
|
Нижний Новгород |
41% |
37% |
-4 п.п. |
7,0 |
8,8 |
-20% |
3% |
|
Новокузнецк |
46% |
55% |
9 п.п. |
4,8 |
4,8 |
0% |
28% |
|
Новосибирск |
47% |
37% |
-10 п.п. |
7,7 |
7,6 |
1% |
6% |
|
Омск |
49% |
49% |
0 п.п. |
6,3 |
6,2 |
1% |
9% |
|
Оренбург |
31% |
30% |
-1 п.п. |
4,8 |
5,4 |
-11% |
1% |
|
Пермь |
42% |
41% |
-1 п.п. |
6,5 |
6,5 |
0% |
5% |
|
Ростов-на-Дону |
35% |
39% |
5 п.п. |
7,9 |
8,1 |
-2% |
-9% |
|
Рязань |
30% |
29% |
-1 п.п. |
5,9 |
6,2 |
-6% |
-20% |
|
Самара |
34% |
38% |
4 п.п. |
7,9 |
7,7 |
2% |
3% |
|
Санкт-Петербург |
36% |
30% |
-5 п.п. |
15,2 |
15,3 |
-1% |
9% |
|
Саратов |
28% |
33% |
5 п.п. |
5,2 |
6,2 |
-17% |
-6% |
|
Севастополь |
51% |
49% |
-3 п.п. |
11,4 |
11,0 |
4% |
10% |
|
Сочи |
44% |
55% |
10 п.п. |
20,1 |
16,2 |
25% |
24% |
|
Ставрополь |
44% |
34% |
-10 п.п. |
7,0 |
6,9 |
1% |
-3% |
|
Тольятти |
47% |
48% |
1 п.п. |
5,5 |
5,4 |
2% |
4% |
|
Томск |
37% |
37% |
1 п.п. |
6,2 |
6,4 |
-2% |
5% |
|
Тюмень |
35% |
37% |
2 п.п. |
8,3 |
7,9 |
5% |
8% |
|
Ульяновск |
53% |
48% |
-5 п.п. |
5,0 |
5,0 |
0% |
15% |
|
Уфа |
39% |
39% |
0 п.п. |
7,1 |
7,3 |
-3% |
8% |
|
Хабаровск |
57% |
48% |
-9 п.п. |
8,4 |
7,4 |
14% |
2% |
|
Челябинск |
50% |
53% |
3 п.п. |
6,2 |
6,0 |
3% |
-2% |
|
Ярославль |
51% |
43% |
-8 п.п. |
6,8 |
5,9 |
15% |
5% |
|
Все локации |
41% |
38% |
-3 п.п. |
8,0 |
8,0 |
0% |
4% |
Источник: Циан
Методика
Проанализированы объявления по продаже квартир на вторичном рынке на Циане. В выборку вошли 40 ключевых локаций (в т.ч. города с населением от 500 тыс. человек).
90 предприятий были закрыты не в 90-е, а дожили до нулевых и 2010-х, всего 23% из них были перенесены, а на территории более половины из них теперь построено жилье.
«Изменения в московской промышленности – популярная тема для дискуссий, – говорит Екатерина Наумова, основатель и CEO компании «ЕКТА Менеджмент», – Кто-то доволен тем, что предприятия выносят за пределы Москвы, кто-то против, потому что таким образом сокращается количество рабочих мест в городе. Когда мы наткнулись на длинный перечень закрытых предприятий, собранный москвичами в одной из групп о жизни в Москве в Фейсбуке, мы проверили их данные и историю, чтобы ответить на несколько важных вопросов, которые ставили перед собой. Получившимися результатами мы решили поделиться с широкой общественностью».
По данным Правительства города Москвы, промзоны занимают порядка 18,8 тысяч га только в границах «старой» Москвы. Исследование «ЕКТА Менеджмент» коснулось 110 предприятий, данные по площади найдены в открытых источниках по 70 из них. Общая территория этих предприятий составляет более 1,9 тысяч га – то есть, исследование проведено на основе информации о предприятиях, занимающих более 10 % территорий московских промзон.
Всего 23 % предприятий были перенесены в другие места и продолжили работу
В этом отношении показатели по округам Москвы получились разными. Так, из 22 заводов ЦАО информация о переносе производств есть всего по 5 объектам, в САО из 15 перенесено также 5, из 13 заводов в СВАО отследить дальнейшую судьбу получилось лишь у 4, а в ВАО из 12, судя по открытым источникам, возобновил работу в другом месте всего 1.
«Отследить судьбу промышленных предприятий чаще всего очень и очень сложно, – уточняет Екатерина Наумова. – Где-то распустили людей, оборудование было распродано, а коммуникации перераспределены на другие объекты; где-то оборудование было расхищено и списано, а где-то заброшенные цеха, невостребованные оборудование и инженерные коммуникации по-прежнему простаивают и ждут решения своей судьбы. Все эти процессы обычно происходят вне публичного поля, к ним не привлекают внимания, в отличие от новых девелоперских проектов. И даже если в каком-то случае произошла релокация производства, далеко не факт, что оно перезапустилось в том же формате и объемах. Чаще всего для того, чтобы увидеть реальную картину, нужен существенный аудит. Таким образом, сколько из этих 23 % перенесенных предприятий реально сохранили свои ресурсы и стали эффективно работать – нам неизвестно».
На территориях 55 % московских заводов построено жилье
Из 110 заводов, которые рассматривали аналитики «ЕКТА Менеджмент», жилье и апартаменты появились на территории 60 – около 55 %. При этом в ЦАО жилая застройка есть лишь на территории 10 предприятий из 22, попавших в исследование (45 %), остальные были реорганизованы под бизнес-центры, креативные пространства. В САО жилье появилось на территории 11 из 15 предприятий (73 %), в СВАО – 6 из 13 (46 %), в ВАО – 7 из 12 (58 %), в ЮАО – 8 из 14 (57 %).
«Надо отметить, что многие промзоны, на которых располагались ныне закрытые предприятия, еще не попали под реновацию, – комментирует Екатерина Наумова. – Соответственно, сейчас там, где расположены старые производственные корпуса, которые сдаются в аренду в том же состоянии, жилые объекты еще могут появиться позднее. Однако, пока следует констатировать: под жилье уже отдано более половины территорий старых московских заводов».
Большинство предприятий прекратили свою работу только в 2010-х годах.
Вопреки расхожему мнению, что самым губительным периодом для московской промышленности были 90-е годы прошлого века, абсолютное большинство предприятий работали до 2010-х годов – 50 заводов, в «нулевых» свою работу полностью прекратили 40 из 110 исследуемых предприятий. А в 90-е было закрыто всего 4 из 110 предприятий.
«Советские предприятия, история многих из которых уходит еще в дореволюционное прошлое Москвы – это очень жизнеспособные, ресурсные объекты, – подводит итог Екатерина Наумова. – Многие из них, как мы видим, долго боролись за жизнь. Конечно, мы понимаем, что некоторые предприятия дожили до наших времен уже чисто номинально – на их территории сдавались в аренду площади начинающим предпринимателям, организовывались первые кооперативы.
К сожалению, в процессе изменений значительно растерялся ценнейший кадровый ресурс московской промышленности. У многих сотрудников закрытых предприятий не было возможности получить достойную работу рядом с домом в новых условиях, в результате люди были вынуждены сменить род деятельности. Будем надеяться, что в новой реальности, благодаря проектам комплексного развития территорий и балансу жилой и общественно-деловой застройки, получится возродить кадровый потенциал».
Рекордный объем сделок с земельными участками привел не только к активному выходу на рынок новых проектов, но и к пополнению земельного банка «на перспективу». По данным Colliers, на данный момент в Петербурге в активах девелоперов находится около 730 га, где еще не начато строительство. До 2030 года, по оценке Colliers, на них может появиться более 5 млн кв. м жилья.
Наибольшая доля от объема участков приходится на Пушкинский район (27%), в котором девелоперы владеют 199 га. Лидерство Пушкинского района связано с приобретением компанией КВС проекта ЮгТаун площадью около 200 га. На втором месте расположился Василеостровский район (22%), где преимущественно за счет создания намывных территорий застройщики потенциально могут освоить 164 га. Ключевой сделкой в локации стала покупкой Группой ЛСР прав на создание 143 га северной части намывных территорий Васильевского острова. Тройку лидеров замыкают участки в Ленинградской области (12%), расположенные на границе с Петербургом. Там девелоперы владеют чуть более 90 га. Среди примеров крупных земельных наделов – участки «ПИК» в Кудрово и Янино.
На всех 730 га, которые сейчас есть в активах у девелоперов, вероятно, в большинстве своем появятся проекты массового сегмента. По оценке Colliers, около 86% всех площадей (или 632 га) по своим характеристикам позволяют разместить проекты комфорт-класса. К классу «бизнес» потенциально можно отнести почти 53 га (7%), к премиум-классу – 28 га (4%). Элитные жилые комплексы можно будет разместить лишь на 17 га (2%).
«Почти 40% перспективных земельных участков для строительства жилья, которые уже принадлежат девелоперам, расположены за кольцевой автодорогой. Дефицит земельных участков и повышение стоимости жилья вновь делают интересными локации в ближайшей агломерации. Однако сейчас, с учетом возросшей требовательности покупателя на качественный продукт, девелоперы смогут учесть ошибки прошлых лет и создать по-настоящему комфортную среду, отвечающую запросам будущих жителей, - комментирует Антон Орлов, руководитель направления земельных участков Colliers. – Несмотря на внушительный земельный банк, который уже сформирован у девелоперов, интерес застройщиков к новым площадкам растет, и мы ожидаем, что активность игроков рынка сохранится и в 2021 году».
В рамках спецпроекта «Миллионы квадратов» Colliers проанализирует шесть ключевых локаций жилищного девелопмента в Петербурге – это Черная речка и Выборгская набережная, Новая и Старая Охта, Намывные территории и Васильевский остров, Московский и «новый» Лиговский проспект, Октябрьская набережная, Юго-Запад. Суммарно в этих локациях строится, построено и проектируется около 8,7 млн кв. м жилья бизнес- и комфорт-класса. В будущих исследованиях Colliers представит подробный анализ каждой из локаций, оценит существующий и проектируемый объем стройки, а также расскажет, на каких свободных участках в перспективе могут появиться жилые проекты.
Объем земельного банка девелоперов, где еще не ведётся строительство жилья
|
Район |
Площадь, га |
Доля, % |
|
Пушкинский |
198,5 |
27% |
|
Василеостровский |
163,5 |
22% |
|
Ленинградская обл. |
91 |
12% |
|
Петродворцовый |
43 |
12% |
|
Красносельский |
41 |
6% |
|
Приморский |
37 |
5% |
|
Калининский |
36 |
5% |
|
Невский |
32 |
4% |
|
Кировский |
21 |
3% |
|
Выборгский |
15 |
2% |
|
Петроградский |
15 |
2% |
|
Московский |
10 |
1% |
|
Фрунзенский |
8 |
1% |
|
Центральный |
7 |
1% |
|
Адмиралтейский |
6 |
1% |
|
Красногвардейский |
6 |
1% |
Источник: Colliers, 2021