Разница в цене между комнатами и студиями достигла 2,5 раз и продолжает расти
Эксперты «Циана», ведущей в России цифровой платформы операций с недвижимостью, выяснили, что происходит с ценами, спросом и предложением на рынке комнат крупных российских городов.
- За год комнаты подорожали на 4,3% – заметно ниже официальной инфляции. Наиболее выраженный рост в Рязани, Ижевске, Воронеже, Ульяновске. Подробные данные – в приложении.
- Комнаты стоят в среднем в 2,5 раза дешевле студий. Наибольший разрыв в Пензе и Ульяновске.
- Объём предложения на 4,5% ниже, чем год назад. Наибольший выбор комнат в Санкт-Петербурге, Московском регионе, Новосибирске и Екатеринбурге.
- За год комнаты подорожали в среднем на 4,3%, что заметно ниже официальной инфляции. Фактически, цены стагнируют. Спрос на данный формат жилья снижается, как и выбор качественных вариантов, поэтому их стоимость практически не увеличивается.
Наиболее сильно комнаты подорожали в Рязани, Ижевске, Воронеже, Ульяновске (на 14-18%) – год назад в этих городах были одни из самых низких цен в сегменте. В 7 локациях средние цены снизились, наиболее сильно – в Краснодаре, Пензе, Красноярске и Новокузнецке.
- Покупка комнаты обойдётся в 2,5 раза дешевле, чем покупка студии на вторичном рынке в среднем по анализируемым городам. Самый большой разрыв в Пензе (почти в 4 раза) и Ульяновске (в 3,5 раза). Более чем в 3 раза цены различаются также в Рязани, Челябинске, Кирове, Красноярске, Ижевске, Оренбурге, Тольятти. В этих городах получится неплохо сэкономить при покупке такого формата жилья.
В действительности рынок комнат редко является альтернативной рынка квартир. При нехватке средств на студию или «однушку» покупатель скорее будет искать варианты в других локациях или отложит сделку. Комнаты же чаще приобретают для сдачи в аренду, для временного проживания в конкретном районе или для получения регистрации.
Минимальный разрыв в ценах между комнатами и студиями в Кемерове, Москве и Владивостоке – менее 2-х раз. В Москве часть комнат продаётся в старых домах в центральных районах с высоким уровнем цен, в то время как студий в самом центре очень мало, в основном они находятся в новостройках в отдалённых районах.
За последний год студии подорожали сильнее комнат (в среднем на 8,7% против 4,3%), поэтому ценовой разрыв между сегментами увеличился. Интерес к ним сохраняется в условиях высоких ипотечных ставок и роста цен.
- За год объём предложения комнат снизился на 6%. Сейчас на выбор в анализируемых локациях доступно 9,9 тыс. лотов, год назад – 10,5 тыс. Это долгосрочный тренд, только в отдельные периоды нарушаемый рыночными колебаниями. Для сравнения, 5 лет назад было доступно около 27 тыс. комнат (в 2,5 раза больше, чем сейчас).
Комнаты продаются в обычных 2-4-х комнатных квартирах, в коммуналках, в общежитиях. Самый большой выбор – в Санкт-Петербурге, где сохранилось больше всего коммунальных квартир (2,5 тыс. уникальных лотов или около четверти от всего числа в анализируемых локациях), Москве (~1,1 тыс.), Новосибирске (~700), Екатеринбурге (~500). За год объём предложения особенно сильно снизился во Владивостоке (в 3 раза), Ульяновске (-45%) и Кирове (-40%) – в этих городах выбор комнат небольшой, поэтому колебания в числе лотов заметнее.
«Интерес к покупке комнат на 5% ниже, чем в 2024 г. Объём предложения такого формата жилья, как и его популярность, с каждым годом уменьшается – связано это и с программами по расселению коммуналок, и с тем, что комнаты часто выкупают несколькими лотами, формируя полноценную квартиру, – комментирует Елена Бобровская, ведущий аналитик «Циана». – Снижение спроса в сегменте ограничивает рост стоимости, поэтому на рынке сохраняется ценовая стагнация».
Приложение
|
Локация |
Средняя стоимость комнаты на вторичке, млн рублей, октябрь 2025 г. |
Динамика средней стоимости за год |
Средняя стоимость студии на вторичке, млн рублей, октябрь 2025 г. |
Во сколько раз студия дороже комнаты |
|
Барнаул |
1,61 |
11,7% |
4,28 |
2,7 |
|
Владивосток |
2,68 |
-1,0% |
5,22 |
1,9 |
|
Волгоград |
1,29 |
9,9% |
3,66 |
2,8 |
|
Воронеж |
1,27 |
14,7% |
3,54 |
2,8 |
|
Екатеринбург |
1,60 |
0,9% |
4,55 |
2,8 |
|
Ижевск |
1,02 |
15,7% |
3,15 |
3,1 |
|
Иркутск |
1,90 |
2,7% |
5,33 |
2,8 |
|
Казань |
2,66 |
13,0% |
6,08 |
2,3 |
|
Калининград |
1,68 |
7,8% |
4,76 |
2,8 |
|
Кемерово |
1,94 |
12,4% |
3,09 |
1,6 |
|
Киров |
0,98 |
2,2% |
3,22 |
3,3 |
|
Краснодар |
1,72 |
-15,2% |
3,56 |
2,1 |
|
Красноярск |
1,35 |
-4,6% |
4,31 |
3,2 |
|
Липецк |
1,03 |
7,6% |
2,82 |
2,7 |
|
Москва |
6,23 |
3,7% |
12,06 |
1,9 |
|
Набережные Челны |
1,64 |
3,0% |
4,04 |
2,5 |
|
Нижний Новгород |
1,86 |
0,5% |
5,09 |
2,7 |
|
Новокузнецк |
1,39 |
-4,3% |
2,84 |
2,0 |
|
Новосибирск |
1,53 |
0,4% |
4,18 |
2,7 |
|
Омск |
1,41 |
2,6% |
3,74 |
2,7 |
|
Оренбург |
1,02 |
1,9% |
3,11 |
3,1 |
|
Пенза |
0,73 |
-8,5% |
2,81 |
3,8 |
|
Пермь |
1,50 |
9,0% |
3,69 |
2,5 |
|
Ростов-на-Дону |
1,65 |
11,3% |
4,45 |
2,7 |
|
Рязань |
0,87 |
18,3% |
2,91 |
3,4 |
|
Самара |
1,55 |
3,8% |
3,94 |
2,5 |
|
Санкт-Петербург |
3,30 |
4,2% |
7,11 |
2,2 |
|
Саратов |
1,23 |
12,6% |
3,15 |
2,6 |
|
Севастополь |
2,61 |
3,4% |
7,63 |
2,9 |
|
Сочи |
4,48 |
8,7% |
9,43 |
2,1 |
|
Ставрополь |
1,42 |
0,9% |
3,57 |
2,5 |
|
Тольятти |
0,98 |
-1,5% |
2,93 |
3,0 |
|
Томск |
1,68 |
8,4% |
3,68 |
2,2 |
|
Тюмень |
1,65 |
3,6% |
4,17 |
2,5 |
|
Ульяновск |
0,78 |
13,5% |
2,75 |
3,5 |
|
Уфа |
1,59 |
0,9% |
4,09 |
2,6 |
|
Хабаровск |
1,89 |
-1,2% |
4,44 |
2,4 |
|
Чебоксары |
1,16 |
7,8% |
2,88 |
2,5 |
|
Челябинск |
1,16 |
3,8% |
3,86 |
3,3 |
|
Ярославль |
1,14 |
6,1% |
2,99 |
2,6 |
|
В среднем по городам |
1,73 |
4,3% |
4,33 |
2,5 |
Источник: Циан
Методика
Проанализированы объявления по продаже комнат на Циане в октябре 2024 и 2025 гг. В выборку вошли 40 ключевых локаций (в т.ч. города с населением от 500 тыс. человек).
В декабре 2024 года выдачи ипотеки в России составили более 270 млрд рублей, что на 4% превысило результат ноября. По сравнению с декабрем 2023 года продажи жилищных кредитов все равно оказались ниже.
Основной объем выдач ипотеки в декабре ожидаемо пришелся на господдержку, прежде всего – «семейную». По оценке ВТБ, доля этой программы достигла максимального за год значения – 84%.
В целом по итогам 2024 года продажи ипотеки в России составили около 4,8 трлн рублей, следует из предварительных подсчетов банка. Это на 39% ниже результата рекордного в истории 2023 года, когда выдачи составили 7,8 трлн рублей, но сопоставимо с итогами 2022 года (4,9 трлн).
ВТБ в 2024 году оформил около 200 тысяч ипотечных кредитов на 1 трлн рублей – на треть меньше, чем годом ранее. Как и в целом на рынке, основной объем продаж (более 60%) пришелся на «семейную» ипотеку, которой воспользовались около 78 тысяч клиентов ВТБ, получив на покупку новостроек свыше 466 млрд рублей.
На фоне экстравысоких ставок по базовым банковским программам средний размер кредита сократился с 4,4 млн рублей до 3,8 млн рублей. По господдержке средний «чек» практически не изменился, составив 5,6 млн рублей.
«В этом году многое будет зависеть от новых инициатив правительства по поддержке спроса на «семейную» ипотеку, которая снова должна стать драйвером всего ипотечного рынка», - отметил начальник управления «Ипотечное кредитование» ВТБ Сергей Бабин.
По его словам, банки будут фокусироваться на работе с уже имеющимся кредитным портфелем, повышении качества обслуживания и расширении сервисов для неипотечных сделок.
Первый заместитель президента-председателя правления ВТБ Дмитрий Пьянов сообщил журналистам, что возможны три сценария дальнейшей динамики ключевой ставки. В первом сценарии он ожидает повышения ставки до 23% годовых на заседании в феврале и сохранение ее на этом уровне до конца года. Второй сценарий предполагает сохранение ключевой ставки в 21% и охлаждение рынка кредитования макропруденциальными методами. Третий, по его мнению, - самый радикальный. Он предполагает смену теории денежно-кредитной политики, когда победа над кредитом будет означать победу над инфляцией, и допускает снижение ключевой ставки в 2025 году.
Второй сценарий лег в основу бизнес-плана ВТБ на 2025 год.
«Впервые мы видим такой ввод в обсуждение по ставке фактора кредитования. Поэтому вторая возможность - это, по сути, одновременная победа над динамикой кредитного портфеля, которая является пререквизитом для обуздания инфляции. В этом случае будет смещение интереса нашего регулятора к приведению динамики кредитного портфеля разными методами, не связанными со ставкой, к каким-то приемлемым значениям. В этом сценарии ставка удержится долгое время на уровне 21%. При этом фактор инфляции не будет упускаться из фокуса. Он будет обусловлен победой над динамикой кредита», - сообщил он.
По мнению первого заместителя президента-председателя правления ВТБ Дмитрия Пьянова, основные вызовы 2025 года – это рекордные требования к банковскому капиталу, высокая стоимость риска и вероятность реструктуризаций выданных кредитов. Он сравнил российский банковский сектор с авиалайнером, идущим на снижение, а макрорегулирование — с непростым «возрастающим» рельефом. «Полетные условия будут сложными», — сказал он.
При этом Пьянов отметил, что вызовом для банка из 2024 года, переходящим в 2025 год, являются трансграничные расчеты и продолжающееся санкционное давление, которое осложняет эти расчеты.