Квартиры с балконами и без них теперь стоят одинаково
Эксперты «Циана», ведущей в России цифровой платформы операций с недвижимостью, выяснили, что на вторичном рынке крупных городов РФ снизилась доля квартир с балконами, а их наличие перестало быть фактором, повышающим стоимость объекта.
- В среднем по крупным городам РФ в 38% квартир на вторичном рынке заявлено наличие балкона или лоджии. В большинстве локаций они составляют от трети до половины всего предложения на вторичке, более половины – в Красноярске (65%), Новокузнецке, Сочи, Иркутске, Челябинске, Набережных Челнах и Краснодаре.
Обычно в городах, где в структуре жилого фонда особенно много «хрущёвок» и «брежневок», квартир с балконами в продаже больше, т.к. именно в этих типах жилья они присутствуют чаще всего. В городах, где строилось много новостроек в последние годы, напротив, доля квартир с балконами ниже (например, в Москве и Санкт-Петербурге она составляет минимальные 29-30%; в т.ч. из-за широкого распространения студий, в где они часто не предусмотрены).
- Доля квартир с балконами и лоджиями снижается. 5 лет назад таких объектов в продаже было больше (41%). Наиболее заметное снижение доли в Казани, Набережных Челнах и Владивостоке (на 13-30 п.п.).
В последние годы на вторичный рынок выходило много инвестиционных квартир, приобретённых на рынке новостроек, где фиксируется тренд на сокращение метражей квартир. Отказ от балконов и лоджий хорошо укладывается в этот тренд: необходимость в них отпадает с развитием кладовых помещений, к тому же это позволяет снизить затраты на строительство.
- Наценки за наличие балкона больше нет. 5 лет назад в 3 из 4 городах квартиры с балконами или лоджиями были дороже, чем квартиры без них. (средний разрыв в стоимости составлял 4%). Разброс показателя был от 1% в Оренбурге и Екатеринбурге до 24-28% в Сочи и Новокузнецке.
Сейчас «премия» есть только в 13 городах из 40 (менее, чем в половине). Максимальна она в Сочи и Махачкале (по 25%). Ещё в 11 случаях цены сопоставимы, а в остальных квартиры без балконов даже дороже, чем с ними (в т.ч. в Москве и Московской области).
«Квартиры с балконами и лоджиями на вторичном рынке традиционно были дороже, чем без них, но в последние годы ситуация изменилась, – комментирует Елена Бобровская, ведущий аналитик «Циана». – В современных ЖК балконы встречаются заметно реже, а стоимость квартир в них выше, чем в старом жилфонде».
Приложение
|
Локация |
Доля объявлений с балконами и лоджиями |
Динамика за 5 лет |
Средняя стоимость 2-комн. квартиры, млн рублей, октябрь 2025 г. |
«Премия» за балкон в октябре 2025 г. |
«Премия» за балкон в октябре 2020 г. |
||
|
октябрь 2020 г. |
октябрь 2025 г. |
|
есть балкон или лоджия |
нет балкона и лоджии |
|
|
|
|
Барнаул |
41% |
33% |
-8 п.п. |
6,9 |
6,7 |
2% |
5% |
|
Владивосток |
61% |
31% |
-30 п.п. |
9,9 |
10,4 |
-5% |
18% |
|
Волгоград |
45% |
41% |
-4 п.п. |
6,0 |
6,3 |
-5% |
-1% |
|
Воронеж |
44% |
34% |
-10 п.п. |
6,2 |
6,6 |
-5% |
14% |
|
Екатеринбург |
41% |
33% |
-7 п.п. |
9,6 |
8,2 |
16% |
1% |
|
Ижевск |
33% |
34% |
1 п.п. |
4,8 |
5,4 |
-11% |
8% |
|
Иркутск |
55% |
54% |
-1 п.п. |
8,1 |
8,0 |
1% |
10% |
|
Казань |
56% |
42% |
-13 п.п. |
10,8 |
12,0 |
-10% |
14% |
|
Калининград |
38% |
39% |
1 п.п. |
8,4 |
8,5 |
-1% |
10% |
|
Кемерово |
43% |
39% |
-4 п.п. |
6,1 |
6,1 |
0% |
-3% |
|
Киров |
25% |
29% |
3 п.п. |
5,9 |
5,9 |
0% |
2% |
|
Краснодар |
54% |
52% |
-2 п.п. |
7,9 |
8,9 |
-12% |
-1% |
|
Красноярск |
63% |
65% |
2 п.п. |
8,3 |
7,0 |
19% |
19% |
|
Ленинградская область |
43% |
38% |
-5 п.п. |
6,5 |
6,6 |
-1% |
2% |
|
Махачкала |
32% |
35% |
2 п.п. |
8,8 |
7,0 |
25% |
3% |
|
Москва |
33% |
29% |
-4 п.п. |
19,7 |
22,5 |
-12% |
-12% |
|
Московская область |
38% |
35% |
-2 п.п. |
8,8 |
9,5 |
-7% |
-4% |
|
Набережные Челны |
67% |
52% |
-14 п.п. |
7,1 |
6,4 |
12% |
11% |
|
Нижний Новгород |
41% |
37% |
-4 п.п. |
7,0 |
8,8 |
-20% |
3% |
|
Новокузнецк |
46% |
55% |
9 п.п. |
4,8 |
4,8 |
0% |
28% |
|
Новосибирск |
47% |
37% |
-10 п.п. |
7,7 |
7,6 |
1% |
6% |
|
Омск |
49% |
49% |
0 п.п. |
6,3 |
6,2 |
1% |
9% |
|
Оренбург |
31% |
30% |
-1 п.п. |
4,8 |
5,4 |
-11% |
1% |
|
Пермь |
42% |
41% |
-1 п.п. |
6,5 |
6,5 |
0% |
5% |
|
Ростов-на-Дону |
35% |
39% |
5 п.п. |
7,9 |
8,1 |
-2% |
-9% |
|
Рязань |
30% |
29% |
-1 п.п. |
5,9 |
6,2 |
-6% |
-20% |
|
Самара |
34% |
38% |
4 п.п. |
7,9 |
7,7 |
2% |
3% |
|
Санкт-Петербург |
36% |
30% |
-5 п.п. |
15,2 |
15,3 |
-1% |
9% |
|
Саратов |
28% |
33% |
5 п.п. |
5,2 |
6,2 |
-17% |
-6% |
|
Севастополь |
51% |
49% |
-3 п.п. |
11,4 |
11,0 |
4% |
10% |
|
Сочи |
44% |
55% |
10 п.п. |
20,1 |
16,2 |
25% |
24% |
|
Ставрополь |
44% |
34% |
-10 п.п. |
7,0 |
6,9 |
1% |
-3% |
|
Тольятти |
47% |
48% |
1 п.п. |
5,5 |
5,4 |
2% |
4% |
|
Томск |
37% |
37% |
1 п.п. |
6,2 |
6,4 |
-2% |
5% |
|
Тюмень |
35% |
37% |
2 п.п. |
8,3 |
7,9 |
5% |
8% |
|
Ульяновск |
53% |
48% |
-5 п.п. |
5,0 |
5,0 |
0% |
15% |
|
Уфа |
39% |
39% |
0 п.п. |
7,1 |
7,3 |
-3% |
8% |
|
Хабаровск |
57% |
48% |
-9 п.п. |
8,4 |
7,4 |
14% |
2% |
|
Челябинск |
50% |
53% |
3 п.п. |
6,2 |
6,0 |
3% |
-2% |
|
Ярославль |
51% |
43% |
-8 п.п. |
6,8 |
5,9 |
15% |
5% |
|
Все локации |
41% |
38% |
-3 п.п. |
8,0 |
8,0 |
0% |
4% |
Источник: Циан
Методика
Проанализированы объявления по продаже квартир на вторичном рынке на Циане. В выборку вошли 40 ключевых локаций (в т.ч. города с населением от 500 тыс. человек).
Аналитики онлайн-сервиса «Пульс Продаж Новостроек» изучили предложение в домах элит- и премиум-сегментов в прибрежных зонах центра Москвы. Самая застраиваемая набережная — Софийская, где расположены три девелоперских проекта, район — Хамовники, где их пять. Больше всего элитной недвижимости у воды сосредоточено на Фрунзенской набережной — 163 лота, или 27,2 тыс. кв. м.
Сейчас на рынке представлено 18 домов на 13 центральных набережных Москвы. В них продаётся 946 квартир, или 147 тыс. кв. м. На элит-сегмент приходится 35% предложения в лотах и 48% — в квадратных метрах.
«В элитных домах на центральных набережных продаётся 332 лота, или 70 тыс. кв. м недвижимости. Более половины — 163 лота, или 27,2 тыс. кв. м — в клубном квартале „Фрунзенская набережная“ от Sminex. В нём также самый большой выбор форматов элитной недвижимости, от квартир до пентхаусов и вилл. Средняя стоимость квадратного метра в прибрежных зонах центра Москвы — 3,8 млн рублей. Наценка за такое престижное расположение в элит-сегменте составляет от 1,25 до 2,5%», — рассказал руководитель онлайн-сервиса «Пульс Продаж Новостроек» Артём Советников.
На Софийской набережной расположены две очереди квартала «Золотой» от Capital Group, введённые в эксплуатацию в 2021 и 2023 годах. В них продаётся 20 лотов, или 10,5 тыс. кв. м недвижимости. Ещё один проект в локации — «Резиденция 1864» от «Сбербанк Капитал» 2022 года, где 28 лотов общей площадью 11,7 тыс. кв. м — это второе место после «Фрунзенской набережной» по объёму предложения у воды. Два элитных дома расположены на Саввинской набережной — «Саввинская, 17» и «Саввинская, 27» от Level Group. В каждом из них осталось по четыре квартиры общей площадью 438 и 693 кв. м соответственно. Также по одному девелоперскому проекту находится на Садовнической, Котельнической, Пречистенской и Болотной набережных.
Если говорить о районах ЦАО, где активнее всего продаются квартиры у воды, то это Хамовники. Сейчас там представлено четыре элитных и один премиальный проект на набережных. Четыре дома у воды находятся на Якиманке, столько же — в Замоскворечье.
Осенью 2025 года растет интерес к коммерческой недвижимости, интегрированной в жилые комплексы. Такие объекты становятся не только инструментом сохранения капитала, но и гибким решением для инвесторов и предпринимателей. Аналитики девелопера UDS выделили ключевые факторы, объясняющие этот тренд.
1. Снижение порога входа и высокая ликвидность
Коммерческие помещения в составе ЖК, как правило, имеют меньшую площадь по сравнению с традиционными офисными или торговыми объектами. Это снижает порог входа для частных инвесторов: такие активы становятся доступными даже для тех, кто ранее рассматривал только жилую недвижимость. Например, в регионах, где дефицит качественных коммерческих площадей сохраняется, помещения в ЖК становятся альтернативой с высокой ликвидностью. По разным данным, в 2025 году спрос на такие объекты в крупных региональных центрах вырос на 15–20% по сравнению с 2024 годом.
2. Гибкость инвестиций как ответ на нестабильность
Сегодня инвесторы ищут инструменты с высокой адаптивностью. Некоторые девелоперы уже предлагают гибкие программы с миксом инструментов. «Мы увидели тенденцию, и тоже учли ее в работе. Например, есть такие механизмы, как альтернатива вкладу. Покупатели могут выбирать: оставить помещение в собственности после сдачи объекта в эксплуатацию или получить гарантированную выплату. То есть можно забрать вложенные деньги с процентами вместо самого помещения. Так легче быстро реагировать на рыночные изменения и минимизировать риски. Инвестор может получить доход, почти эквивалентный доходу по вкладу, и реинвестировать его в другие активы. Но может и просто сохранить за собой недвижимость. Подобные решения все более востребованы», – говорит Михаил Шмыков, коммерческий директор девелопера UDS.
3. Синергия жилой и коммерческой функций
Современные покупатели ценят возможность совмещать жилье и бизнес в одном комплексе. Издержки снижаются, формируется локальная клиентская база. В условиях роста популярности «городов в городе» такие помещения становятся точками притяжения для местного бизнеса, от кофеен до коворкингов.
4. Рост капитализации
Коммерция в ЖК стабильно дорожает, опережая инфляцию. За год средняя цена квадратного метра коммерческих помещений в новостройках выросла на 8–12% в зависимости от региона. Интересно как для краткосрочных инвестиций, так и для долгосрочного владения чтобы сдавать в аренду.
Эксперты UDS отмечают, что в 2025 году рынок коммерческой недвижимости в ЖК находится на стыке двух тенденций: роста спроса на локальные бизнес-пространства и потребности инвесторов в гибких инструментах. При этом стоит учитывать риски, связанные с региональными различиями в спросе и конкуренцией со стороны традиционных бизнес-центров.