Разница в цене между комнатами и студиями достигла 2,5 раз и продолжает расти
Эксперты «Циана», ведущей в России цифровой платформы операций с недвижимостью, выяснили, что происходит с ценами, спросом и предложением на рынке комнат крупных российских городов.
- За год комнаты подорожали на 4,3% – заметно ниже официальной инфляции. Наиболее выраженный рост в Рязани, Ижевске, Воронеже, Ульяновске. Подробные данные – в приложении.
- Комнаты стоят в среднем в 2,5 раза дешевле студий. Наибольший разрыв в Пензе и Ульяновске.
- Объём предложения на 4,5% ниже, чем год назад. Наибольший выбор комнат в Санкт-Петербурге, Московском регионе, Новосибирске и Екатеринбурге.
- За год комнаты подорожали в среднем на 4,3%, что заметно ниже официальной инфляции. Фактически, цены стагнируют. Спрос на данный формат жилья снижается, как и выбор качественных вариантов, поэтому их стоимость практически не увеличивается.
Наиболее сильно комнаты подорожали в Рязани, Ижевске, Воронеже, Ульяновске (на 14-18%) – год назад в этих городах были одни из самых низких цен в сегменте. В 7 локациях средние цены снизились, наиболее сильно – в Краснодаре, Пензе, Красноярске и Новокузнецке.
- Покупка комнаты обойдётся в 2,5 раза дешевле, чем покупка студии на вторичном рынке в среднем по анализируемым городам. Самый большой разрыв в Пензе (почти в 4 раза) и Ульяновске (в 3,5 раза). Более чем в 3 раза цены различаются также в Рязани, Челябинске, Кирове, Красноярске, Ижевске, Оренбурге, Тольятти. В этих городах получится неплохо сэкономить при покупке такого формата жилья.
В действительности рынок комнат редко является альтернативной рынка квартир. При нехватке средств на студию или «однушку» покупатель скорее будет искать варианты в других локациях или отложит сделку. Комнаты же чаще приобретают для сдачи в аренду, для временного проживания в конкретном районе или для получения регистрации.
Минимальный разрыв в ценах между комнатами и студиями в Кемерове, Москве и Владивостоке – менее 2-х раз. В Москве часть комнат продаётся в старых домах в центральных районах с высоким уровнем цен, в то время как студий в самом центре очень мало, в основном они находятся в новостройках в отдалённых районах.
За последний год студии подорожали сильнее комнат (в среднем на 8,7% против 4,3%), поэтому ценовой разрыв между сегментами увеличился. Интерес к ним сохраняется в условиях высоких ипотечных ставок и роста цен.
- За год объём предложения комнат снизился на 6%. Сейчас на выбор в анализируемых локациях доступно 9,9 тыс. лотов, год назад – 10,5 тыс. Это долгосрочный тренд, только в отдельные периоды нарушаемый рыночными колебаниями. Для сравнения, 5 лет назад было доступно около 27 тыс. комнат (в 2,5 раза больше, чем сейчас).
Комнаты продаются в обычных 2-4-х комнатных квартирах, в коммуналках, в общежитиях. Самый большой выбор – в Санкт-Петербурге, где сохранилось больше всего коммунальных квартир (2,5 тыс. уникальных лотов или около четверти от всего числа в анализируемых локациях), Москве (~1,1 тыс.), Новосибирске (~700), Екатеринбурге (~500). За год объём предложения особенно сильно снизился во Владивостоке (в 3 раза), Ульяновске (-45%) и Кирове (-40%) – в этих городах выбор комнат небольшой, поэтому колебания в числе лотов заметнее.
«Интерес к покупке комнат на 5% ниже, чем в 2024 г. Объём предложения такого формата жилья, как и его популярность, с каждым годом уменьшается – связано это и с программами по расселению коммуналок, и с тем, что комнаты часто выкупают несколькими лотами, формируя полноценную квартиру, – комментирует Елена Бобровская, ведущий аналитик «Циана». – Снижение спроса в сегменте ограничивает рост стоимости, поэтому на рынке сохраняется ценовая стагнация».
Приложение
|
Локация |
Средняя стоимость комнаты на вторичке, млн рублей, октябрь 2025 г. |
Динамика средней стоимости за год |
Средняя стоимость студии на вторичке, млн рублей, октябрь 2025 г. |
Во сколько раз студия дороже комнаты |
|
Барнаул |
1,61 |
11,7% |
4,28 |
2,7 |
|
Владивосток |
2,68 |
-1,0% |
5,22 |
1,9 |
|
Волгоград |
1,29 |
9,9% |
3,66 |
2,8 |
|
Воронеж |
1,27 |
14,7% |
3,54 |
2,8 |
|
Екатеринбург |
1,60 |
0,9% |
4,55 |
2,8 |
|
Ижевск |
1,02 |
15,7% |
3,15 |
3,1 |
|
Иркутск |
1,90 |
2,7% |
5,33 |
2,8 |
|
Казань |
2,66 |
13,0% |
6,08 |
2,3 |
|
Калининград |
1,68 |
7,8% |
4,76 |
2,8 |
|
Кемерово |
1,94 |
12,4% |
3,09 |
1,6 |
|
Киров |
0,98 |
2,2% |
3,22 |
3,3 |
|
Краснодар |
1,72 |
-15,2% |
3,56 |
2,1 |
|
Красноярск |
1,35 |
-4,6% |
4,31 |
3,2 |
|
Липецк |
1,03 |
7,6% |
2,82 |
2,7 |
|
Москва |
6,23 |
3,7% |
12,06 |
1,9 |
|
Набережные Челны |
1,64 |
3,0% |
4,04 |
2,5 |
|
Нижний Новгород |
1,86 |
0,5% |
5,09 |
2,7 |
|
Новокузнецк |
1,39 |
-4,3% |
2,84 |
2,0 |
|
Новосибирск |
1,53 |
0,4% |
4,18 |
2,7 |
|
Омск |
1,41 |
2,6% |
3,74 |
2,7 |
|
Оренбург |
1,02 |
1,9% |
3,11 |
3,1 |
|
Пенза |
0,73 |
-8,5% |
2,81 |
3,8 |
|
Пермь |
1,50 |
9,0% |
3,69 |
2,5 |
|
Ростов-на-Дону |
1,65 |
11,3% |
4,45 |
2,7 |
|
Рязань |
0,87 |
18,3% |
2,91 |
3,4 |
|
Самара |
1,55 |
3,8% |
3,94 |
2,5 |
|
Санкт-Петербург |
3,30 |
4,2% |
7,11 |
2,2 |
|
Саратов |
1,23 |
12,6% |
3,15 |
2,6 |
|
Севастополь |
2,61 |
3,4% |
7,63 |
2,9 |
|
Сочи |
4,48 |
8,7% |
9,43 |
2,1 |
|
Ставрополь |
1,42 |
0,9% |
3,57 |
2,5 |
|
Тольятти |
0,98 |
-1,5% |
2,93 |
3,0 |
|
Томск |
1,68 |
8,4% |
3,68 |
2,2 |
|
Тюмень |
1,65 |
3,6% |
4,17 |
2,5 |
|
Ульяновск |
0,78 |
13,5% |
2,75 |
3,5 |
|
Уфа |
1,59 |
0,9% |
4,09 |
2,6 |
|
Хабаровск |
1,89 |
-1,2% |
4,44 |
2,4 |
|
Чебоксары |
1,16 |
7,8% |
2,88 |
2,5 |
|
Челябинск |
1,16 |
3,8% |
3,86 |
3,3 |
|
Ярославль |
1,14 |
6,1% |
2,99 |
2,6 |
|
В среднем по городам |
1,73 |
4,3% |
4,33 |
2,5 |
Источник: Циан
Методика
Проанализированы объявления по продаже комнат на Циане в октябре 2024 и 2025 гг. В выборку вошли 40 ключевых локаций (в т.ч. города с населением от 500 тыс. человек).
В феврале 2021 года число квартир на рынке новостроек комфорт- и эконом-класса в Москве сократилось до 11,8 тыс., подсчитали аналитики «Метриум». Это самый низкий уровень предложения с конца 2015 года. За прошедшие 12 месяцев выбор вариантов жилья в массовых новостройках у покупателей сократился на 20%.
Предложение квартир в новостройках массового сегмента столичного рынка жилья снизилось до рекордно низкого показателя с 2015 года. В феврале застройщики продавали 11,8 тыс. квартир. С января, когда на рынке их было 13 тыс., предложение уменьшилось на 10%. В феврале 2020 насчитывалось 14,8 тыс. вариантов жилья, то есть за 12 месяцев их количество сократилось на 20%.
Сейчас предложение новостроек самое низкое с 2015 года. Меньше вариантов квартир в продаже было только в октябре 2015 года, когда застройщики пытались реализовать 11,3 тыс. квартир. Затем предложение увеличивалось и достигло пика в августе 2017 года (21,8 тыс. квартир). После показатель постепенно сокращался, стабилизировался и вновь начал падать в 2020 году.
Эксперты «Метриум» объясняют такую тенденцию двумя причинами: застройщики начали выставлять меньше квартир в продажу в расчете на один проект, а спрос при этом резко возрос. Например, в октябре 2015 года на рынке насчитывалось 33 жилых комплекса эконом- и комфорт-класса, и в среднем в каждом проекте застройщики продавали по 340 квартир, в августе 2017 года на 66 проектов приходилось по 315 квартир, а в сентябре 2018 года уже 86 комплексов со средним количеством квартир в них 168 единиц. С тех пор общее число ЖК в продаже принципиально не увеличилось (около 85-90 проектов), а среднее количество квартир, приходящееся на один проект, варьировалось от 131 до 201 ед. Помимо этого, в феврале резко сократилось предложения квартир в проектах крупнейшего девелопера – ГК «ПИК», что повлияло на общую картину.
«С середины 2018 года идет реформа долевого строительства, которая серьезно повлияла на активности девелоперов, – отмечает Дмитрий Железнов, коммерческий директор «Кортрос-Москва». – Привлекать деньги дольщиков напрямую с того времени застройщики не могут, а переход на банковское финансирование оказался не для всех простым. Некоторые девелоперы были вынуждены пересмотреть концепцию проекта и очередность строительства, отложить старт продаж или вовсе отказаться от реализации новых проектов. С тех пор общее количество предложения на рынке стагнирует – значительную часть раскупают клиенты, и девелоперы едва успевают восполнять недостающие объемы».
Одновременно быстрыми темпами вырос спрос на жилье. Если в 2015 году в Москве, по данным Росреестра по Москве, дольщики заключили с застройщиками почти 20 тыс. договоров долевого участия, то в 2020 году уже 83 тыс. Таким образом, рынок строящегося жилья в столице за 5 лет вырос более чем в 4 раза.
«Поскольку предложение новостроек снижается, конкуренция покупателей обостряется, – комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Спросом пользуются наиболее ликвидные квартиры, и именно их становится меньше, потому что на таких объектах сконцентрировано внимание клиентов. Соответственно, необходимо быстрее принимать решение о покупке. Хотя проектов на рынке много, количество ликвидных квартир в них постоянно уменьшается, поэтому рассчитывать на быстрые поиски подходящей альтернативы не следует. Впрочем, дефицитом текущее положение также назвать нельзя: в продаже много жилых комплексов с большим числом корпусов, поэтому постепенно рынок будет пополняться новым предложением».
По данным департамента аналитики сервиса «Синица», по итогам февраля 2021 года совокупный объем предложения на первичном рынке жилья в старых границах Москвы составил 1,734 млн кв. м (без учета элитных объектов), что ниже зафиксированных минимумов в первом полугодии 2016 года, когда на рынке экспонировалось 1,8 млн кв. м жилья. По сравнению с январем 2020 года объемы предложения сократились на 3,5%.
Наталья Шаталина, генеральный директор сервиса «Синица»: «После январского затишья застройщики снова активизировались, пополняя предложение новыми корпусами и проектами. За прошлый месяц рынок пополнился пятью новыми проектами бизнес- и комфорткласса «Достижение», Monodom Lake, «Нижегородская 3215», «Остров» и «Мичуринский парк». Также в течение февраля стартовали продажи в 19 новых корпусах в уже реализуемых проектах. Вышедший на рынок в феврале общий объем оказался довольно внушительным – порядка 3 тыс. лотов, причем более 90% новых предложений сконцентрировано в сегменте бизнес-класса. Несмотря на это, на фоне вымывания ликвидных вариантов за счет повышенного спроса произошло снижение общего предложения. Количество лотов в продаже также снизилось по сравнению с январскими показателями (–6,4%) и составило 27,2 тыс. квартир и апартаментов».
В феврале структура предложения по классам жилья резко сместилась в сторону новостроек бизнес-класса – их доля достигла 56,4%, прибавив 11%. На комфорткласс пришлось 42,8% (–10,4%), на экономкласс – 0,7% (–0,6%).
Из-за смещения предложения в сторону более крупных квартир и снижения доли однокомнатных лотов и студий подросла средняя площадь выставленных на продажу квартир – по итогам месяца она составила 63,7 кв. м (+3,2%).
По итогам февраля средневзвешенная цена на первичном рынке в старых границах Москвы составила 287,1 тыс. рублей – это на 10,4% больше, чем в январе 2021 года, и на 31,7%, чем в феврале 2020 года.
Наиболее заметно в феврале цены выросли в бизнес-классе – на 6,5% до 328,3 тыс. рублей/кв. м. В комфортклассе цены прибавили чуть меньше – 4,8% и достигли 219,2 тыс. рублей/кв. м. В экономклассе стоимость наоборот немного снизилась по сравнению показателями января до 164 тыс. рублей/ кв. м (–1,2%).
Все округа продемонстрировали положительную динамику средневзвешенной цены, при этом максимальный рост пришелся на СВАО (+13,9%), а минимальный – на ВАО (+2,4%).
В феврале в тройке самых дорогих по стоимости квадратного метра округов все осталось без изменений. На первом месте неизменно находится ЦАО (742,2 тыс. рублей/ кв. м). Второе место занял ЗАО (405,6 тыс. рублей/кв. м.), на третьем месте – СЗАО (304,5 тыс. рублей/кв. м). Наиболее доступными округами в феврале 2021 года остались ЗелАО (166,6 тыс. рублей/ кв. м) и ЮВАО (225,3 тыс. рублей/ кв. м).