Доля жилья эконом-класса в Нижнем Новгороде снижается, а расчетный срок реализации квартир – как в Москве
Эксперты IDEM-консалтинг оценили состояние нижегородского рынка, сравнили его с другими городами-миллионниками, провели консультации с федеральными и локальными застройщиками относительно перспектив развития рынка.
По данным исследования, которое специалисты IDEM-консалтинг провели в сентябре 2025 года, в Нижнем Новгороде продолжает «сжиматься» доля эконом-класса. За последние пять лет, с 2020 по 2025 год, общий объем сделок в денежном выражении в этом сегменте снизился с 38% до 13%.
Сегодня комфорт-класс занимает 70% рынка жилья Нижнего Новгорода. По этому показателю столица Поволжья сопоставима Казанью и Санкт-Петербургом, где доля класса «комфорт» – 74% и 72% соответственно. Эконом-класс в Нижнем Новгороде все еще составляет 16% от всего объема предложения, тогда как на рынках указанных городов и в Москве он отсутствует. Небольшая доля в 13% у нижегородского бизнес-класса, а у сегмента «премиум» 1%.
Расширение границ Нижнего Новгорода в 2025 году и застройка новых земель будут способствовать изменениям классов территориальной застройки: «бизнес» и «премиум» будут реализовываться преимущественно в «старых» границах, а значительная часть квартир эконом- и комфорт-класса на присоединенных территориях, как это происходит в Новой Москве, пригородах Санкт-Петербурга или Казани.
С объемом строящегося жилья 1,1 млн м2 Нижний Новгород занимает одну из последних строчек среди 16 городов-миллионников. При этом он входит в пятерку лидеров по среднему бюджету покупки квартиры – 10,2 млн рублей, что выше среднего показателя по России (8,5 млн руб.). Более существенных вложений потребует покупка квартиры в Москве (20,5 млн руб.), Санкт-Петербурге (10,4 млн руб.) и Казани (10,6 млн руб.).
Специалисты IDEM-консалтинг отмечают, что с точки зрения потребительских предпочтений нижегородцы остаются консервативными, они привержены привычному району проживания – проявляют так называемый «локальный патриотизм».
Федеральные и местные застройщики отмечают, что для горожан, при покупке квартир, важным фактором является количество комнат. Ради функциональности покупатели готовы выбрать более компактные по площади варианты, но большей комнатности. Также в тренде евро‑планировки с совмещенной кухней‑гостиной, порядка 18 м², и продуманными нишами для хранения.
На данный момент доля подобных лотов пока еще невелика, в сравнении со столичными городами или Казанью, но все новые проекты жилых комплексов, вышедшие на рынок в последние полгода, уже включают квартиры с евро-планировками.
К единому мнению пришли застройщики и по вопросу отделки. Покупатели квартир класса «эконом» предпочитают чистовую, комфорт-класса «white‑box», а в бизнес-сегменте «shell».
Говоря об инфраструктуре, эксперты отметили, что стандартом нижегородских ЖК становятся элементы безопасности, такие как закрытый двор и СКУД, а также кладовые (сити-боксы).
Тренды развития рынка жилья в ближайшие годы – дворы без машин, увеличение доли евро‑планировок и рост цифровых сервисов.
Денис Зыков, руководитель отдела стратегического консалтинга IDEM-консалтинг: «Рынок жилой недвижимости столицы Поволжья – пример баланса. Расчетные сроки реализации остатков квартир здесь минимальные, как в Москве и Санкт-Петербурге (около 2-х лет), что гораздо меньше, чем во многих городах-миллионниках (3,5-5 лет). При этом в 2025 году Нижний Новгород находится в тройке лидеров по количеству сделок и в пятерке по среднему бюджету покупки. Небольшой объем ввода уравновешивает спрос и позволяет удерживать высокие цены. В такой ситуации снижение стоимости квартир возможно только при увеличении темпов строительства.
Несмотря на отставание в некоторых аспектах от других региональных центров, здесь заметны тенденции, характерные для более развитых рынков – сокращение доли эконом-класса и активный выход в город федеральных компаний-девелоперов.
Можно сказать, что сегодня рынок жилой недвижимости Нижнего Новгорода обладает большим потенциалом для развития».
Специалисты Jones Lang LaSalle подсчитали, что по итогам 2011 года объем свободных складских площадей Петербурга снизился до 4,4%
Общий объем складского предложения на рынке Санкт-Петербурга в четвертом квартале 2011 года достиг 1,76 млн кв. м. В эксплуатацию были введены четыре качественных складских комплекса класса В суммарной арендопригодной площадью 43,8 тыс. кв. м, из которых 19,8 тыс. кв. м приходится на склады занимаемые собственником. Эксперты компании отмечают, что за предыдущие три квартала 2011 года на рынок не было выведено ни одного качественного складского объекта, предлагаемого в аренду. На данный момент число строящихся объектов остается низким. Большая часть запланированного на 2011 год ввода площадей была перенесена на 2012 год.
Активный спрос на складские площади наблюдался на протяжении всего 2011 года. В четвертом квартале общий объем сделок превысил 85 тыс. кв. м. Наиболее востребованным форматом для аренды по-прежнему оставались блоки площадью 5-10 тыс. кв. м. Более крупные площади также пользовались спросом. Около трети сделок в 2011 году закрылись в диапазоне 15 -20 тыс. кв. м.
На протяжении января-сентября 2011 года наиболее активными арендаторами на складском рынке Санкт-Петербурга были производственные компании и торговые операторы. Однако в конце года логистические компании активизировались, и по результатам года, сделки с ними составили чуть выше 30% (62 тыс. кв. м) от всех сделок, совершенных с начала 2011 года.
По итогам года доля свободных площадей составила 4,42%, или 80 тыс. кв. м качественных свободных площадей. Активный спрос на складские помещения в качественных проектах привел к дальнейшему увеличению арендных ставок с 105-115 долл./кв. м./год в третьем квартале до 110-120 долл./кв. м./год (без учета операционных расходов) в четвертом квартале. В целом за прошедший год ставки продемонстрировали рост на 5-10%.
«Тенденции, которые наблюдались в прошлом году, будут актуальными и в наступившем 2012 году. Доля свободных площадей продолжит уменьшаться из-за ограниченного количества объектов, запланированных к вводу. Арендные ставки будут расти с прежним темпом, на 5-10% в год. Наиболее острая нехватка площадей может возникнуть в Классе А, так как к вводу запланировано только два складских проекта такого уровня суммарной арендопригодной площадью 50 000 кв. м, причем заполняемость в них уже близка к 50%», - отмечает Вероника Лежнева, руководитель отдела исследований Jones Lang LaSalle в Санкт-Петербурге.
Распределение спроса по типу арендатора, 2011
Объем предложения и доля свободных площадей
Источник: Jones Lang LaSalle
Несмотря на пессимистичные экономические прогнозы, перспективы для инвестиций в офисные, торговые и индустриальные объекты прайм-класса в городах Европы останутся позитивными. К такому выводу пришли эксперты Jones Lang LaSalle. Благоприятный фон для вложений поддерживается по-прежнему высоким спросом на такую недвижимость
«Резкое ухудшение экономической ситуации в Европе не могло не повлиять на прогнозы развития рынка недвижимости. В 2012 году мы не ожидаем стремительного роста, однако прогнозируем умеренный рост ставок аренды на премиальную недвижимость», - поясняет Эндрю Баррелл, глава отдела прогнозов, Jones Lang LaSalle.
В среднем рост ставок аренды в премиальном сегменте в Европе в 2012 году прогнозируется на уровне 1-2%, тогда как в Москве и Санкт-Петербурге, по подсчетам экспертов компании, показатели могут увеличиться на 4-10%.
Согласно прогнозам Jones Lang LaSalle, коммерческая недвижимость прайм-класса будет более устойчива к колебаниям на финансовых рынках, чем во время предыдущего глобального экономического спада. Кроме того, ожидается, что стоимость основных активов во всех секторах останется стабильной.
«В таких городах, как Лондон, Париж и Мюнхен, интерес к недвижимости прайм-класса по-прежнему значителен. Цены на недвижимость в этих городах будут оставаться высокими в связи с низкими рисками. Рост сектора произойдет главным образом за счет рынков Северной и Восточной Европы, а самыми перспективными в этом году станут основные центры Центральной и Восточной Европы, например, Москва и Варшава», - добавляет Роберт Стассен, глава отдела исследований финансовых рынков и инвестиций в странах ЕМЕА, Jones Lang LaSalle.
Олеся Черданцева, руководитель отдела аналитики рынков торговой недвижимости и инвестиций компании Jones Lang LaSalle, Россия и СНГ, отмечает, что инвесторы, ищущие высокую доходность, осознают потенциал России. «Так, ставки капитализации во всех секторах недвижимости Москвы и Санкт-Петербурга по-прежнему значительно превышают показатели европейских рынков. Более того, мы ожидаем дальнейшего увеличения стоимости активов, так как, в отличие от Европы, российские показатели, в частности ставки аренды, еще не восстановились до предкризисного уровня. Согласно нашим прогнозам, в 2012 году ставки аренды во всех секторах коммерческой недвижимости России продолжат расти», - считает госпожа Черданцева.
Несмотря на то, что настроения инвесторов ухудшились из-за экономической неопределенности, ставки капитализации в прайм-классе на протяжении года будут оставаться стабильными.
«Ставки капитализации объектов прайм-класса остаются привлекательными и более прибыльными по сравнению с другими активами, тогда как стоимость акций на многих рынках остается крайне низкой. Несмотря на эту оптимистичную картину, сохраняются и поводы для беспокойства. 2012 год будет характеризоваться рисками, связанными с неопределенностью в Еврозоне, где еще многое нужно сделать для восстановления прежней уверенности на рынках», - пояснил Эндрю Баррелл.
Прогноз роста ставок аренды в сегменте премиальной коммерческой недвижимости в 2012 году
|
|
Офисы |
Торговые центры |
Склады |
|
Москва |
+5% |
+10% |
+3.7% |
|
Санкт-Петербург |
+5% |
+5% |
+8.5% |
Источник: Jones Lang LaSalle
Динамика ставок аренды и доходность в сегменте премиальной коммерческой недвижимости в Европе
|
Средние европейские показатели |
2010 |
2011П |
2012П |
|
|
Офисы |
Рост максимальных ставок аренды (изменение в % ) |
5.3 |
4.5 |
2.3 |
|
Минимальные ставки капитализации, % |
5.3 |
5.3 |
5.3 |
|
|
Торговые объекты |
Рост максимальных ставок аренды (изменение в % ) |
1.9 |
2.4 |
1.3 |
|
Минимальные ставки капитализации, % |
5.2 |
5.1 |
5.1 |
|
|
Индустриальные объекты |
Рост максимальных ставок аренды (изменение в % ) |
-1.4 |
1.3 |
1.4 |
|
Минимальные ставки капитализации, % |
7.5 |
7.4 |
7.4 |
|
П - прогноз
Источник: Jones Lang LaSalle