Квартиры с балконами и без них теперь стоят одинаково
Эксперты «Циана», ведущей в России цифровой платформы операций с недвижимостью, выяснили, что на вторичном рынке крупных городов РФ снизилась доля квартир с балконами, а их наличие перестало быть фактором, повышающим стоимость объекта.
- В среднем по крупным городам РФ в 38% квартир на вторичном рынке заявлено наличие балкона или лоджии. В большинстве локаций они составляют от трети до половины всего предложения на вторичке, более половины – в Красноярске (65%), Новокузнецке, Сочи, Иркутске, Челябинске, Набережных Челнах и Краснодаре.
Обычно в городах, где в структуре жилого фонда особенно много «хрущёвок» и «брежневок», квартир с балконами в продаже больше, т.к. именно в этих типах жилья они присутствуют чаще всего. В городах, где строилось много новостроек в последние годы, напротив, доля квартир с балконами ниже (например, в Москве и Санкт-Петербурге она составляет минимальные 29-30%; в т.ч. из-за широкого распространения студий, в где они часто не предусмотрены).
- Доля квартир с балконами и лоджиями снижается. 5 лет назад таких объектов в продаже было больше (41%). Наиболее заметное снижение доли в Казани, Набережных Челнах и Владивостоке (на 13-30 п.п.).
В последние годы на вторичный рынок выходило много инвестиционных квартир, приобретённых на рынке новостроек, где фиксируется тренд на сокращение метражей квартир. Отказ от балконов и лоджий хорошо укладывается в этот тренд: необходимость в них отпадает с развитием кладовых помещений, к тому же это позволяет снизить затраты на строительство.
- Наценки за наличие балкона больше нет. 5 лет назад в 3 из 4 городах квартиры с балконами или лоджиями были дороже, чем квартиры без них. (средний разрыв в стоимости составлял 4%). Разброс показателя был от 1% в Оренбурге и Екатеринбурге до 24-28% в Сочи и Новокузнецке.
Сейчас «премия» есть только в 13 городах из 40 (менее, чем в половине). Максимальна она в Сочи и Махачкале (по 25%). Ещё в 11 случаях цены сопоставимы, а в остальных квартиры без балконов даже дороже, чем с ними (в т.ч. в Москве и Московской области).
«Квартиры с балконами и лоджиями на вторичном рынке традиционно были дороже, чем без них, но в последние годы ситуация изменилась, – комментирует Елена Бобровская, ведущий аналитик «Циана». – В современных ЖК балконы встречаются заметно реже, а стоимость квартир в них выше, чем в старом жилфонде».
Приложение
|
Локация |
Доля объявлений с балконами и лоджиями |
Динамика за 5 лет |
Средняя стоимость 2-комн. квартиры, млн рублей, октябрь 2025 г. |
«Премия» за балкон в октябре 2025 г. |
«Премия» за балкон в октябре 2020 г. |
||
|
октябрь 2020 г. |
октябрь 2025 г. |
|
есть балкон или лоджия |
нет балкона и лоджии |
|
|
|
|
Барнаул |
41% |
33% |
-8 п.п. |
6,9 |
6,7 |
2% |
5% |
|
Владивосток |
61% |
31% |
-30 п.п. |
9,9 |
10,4 |
-5% |
18% |
|
Волгоград |
45% |
41% |
-4 п.п. |
6,0 |
6,3 |
-5% |
-1% |
|
Воронеж |
44% |
34% |
-10 п.п. |
6,2 |
6,6 |
-5% |
14% |
|
Екатеринбург |
41% |
33% |
-7 п.п. |
9,6 |
8,2 |
16% |
1% |
|
Ижевск |
33% |
34% |
1 п.п. |
4,8 |
5,4 |
-11% |
8% |
|
Иркутск |
55% |
54% |
-1 п.п. |
8,1 |
8,0 |
1% |
10% |
|
Казань |
56% |
42% |
-13 п.п. |
10,8 |
12,0 |
-10% |
14% |
|
Калининград |
38% |
39% |
1 п.п. |
8,4 |
8,5 |
-1% |
10% |
|
Кемерово |
43% |
39% |
-4 п.п. |
6,1 |
6,1 |
0% |
-3% |
|
Киров |
25% |
29% |
3 п.п. |
5,9 |
5,9 |
0% |
2% |
|
Краснодар |
54% |
52% |
-2 п.п. |
7,9 |
8,9 |
-12% |
-1% |
|
Красноярск |
63% |
65% |
2 п.п. |
8,3 |
7,0 |
19% |
19% |
|
Ленинградская область |
43% |
38% |
-5 п.п. |
6,5 |
6,6 |
-1% |
2% |
|
Махачкала |
32% |
35% |
2 п.п. |
8,8 |
7,0 |
25% |
3% |
|
Москва |
33% |
29% |
-4 п.п. |
19,7 |
22,5 |
-12% |
-12% |
|
Московская область |
38% |
35% |
-2 п.п. |
8,8 |
9,5 |
-7% |
-4% |
|
Набережные Челны |
67% |
52% |
-14 п.п. |
7,1 |
6,4 |
12% |
11% |
|
Нижний Новгород |
41% |
37% |
-4 п.п. |
7,0 |
8,8 |
-20% |
3% |
|
Новокузнецк |
46% |
55% |
9 п.п. |
4,8 |
4,8 |
0% |
28% |
|
Новосибирск |
47% |
37% |
-10 п.п. |
7,7 |
7,6 |
1% |
6% |
|
Омск |
49% |
49% |
0 п.п. |
6,3 |
6,2 |
1% |
9% |
|
Оренбург |
31% |
30% |
-1 п.п. |
4,8 |
5,4 |
-11% |
1% |
|
Пермь |
42% |
41% |
-1 п.п. |
6,5 |
6,5 |
0% |
5% |
|
Ростов-на-Дону |
35% |
39% |
5 п.п. |
7,9 |
8,1 |
-2% |
-9% |
|
Рязань |
30% |
29% |
-1 п.п. |
5,9 |
6,2 |
-6% |
-20% |
|
Самара |
34% |
38% |
4 п.п. |
7,9 |
7,7 |
2% |
3% |
|
Санкт-Петербург |
36% |
30% |
-5 п.п. |
15,2 |
15,3 |
-1% |
9% |
|
Саратов |
28% |
33% |
5 п.п. |
5,2 |
6,2 |
-17% |
-6% |
|
Севастополь |
51% |
49% |
-3 п.п. |
11,4 |
11,0 |
4% |
10% |
|
Сочи |
44% |
55% |
10 п.п. |
20,1 |
16,2 |
25% |
24% |
|
Ставрополь |
44% |
34% |
-10 п.п. |
7,0 |
6,9 |
1% |
-3% |
|
Тольятти |
47% |
48% |
1 п.п. |
5,5 |
5,4 |
2% |
4% |
|
Томск |
37% |
37% |
1 п.п. |
6,2 |
6,4 |
-2% |
5% |
|
Тюмень |
35% |
37% |
2 п.п. |
8,3 |
7,9 |
5% |
8% |
|
Ульяновск |
53% |
48% |
-5 п.п. |
5,0 |
5,0 |
0% |
15% |
|
Уфа |
39% |
39% |
0 п.п. |
7,1 |
7,3 |
-3% |
8% |
|
Хабаровск |
57% |
48% |
-9 п.п. |
8,4 |
7,4 |
14% |
2% |
|
Челябинск |
50% |
53% |
3 п.п. |
6,2 |
6,0 |
3% |
-2% |
|
Ярославль |
51% |
43% |
-8 п.п. |
6,8 |
5,9 |
15% |
5% |
|
Все локации |
41% |
38% |
-3 п.п. |
8,0 |
8,0 |
0% |
4% |
Источник: Циан
Методика
Проанализированы объявления по продаже квартир на вторичном рынке на Циане. В выборку вошли 40 ключевых локаций (в т.ч. города с населением от 500 тыс. человек).
Формат клубного жилья распространился на доступные ценовые сегменты. По подсчетам аналитиков «Метриум», сейчас на рынке новостроек Москвы продается четыре комплекса эконом-класса с ограниченными числом помещений. Также за прошедшие пять лет выросло и количество клубных домов бизнес-класса. Однако по-прежнему большинство клубных домов продаются в элитном сегменте рынка.
Основной критерий «клубности» дома – это небольшое число квартир или апартаментов, спроектированных в здании. Именно ограниченный круг соседей – ключевой фактор формирования однородного сообщества жителей небольшого дома («клуба»), в котором все друг друга знают. Помимо этого, клубные дома обычно отличаются нестандартной архитектурой (нередко это проекты реконструкции старых зданий) и удачным расположением. Наконец, цена определяет социальную близость потенциальных покупателей и жителей клубного дома.
Аналитики «Метриум» изучили рынок новостроек Москвы, в которых спроектировано не более 50 квартир, и сравнили со структурой предложения таких же зданий пять лет назад, в 2018 году.
Суммарное количество клубных домов за пять лет не изменилось – 40 зданий. Однако в структуре предложения выросло число более доступных вариантов. Если в 2018 году на рынке новостроек Москвы вовсе не было домов клубного формата в массовом сегменте, то в 2023 году появилось четыре таких предложения. Это проекты частного застройщика «Лофт на Нахимовском проспекте (ЮАО) и «Маклай Дом»» (ЮЗАО), «Студии на Рязанском 86/1» и «Лофт Нижегородская» (ЮВАО). Максимальное число помещений по проекту в них – 35 («Лофт Нижегородская»), а минимальное – восемь («Лофт на Нахимовском проспекте»). Всего в продаже в четырех клубных домах насчитывается 67 апартаментов.
Все эти дома рассчитаны на небольшое число жителей. В среднем апартаменты в них обойдутся в 300 тыс. рублей за квадратный метр (5,1 млн рублей за помещение). Самые доступные из них продаются за 3,9 млн рублей (12,3 кв. м), а самые дорогие – за 7,4 млн рублей (27,8 кв. м). В основном предлагаются небольшие студии с отделкой от застройщика. В комплексах предусмотрена круглосуточная охрана, просторные лобби с дизайнерским ремонтом, парковочные места на территории.
«Разумеется, разница между клубным домом эконом-класса и элитного сегмента – как между землей и небом, – поясняет Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум». – И в первый клуб может войти гипотетически любой резидент с бюджетом 3-5 млн рублей, тогда как во второй – единицы избранных. Но их объединяет именно концептуальная основа – небольшой масштаб и ориентированность на ограниченную аудиторию покупателей. В этом отношении определяющую роль играет цена. В элитном сегменте очень высокая цена ограничивает круг будущего клуба жителей только теми, кто способен её заплатить. В эконом-классе, напротив, слишком низкая цена (и небольшой формат помещения) привлекают ограниченную, но однородную аудиторию клиентов, которые также впоследствии формируют клуб похожих жителей. Среди них, как правило, студенты, молодые карьеристы, одинокие фрилансеры и т. п.
Часто застройщики стремятся создать в недорогих клубных домах собственную инфраструктуру, которая помогает укрепить комьюнити жителей, объединенных схожим стилем жизни. В какой-то мере клубный формат стал альтернативной опцией масштабным жилым комплексам на периферии, которые стали магистральным трендом для рынка новостроек Москвы».
Также увеличилось предложение клубных домов бизнес-класса. Если в 2018 году их было только два, то в 2023 году стало семь. Три из них – в САО, два – в ЦАО, по одному в СЗАО и ЮАО. В этих зданиях застройщики спроектировали от 17 до 46 квартир и апартаментов. В сумме в продаже сейчас можно найти 97 лотов в клубных домах бизнес-класса, почти половина из которых студии. В среднем они продаются по 466 тыс. рублей за кв. м (25,5 млн рублей за помещение). Самый доступный вариант обойдется в 7 млн рублей (18,4 кв. м), а самый дорогой – 65,6 млн рублей (133,3 кв. м).
В основном клубный формат жилья по-прежнему распространен преимущественно в элитном сегменте. Сейчас в продаже насчитывается 26 строящихся и готовых клубных домов этого класса против 27 в 2018 году. Таким образом, элитные клубные дома образуют 65% рынка. В элитных клубных домах квадратный метр обойдется в среднем 1,8 млн рублей. Средняя квартира или апартамент в клубном доме 346 млн рублей. Самый недорогой вариант жилья в элитном клубном доме стоит 42,1 млн рублей (38,7 кв. м), а наиболее дорогой – 3,2 млрд рублей (1,1 тыс. кв. м).
«Конечно, между клубным домом эконом-класса и элитного сегмента есть принципиальные различия в качественном уровне, размере помещений, стоимости материалов и дизайна, – говорит Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум». – Условно говоря, в клубном доме эконом-класса никогда не появятся украшения и декор по индивидуальному заказу от французского производителя хрусталя Lalique, как в одном клубном доме на Кузнецком мосту. В торговой галерее этого клубного дома откроются бутики брендов соответствующего уровня, а не сетевой магазин эконом-класса. Само здание элитного клубного дома всегда является либо произведением современного архитектурного искусства или историческим памятником. Наконец, допуск в клуб резидентов получить непросто. В начале 2000-х даже проводились собеседования с потенциальными покупателями, то есть был своеобразный кастинг будущих соседей. Сейчас этого не требуется, так как сами цены на элитные клубные дома позволяют сформировать однородную среду жителей».
Консалтинговая компания IBC Real Estate подвела итоги 1 квартала 2023 года на рынке инвестиций в российскую недвижимость. По итогам первых трех месяцев общий объем инвестиционных сделок с недвижимостью вырос на 50%, по сравнению показателем за аналогичный период 2022 года, и составил 144 млрд рублей. Данное значение является максимальным за всю историю наблюдений с 2000 года.
Стоит отметить, что 23% от общего объема транзакций пришлось на сделки по продаже иностранными компаниям российских активов. При этом, в большинстве случаев (около 80%), это были вынужденные сделки, которые не планировались собственниками до резкого изменения геополитической ситуации. Для сравнения, в 4 квартале 2022 года доля таких сделок составила 33%.
Динамика объема инвестиционных сделок на рынке недвижимости России, млрд руб.*
* Инвестиционные сделки, исключая покупку земельных участков без проекта, СП и прямую продажу жилья конечным пользователям. Объем сделок за период 2010-2020 годов рассчитан по среднему курсу доллара на каждый квартал.
Источник: IBC Real Estate
«В 2023 году мы будем наблюдать продолжение тенденции по выходу зарубежных игроков из локальных активов, однако к концу года данный тренд возьмет курс на спад, ввиду значительного роста курса валюты и ужесточения санкционных ограничений», – говорит Микаэл Казарян, член совета директоров, руководитель департамента рынков капитала и инвестиций компании IBC Real Estate.
Топ-10 инвестиционных сделок в недвижимость в России, 1 кв. 2023 г.
|
Объект |
Регион |
Площадь |
Цена продажи, млн руб. |
Продавец |
Страна продавца |
Покупатель |
Страна покупателя |
|
Курорт «Архыз» |
Карачаево-Черкессия |
- |
24 200 |
УК «Архыз» |
Россия |
Горные вершины |
Россия |
|
10 отелей* |
Москва, Санкт-Петербург, Екатеринбург, Мурманск |
264 тыс.кв м |
15 000 – 17 000 |
Wenaas |
Норвегия |
АФК «Система» |
Россия |
|
Земельный участок |
Москва |
5 га |
10 000 – 15 000 |
Абсолют |
Россия |
Киевская Площадь |
Россия |
|
Земельный участок |
Москва |
6 га |
11 000 – 13 000 |
Роскосмос |
Россия |
Донстрой |
Россия |
|
Земельный участок |
Москва |
9,2 га |
9 000 – 10 000 |
Крайс Кристалл |
Россия |
Asterus |
Россия |
|
Pulkovo Sky* |
Санкт-Петербург |
76 тыс.кв м |
7 000 – 8 000 |
EKE; Vicus |
Финляндия |
Balchug Capital |
Армения |
|
Трилоджи парк Томилино |
Москва |
108 тыс.кв м |
6 200 – 6 500 |
PPF Group |
Чехия |
Совладельцы объекта Алексей и Александр Остапишины |
Россия |
|
Земельный участок ТПУ «Мамыри» |
Москва |
9 га |
6 000 |
Правительство Москвы |
Россия |
ФСК |
Россия |
|
Три земельных участка |
Москва |
2,7 га |
4 400 – 4 600 |
Ак Барс |
Россия |
ГК «Основа» |
Россия |
|
Кокоревское подворье |
Москва |
0,2 га |
4 500 – 5 000 |
MR Group |
Россия |
Gravion Group |
Россия |
* Сделки закрытые при участии компании IBC Real Estate
Источник: IBC Real Estate
Помимо вложений в традиционные сегменты недвижимости, в 1 квартале 2023 года продолжился тренд по продаже производственных активов международных компаний. Так за первые три месяца объем таких транзакций составил 38 млрд руб. (не учитывается в общем объеме сделок), что превысило полугодовой показатель прошлого года (общий объем в 2022 году – 62 млрд руб.) и также является максимумом за всю историю наблюдений.
Общий объем инвестиционных сделок с российской недвижимостью по итогам 2023 года по прогнозам IBC Real Estate может превысить 400-420 млрд рублей.
«Мы продолжаем наблюдать высокую активность на инвестиционном рынке. Появляются новые игроки не только из России, но и из стран СНГ. Данная тенденция будет продолжаться в течение всего этого, а 2024 год станет годом стабилизации. Ключевыми факторами, влияющими на принятие решений со стороны инвесторов, будут являться: динамика ключевой ставки, инфляция и дальнейшее развитие геополитической ситуации», – комментирует Екатерина Космарская, заместитель руководителя департамента исследований и аналитики компании IBC Real Estate.