Доля жилья эконом-класса в Нижнем Новгороде снижается, а расчетный срок реализации квартир – как в Москве
Эксперты IDEM-консалтинг оценили состояние нижегородского рынка, сравнили его с другими городами-миллионниками, провели консультации с федеральными и локальными застройщиками относительно перспектив развития рынка.
По данным исследования, которое специалисты IDEM-консалтинг провели в сентябре 2025 года, в Нижнем Новгороде продолжает «сжиматься» доля эконом-класса. За последние пять лет, с 2020 по 2025 год, общий объем сделок в денежном выражении в этом сегменте снизился с 38% до 13%.
Сегодня комфорт-класс занимает 70% рынка жилья Нижнего Новгорода. По этому показателю столица Поволжья сопоставима Казанью и Санкт-Петербургом, где доля класса «комфорт» – 74% и 72% соответственно. Эконом-класс в Нижнем Новгороде все еще составляет 16% от всего объема предложения, тогда как на рынках указанных городов и в Москве он отсутствует. Небольшая доля в 13% у нижегородского бизнес-класса, а у сегмента «премиум» 1%.
Расширение границ Нижнего Новгорода в 2025 году и застройка новых земель будут способствовать изменениям классов территориальной застройки: «бизнес» и «премиум» будут реализовываться преимущественно в «старых» границах, а значительная часть квартир эконом- и комфорт-класса на присоединенных территориях, как это происходит в Новой Москве, пригородах Санкт-Петербурга или Казани.
С объемом строящегося жилья 1,1 млн м2 Нижний Новгород занимает одну из последних строчек среди 16 городов-миллионников. При этом он входит в пятерку лидеров по среднему бюджету покупки квартиры – 10,2 млн рублей, что выше среднего показателя по России (8,5 млн руб.). Более существенных вложений потребует покупка квартиры в Москве (20,5 млн руб.), Санкт-Петербурге (10,4 млн руб.) и Казани (10,6 млн руб.).
Специалисты IDEM-консалтинг отмечают, что с точки зрения потребительских предпочтений нижегородцы остаются консервативными, они привержены привычному району проживания – проявляют так называемый «локальный патриотизм».
Федеральные и местные застройщики отмечают, что для горожан, при покупке квартир, важным фактором является количество комнат. Ради функциональности покупатели готовы выбрать более компактные по площади варианты, но большей комнатности. Также в тренде евро‑планировки с совмещенной кухней‑гостиной, порядка 18 м², и продуманными нишами для хранения.
На данный момент доля подобных лотов пока еще невелика, в сравнении со столичными городами или Казанью, но все новые проекты жилых комплексов, вышедшие на рынок в последние полгода, уже включают квартиры с евро-планировками.
К единому мнению пришли застройщики и по вопросу отделки. Покупатели квартир класса «эконом» предпочитают чистовую, комфорт-класса «white‑box», а в бизнес-сегменте «shell».
Говоря об инфраструктуре, эксперты отметили, что стандартом нижегородских ЖК становятся элементы безопасности, такие как закрытый двор и СКУД, а также кладовые (сити-боксы).
Тренды развития рынка жилья в ближайшие годы – дворы без машин, увеличение доли евро‑планировок и рост цифровых сервисов.
Денис Зыков, руководитель отдела стратегического консалтинга IDEM-консалтинг: «Рынок жилой недвижимости столицы Поволжья – пример баланса. Расчетные сроки реализации остатков квартир здесь минимальные, как в Москве и Санкт-Петербурге (около 2-х лет), что гораздо меньше, чем во многих городах-миллионниках (3,5-5 лет). При этом в 2025 году Нижний Новгород находится в тройке лидеров по количеству сделок и в пятерке по среднему бюджету покупки. Небольшой объем ввода уравновешивает спрос и позволяет удерживать высокие цены. В такой ситуации снижение стоимости квартир возможно только при увеличении темпов строительства.
Несмотря на отставание в некоторых аспектах от других региональных центров, здесь заметны тенденции, характерные для более развитых рынков – сокращение доли эконом-класса и активный выход в город федеральных компаний-девелоперов.
Можно сказать, что сегодня рынок жилой недвижимости Нижнего Новгорода обладает большим потенциалом для развития».
Предложение кровельных материалов в Петербурге и Ленинградской области огромно и разнообразно. Даже в сегменте отдельных материалов идет конкуренция за покупателя.
Производители кровельных материалов переживают сложные времена. На фоне снижения экономики происходит номенклатурное изменение спроса и перераспределение рынка. «Крупные игроки стараются воспользоваться сложной ситуацией и наращивают производство, «выдавливая» конкурентов с целью занять более прочные позиции», – говорит директор по исследованиям ABARUS Market Research Вера Никольская. На этом фоне появляются новые компании, что усиливает конкуренцию. Как говорит эксперт, «идет игра на нервах». «Среди производителей металлочерепицы уже довольно много банкротств, наверняка будут и другие жертвы кризиса. В количественном выражении рынок падает уже который год подряд», – констатирует Вера Никольская.
Однако директор по продажам компании «ОРИМА» Андрей Самойликов отмечает и другую тенденцию. «Мы наблюдаем позитивную динамику по продажам элементов безопасности кровельных материалов по сравнению с прошлым годом. Если говорить в цифрах, то это прирост в среднем на 5-10%», – подсчитал эксперт. Он объясняет это тем, что элементы безопасности используются не только при новом строительстве.
По данным ABARUS Market Research, в сегменте плоских кровель спрос смещается в сторону более долговечных материалов. А среди скатных крыш, используемых в малоэтажном домостроении, простые и дешевые материалы, даже относительно качественные, вытесняются более сложносоставными и визуально привлекательными.
На сегодняшний день большинство производителей стремятся обеспечить средний гарантийный срок службы 15-20 лет для кровельных материалов, есть материалы с большей гарантией. «При этом в памятках для каждого типа материала прописан отдельный пункт соблюдения условий срока службы материала – обслуживание кровли. К примеру, уборка снега, профосмотры и пр. Для безопасного и долговечного использования кровельных материалов необходимо применять кровельные мостики, кровельные ограждения, пристанные и кровельные лестницы, системы снегозадержания», – добавляет Андрей Самойликов.
В многоэтажном домостроении большую долю рынка занимают битумные и полимерно-битумные рулонные материалы на негниющих основах. Однако специалисты отмечают рост спроса на более современные материалы – профилированные мембраны. Полимерные ПВХ-мембраны пока не сильно распространены, но этот сегмент активно развивается.
«Существуют различные оценки объемов использования кровельных материалов. По оценкам нашей компании, 50% проданных элементов безопасности приходятся на металлочерепицу, 20% – фальцевые кровли, 20% – натуральная и композитная черепица, 5% – гибкая битумная черепица, 5% – другие виды кровельных покрытий», – уточняет Андрей Самойликов.
Стоит сказать, что некоторые материалы уходят в прошлое, это касается как рубероида, так шифера. «Старый добрый шифер дольше служит и требует меньше ремонта. При этом и стоит дешевле всего. Но именно шифер чувствует себя хуже всех кровельных материалов на рынке. Продажи его стремительно падают. Причиной тому является ориентация сегодняшних потребителей больше на внешний вид изделия», – говорит Вера Никольская. По мнению эксперта, к шиферу все слишком привыкли за долгое советское время, и он стал олицетворением примитивности и эстетической непривлекательности. «Касаясь аспектов прагматичности, для потребителя важна простота монтажа и цена. Именно поэтому металлочерепица так популярна», – считает госпожа Никольская. Очень активно развивается сегмент битумной черепицы: если она изготовлена на основе двойного стеклохолста с модифицированным связующим, то при вполне доступной цене это один из самых оптимальных материалов по отношению «цена/долговечность».
В загородном домостроении доминирует металлочерепица. Своих крупных производителей на территории Ленинградской области и города, как ни странно, нет, разве что присутствует завод «Металл-Профиль». В целом на рынке работают представительства компаний из Центрального федерального округа и Москвы.
По данным ABARUS Market Research, главный игрок на рынке кровельных материалов – это корпорация «ТехноНИКОЛЬ». Компания представлена в таких массовых сегментах, как битумные и полимерно-битумные покрытия для плоских крыш, полимерные мембраны (ПВХ и ТПО), гидроизоляционные материалы, пароизоляционные пленки, кровельные мастики, гибкая черепица. Во всех сегментах, где «ТехноНИКОЛЬ» работает, она занимает лидирующие позиции – от 30 до 40%, независимо от того, насколько сегмент насыщен конкурентами.
Компания «Охта Групп» в текущем году вложит 80 млн рублей в расширение индустриального парка «Первая городская складская компания» (ПГСК) на Пискаревском пр. Из-за высокого спроса на спекулятивные склады в Петербурге девелопер за два года увеличил площади в проекте более чем в два раза.
О планах компании «Охта Групп» Владимира Свиньина прирастить в этом году территорию индустриального парка ПГСК на 2,2 га сообщила «Строительному Еженедельнику» руководитель проектов ООО «Охта Групп» Елена Костицына. По ее словам, в работу будет вложено 80 млн рублей. «Решение о расширении проекта было принято в связи с высоким спросом на его площади со стороны арендаторов. Расширение завершится только в сентябре, но мы уже получили заявки от бизнеса на аренду 90% новой территории», – уточнила она. Все новые площади парка, по ее словам, будут предназначены для открытого хранения грузов. «К новым площадям есть интерес как со стороны новых арендаторов, так и со стороны компаний, которые уже сотрудничают с ПГСК. Минимальный запрашиваемый лот – 2,5 тыс. кв. м, максимальный – 12 тыс. кв. м. При этом ставка аренды на текущий момент находится в диапазоне от 80 до 100 рублей за 1 кв. м открытой асфальтированной площадки в месяц», – уточнили в «Охта Групп». В компании сообщили, что в кризис размер запрашиваемых площадей падает. «Среди арендаторов много представителей малого бизнеса, которые хотят снять площади от 20 кв. м до 50 тыс. кв. м. А наиболее востребованы складские площади в 1-2 тыс. кв. м».
Офисно-складской комплекс на Пискаревском пр., 150, с земельным участком площадью около 17 га компания «Охта Групп» Владимира Свиньина купила у логистической компании «Транссфера» в 2014 году. На тот момент под нужды индустриального парка были приспособлены только 5,1 га территории, где было около 13 тыс. кв. м складов и офисов, а также две открытые площадки для хранения товаров. В течение года «Охта Групп» увеличила площадь индустриального парка еще на 4,6 га, вложив в проект 100 млн рублей. И сейчас площади ПГСК арендуют более 150 компаний.
Среди ключевых арендаторов – «Славдом», «Желдорэкспедиция», «РРТ Глобал», а также СТД «Петрович», который занял в индустриальном парке 5,5 га под распределительный центр. Таким образом, расширение ПГСК в этом году – второе за два года. Общая площадь парка за это время выросла в 1,2 раза.
По данным компании JLL в Санкт-Петербурге, суммарно за первое полугодие 2016 года в Петербурге было введено 138,6 тыс. кв. м складов. Это рекорд сегмента за всю историю наблюдений. «Практически все проекты были реализованы в Шушарах, на юге города. И почти все введенные объекты являются проектами built-to-suit. Поэтому говорить о каком-то буме рынка неправильно», – полагает руководитель отдела исследований JLL Владислав Фадеев.
Крупных сделок по аренде площадей в уже существующих комплексах немного. «Объем свободных площадей в классе А составляет 12,2%, что на 24,6% ниже показателей I квартала этого года. Однако в классе В ситуация не столь радужная: уровень вакансии достиг рекордных 16,5%», – подсчитала директор по консалтингу NAI Becar Ирина Реут. Но основной ввод складских объектов, по ее прогнозу, придется на конец 2016 года: ожидается прирост более чем на 100 тыс. кв. м. «Рынок в последние годы развивался за счет активности торговых операторов, прежде всего продуктовых. Однако большинство крупных ретейлеров построили себе распределительные центры, поэтому этот источник спроса почти иссяк. А оживления со стороны производственных компаний пока не видно», – констатирует Владислав Фадеев.