Квартиры с балконами и без них теперь стоят одинаково
Эксперты «Циана», ведущей в России цифровой платформы операций с недвижимостью, выяснили, что на вторичном рынке крупных городов РФ снизилась доля квартир с балконами, а их наличие перестало быть фактором, повышающим стоимость объекта.
- В среднем по крупным городам РФ в 38% квартир на вторичном рынке заявлено наличие балкона или лоджии. В большинстве локаций они составляют от трети до половины всего предложения на вторичке, более половины – в Красноярске (65%), Новокузнецке, Сочи, Иркутске, Челябинске, Набережных Челнах и Краснодаре.
Обычно в городах, где в структуре жилого фонда особенно много «хрущёвок» и «брежневок», квартир с балконами в продаже больше, т.к. именно в этих типах жилья они присутствуют чаще всего. В городах, где строилось много новостроек в последние годы, напротив, доля квартир с балконами ниже (например, в Москве и Санкт-Петербурге она составляет минимальные 29-30%; в т.ч. из-за широкого распространения студий, в где они часто не предусмотрены).
- Доля квартир с балконами и лоджиями снижается. 5 лет назад таких объектов в продаже было больше (41%). Наиболее заметное снижение доли в Казани, Набережных Челнах и Владивостоке (на 13-30 п.п.).
В последние годы на вторичный рынок выходило много инвестиционных квартир, приобретённых на рынке новостроек, где фиксируется тренд на сокращение метражей квартир. Отказ от балконов и лоджий хорошо укладывается в этот тренд: необходимость в них отпадает с развитием кладовых помещений, к тому же это позволяет снизить затраты на строительство.
- Наценки за наличие балкона больше нет. 5 лет назад в 3 из 4 городах квартиры с балконами или лоджиями были дороже, чем квартиры без них. (средний разрыв в стоимости составлял 4%). Разброс показателя был от 1% в Оренбурге и Екатеринбурге до 24-28% в Сочи и Новокузнецке.
Сейчас «премия» есть только в 13 городах из 40 (менее, чем в половине). Максимальна она в Сочи и Махачкале (по 25%). Ещё в 11 случаях цены сопоставимы, а в остальных квартиры без балконов даже дороже, чем с ними (в т.ч. в Москве и Московской области).
«Квартиры с балконами и лоджиями на вторичном рынке традиционно были дороже, чем без них, но в последние годы ситуация изменилась, – комментирует Елена Бобровская, ведущий аналитик «Циана». – В современных ЖК балконы встречаются заметно реже, а стоимость квартир в них выше, чем в старом жилфонде».
Приложение
|
Локация |
Доля объявлений с балконами и лоджиями |
Динамика за 5 лет |
Средняя стоимость 2-комн. квартиры, млн рублей, октябрь 2025 г. |
«Премия» за балкон в октябре 2025 г. |
«Премия» за балкон в октябре 2020 г. |
||
|
октябрь 2020 г. |
октябрь 2025 г. |
|
есть балкон или лоджия |
нет балкона и лоджии |
|
|
|
|
Барнаул |
41% |
33% |
-8 п.п. |
6,9 |
6,7 |
2% |
5% |
|
Владивосток |
61% |
31% |
-30 п.п. |
9,9 |
10,4 |
-5% |
18% |
|
Волгоград |
45% |
41% |
-4 п.п. |
6,0 |
6,3 |
-5% |
-1% |
|
Воронеж |
44% |
34% |
-10 п.п. |
6,2 |
6,6 |
-5% |
14% |
|
Екатеринбург |
41% |
33% |
-7 п.п. |
9,6 |
8,2 |
16% |
1% |
|
Ижевск |
33% |
34% |
1 п.п. |
4,8 |
5,4 |
-11% |
8% |
|
Иркутск |
55% |
54% |
-1 п.п. |
8,1 |
8,0 |
1% |
10% |
|
Казань |
56% |
42% |
-13 п.п. |
10,8 |
12,0 |
-10% |
14% |
|
Калининград |
38% |
39% |
1 п.п. |
8,4 |
8,5 |
-1% |
10% |
|
Кемерово |
43% |
39% |
-4 п.п. |
6,1 |
6,1 |
0% |
-3% |
|
Киров |
25% |
29% |
3 п.п. |
5,9 |
5,9 |
0% |
2% |
|
Краснодар |
54% |
52% |
-2 п.п. |
7,9 |
8,9 |
-12% |
-1% |
|
Красноярск |
63% |
65% |
2 п.п. |
8,3 |
7,0 |
19% |
19% |
|
Ленинградская область |
43% |
38% |
-5 п.п. |
6,5 |
6,6 |
-1% |
2% |
|
Махачкала |
32% |
35% |
2 п.п. |
8,8 |
7,0 |
25% |
3% |
|
Москва |
33% |
29% |
-4 п.п. |
19,7 |
22,5 |
-12% |
-12% |
|
Московская область |
38% |
35% |
-2 п.п. |
8,8 |
9,5 |
-7% |
-4% |
|
Набережные Челны |
67% |
52% |
-14 п.п. |
7,1 |
6,4 |
12% |
11% |
|
Нижний Новгород |
41% |
37% |
-4 п.п. |
7,0 |
8,8 |
-20% |
3% |
|
Новокузнецк |
46% |
55% |
9 п.п. |
4,8 |
4,8 |
0% |
28% |
|
Новосибирск |
47% |
37% |
-10 п.п. |
7,7 |
7,6 |
1% |
6% |
|
Омск |
49% |
49% |
0 п.п. |
6,3 |
6,2 |
1% |
9% |
|
Оренбург |
31% |
30% |
-1 п.п. |
4,8 |
5,4 |
-11% |
1% |
|
Пермь |
42% |
41% |
-1 п.п. |
6,5 |
6,5 |
0% |
5% |
|
Ростов-на-Дону |
35% |
39% |
5 п.п. |
7,9 |
8,1 |
-2% |
-9% |
|
Рязань |
30% |
29% |
-1 п.п. |
5,9 |
6,2 |
-6% |
-20% |
|
Самара |
34% |
38% |
4 п.п. |
7,9 |
7,7 |
2% |
3% |
|
Санкт-Петербург |
36% |
30% |
-5 п.п. |
15,2 |
15,3 |
-1% |
9% |
|
Саратов |
28% |
33% |
5 п.п. |
5,2 |
6,2 |
-17% |
-6% |
|
Севастополь |
51% |
49% |
-3 п.п. |
11,4 |
11,0 |
4% |
10% |
|
Сочи |
44% |
55% |
10 п.п. |
20,1 |
16,2 |
25% |
24% |
|
Ставрополь |
44% |
34% |
-10 п.п. |
7,0 |
6,9 |
1% |
-3% |
|
Тольятти |
47% |
48% |
1 п.п. |
5,5 |
5,4 |
2% |
4% |
|
Томск |
37% |
37% |
1 п.п. |
6,2 |
6,4 |
-2% |
5% |
|
Тюмень |
35% |
37% |
2 п.п. |
8,3 |
7,9 |
5% |
8% |
|
Ульяновск |
53% |
48% |
-5 п.п. |
5,0 |
5,0 |
0% |
15% |
|
Уфа |
39% |
39% |
0 п.п. |
7,1 |
7,3 |
-3% |
8% |
|
Хабаровск |
57% |
48% |
-9 п.п. |
8,4 |
7,4 |
14% |
2% |
|
Челябинск |
50% |
53% |
3 п.п. |
6,2 |
6,0 |
3% |
-2% |
|
Ярославль |
51% |
43% |
-8 п.п. |
6,8 |
5,9 |
15% |
5% |
|
Все локации |
41% |
38% |
-3 п.п. |
8,0 |
8,0 |
0% |
4% |
Источник: Циан
Методика
Проанализированы объявления по продаже квартир на вторичном рынке на Циане. В выборку вошли 40 ключевых локаций (в т.ч. города с населением от 500 тыс. человек).
Аналитики Авито Работы и Авито Услуг изучили, как изменились средние зарплатные предложения для специалистов, формирующих облик городов, а также какие услуги от них пользовались наибольшей популярностью. Рейтинг архитектурных профессий возглавили инженеры-сметчики — в III квартале 2025 года их зарплатные предложения выросли на 40% за год, составив 98 991 руб/мес при условии полной занятости. Эти специалисты рассчитывают стоимость строительства или ремонта: составляют сметы, определяет объемы материалов и работ, контролируют расходы на всех этапах проекта.
На четверть (+25%) за год увеличились средние предлагаемые зарплаты проектировщиков — в III квартале 2025 года они составляли 102 070 руб/мес за полный день. Проектировщики — это инженеры, которые отвечают за техническую часть строительства: рассчитывают нагрузки на конструкции, проектируют инженерные системы, создают рабочие чертежи и следят за соблюдением строительных норм.
На 10% выросли средние зарплатные предложения для архитекторов — в III квартале 2025 года они достигали 92 908 руб/мес при полном рабочем дне. В отличие от проектировщиков, архитекторы создают саму концепцию здания: разрабатывают внешний вид, планировку помещений, работают над эстетикой объекта и его функциональностью, согласовывают проект с заказчиком и контролирующими органами.
По данным Авито Услуг, в III квартале 2025 года россияне чаще обращались к профессионалам для проектирования фасадов, планировок и оптимального зонирования пространства: услуги по разработке архитектурных концепций и эскизных решений стали на 30% более востребованы, а полноценное проектирование с технической документацией и расчетами — на 15%.
Наиболее заметно увеличился интерес к задачам по составлению расчетов на разные виды проектов. Так, спрос на подготовку смет на строительные работы вырос на 45%, а на ремонтные — практически на четверть по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.
«Мы фиксируем рост предложений от специалистов, занимающихся архитектурными работами: в III квартале количество объявлений увеличилось почти в 3 раза. Одновременно с этим интерес к их услугам также продолжает расти. Архитекторы выступают ключевым звеном, объединяющим дизайн, функциональные требования, инженерные решения и требования к безопасности», — комментирует Светлана Филимонова, руководитель категорий «Ремонт и строительство» на Авито Услугах.
«Сейчас в архитектуре работодатели активно повышают зарплатные предложения для новых сотрудников — за последний год они выросли на 14%. Особенно востребованными в отрасли оказались инженеры-сметчики. В условиях активного роста строительной отрасли и постоянных изменений цен на материалы работодатели готовы предлагать им более высокие зарплаты, поскольку именно эти специалисты могут точно просчитать бюджет проекта и минимизировать финансовые риски. Проектировщики также критически важны — без качественной технической документации невозможно получить разрешения на строительство и запустить проект в работу. От этих специалистов требуется глубокое знание строительных нормативов, а в масштабных проектах обычно работает команда проектировщиков разных специализаций: конструкторы, сантехники, электрики и специалисты по вентиляционным системам», — комментирует Кирилл Пшеничных, директор категории «Офисные профессии» Авито Работы.
По итогам трех кварталов 2025 года более половины объема введенных торговых центров пришлось на регионы России – 25 из 40 или 53% от общего объема.
Аналитики консалтинговой компании IBC Real Estate подсчитали, что за 9 месяцев 2025 года в России введено в эксплуатацию 40 качественных торговых объектов совокупной арендопригодной площадью 356 тыс. кв. м. Этот результат является рекордным с 2021 года, когда за сопоставимый период было введено 23 качественных объекта совокупной арендопригодной площадью 546 тыс. кв. м, что было обусловлено отложенным строительством, связанным с пандемией. Увеличенные объемы ввода в 2025 году связаны с завершением строительства объектов, открытие которых неоднократно откладывалось. К концу 2025 года прогнозируемый ввод качественной торговой недвижимости по России составит 618 тыс. кв. м.
Динамика нового строительства качественных торговых центров в России,
2017-2025 год, тыс. кв. м
Источник: IBC Real Estate
Основной объем ввода новых объектов (53%) пришелся на регионы (не включая Москву и Санкт-Петербург) – 25 объектов (187 тыс. кв. м), такой показатель является рекордным с 2021 года, когда объем ввода составлял 449 тыс. кв. м. Из них в III квартале введено 68 тыс. кв м, а самыми крупными объектами стали ТЦ Солнечный (GLA: 13,2 тыс. кв. м) в Ставрополе и ТЦ Мегастиль (GLA: 12,8 тыс. кв. м) в Казани. Наиболее крупные объекты, открытые за 9 месяцев этого года в регионах – Гранд Сити в Кемерово (GLA: 30,0 тыс. кв. м) и СолнцеМолл в Иркутске (GLA: 13,6 тыс. кв. м). Объем ввода новых ТЦ в IV квартале текущего года в регионах может составить 93 тыс. кв. м. против аналогичного перида прошлого года – 134 тыс.кв. м. Таким образом, ожидается, что по итогам 2025 года объем нового ввода в регионах России (без учета Москвы и Санкт-Петербурга) составит 280 тыс.кв.м, что на 11% ниже результатов прошлого года (313 тыс.кв.м).
Географическое распределение нового строительства по итогам III кв. 2025 года, %
Источник: IBC Real Estate
В Москва по итогам 9 месяцев 2025 года в Москве было открыто 13 ТЦ (111 тыс. кв. м) или 31% от нового объема ввода, крупнейшими из них стали – Ботаника Молл (GLA: 28,5 тыс. кв. м) и ЗУМ. Универмаг Зиларт (GLA: 16,7 тыс. кв. м), открытые в I квартале 2025 года. В III квартале 2025 года в Москве было введено 3 объекта, расположенных в спальных районах – Грис Молл (GLA: 11,0 тыс. кв. м), МФК рядом с ТРЦ «Небо» (GLA: 4,8 тыс. кв. м) и Комета Москва (GLA: 3,2 тыс. кв. м). До конца года ожидается ввод еще 4 торговых центров совокупной арендопригодной площадью 89 тыс. кв. м. Таким образом, по итогам 2025 года уровень нового строительства в столице достигнет показателя 200 тыс. кв. м, что станет рекордом с 2021 года. Крупнейшим объектом, заявленным к открытию в текущем году, является Avenue Sever в составе ТПУ Селигерская (GLA: 60 тыс. кв. м).
В Санкт-Петербурге с начала 2025 года открылось 2 торговых центра совокупной арендопригодной площадью 58 тыс. кв. м – Лондон Парк (GLA: 32,0 тыс. кв. м) в I квартале и NEBO (GLA: 25,7 тыс. кв. м) во II квартале. Доля Северной столицы в общем объеме ввода по России в 2025 составила 16%. До конца года, в IV квартале, ожидается открытие – ТЦ HOLLYWOOD (GLA: 60 тыс. кв. м) и по итогам уровень нового строительства в Санкт-Петербурге составит 138 тыс. кв. м, что станет новым рекордом с 2013 года, когда показатель достиг 205 тыс. кв. м.
Аналитики IBC Real Estate также отмечают, что средняя площадь новых объектов продолжает уменьшаться. Так, средняя арендопригодная площадь объектов сократилась в 3 раза с 23 тыс. кв. м в 2021 году до 9 тыс. кв. м в 2025 году, такое снижение индикатора обусловлено активным вводом районных торговых центров.
Динамика средней площади объектов в России за 2017-2025 год, тыс. кв. м
Источник: IBC Real Estate
«В 2025 году зафиксирован рост объемов ввода торговой недвижимости, однако вместе с этим мы видим замедление экспансии ритейлеров, в том числе международных. Компании нацелены сфокусироваться на оптимизации процессов и торговых площадей. В ближайшие 2-3 года собственники торговых объектов будут активно работать над привлечением посетителей и корректировкой концепций, в т.ч. состава арендаторов, привлекая самых востребованных игроков. Важно отметить, что в объектах, несоотвествующих современным тенденциям потребления, будет повышаться уровень вакансии, а в ТЦ с профессионалой командой управления посещаемость будет, напротив, увеличится – такие объекты станут ключевыми в сегменте офлайн-розницы», – резюмирует Екатерина Ногай, руководитель департамента исследований и аналитики IBC Real Estate.