Квартиры с балконами и без них теперь стоят одинаково
Эксперты «Циана», ведущей в России цифровой платформы операций с недвижимостью, выяснили, что на вторичном рынке крупных городов РФ снизилась доля квартир с балконами, а их наличие перестало быть фактором, повышающим стоимость объекта.
- В среднем по крупным городам РФ в 38% квартир на вторичном рынке заявлено наличие балкона или лоджии. В большинстве локаций они составляют от трети до половины всего предложения на вторичке, более половины – в Красноярске (65%), Новокузнецке, Сочи, Иркутске, Челябинске, Набережных Челнах и Краснодаре.
Обычно в городах, где в структуре жилого фонда особенно много «хрущёвок» и «брежневок», квартир с балконами в продаже больше, т.к. именно в этих типах жилья они присутствуют чаще всего. В городах, где строилось много новостроек в последние годы, напротив, доля квартир с балконами ниже (например, в Москве и Санкт-Петербурге она составляет минимальные 29-30%; в т.ч. из-за широкого распространения студий, в где они часто не предусмотрены).
- Доля квартир с балконами и лоджиями снижается. 5 лет назад таких объектов в продаже было больше (41%). Наиболее заметное снижение доли в Казани, Набережных Челнах и Владивостоке (на 13-30 п.п.).
В последние годы на вторичный рынок выходило много инвестиционных квартир, приобретённых на рынке новостроек, где фиксируется тренд на сокращение метражей квартир. Отказ от балконов и лоджий хорошо укладывается в этот тренд: необходимость в них отпадает с развитием кладовых помещений, к тому же это позволяет снизить затраты на строительство.
- Наценки за наличие балкона больше нет. 5 лет назад в 3 из 4 городах квартиры с балконами или лоджиями были дороже, чем квартиры без них. (средний разрыв в стоимости составлял 4%). Разброс показателя был от 1% в Оренбурге и Екатеринбурге до 24-28% в Сочи и Новокузнецке.
Сейчас «премия» есть только в 13 городах из 40 (менее, чем в половине). Максимальна она в Сочи и Махачкале (по 25%). Ещё в 11 случаях цены сопоставимы, а в остальных квартиры без балконов даже дороже, чем с ними (в т.ч. в Москве и Московской области).
«Квартиры с балконами и лоджиями на вторичном рынке традиционно были дороже, чем без них, но в последние годы ситуация изменилась, – комментирует Елена Бобровская, ведущий аналитик «Циана». – В современных ЖК балконы встречаются заметно реже, а стоимость квартир в них выше, чем в старом жилфонде».
Приложение
|
Локация |
Доля объявлений с балконами и лоджиями |
Динамика за 5 лет |
Средняя стоимость 2-комн. квартиры, млн рублей, октябрь 2025 г. |
«Премия» за балкон в октябре 2025 г. |
«Премия» за балкон в октябре 2020 г. |
||
|
октябрь 2020 г. |
октябрь 2025 г. |
|
есть балкон или лоджия |
нет балкона и лоджии |
|
|
|
|
Барнаул |
41% |
33% |
-8 п.п. |
6,9 |
6,7 |
2% |
5% |
|
Владивосток |
61% |
31% |
-30 п.п. |
9,9 |
10,4 |
-5% |
18% |
|
Волгоград |
45% |
41% |
-4 п.п. |
6,0 |
6,3 |
-5% |
-1% |
|
Воронеж |
44% |
34% |
-10 п.п. |
6,2 |
6,6 |
-5% |
14% |
|
Екатеринбург |
41% |
33% |
-7 п.п. |
9,6 |
8,2 |
16% |
1% |
|
Ижевск |
33% |
34% |
1 п.п. |
4,8 |
5,4 |
-11% |
8% |
|
Иркутск |
55% |
54% |
-1 п.п. |
8,1 |
8,0 |
1% |
10% |
|
Казань |
56% |
42% |
-13 п.п. |
10,8 |
12,0 |
-10% |
14% |
|
Калининград |
38% |
39% |
1 п.п. |
8,4 |
8,5 |
-1% |
10% |
|
Кемерово |
43% |
39% |
-4 п.п. |
6,1 |
6,1 |
0% |
-3% |
|
Киров |
25% |
29% |
3 п.п. |
5,9 |
5,9 |
0% |
2% |
|
Краснодар |
54% |
52% |
-2 п.п. |
7,9 |
8,9 |
-12% |
-1% |
|
Красноярск |
63% |
65% |
2 п.п. |
8,3 |
7,0 |
19% |
19% |
|
Ленинградская область |
43% |
38% |
-5 п.п. |
6,5 |
6,6 |
-1% |
2% |
|
Махачкала |
32% |
35% |
2 п.п. |
8,8 |
7,0 |
25% |
3% |
|
Москва |
33% |
29% |
-4 п.п. |
19,7 |
22,5 |
-12% |
-12% |
|
Московская область |
38% |
35% |
-2 п.п. |
8,8 |
9,5 |
-7% |
-4% |
|
Набережные Челны |
67% |
52% |
-14 п.п. |
7,1 |
6,4 |
12% |
11% |
|
Нижний Новгород |
41% |
37% |
-4 п.п. |
7,0 |
8,8 |
-20% |
3% |
|
Новокузнецк |
46% |
55% |
9 п.п. |
4,8 |
4,8 |
0% |
28% |
|
Новосибирск |
47% |
37% |
-10 п.п. |
7,7 |
7,6 |
1% |
6% |
|
Омск |
49% |
49% |
0 п.п. |
6,3 |
6,2 |
1% |
9% |
|
Оренбург |
31% |
30% |
-1 п.п. |
4,8 |
5,4 |
-11% |
1% |
|
Пермь |
42% |
41% |
-1 п.п. |
6,5 |
6,5 |
0% |
5% |
|
Ростов-на-Дону |
35% |
39% |
5 п.п. |
7,9 |
8,1 |
-2% |
-9% |
|
Рязань |
30% |
29% |
-1 п.п. |
5,9 |
6,2 |
-6% |
-20% |
|
Самара |
34% |
38% |
4 п.п. |
7,9 |
7,7 |
2% |
3% |
|
Санкт-Петербург |
36% |
30% |
-5 п.п. |
15,2 |
15,3 |
-1% |
9% |
|
Саратов |
28% |
33% |
5 п.п. |
5,2 |
6,2 |
-17% |
-6% |
|
Севастополь |
51% |
49% |
-3 п.п. |
11,4 |
11,0 |
4% |
10% |
|
Сочи |
44% |
55% |
10 п.п. |
20,1 |
16,2 |
25% |
24% |
|
Ставрополь |
44% |
34% |
-10 п.п. |
7,0 |
6,9 |
1% |
-3% |
|
Тольятти |
47% |
48% |
1 п.п. |
5,5 |
5,4 |
2% |
4% |
|
Томск |
37% |
37% |
1 п.п. |
6,2 |
6,4 |
-2% |
5% |
|
Тюмень |
35% |
37% |
2 п.п. |
8,3 |
7,9 |
5% |
8% |
|
Ульяновск |
53% |
48% |
-5 п.п. |
5,0 |
5,0 |
0% |
15% |
|
Уфа |
39% |
39% |
0 п.п. |
7,1 |
7,3 |
-3% |
8% |
|
Хабаровск |
57% |
48% |
-9 п.п. |
8,4 |
7,4 |
14% |
2% |
|
Челябинск |
50% |
53% |
3 п.п. |
6,2 |
6,0 |
3% |
-2% |
|
Ярославль |
51% |
43% |
-8 п.п. |
6,8 |
5,9 |
15% |
5% |
|
Все локации |
41% |
38% |
-3 п.п. |
8,0 |
8,0 |
0% |
4% |
Источник: Циан
Методика
Проанализированы объявления по продаже квартир на вторичном рынке на Циане. В выборку вошли 40 ключевых локаций (в т.ч. города с населением от 500 тыс. человек).
Специалисты компании «БЕСТ-Новострой» провели открытый опрос среди более полутора тысяч человек на тему безопасности новостроек. Основными критериями безопасного жилья оказались качественные стройматериалы и «положительное» окружение новостройки.
Всего в исследовании, проведенном «БЕСТ-Новострой» на открытой платформе для опросов ru.surveymonkey.com приняло участие 1549 человек. Большинство участников опроса оказались люди среднего возраста от 33 до 50 лет (57%). Доля молодежи в возрасте 23-33 года составила 31%, людей старше 50 лет 7%, а тех кому от 18 до 23 лет - 5%. Среди респондентов 79% уже приобретали квартиру в новостройке. Остальные пока планируют либо не рассматривают новостройку вообще.
Основная масса опрошенных – 85% человек, считает свое нынешнее жилье безопасным. Еще 8% затруднились ответить, а 7% скорее не могут назвать свой дом безопасным.
Приоритетным критерием в определении безопасности новостройки большинство респондентов (42%) считает использование в строительстве и отделке дома высококлассных материалов. Для 14% участников опроса самым важным критерием оказалось наличие охраны и видеонаблюдения в ЖК. Для 7% людей - это закрытый для посторонних двор. При этом 35% респондентов вообще считают определяющим критерием в безопасности жилья не сам дом, а его окружении. «Локация и окружение новостройки всегда были одними из важнейших факторов при выборе жилья, поэтому многие покупатели проецирует безопасность именно на месторасположение ЖК, — комментирует Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой». – Немногие покупатели сегодня вникают в такие детали проекта как модели и спецификации материалов строительства, инженерия и т.п. Однако если подобная информация будет более общедоступной, то это может стать дополнительным конкурентным преимуществом у тех застройщиков, которые используют только высоклассные материалы».
По итогам проведенного опроса также выяснилось, что решение о том, считать новостройку безопасной или нет, большинство покупателей (43%) принимают на основе совета от знакомых или отзывов в интернете. Около 6% респондентов определяют это лишь на основе личных ощущений. А вот 28% опрошенных сказали, что оценивают это на основе доступных документов о спецификациях строительных материалов и оборудования. А вот остальные 22% покупателей доверяют в этом вопросе бренду девелопера.
Как показал опрос, тема безопасности стройматериалов волнует достаточно многих покупателей новостроек. Примерно 67% респондентов сказали, что открытый доступ к документам о сертификации материалов повлиял бы на их выбор квартиры. Для 18% покупателей эта информация вряд ли бы стала причиной пересмотреть свой выбор. Остальные 15% опрошенных затруднились ответить.
Рассматривая вопрос безопасности новостройки с точки зрения инженерии, большинство опрошенных (49%) отметили, что в первую очередь обращают внимание на противопожарные системы. Примерно 34% больше оценивают безопасность систем водоснабжения и канализации. Примерно 14% отметили что смотрят в первую очередь на безопасность электрики. Еще 3% покупателей сказали, что больше уделяют внимание безопасности систем кондиционирования.
По словам руководителя Департамента строительства ГК Серконс (лидер в сфере сертификации) Асель Карасартовой, «Покупателям стоит больше внимания обращать на качество материалов. Это не просто дотошность, а прямая связь со здоровым образом жизни. ЗОЖ сейчас в тренде. Если покупатель познакомится с сертификатами, которые подтверждают качество материалов именно от аккредитованного органа, это станет дополнительным подтверждением безопасности и экологичности будущего жилья. Уверена, что такая информация и открытость со стороны застройщиков увеличит лояльность покупателей».
Также, как показал опрос, оценка безопасности будущего жилья не заканчивается на этапе выбора покупки квартиры. Примерно 15% участников опроса отметили, что приезжали или собираются приезжать на стройку и в офис застройщика для изучения доступных документов о моделях и спецификациях используемых стройматериалов и инженерии. Около 8% респондентов приезжают/приезжали бы для того чтобы понаблюдать со стороны, нет ли грубых нарушений на стройке (например, заливка монолита в сильный мороз и д.р), и насколько аккуратно идет процесс возведения дома в целом. Впрочем, большая часть участников опроса делает это online – 57%. Остальные 21% респондентов не делали этого, либо покупали уже готовое жилье.
Аналитики Циан подвели итоги 3 квартала на первичном рынке Санкт-Петербурга и Ленинградской области. За квартал стоимость “квадрата” увеличилась всего на 3%. Застройщики очень аккуратно индексируют цены, что помогло сохранить количество сделок на высоком уровне - по сравнению со 2 кварталом 2021 года число ДДУ сократилось лишь на 10%, несмотря на то, что на рынке фактически больше не действует льготная ипотека (после сокращения лимита по программе до 3 млн, доля жилья в Санкт-Петербурге, доступного при минимальном первом взносе, сократилась до 5%).
- Резкого снижения числа сделок не было - в 3 квартале число ДДУ лишь на 10% ниже, чем во 2 квартале
3 квартал 2021 года – первый квартал с обновленной льготной ипотекой, которая стала практически неактуальна для Петербургского региона после сокращения лимита до 3 млн рублей. В Санкт-Петербурге и Ленинградской области в 3 квартале заключено 20,5 тыс. ДДУ с физическими лицами. Относительно 2 квартала 2021 года спрос оказался ниже лишь на 10% - тогда было зарегистрировано 22,8 тыс. договоров. Сокращение спроса не катастрофично - во 2 квартале на рынке фиксировался повышенный спрос на фоне предполагаемого завершения программы льготного ипотечного кредитования. В годовой динамике (в сравнении с 3 кварталом 2020 года) активность ниже на 6,8%. Примечательно, что в сентябре число сделок неожиданно выросло относительно августа - 7,6 тыс в целом по региону против 5,5 тыс. месяцем ранее. Это можно объяснить и сезонными факторами (начало нового делового сезона и учебного года в очном формате), так и отраслевыми (банки аккуратно повышают ипотечные ставки, застройщики почти не индексируют цены). Показатели в сентябре сопоставимы с темпами продаж до пандемии
В Ленинградской области снижение числа сделок за 3 квартал было сильнее, чем в Санкт-Петербурге (-18,3% против -7,6%). Всего за 3 месяца в “северной столице” было заключено 16,3 тыс. ДДУ, в области - 4,3 тыс. В течение квартала динамика и для Санкт-Петербурга, и для Ленинградской области была сопоставима - сокращение числа сделок в августе на фоне фактического завершения льготного ипотечного кредитования и неожиданный рост в сентябре.
2. Доля ипотечных сделок снизилась с 71% до 62%
По итогам 3 квартала 2021 года 62% сделок на первичном рынке Петербургского региона прошли c ипотекой. Это ниже и чем во 2 квартале 2021 года (71%), когда еще по льготной ставке можно было взять до 12 млн рублей, и чем год назад (70%). Существенное снижение доли ипотечных сделок наблюдалось в июле (только 56% - антирекорд с начала действия льготного ипотечного кредитования), сразу после фактического прекращения льготной программы в регионе. В августе и сентябре показатель достиг 65% - выше, чем до пандемии, но все равно ниже, чем в среднем за последний год.
Падение числа ипотечных сделок в июле можно связать с рекордными показателями в июне (73%) - покупатели стремились успеть закрыть сделки с предыдущими условиями по программе. Поскольку банки достаточно аккуратно повышают ипотечные ставки, доля ипотеки в августе и сентябре вновь увеличилась и зафиксировалась на уровне 65%.
Показатели в Санкт-Петербурге и Ленинградской области сопоставимы (в июле 56% и 55% соответственно, в сентябре по 65%), небольшие различия были в августе, когда в Санкт-Петербурге было заключено 65% сделок с ипотекой, а в Ленинградской области - 68%.
3. В конце 3 квартала цены стагнируют
Средняя стоимость квадратного метра на первичном рынке Петербургского региона достигла по итогам 3 квартала 2021 года 166,7 тыс. рублей: +3,2% за 3 месяца и +27,7% в годовой динамике (относительно сентября 2020 года). К концу квартала рост цен замедлился, а по итогам сентября зафиксировано даже небольшое сокращение средней стоимости “квадрата” на 0,2% в среднем по региону.
Цены достигли 186,3 тыс. рублей в столице (+4% за квартал и +29,6% за год) и 119,9 тыс. рублей в области (+1,6% за квартал и +34% за год). Т.е. за год квадратный метр сильнее подорожал в Ленинградской области, а за квартал - в Санкт-Петербурге: в июле и августе цены в Санкт-Петербурге выросли на 1,8% и 2,4% против +1,5 и +0,3% в области.
4. По сравнению со 2 кварталом выручка девелоперов сократилась на 8%
Выручка девелоперов Санкт-Петербурга и Ленинградской области в 3 квартале 2021 года составила 135,1 млрд рублей, что на 8% ниже, чем 3 месяца назад, количество сделок при этом снизилось на 10%. В годовой динамике (в сравнении с 3 кварталом 2020 года) показатель увеличился на 27%, при том что количество сделок сократилось почти на 7%. Несмотря на падение числа сделок за счет стремительного роста цен в течение года, девелоперы смогли нарастить выручку. В течение квартала выручка сильнее сократилась в Ленинградской области (-15%), чем в Санкт-Петербурге (-7%), а за год столица показала рост на 35%, в то время как область - снижение на 6%.
Основная часть выручки в 3 квартале 2021 году сгенерирована за счет продаж проектов в Санкт-Петербурге: 86%. Доля столицы увеличивается - в прошлом квартале она составляла 85%, а год назад - 80%.
|
|
Выручка девелоперов, млрд рублей |
Динамика |
|||
|
3 кв. 2020 |
2 кв. 2021 |
3 кв. 2021 |
за квартал |
за год |
|
|
Санкт-Петербург |
86,0 |
124,7 |
115,9 |
-7% |
+35% |
|
Ленинградская область |
20,4 |
22,6 |
19,2 |
-15% |
-6% |
|
Петербургский регион |
106,4 |
147,2 |
135,1 |
-8% |
+27% |
Источник: аналитический центр Циан
- Самые продаваемые новостройки Петербургского региона в 3 квартале 2021 года
На 10 проектов Санкт-Петербурга с лучшими продажами пришлось 43% всех сделок. В Ленинградской области – 48%. Проекты в столице опережают проекты в области по числу сделок за квартал. Только ЖК “ID Мурино 2” попал бы в топ-10 самых продаваемых новостроек в регионе.
Средняя стоимость квадратного метра в сделке на первичном рынке Санкт-Петербурга увеличилась за 3 месяца с 168 тыс. до 170 тыс. рублей. В Ленинградской области – с 115 тыс. до 119 тыс. рублей. В целом по региону в 3 квартале средняя стоимость кв.м в сделке составила 159 тыс. рублей. Только в 2-х проектах-лидерах продаж (в Санкт-Петербурге) средняя цена “квадрата” превышает рыночные значения.
Средний “чек сделки” в Санкт-Петербурге в 3 квартале составил 7,0 млн рублей, в Ленинградской области – 4,4 млн рублей.
|
Проекты - лидеры продаж в 3 квартале 2021 года |
|||||||
|
Санкт-Петербург |
Ленинградская область |
||||||
|
№ |
Проект |
Количество сделок за квартал |
Средняя стоимость кв.м в сделке, тыс. рублей |
№ |
Проект |
Количество сделок за квартал |
Средняя стоимость кв.м в сделке, тыс. рублей |
|
1 |
Чистое небо |
1330 |
149 |
1 |
ID Мурино 2 |
222 |
137 |
|
2 |
Солнечный город |
1114 |
131 |
2 |
Авиатор (Всеволожский район) |
192 |
131 |
|
3 |
Зеленый квартал |
586 |
135 |
3 |
Северный (Мурино) |
186 |
121 |
|
4 |
Цветной город |
465 |
143 |
4 |
Город Первых |
186 |
112 |
|
5 |
Юнтолово |
321 |
118 |
5 |
Мой мир |
185 |
139 |
|
6 |
Стрижи в Невском |
274 |
206 |
6 |
ID Кудрово |
174 |
146 |
|
7 |
Солнечный город Резиденции |
272 |
145 |
7 |
Новые горизонты |
145 |
116 |
|
8 |
Северная Долина |
253 |
130 |
8 |
Урбанист |
138 |
130 |
|
9 |
Цивилизация |
244 |
184 |
9 |
Силы природы |
105 |
98 |
|
10 |
iPart |
219 |
138 |
10 |
Верево-Сити |
98 |
90 |
В расчетах учитывались зарегистрированные договоры долевого участия (ДДУ) с квартирами и апартаментами. Покупателями выступают физлица, заключившие розничные сделки (не более 5 жилых помещений на одного дольщика внутри ЖК). Это позволяет оценить реальный спрос, исключив регистрации ДДУ с юридическими лицами, которые учитываются в официальной статистике от Росреестра.
Источник: Аналитический центр Циан
“Резкого снижения числа сделок в 3 квартале в Петербургском регионе не произошло. По сравнению со 2 кварталом, когда еще действовали старые условия по ипотеке, количество ДДУ с физическими лицами сократилось лишь на 10%, – отмечает Алексей Попов, руководитель аналитического центра Циан. – Связано это с достаточно медленным ростом цен в регионе и аккуратным повышением ипотечных ставок. Участники рынка проявили готовность адаптироваться к новым условиям. Дальнейшая динамика числа сделок будет зависеть от того, какие шаги по стимулированию спроса предпримут продавцы, и какой объем предложения будет на рынке в условиях ограничений по строительству жилья в регионе”.