Квартиры с балконами и без них теперь стоят одинаково
Эксперты «Циана», ведущей в России цифровой платформы операций с недвижимостью, выяснили, что на вторичном рынке крупных городов РФ снизилась доля квартир с балконами, а их наличие перестало быть фактором, повышающим стоимость объекта.
- В среднем по крупным городам РФ в 38% квартир на вторичном рынке заявлено наличие балкона или лоджии. В большинстве локаций они составляют от трети до половины всего предложения на вторичке, более половины – в Красноярске (65%), Новокузнецке, Сочи, Иркутске, Челябинске, Набережных Челнах и Краснодаре.
Обычно в городах, где в структуре жилого фонда особенно много «хрущёвок» и «брежневок», квартир с балконами в продаже больше, т.к. именно в этих типах жилья они присутствуют чаще всего. В городах, где строилось много новостроек в последние годы, напротив, доля квартир с балконами ниже (например, в Москве и Санкт-Петербурге она составляет минимальные 29-30%; в т.ч. из-за широкого распространения студий, в где они часто не предусмотрены).
- Доля квартир с балконами и лоджиями снижается. 5 лет назад таких объектов в продаже было больше (41%). Наиболее заметное снижение доли в Казани, Набережных Челнах и Владивостоке (на 13-30 п.п.).
В последние годы на вторичный рынок выходило много инвестиционных квартир, приобретённых на рынке новостроек, где фиксируется тренд на сокращение метражей квартир. Отказ от балконов и лоджий хорошо укладывается в этот тренд: необходимость в них отпадает с развитием кладовых помещений, к тому же это позволяет снизить затраты на строительство.
- Наценки за наличие балкона больше нет. 5 лет назад в 3 из 4 городах квартиры с балконами или лоджиями были дороже, чем квартиры без них. (средний разрыв в стоимости составлял 4%). Разброс показателя был от 1% в Оренбурге и Екатеринбурге до 24-28% в Сочи и Новокузнецке.
Сейчас «премия» есть только в 13 городах из 40 (менее, чем в половине). Максимальна она в Сочи и Махачкале (по 25%). Ещё в 11 случаях цены сопоставимы, а в остальных квартиры без балконов даже дороже, чем с ними (в т.ч. в Москве и Московской области).
«Квартиры с балконами и лоджиями на вторичном рынке традиционно были дороже, чем без них, но в последние годы ситуация изменилась, – комментирует Елена Бобровская, ведущий аналитик «Циана». – В современных ЖК балконы встречаются заметно реже, а стоимость квартир в них выше, чем в старом жилфонде».
Приложение
|
Локация |
Доля объявлений с балконами и лоджиями |
Динамика за 5 лет |
Средняя стоимость 2-комн. квартиры, млн рублей, октябрь 2025 г. |
«Премия» за балкон в октябре 2025 г. |
«Премия» за балкон в октябре 2020 г. |
||
|
октябрь 2020 г. |
октябрь 2025 г. |
|
есть балкон или лоджия |
нет балкона и лоджии |
|
|
|
|
Барнаул |
41% |
33% |
-8 п.п. |
6,9 |
6,7 |
2% |
5% |
|
Владивосток |
61% |
31% |
-30 п.п. |
9,9 |
10,4 |
-5% |
18% |
|
Волгоград |
45% |
41% |
-4 п.п. |
6,0 |
6,3 |
-5% |
-1% |
|
Воронеж |
44% |
34% |
-10 п.п. |
6,2 |
6,6 |
-5% |
14% |
|
Екатеринбург |
41% |
33% |
-7 п.п. |
9,6 |
8,2 |
16% |
1% |
|
Ижевск |
33% |
34% |
1 п.п. |
4,8 |
5,4 |
-11% |
8% |
|
Иркутск |
55% |
54% |
-1 п.п. |
8,1 |
8,0 |
1% |
10% |
|
Казань |
56% |
42% |
-13 п.п. |
10,8 |
12,0 |
-10% |
14% |
|
Калининград |
38% |
39% |
1 п.п. |
8,4 |
8,5 |
-1% |
10% |
|
Кемерово |
43% |
39% |
-4 п.п. |
6,1 |
6,1 |
0% |
-3% |
|
Киров |
25% |
29% |
3 п.п. |
5,9 |
5,9 |
0% |
2% |
|
Краснодар |
54% |
52% |
-2 п.п. |
7,9 |
8,9 |
-12% |
-1% |
|
Красноярск |
63% |
65% |
2 п.п. |
8,3 |
7,0 |
19% |
19% |
|
Ленинградская область |
43% |
38% |
-5 п.п. |
6,5 |
6,6 |
-1% |
2% |
|
Махачкала |
32% |
35% |
2 п.п. |
8,8 |
7,0 |
25% |
3% |
|
Москва |
33% |
29% |
-4 п.п. |
19,7 |
22,5 |
-12% |
-12% |
|
Московская область |
38% |
35% |
-2 п.п. |
8,8 |
9,5 |
-7% |
-4% |
|
Набережные Челны |
67% |
52% |
-14 п.п. |
7,1 |
6,4 |
12% |
11% |
|
Нижний Новгород |
41% |
37% |
-4 п.п. |
7,0 |
8,8 |
-20% |
3% |
|
Новокузнецк |
46% |
55% |
9 п.п. |
4,8 |
4,8 |
0% |
28% |
|
Новосибирск |
47% |
37% |
-10 п.п. |
7,7 |
7,6 |
1% |
6% |
|
Омск |
49% |
49% |
0 п.п. |
6,3 |
6,2 |
1% |
9% |
|
Оренбург |
31% |
30% |
-1 п.п. |
4,8 |
5,4 |
-11% |
1% |
|
Пермь |
42% |
41% |
-1 п.п. |
6,5 |
6,5 |
0% |
5% |
|
Ростов-на-Дону |
35% |
39% |
5 п.п. |
7,9 |
8,1 |
-2% |
-9% |
|
Рязань |
30% |
29% |
-1 п.п. |
5,9 |
6,2 |
-6% |
-20% |
|
Самара |
34% |
38% |
4 п.п. |
7,9 |
7,7 |
2% |
3% |
|
Санкт-Петербург |
36% |
30% |
-5 п.п. |
15,2 |
15,3 |
-1% |
9% |
|
Саратов |
28% |
33% |
5 п.п. |
5,2 |
6,2 |
-17% |
-6% |
|
Севастополь |
51% |
49% |
-3 п.п. |
11,4 |
11,0 |
4% |
10% |
|
Сочи |
44% |
55% |
10 п.п. |
20,1 |
16,2 |
25% |
24% |
|
Ставрополь |
44% |
34% |
-10 п.п. |
7,0 |
6,9 |
1% |
-3% |
|
Тольятти |
47% |
48% |
1 п.п. |
5,5 |
5,4 |
2% |
4% |
|
Томск |
37% |
37% |
1 п.п. |
6,2 |
6,4 |
-2% |
5% |
|
Тюмень |
35% |
37% |
2 п.п. |
8,3 |
7,9 |
5% |
8% |
|
Ульяновск |
53% |
48% |
-5 п.п. |
5,0 |
5,0 |
0% |
15% |
|
Уфа |
39% |
39% |
0 п.п. |
7,1 |
7,3 |
-3% |
8% |
|
Хабаровск |
57% |
48% |
-9 п.п. |
8,4 |
7,4 |
14% |
2% |
|
Челябинск |
50% |
53% |
3 п.п. |
6,2 |
6,0 |
3% |
-2% |
|
Ярославль |
51% |
43% |
-8 п.п. |
6,8 |
5,9 |
15% |
5% |
|
Все локации |
41% |
38% |
-3 п.п. |
8,0 |
8,0 |
0% |
4% |
Источник: Циан
Методика
Проанализированы объявления по продаже квартир на вторичном рынке на Циане. В выборку вошли 40 ключевых локаций (в т.ч. города с населением от 500 тыс. человек).
Эксперты профильного агентства недвижимости «Доли.ру» проанализировали динамику покупательского спроса на комнаты в Санкт-Петербурге. По итогам 2022 года отмечено снижение числа обращений.
По итогам декабря 2022 года спрос на покупку комнат в Санкт-Петербурге снизился на 24,45% относительно ноября того же года. В рамках помесячной динамики покупательского интереса к приобретению объектов этого формата, снижение числа запросов фиксируется на протяжении четырёх месяцев подряд, начиная с сентября 2022 года.
Также в двенадцатом месяце прошлого года количество покупательских запросов на приобретение комнат в Петербурге оказалось на 53,83% ниже, чем в декабре 2021 года, на 13,1% ниже, чем в декабре 2020 года и на 36,07% выше, чем в декабре 2019 года.
По данным экспертов агентства недвижимости Доли.ру, пик покупательского спроса на комнаты в 2022 году пришёлся на январь, когда количество запросов превысило среднемесячную отметку того же года на 41,41%.
По итогам четвёртого квартала 2022 года спрос на комнаты в Петербурге оказался ниже на 27,95% относительно третьего квартала того же года и на 48,92% ниже четвёртого квартала 2021 года.
В целом, по итогам всего 2022 года, количество покупательских запросов на приобретение комнат в Петербурге оказалось на 8,91% ниже результата за 2021 года, на 87,06% выше результата за 2020 год и более чем в 2,5 раза выше(+153,21%), чем в 2019 году.
Аналитики компании «Метриум» подвели итоги года на первичном рынке Новой Москвы. Объем предложения вырос на 57,7%. Средневзвешенная цена квадратного метра составила 233,7 тыс. рублей (+12% за год), на апартаменты – 226,6 тыс. рублей (+2,5%).
По данным «Метриум», по итогам 2022 года на рынке жилой недвижимости Новой Москвы экспонировалось 41 проект. Суммарный объем предложения на конец периода составил 18 тыс. лотов, из них 96% приходится на квартиры и только 4% – на апартаменты. По сравнению с концом прошлого года, объем предложения вырос на 59%.
Динамика объема предложения на первичном рынке Новой Москвы по кварталам, количество лотов
Источник: Метриум
В 2022 году на рынок Новой Москвы вышли в продажу пять новых проектов – четыре жилых комплекса и один комплекс апартаментов. Также в начале года возобновились продажи в ЖК «Филатов луг», а в конце – в комплексах «Воскресенский парк» и «Лесная сказка».
Новые проекты на первичном рынке новостроек Новой Москвы в 2022 г.
|
№ |
Название |
Девелопер |
Объект продаж |
|
1 |
МелиСад |
ГК «МИЦ» |
квартиры |
|
2 |
Новые Ватутинки, микрорайон Заречный |
ГК «Стройком» |
квартиры |
|
3 |
Движение.Говорово |
ГК «ФСК» |
апартаменты |
|
4 |
Бунинские кварталы |
ГК «А101» |
квартиры |
|
5 |
Дзен-кварталы |
ГК «А101» |
квартиры |
Источник: Метриум
В Новой Москве реализуются проекты преимущественно комфорт-класса (86,1%, +3 п.п. за год).
Структура предложения по классам в Новой Москве, количество лотов
Источник: Метриум
По стадии строительной готовности наибольший объем предложения реализуется в корпусах на этапе монтажа, их относительное и абсолютное количество резко возросло по сравнению с прошлым годом (65,7%, +36,3 п.п.). Корпуса, находившиеся ранее на стадии котлована, перешли на новый этап, а предложение с более высокой степенью готовности вымывалось с рынка.
Структура предложения по стадии строительной готовности в Новой Москве, количество лотов
Источник: Метриум
Основная часть предложения в Новой Москве приходится на одно- (35,9%, +0,7 п.п.) и двухкомнатные (29%, -6 п.п.) квартиры. По сравнению с прошлым годом, когда количество «двушек» превалировало на рынке, к концу 2022 года отмечается тенденция к увеличению числа компактных вариантов – «однушек» и студий. Студии занимают 19,1% рынка Новой Москвы, что на 3,7 п.п. больше прошлогоднего показателя. Многокомнатных вариантов в общем объеме стало еще меньше – 1,2% (-0,6 п.п.). Доля трехкомнатных увеличилась на 2,3 п.п. и достигла 14,9%.
Структура предложения по типу квартир в Новой Москве, количество лотов
Источник: Метриум
В 2022 году отмечается тенденция к сокращению доли квартир с отделкой, их количество практически сравнялось с числом квартир без отделки их доля на конец декабря составила 45,2% (+4,1 п.п.). Также выросла доля предложений с отделкой whitebox (7,8%, +2,2 п.п.).
Структура предложения по типу отделки в Новой Москве, количество лотов
Источник: Метриум
К концу года цена на квартиры в Новой Москве составила 233,7 тыс. рублей за кв. метр (+12% за год), на апартаменты – 226,6 тыс. рублей (+2,5%).
В начале года в Новой Москве экспонировался только один комплекс апартаментов «Тропарево парк». Осенью продажи стартовали в проекте «Движение. Говорово», а в декабре на рынок вновь вышел комплекс с апартаментами «Воскресенский парк». Новые проекты снизили цену экспозиции апартаментов, которая до IV квартала превышала средневзвешенный показатель по квартирам.
Средневзвешенная цена предложения на новостройки Новой Москвы, руб. за кв. м
Источник: Метриум
Средний бюджет предложения в Новой Москве за 2022 год вырос на 9%. В наибольшей степени подорожали двухкомнатные лоты – на 13,2%. Площадь квартир в Новой Москве в среднем уменьшилась на 2,6%, хотя стоит отметить небольшое увеличение средних площадей студий, однокомнатных и многокомнатных форматов.
Стоимость предложений массового сегмента в зависимости от типологии
|
Кол-во комнат |
Площадь, кв. м |
Цена кв. м, руб. |
Стоимость квартир, руб. |
||||||
|
мин |
ср |
макс |
мин |
ср |
макс |
мин |
ср |
макс |
|
|
СТ |
18,2 |
24,3 |
48,7 |
149 360 |
298 700 |
450 620 |
3 405 375 |
7 271 080 |
14 865 725 |
|
1К |
26,9 |
39,3 |
75,3 |
127 000 |
249 630 |
386 825 |
4 970 000 |
9 806 760 |
22 347 020 |
|
2К |
35,6 |
59 |
131,8 |
100 935 |
223 220 |
339 690 |
6 682 000 |
13 168 190 |
42 494 960 |
|
3К |
58,9 |
77,3 |
147,7 |
87 330 |
211 030 |
357 575 |
9 085 800 |
16 306 480 |
48 416 640 |
|
4К+ |
81,4 |
131,8 |
855,4 |
66 670 |
180 270 |
278 860 |
14 500 000 |
23 767 350 |
66 124 440 |
|
итого |
18,2 |
48,9 |
855,4 |
66 670 |
233 750 |
450 620 |
3 405 375 |
11 435 410 |
66 124 440 |
Источник: Метриум
Рейтинг самых доступных предложений в декабре 2022 года:
– «Воскресенский Парк»: студия площадью 22,8 кв. м за 3,4 млн руб.
– «Борисоглебское»: однокомнатная квартира площадью 35 кв. м за 4,97 млн руб.
– «Остафьево»: студия площадью 26,5 кв. м за 5 млн руб.
Количество зарегистрированных сделок на рынке новостроек Новой Москвы в 2022 году составило 19 тыс. штук[1]. Это на 24,7% меньше, чем в 2021 году. Год стал менее успешным даже по отношению к 2020 и 2019 годам, когда в Новой Москве регистрировалось по 19,7 тыс. ДДУ.
Наиболее «успешными» месяцами стали март (2,6 тыс. ДДУ) и декабрь (2 тыс. ДДУ). Спрос сильно «просел» в мае – это был единственный месяц, когда количество зарегистрированных договоров было менее 1 тыс. штук. Последний раз такой спад спроса наблюдался в апреле-мае 2020 года – в период начавшегося карантина из-за пандемии. С июня по сентябрь 2022 года спрос плавно восстанавливался, хотя всё еще находился на низком уровне относительно 2021 года и особенно 2020 года – начала введения льготной ипотеки. Существенное снижение спроса также наблюдалось в октябре-ноябре. К концу года, в декабре, спрос находился на ожидаемо высоком уровне.
Количество сделок по ДДУ в новостройках Новой Москвы по годам, шт.
Источник: Метриум
Основные тенденции
«На первичном рынке новостроек Новой Москвы на протяжении всего 2022 года наблюдалось расширение экспозиции, – подводит итог Наталья Сазонова, директор по развитию компании «Метриум». – На конец года совокупное количество предложений составило 18 тыс. лотов, что в 1,5 раза превышает прошлогодний показатель. Рынок пополнили пять новых проектов, также в трех комплексах произошел рестарт. За год существенно расширилось предложение в существующих проектах – стартовали продажи более чем в 80-ти корпусах. «Рекордсменами» стали проекты «Скандинавия» и «Прокшино» от ГК «А101».
Новый объем отличался большим количеством компактных предложений – студий и однокомнатных вариантов. Их количество в общем объеме предложений выросло на 4,3 п.п. В 2022 году стали более распространены варианты без отделки, тогда как ранее более половины объема предложений реализовывалось с полным ремонтом. Такие тенденции позволили сдержать рот стоимости квартир и апартаментов – при увеличении цены квадратного метра на 11,9% (+12% на квартиры и +2,5% на апартаменты), бюджет вырос в среднем на 9%.
В 2022 году зафиксирован самый низкий прирост цены квадратного метра за последние пять лет. В 2021 и 2020 годах «скачок» составлял примерно 26%, годом раньше – 12,7%, а в 2018 году – 18,7%. Таким образом, за последний год темп удорожания недвижимости Новой Москвы заметно упал.
Несмотря на снижение темпа роста цен, динамика спроса на новостройки в 2022 году оказалась отрицательной. И по отношению к 2021 году, и к более ранним годам, 2022 год был менее успешным. Совокупное количество заключенных за год ДДУ составило 19 тыс. штук, что на четверть меньше, чем в 2021 году, и примерно на 0,7 тыс. сделок меньше, чем в 2020 и 2019 годах.
В течение года всплеск спроса наблюдался в марте и декабре. Декабрь – стабильно успешный месяц для девелоперов – отличался повышенной скидочной активностью застройщиков.
Заключаемые сделки совершались преимущественно с использованием ипотечных кредитов. В декабре отмечался наиболее высокий показатель заинтересованности покупателей в ипотеке – 92% договоров заключались с ипотечным обременением. Это абсолютный рекорд как для 2022 года, так и за всю историю наблюдений.
По итогам года стоит отметить несколько важных тенденций: значительное расширение экспозиции, сдержанный рост цен, падение спроса, активное использование ипотечных продуктов. Расширение линейки ипотечный программ, субсидирование ставок позволили стимулировать спрос после резкого падения в мае. Рубеж в 80% договоров с ипотекой рынок Новой Москвы перешагнул в июне, и после этого доля ипотечных договоров стабильно увеличивалась. В октябре-декабре, когда застройщики предлагали значительные (до 23%) скидки, доля ДДУ с ипотечным кредитованием составляла 90% и выше. Продление льготной ипотеки в 2023 году позволит поддержать интерес покупателей, однако немаловажную роль продолжит играть и тренд на сдерживание цен, широкий выбор объектов и выгодные акции от застройщиков».
[1] По количеству договоров долевого участия с физическими лицами, исключая инвестиционные сделки (покупка трех и более квартир).